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第一篇：關(guān)于市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位的案例ok

關(guān)于市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位的案例

很多時(shí)候創(chuàng)業(yè)者會(huì)把資金全部壓在第一次的廣告策略和營(yíng)銷上面，卻又不知道到底能不能成功，或者失敗了也不知道為什么會(huì)失敗。試想如果所有的消費(fèi)者都是相似的，他們都有相同的需要，欲望與需求，有相同的背景，有相同的受教育程度和經(jīng)歷，那么大規(guī)模無差異的營(yíng)銷就是符合邏輯的，因?yàn)樗闹饕獌?yōu)勢(shì)是成本較低，只需一場(chǎng)廣告活動(dòng)和一種營(yíng)銷策略，通常只提供一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，一些公司，主要是那些生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品或者非?；A(chǔ)的生產(chǎn)資料的企業(yè)，仍能成功的采用大眾營(yíng)銷策略。然而大部分的市場(chǎng)營(yíng)銷者無法沿用無差異的市場(chǎng)營(yíng)銷方法。當(dāng)試圖通過一個(gè)廣告向預(yù)期的顧客銷售相同的產(chǎn)品時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷者必須將產(chǎn)品描述成一種能夠滿足基本的，普通的需求的手段，因此，通常的結(jié)果是對(duì)任何人都沒有吸引力。一臺(tái)冰箱可以為家庭儲(chǔ)存食物，但是一臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的冰箱對(duì)獨(dú)居老人來說可能太大了，面對(duì)六口之家來說又可能太小了；如果一個(gè)企業(yè)對(duì)六口之家和獨(dú)居老人都只提供同一種產(chǎn)品，作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的另一家企業(yè)可能通過提供另外兩種不同的產(chǎn)品來滿足六口之家或獨(dú)居老人的需求。

因此，生產(chǎn)消費(fèi)品的任何一家公司如果只提供一種產(chǎn)品，那都不可能生存下去，除非他所提供的產(chǎn)品是為了一小群特殊的消費(fèi)者特殊制作和設(shè)計(jì)的。市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略可以讓廠商通過利用產(chǎn)品的差異化來避免市場(chǎng)上的激勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品的差異不僅表現(xiàn)在價(jià)格方面，而且體現(xiàn)在風(fēng)格，包裝，促銷訴求，分銷方式以及超值服務(wù)上。市場(chǎng)營(yíng)銷者發(fā)現(xiàn)盡管市場(chǎng)細(xì)分，制定目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略伴隨著更高昂的研發(fā)，生產(chǎn)，廣告和分銷費(fèi)用，但是通過提供具有明顯差異的產(chǎn)品來迎合某些消費(fèi)者的獨(dú)特需求，能賺取比大眾營(yíng)銷多得多的利潤(rùn)。

下面就麥當(dāng)勞和米勒啤酒進(jìn)行淺略分析，簡(jiǎn)述細(xì)分市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的重要性。

一、麥當(dāng)勞

（一）地理要素細(xì)分市場(chǎng)

麥當(dāng)勞有覆蓋全球的市場(chǎng)，要保持霸主地位就必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的地理細(xì)分。麥當(dāng)勞進(jìn)行地理細(xì)分的主要目標(biāo)在于分析各區(qū)域的差異。對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，麥當(dāng)勞以西方飲食文化為主導(dǎo)。而在國(guó)外市場(chǎng)就抓住了特色。

地理細(xì)分要求把市場(chǎng)細(xì)分為不同的地理單位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，例如，美國(guó)東部人愛喝清淡的咖啡，西部人愛喝較濃的咖啡。麥當(dāng)勞連鎖店作為一個(gè)跨國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)，其服務(wù)范圍遍及全球109個(gè)國(guó)家、2.5萬家連鎖店。它每年都需要花大量的資金來進(jìn)行認(rèn)真的嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)研，研究各地的人群組合、文化、習(xí)俗，再書寫詳細(xì)的市場(chǎng)細(xì)分報(bào)告，每個(gè)國(guó)家，甚至每個(gè)地區(qū)都要有一種適合當(dāng)?shù)厣罘绞降氖袌?chǎng)策略。以前，麥當(dāng)勞在選擇開分店的地址是人流大的地點(diǎn)。如在中國(guó)，先在主要的大城市開分店，逐步向其他城市擴(kuò)展。但是現(xiàn)在，各大城市快餐供應(yīng)已趨飽和狀態(tài)。這就必須對(duì)這些細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮這些市場(chǎng)是否具有吸引力，是否值得進(jìn)入。例如，麥當(dāng)勞剛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)大量傳播美國(guó)文化和生活理念，并以美國(guó)式產(chǎn)品牛肉漢堡來征服中國(guó)人。但中國(guó)人愛吃雞，與其他洋快餐相比，雞肉產(chǎn)品也更符合中國(guó)人的口味，更加容易被中國(guó)人所接受。針對(duì)這一情況，麥當(dāng)勞改變了原來的策略，推出了雞肉產(chǎn)品。在全世界從來只賣牛肉產(chǎn)品的麥當(dāng)勞也開始賣雞了。這一改變正是針對(duì)地理要素所做的，也加快了麥當(dāng)勞在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展步伐。

