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物業(yè)工程部工作總結(jié)

今年由***客服中心搬遷至新辦公室，由***區(qū)域的工作轉(zhuǎn)變到支持性的工作，期間，能夠看到許多的不足，有時也感到自身能力的有限。

上半年的工作主要是配合***，對***區(qū)域內(nèi)各項維修和改造擬寫方案報批等流程，對擬建小區(qū)的前期規(guī)劃設(shè)計提出合理化建議，對在建項目施工遺留問題進行查驗和整理，對擬交房小區(qū)進行前期資料文件的整理和制作。

下半年的主要工作是配合個區(qū)域和分管領(lǐng)導(dǎo)，對各區(qū)域存在的部分問題進行支持性配合處理，并對各區(qū)域存在的工程遺留問題提出整改建議，落實了部分建議。

通過對日常工作的梳理和總結(jié)，對工作的得失也便有了較全面的認識。此后正文，以看法和想法為主，分2011年度和2012年度兩部分。

一、2011年度（過往工作小結(jié)）

1、各類維修和改造：

以***三期為例，項目施工階段，**項目部先后僅有項目經(jīng)理***和***兩人，27棟多層、9棟高層（小高層），甲方專業(yè)工程技術(shù)人員的配置可謂不能再少。在某種程度上，導(dǎo)致工程缺少專業(yè)的技術(shù)意見，項目配套設(shè)施設(shè)備的采購也缺少對比和選擇，在目前的監(jiān)理和驗收環(huán)境下，無疑會有工程問題遺留給接收的物業(yè)企業(yè)，只是量多量少的區(qū)別。如***交房時，進戶門問題已經(jīng)顯露，而且損壞情況嚴(yán)重，作為物業(yè)企業(yè)應(yīng)該不整改不接收和不啟動交房工作，由此產(chǎn)生的延期交房賠償問題應(yīng)由施工單位承擔(dān)。而事實是在問題未整改的同時開始了交房工作，無形的將工程矛盾遺留給物業(yè)企業(yè)，從而將矛盾轉(zhuǎn)嫁在業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間。

在我們認清現(xiàn)實而且無法改變的時候，困惑之外，是解決之道。

在現(xiàn)階段管理的小區(qū)中，維修問題始終是困擾日常工作的主要問題，也是切實關(guān)系業(yè)主日常生活的問題。作為甲方項目管理人員，極少給予很好的配合和支持，而物業(yè)聯(lián)系施工單位卻常常顯得無力和拖沓。綜合來看，無論是**還是**，缺少相關(guān)的規(guī)章流程，即制度對工作的支持。而在日常的維修工作配合中，以***的維修配合程度最高，***、***公司相對最差。

2、前期規(guī)劃和理念：

客觀來講，***小區(qū)項目很少做到方案論證、對比和人性化，這對一個企業(yè)來講缺少了核心價值。同時，物業(yè)作為開發(fā)商的顧問，可以在房型結(jié)構(gòu)、公建配比、設(shè)備配置等方面提供優(yōu)化建議，這種優(yōu)化是在節(jié)約成本的同時，使小區(qū)內(nèi)的各項指標(biāo)達到最優(yōu)的狀態(tài)。

在我們的設(shè)計部門就方案征集意見時，幾乎的模式是對一個確定的方案提出修改意見。住宅建筑中最重要的是房型結(jié)構(gòu)，而在指標(biāo)配比和立面效果難以改變的情況下，房型結(jié)構(gòu)也幾乎難以改變。在我們的平時接觸中，設(shè)計存在死扣規(guī)范的情況較多，如***候梯走廊頂部噴淋水管、自來水管橫行，形象失色；***高層除去一樘進門戶，每戶還有一扇木質(zhì)防火門，裝修時是封閉還是必須保留，是新的問題，也是首次出現(xiàn)該種設(shè)計。據(jù)了解，是消防要求增加的，設(shè)計單位無形的增加了造價成本，給后期管理甚至是帶來了極大的隱患，一旦封閉，消防事故則物業(yè)難辭其咎。