（二）人口要素細(xì)分與定位 1.人口要素細(xì)分

人口因素是細(xì)分消費(fèi)者群的最流行的依據(jù)。主要根據(jù)年齡、性別、家庭人口、家庭生命周期、收入、職業(yè)、教育、宗教、種族、國(guó)籍等相關(guān)變量，把市場(chǎng)分割成群體。麥當(dāng)勞主要從年齡及生命周期階段對(duì)人口市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，其中，將不到開車年齡的劃定為少年市場(chǎng)，將20-40歲之間的年輕人界定為青年市場(chǎng)，理解他們的生活方式，知道他們時(shí)間有限，要求吃得又快又好；而對(duì)于年老者市場(chǎng)，麥當(dāng)勞公司對(duì)其宣傳中將經(jīng)濟(jì)實(shí)惠作為重點(diǎn)，同時(shí)，還盡力鼓勵(lì)他們到本公司工作。2.不同市場(chǎng)特征與定位

麥當(dāng)勞針對(duì)上述細(xì)分市場(chǎng)采用不同廣告宣傳方式，如對(duì)青少年市場(chǎng)做的廣告是以搖擺舞曲音樂；而對(duì)老年人市場(chǎng)的廣告宣傳則突出柔和并富有情調(diào)。實(shí)際上，兒童在餐飲方面極有可能成為家庭非常重要的影響因素。因?yàn)閷?duì)父母而言，讓小孩快樂、負(fù)擔(dān)得起、方便選買、省時(shí)間、不必煮飯、省麻煩、有好吃的食物，自然是個(gè)好父母，這些因素將使成年父母順從孩子的意愿?？梢妰和@個(gè)市場(chǎng)是非常重要的，它占領(lǐng)了麥當(dāng)勞很大的市場(chǎng)份額。但是，近年來由于新的競(jìng)爭(zhēng)者加入，這就迫使它必須另外開拓市場(chǎng)。除了兒童市場(chǎng)，能開拓的目標(biāo)市場(chǎng)就是老年人市場(chǎng)和成年人市場(chǎng)。老年人消費(fèi)量不大，對(duì)麥當(dāng)勞來說，這個(gè)市場(chǎng)并不具有很大的吸引力。而成年人市場(chǎng)則不一樣，這個(gè)市場(chǎng)很有開發(fā)潛力。然而，成年人對(duì)麥當(dāng)勞的忠誠(chéng)度并不高。針對(duì)這種情況，麥當(dāng)勞已經(jīng)采取很多的措施，包括以成年人細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行促銷活動(dòng)，每六個(gè)月組織一次促銷性游戲。同時(shí)，麥當(dāng)勞還是第一家為黑人和南美人設(shè)臵專門營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的大型零售店。3.心理要素細(xì)分與失誤

針對(duì)方便型市場(chǎng)，麥當(dāng)勞提出“59秒快速服務(wù)”，即從顧客開始點(diǎn)餐到拿著食品離開柜臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為59秒，不得超過一分鐘，使得消費(fèi)者能夠從心理和實(shí)際中都感受到麥當(dāng)勞的“快”。按人們的生活方式劃分，快餐業(yè)有兩個(gè)潛在的細(xì)分市場(chǎng)：方便型和休閑型。但隨著人們生活水平不斷提高，一種健康型細(xì)分市場(chǎng)迅速地?cái)U(kuò)長(zhǎng)，更多的人追求高生活質(zhì)量，如在美國(guó)，處于中間階層或以上的人（大都有足夠的購買力）占了全國(guó)人口將近一半；歐洲市民上街游行，提倡食用綠色食物。而麥當(dāng)勞公司在這方面做得相當(dāng)失敗，固守著已有原料和配方，而這些原料制作而成的高熱和高脂類食物，對(duì)于關(guān)注健康的消費(fèi)者來說是不可容忍的。這也是近年來麥當(dāng)勞市場(chǎng)份額下降的關(guān)鍵主因。

二、美國(guó)米勒啤酒

在60年代末，米勒啤酒公司在美國(guó)啤酒業(yè)排名第八，市場(chǎng)份額僅為8%，與百威、藍(lán)帶等知名品牌相距甚遠(yuǎn)。為了改變這種現(xiàn)狀，米勒公司決定采取積極進(jìn)攻的市場(chǎng)戰(zhàn)略。

他們首先進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，若按使用率對(duì)啤酒市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，啤酒飲用者可細(xì)分為輕度飲用者和重度飲用者，而前者人數(shù)雖多，但飲用量卻只有后者的1/8。他們還發(fā)現(xiàn)，重度飲用者有著以下特征：多是藍(lán)領(lǐng)階層；每天看電視3個(gè)小時(shí)以上；愛好體育運(yùn)動(dòng)。米勒公司決定把目標(biāo)市場(chǎng)定在重度使用者身上，并果斷決定對(duì)米勒的“海雷夫”牌啤酒進(jìn)行重新定位、重新定位從廣告開始。他們首先在電視臺(tái)特約了一個(gè)“米勒天地”的欄目，廣告主題變成了“你有多少時(shí)間，我們就有多少啤酒”，以吸引那些“啤酒大漢”。廣告畫面中出現(xiàn)的盡是些激動(dòng)人心的場(chǎng)面：船員們神情專注地在迷霧中駕駛輪船，年青人騎著摩托沖下陡坡，鉆井工人奮力止住井噴等。

結(jié)果，“海雷夫”的重新定位戰(zhàn)略取得了很大的成功。到了1978年，這個(gè)牌子的啤酒年銷售達(dá)2000萬箱，僅次于百威啤酒，在美名列第二。時(shí)至今日，米勒啤酒已經(jīng)成為美國(guó)啤酒愛好者生活中不可或缺的一部分。

三、失敗案例

2009年，上海的天價(jià)樓盤湯臣一品終于“降價(jià)處理”了，堅(jiān)持了280天的無售出“記錄”之后，在無數(shù)的口水泡沫中終究揚(yáng)起白旗，成為市場(chǎng)“失敗”的一個(gè)典型例子。

湯臣一品的失敗了可以拿北京“星河灣”與其比較，因?yàn)檫@兩者有著較多的相似之處。

（一）兩者面臨的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況比較接近，都是面臨競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)較為單一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

（二）兩者的競(jìng)爭(zhēng)策略比較相似。星河灣和湯臣一品選擇同一種競(jìng)爭(zhēng)策略，就是向上型的差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。

市場(chǎng)一致，策略一致，然而星河灣成功了，湯臣一品卻“倒下了”，為什么呢？顯然，湯臣一品對(duì)市場(chǎng)細(xì)分的研究并不充分，對(duì)自身優(yōu)勢(shì)存在一定的盲目高估。

其一，市場(chǎng)細(xì)分有效性中第一個(gè)前提是細(xì)分市場(chǎng)的容量要足夠大。這一點(diǎn)星河灣顯然做得更充分，對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的研究更深入，而湯臣一品的第一個(gè)失敗在于其細(xì)分的客戶市場(chǎng)顯然沒有足夠的容量來支撐項(xiàng)目的銷售，其細(xì)分市場(chǎng)客戶的檔次太高，導(dǎo)致容量不足，項(xiàng)目銷售出現(xiàn)滯銷。其二，市場(chǎng)細(xì)分有效性的第二個(gè)前提是營(yíng)銷渠道可達(dá)性。由于湯臣一品的客戶細(xì)分定位過高，且可能超出了湯臣自身資源的可達(dá)性，也是導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷的一個(gè)主要原因。湯臣沒有可以達(dá)到其定位客戶的營(yíng)銷渠道，導(dǎo)致了其失敗。