再如***三期高層復(fù)式層頂層書房窗戶為封閉，經(jīng)物業(yè)聯(lián)系設(shè)計單位得知為設(shè)計疏忽，理應(yīng)由設(shè)計單位出資整改，但其后改造仍由項目自行改造，費用亦納入項目成本。這也許只是許多類似事件中的一件，但是發(fā)人深省。

安置房是不是一定就是呆板的，不低的同樣的造價會不會有更好的呈現(xiàn)，耐人尋味。

3、物業(yè)服務(wù)和價值：

公司成立已近6個年頭，由最初的十來人發(fā)展到目前的一百多人，一路走來，有必然，也有困惑。由非專業(yè)走向半專業(yè)，但一直追求專業(yè)、強調(diào)公司文化。

如果說物有所值、按市定價的話，那么物業(yè)管理服務(wù)收費也是市場收費行為，業(yè)主作為消費者購買物業(yè)管理服務(wù)也應(yīng)是明碼標(biāo)價、服務(wù)到位的。按照《**省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，我們所執(zhí)行的四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是有具體規(guī)定，逆向思維，業(yè)主是可以對服務(wù)本身進行監(jiān)督。那么，試想，也只有當(dāng)我們認真履行了四級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且有理有據(jù)、有目共睹，我們就可以謂之專業(yè)，此時，也可申請ISO體系認證。

那么按照我們公司目前的格局和配置，是否能全部達到四級標(biāo)準(zhǔn)，或者說把服務(wù)工作落實到位，我們一時很難解答。這其中有很多的因素不是我們所能知曉和考慮的，但是如果合理的配置能夠讓每個人分工明確、專司其職，這或許又是另一種景象。

物業(yè)管理服務(wù)，首先側(cè)重管理，但始終是服務(wù)。在現(xiàn)階段的小區(qū)管理中，專業(yè)管理出身的少之又少，然而并不代表非專業(yè)出身的就一定做不好，只是物業(yè)服務(wù)行業(yè)有其專業(yè)性，需要從業(yè)者具備一定的理論基礎(chǔ)。如何做到不卑不亢、有理有據(jù)，是需要一定的理論和經(jīng)驗基礎(chǔ)的。進一步想，不盡專業(yè)的主管帶領(lǐng)毫無基礎(chǔ)的員工，要做一種何種專業(yè)程度的工作。

結(jié)合對外的參觀和考察，對改進和改善公司的管理、完善項目品質(zhì)，也在逐漸發(fā)揮其效用。那么，作為一名管理者，也是需要不斷的學(xué)習(xí)和借鑒好的標(biāo)準(zhǔn)及方式，以求不斷改善自己的管理現(xiàn)狀。

二、2012年度（將來工作想法）

1、資料類：

2012年度，將各區(qū)域公共檔案初步建立完成，提交備案資料也意在敦促其完成，做到有據(jù)可查。同時，各區(qū)域統(tǒng)一資料和表單樣式，規(guī)范各類維修流程，在有理有據(jù)的前提下，加強對施工單位的管理和處罰，并形成綜合評價意見上報公司。

根據(jù)公司的現(xiàn)狀和發(fā)展，擬寫一份物業(yè)管理服務(wù)工作手冊，計劃包含專業(yè)知識、接待內(nèi)容、操作流程、崗位職責(zé)等主要內(nèi)容，以期作為員工入職和培訓(xùn)的主要參考材料。

2、項目類：

對擬建、在建項目進行跟蹤，與現(xiàn)場主管一道，在小區(qū)的結(jié)構(gòu)和配置上，提出最優(yōu)于物業(yè)管理的建議，盡可能在工程前道，將應(yīng)有的設(shè)施設(shè)備落實到位，減輕接管壓力。同時對接管的項目，理清各項主要保修內(nèi)容的保修期限，與住宅質(zhì)量保證書相配套。

3、協(xié)同類：

作為支持性的部門，更好的與各區(qū)域、各部門配合，協(xié)助區(qū)域主管將各項工作落實到位。同時加強自身的學(xué)習(xí)，提高工作能力、提升工作效力。

工程部

20**年**月**日

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