其三，市場(chǎng)細(xì)分有效性的另外前提是差異性要足夠明顯。這一點(diǎn)，湯臣一品也沒有達(dá)到星河灣的層次，星河灣的細(xì)分策略能夠非常成功，其產(chǎn)品差異化做得非常到位，但是湯臣一品卻忽略了。從市場(chǎng)反饋的情況看，市場(chǎng)并不認(rèn)可湯臣一品的產(chǎn)品差異化，并對(duì)產(chǎn)品有頗多詬病，可見在差異化營(yíng)銷上，湯臣一品確實(shí)是一個(gè)十足的失敗者。

通過以上三個(gè)關(guān)于市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位的成功和失敗的案例，我們可以看出，正確的市場(chǎng)細(xì)分和市場(chǎng)定位對(duì)一個(gè)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略組合具有極其重要的意義，在一定程度上甚至?xí)?duì)企業(yè)的生存發(fā)展產(chǎn)生影響，值得我們學(xué)習(xí)和研究。

第二篇：關(guān)于市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)細(xì)分案例分析

現(xiàn)今的中國(guó)手機(jī)市場(chǎng)，發(fā)展到現(xiàn)在也可以用百花爭(zhēng)艷百家爭(zhēng)鳴來形容了，當(dāng)國(guó)外大牌手機(jī)廠商，幾大系統(tǒng)，國(guó)內(nèi)已經(jīng)成規(guī)模的手機(jī)企業(yè)在不斷廝殺，紛爭(zhēng)割據(jù)的白熱化時(shí)期，手機(jī)業(yè)界也在尋求一種新的營(yíng)銷模式，畢竟利潤(rùn)空間不斷減小，競(jìng)爭(zhēng)越來越大等各方壓力之下也不得不為之的當(dāng)務(wù)之急的事情，這只是時(shí)間問題而已，看誰在這個(gè)節(jié)骨眼上能夠突破，誰就是未來移動(dòng)互聯(lián)領(lǐng)域的主導(dǎo)者了! 小米手機(jī)是后來者，如果一味的依照傳統(tǒng)營(yíng)銷的路線那再多的資本再好的工程技師再多的資源也不會(huì)贏的，我想雷總在思考做小米的時(shí)候應(yīng)該是考慮了很長(zhǎng)時(shí)間，而如今，通過這樣一種融合百家之長(zhǎng)的營(yíng)銷方式，就目前情勢(shì)來看，有時(shí)還是非常明顯的，這也讓小米沒有在這個(gè)手機(jī)江湖的混沌當(dāng)中沉淪.

下面來淺談一下小米手機(jī)的營(yíng)銷策略

(一)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者分析與定位策略

1.年齡分析：一般都是經(jīng)常會(huì)購物的網(wǎng)民(18~30 歲) ，手機(jī)發(fā)燒友。

2.收入分析：網(wǎng)絡(luò)購物用戶中月收入>2000 的比例較大，采用線上銷售模式。

3.消費(fèi)習(xí)慣分析：樂于接受新鮮事物，價(jià)值觀強(qiáng)等。

4.蘋果影響:很多人想吃蘋果卻吃不起，小米卻在營(yíng)銷策略上模仿蘋果。

(二)傳統(tǒng) 4P 分析

一.產(chǎn)品分析

1.小米手機(jī)世界上首款雙核 1.5GHz 的智能手機(jī)。

2.小米手機(jī)采用了高通 MSM826MSM8260 1.5GHz 雙核處理器， 與 HTC G14 的 CPU 相似，但是主頻更高。

3.系統(tǒng)：雙系統(tǒng)切換 ，自主研發(fā) Android，MIUI 操作系統(tǒng)， 優(yōu)化改進(jìn)功能近 100 處

二.價(jià)格分析

1999 元，高端產(chǎn)品，低價(jià)位銷售。

三.渠道分析

網(wǎng)絡(luò)直銷：電子渠道+物流合作分銷渠道模式

1.小米科技旗下的電商網(wǎng)，小米網(wǎng)，只在線上售賣的方式 2.物流和庫存是交給凡客(節(jié)約成本)

運(yùn)營(yíng)商合作：與中國(guó)聯(lián)通合作 活動(dòng)：1. 預(yù)存話費(fèi)送手機(jī) 2.購手機(jī)送話費(fèi)

四.促銷分析(饑餓營(yíng)銷)

1.高調(diào)發(fā)布會(huì) 一場(chǎng)酷似蘋果的小米手機(jī)發(fā)布會(huì)于 8 月 16 日在北京召開。

2.工程機(jī)先發(fā)布上市 小米手機(jī)的正式版尚未發(fā)布，確先預(yù)售了工程紀(jì)念版。而且小米手機(jī)工程機(jī)采用 秒殺的形式出售，8 月 29-8 月 31 日三天，每天 200 臺(tái)限量 600 臺(tái)， 比正式 版手機(jī)優(yōu)惠 300 元。

3.制造媒體炒作的話題 小米手機(jī)是偷來的這一直在網(wǎng)上出現(xiàn)，如果小米手機(jī)的一些創(chuàng)意真的是偷來的， 估計(jì)大家的熱度會(huì)有所下降，可如果小米手機(jī)不是偷來的?

4 消息半遮半露，讓人猜測(cè)。

(三).小米手機(jī)一機(jī)難求，消費(fèi)者望之興嘆!

1.2011 年 8 月 16 日，小米手機(jī)發(fā)布。

2.2011 年 8 月 29-8 月31日三天，先預(yù)售小米工程紀(jì)念版每天 600 臺(tái)。

3.2011 年 9 月 5 日，小米手機(jī)正式開放網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂，兩天內(nèi)預(yù)訂數(shù)量超 30萬臺(tái)，這樣的火爆程度讓人嘆為觀止。但之后的事情卻出乎了消費(fèi)者預(yù)料，就在 小米手機(jī)供不應(yīng)求之時(shí)，小米網(wǎng)站卻立刻宣布停止預(yù)定并關(guān)閉了購買通道，讓消 費(fèi)者無處可買。 (時(shí)隔 45 天之久)

4. 2011年10月11日公布的零售版公告內(nèi)容顯示， “小米手機(jī)將于 10 月20 日面向預(yù)訂用戶開始發(fā)售，20 日之后的第一周每天 1000 臺(tái)，第二周每天 2000 臺(tái)，第三周每天 3000 臺(tái)，后續(xù)發(fā)貨計(jì)劃稍后公布。30 萬臺(tái)預(yù)訂用戶發(fā)貨完畢后，將面向所有用戶進(jìn)行發(fā)售。 ”

5. 2012 年 1 月 4 日消息， 小米手機(jī)于今日 13 點(diǎn)開始第二輪開放購買。 但未 到發(fā)售時(shí)刻，小米手機(jī)官網(wǎng)便出現(xiàn)無法訪問或訪問緩慢情況。

(四).饑餓營(yíng)銷，饑餓在哪里?

饑餓營(yíng)銷一：高調(diào)出場(chǎng)，敬請(qǐng)期待。 (蘋果式的發(fā)布會(huì))

饑餓營(yíng)銷二：需要有預(yù)定號(hào)、按照排隊(duì)順序才能購買。

饑餓營(yíng)銷三：泰國(guó)水災(zāi)導(dǎo)致產(chǎn)能下降。

饑餓營(yíng)銷四：12 月在線銷售 10 萬庫存已售完。

饑餓營(yíng)銷是指商品提供者為了維護(hù)品牌形象，提高品牌附加值，而有意調(diào)低產(chǎn)量， 或是積壓貨物， 推遲產(chǎn)品上市時(shí)間， 以制造供不應(yīng)求的 “假象” 從蘋果 iPhone4開始，到iPad2 再到 iPhone4s 的全球上市。

都踩踏著“產(chǎn)品發(fā)布―公布上市日期——消費(fèi)等待——銷售搶購——全線缺貨” 的營(yíng)銷足跡。

宏大的會(huì)場(chǎng)，巨幅背投顯示屏，沒有主持人，沒有表演，只有小米公司董事長(zhǎng)兼CEO雷軍一個(gè)半小時(shí)的演講。當(dāng)所有鎂光燈聚焦于身著黑色T恤和牛仔褲的演講者時(shí)，在場(chǎng)者都感慨，這場(chǎng)小米手機(jī)發(fā)布會(huì)完全就是喬布斯推介蘋果新產(chǎn)品的中國(guó)版。

結(jié)果，小米手機(jī)的這種偷師喬布斯的做法取得了很大的成功。然而小米手機(jī)前期營(yíng)銷的順利也離不開小米團(tuán)隊(duì)精心而周密的策劃。值得稱道之處在于：

第一，揭密式的饑渴營(yíng)銷策略，從6月底內(nèi)部和供應(yīng)商爆料開始，到8月16號(hào)其關(guān)鍵信息正式公開，小米手機(jī)的神秘面紗被一點(diǎn)點(diǎn)掀開，引發(fā)了大量猜測(cè)，并迅速引爆成為熱門話題;

第二，盡管雷軍放低姿態(tài)，強(qiáng)調(diào)其偶像喬布斯是不可超越的“神”，但有意無意間，小米手機(jī)已將蘋果iPhone樹立為對(duì)標(biāo)對(duì)象，從國(guó)內(nèi)難得一見的豪華團(tuán)隊(duì)、幾乎和蘋果雷同的供應(yīng)商、仿蘋果的簡(jiǎn)潔風(fēng)格演講PPT，甚至雷軍在小米手機(jī)發(fā)布會(huì)上黑T恤牛仔褲的穿著，都形成了強(qiáng)烈的心理暗示。 更重要的賣點(diǎn)是小米手機(jī)的與眾不同。雷軍從不掩飾自己是超級(jí)“果粉”，但在小米內(nèi)部，他禁止員工談?wù)撟鲋袊?guó)蘋果之類的話題，他堅(jiān)信今天小米所做的事與蘋果有著本質(zhì)的不同，“蘋果是一個(gè)做到極致的公司，但是蘋果不是真正的互聯(lián)網(wǎng)公司。小米跟蘋果的差別就是小米是互聯(lián)網(wǎng)公司”。

第三，雷軍的影響力亦被發(fā)揮到極致。過去雷軍每天發(fā)微博的數(shù)量控制在兩三條，但在小米手機(jī)發(fā)布前后，他不僅利用自己微博高密度宣傳小米手機(jī)，還頻繁參與新浪微訪談，出席騰訊微論壇、極客公園等活動(dòng)。雷軍的朋友們，包括過去雷軍投資過的公司高管，如凡客CEO陳年、多玩網(wǎng)CEO李學(xué)凌、優(yōu)視科技CEO俞永福、拉卡拉CEO孫陶然、樂淘網(wǎng)CEO畢勝等，紛紛出面唱多。

為了給小米手機(jī)一個(gè)足夠震撼的亮相，小米團(tuán)隊(duì)在細(xì)節(jié)上也力爭(zhēng)做到盡善盡美。8月16日小米手機(jī)發(fā)布當(dāng)天正好是MIUI一周年，小米公司在論壇上征集粉絲參加小米手機(jī)發(fā)布會(huì)，最后報(bào)名人數(shù)多達(dá)800人。他們還把一段“來自雷軍CEO朋友們的祝?！钡囊曨l拿到小米手機(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)播放，包括多玩網(wǎng) CEO李學(xué)凌在內(nèi)的幾位知名人士紛紛將iphone 4扔到垃圾桶，以示力挺小米手機(jī)。至于雷軍本人，他在小米手機(jī)發(fā)布會(huì)前不僅反復(fù)排練，還親自制作演講PPT，其演講所使用的PPT原來有250頁，最后被精簡(jiǎn)至100頁 把控每個(gè)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，不斷制造話題，小米手機(jī)在市場(chǎng)營(yíng)銷上的熱度逐步升溫，所有的一切最終使其成為業(yè)內(nèi)熱論的話題。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分與定位

摘自 中國(guó)策劃網(wǎng)2006-3-16 13:33:00

操作程序

第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要

第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略

第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位要點(diǎn)分析

第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)流程設(shè)計(jì)

使用指南

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件。賣點(diǎn)和定位是兩回事，定位不清的賣點(diǎn)不能稱之為真正的賣點(diǎn)。

本手冊(cè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分提出了具體策略，并設(shè)計(jì)了市場(chǎng)定位的操作流程，是發(fā)展商重要的實(shí)戰(zhàn)指引工具。

第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)戰(zhàn)價(jià)值分析

分析A：樓盤暢銷的先決條件

進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位從而鎖定目標(biāo)客戶是樓盤暢銷的先決條件。

從近兩年熱銷的國(guó)際文化大廈、星河明居、東方玫瑰園、萬科四季花城等來看，無一不是以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位最終取股市場(chǎng)獲得買家的認(rèn)同。

國(guó)際文化教育大廈的目標(biāo)客戶是“創(chuàng)業(yè)新生化’。

星河明居、東方玫瑰園的目標(biāo)客戶是二次置業(yè)者。

海悅?cè)A城、中海恰翠山莊的目標(biāo)客戶是香港人。

位于皇崗中岸的海悅?cè)A城堪稱為目標(biāo)客戶度身訂造的典范，二棟35層高的樓共520個(gè)單位，不到二個(gè)月銷售率為卯九樓賣得快價(jià)格也高，海悅?cè)A城的價(jià)格，比周邊樓盤價(jià)格每平方米高出一二千五。

分析B：明確定位的市場(chǎng)沖擊力

海悅?cè)A城的目標(biāo)客戶十分明確，用發(fā)展商的話來說就是，以該項(xiàng)目所處的位置，深圳人不可能去買，它的對(duì)象只能是香港人，發(fā)展商別無選擇。因此，海悅?cè)A城可以說是為香港人度身計(jì)造。它的鉆石形結(jié)構(gòu)、它的戶型、它的陽臺(tái)以及陽臺(tái)上的欄桿、它的交樓標(biāo)準(zhǔn)等等，全部按港人的喜好以及港人能夠接受的方式設(shè)計(jì)，比如海悅?cè)A城沒有生活陽臺(tái)，在客廳只有一個(gè)一米寬的陽臺(tái)，有一個(gè)透明的有機(jī)玻璃群欄桿，這一點(diǎn)足以讓港人從心里得到滿足。因?yàn)樵谙愀郏@種只有一米寬帶透明欄桿的陽臺(tái)只有富人才有可能享用。再如海悅?cè)A城只有四種戶型，交房標(biāo)準(zhǔn)就是樣板房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括樣板房所展示的潔具廚具及所有電器。在樣板房還別出心裁地掛有承建商以及所用主要裝修材料廠商的資質(zhì)證書，發(fā)展商的誠(chéng)實(shí)和細(xì)致給購房者留下好印象。也就是說，一個(gè)樓盤很難做到既能外銷又能內(nèi)銷，讓深圳人和香港人都滿意。這一點(diǎn)也應(yīng)該適合其它內(nèi)銷樓盤，即你的客戶不可能既是富豪，又是普通白領(lǐng)。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位誤區(qū)及對(duì)策

誤區(qū)A 市場(chǎng)定位=目標(biāo)市場(chǎng)

這兩者是市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)和根本，沒有明確的目標(biāo)市場(chǎng)和清晰的市場(chǎng)定位，一切的策劃和營(yíng)銷就會(huì)變得無的放矢和搖擺不定，就不能在營(yíng)銷大戰(zhàn)中把握自我。但目前許多人包括一些營(yíng)銷策劃人員混淆和重復(fù)了這兩個(gè)概念，認(rèn)為目標(biāo)市

場(chǎng)即市場(chǎng)定位，市場(chǎng)定位即目標(biāo)市場(chǎng)，兩者混為一談一。其實(shí)兩者在概念上和功能上都明顯不同，目標(biāo)市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分的領(lǐng)域；而市場(chǎng)定位則是指企業(yè)要把產(chǎn)品留在顧客心目中的位置和印象。比如，廣東有兩個(gè)著名的樓盤，碧枝園的目標(biāo)市場(chǎng)是香港中下層居民和廣州的部分富裕家庭；它的市場(chǎng)定位是度假、休閑（給你一個(gè)五星級(jí)的家）；麗江花園的目標(biāo)市場(chǎng)是廣州市的白領(lǐng)人士，它的市場(chǎng)定位是文化豐富的和諧居家場(chǎng)所。市場(chǎng)定位不止局限在功能特征上，它還體現(xiàn)在檔次上、情感上、個(gè)性上、文化上、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較上、或以上其中幾種的混合上等等，它是項(xiàng)目充分張揚(yáng)的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，讓樓盤“未成曲調(diào)先有情”。目標(biāo)市場(chǎng)是市場(chǎng)定位的前提，市場(chǎng)定位是為目標(biāo)市場(chǎng)服務(wù)，起一個(gè)點(diǎn)睛的作用，若沒有一個(gè)準(zhǔn)確而生動(dòng)的市場(chǎng)定位，整個(gè)房地產(chǎn)的策劃和營(yíng)銷就顯得呆板、蒼白、缺乏方向性，樓盤就缺乏活力和生機(jī)。

誤區(qū)B：缺乏文進(jìn)的權(quán)稱定位

一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃人員，經(jīng)過一番討論、研究篩選后，以為為樓盤找到了個(gè)漂亮的口號(hào)就大功告成，而沒去細(xì)心衡量這是否一個(gè)貼切有力的定位，即使設(shè)計(jì)了一個(gè)準(zhǔn)確的定位，但沒能夠在整個(gè)策劃和營(yíng)銷中堅(jiān)定不移地去執(zhí)行和以此為策劃的依據(jù)，只是把所設(shè)計(jì)的定位停留在吆喝的層面，噪子喊破了之余，僅給人留下了只聞樓梯響不見人下來，或者是雷聲大雨點(diǎn)小的印象。定位是發(fā)展商用來為樓盤設(shè)計(jì)個(gè)性和風(fēng)格的前提條件，起著為策劃和營(yíng)銷導(dǎo)航的作用，不是僅僅作為廣告或廣告之一部分出現(xiàn)。當(dāng)發(fā)展商在經(jīng)過廣泛深入的市場(chǎng)調(diào)查而找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位后，就必須在說和做方面保持一致和連貫，各方面都要統(tǒng)一和相通，讓買家真正感受到所聽到的和所見到的東西都是來自一個(gè)項(xiàng)目的，都是一脈相承的。從規(guī)劃、平面、立面、環(huán)境、綠化、雕塑小品到室內(nèi)外建筑和裝飾材料、配套功能、包裝和識(shí)別系統(tǒng)再到營(yíng)銷策劃和物業(yè)管理，無處無時(shí)不體現(xiàn)樓盤的定位，策劃人員用定位這一主線貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)全程策劃的始終。比如說上述廣州某定位為環(huán)保家園的小區(qū)，環(huán)保這一功能性定位應(yīng)該大有文章可作，人均綠地是否足夠，有否達(dá)到環(huán)保專家測(cè)定的人均50平方米的草地？小區(qū)的整體利用率及室內(nèi)空間利用率是否合理，是否出現(xiàn)因車占人道而減少住戶活動(dòng)空間的現(xiàn)象？在戶型設(shè)計(jì)上有否出現(xiàn)過道廳面積大小，開門太多利用率不高或是陽臺(tái)深度太小而不實(shí)用，造成浪費(fèi)？其它因素如油煙排放、通風(fēng)采光、隔音效果等等，這些都有否從使用和環(huán)保角度考慮。這一切都需要規(guī)劃、設(shè)計(jì)人員嚴(yán)格按照定位來執(zhí)行。在營(yíng)銷當(dāng)中，VI設(shè)計(jì)、宣傳物料、交通工具、廣告、促銷和公關(guān)活動(dòng)，以及售前售后的物業(yè)管理是否都有能以環(huán)保這一定位作為指導(dǎo)思想？如 VI中的基準(zhǔn)色可以綠色為主，看樓車可用無污染的電瓶車，參與和贊助社會(huì)的環(huán)保活動(dòng)，售樓都和辦公室內(nèi)不用一次性的杯，小區(qū)環(huán)境明亮整潔，有明顯的環(huán)保宣傳指示牌，垃圾桶不用塑料袋等等，這里不—一細(xì)表。

總之，全方位全過程地體規(guī)定位，才是定位的真正意義所枉，才能算是真正意義上的全面營(yíng)銷和全程策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位不僅是功能特性的展現(xiàn)，更多時(shí)候還是個(gè)性的體現(xiàn)，只有定準(zhǔn)位并且執(zhí)行好，才能在警警眾多的樓盤中脫穎而出，才能在產(chǎn)品越來越趨向于同質(zhì)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中樹立自己品牌的個(gè)性和魁力。

誤區(qū)c：花樣翻新定位缺乏核心

據(jù)悉，內(nèi)地某城市一樓盤，推出一年嘗試了多種營(yíng)銷手段。其營(yíng)銷過程大致是：

1、推出之初，定位為“成功人士的心水華庭”。

2、兩個(gè)月后，定位為“孩子們成長(zhǎng)的地方”，集中表現(xiàn)其配套齊全的特點(diǎn)。

3、又過了兩個(gè)月，宣傳

客戶所購房產(chǎn)即將升值。

4、后來，該按盤重新定位為“智能豪宅”。

5、年底時(shí)，眼看年關(guān)談市已近，發(fā)展商心里著急，于是又降價(jià)促銷。營(yíng)銷手法雖然在不斷花樣翻新，但效果總是難盡人意。

從以上可以看出，該樓盤在營(yíng)銷手法上存在明顯的缺點(diǎn)：定位不明，角色變換大頻繁。從“成功人士的心水華庭”、“孩子們成長(zhǎng)的地方”到說不出名堂的“智能豪宅”，使?jié)撛诳蛻舾械侥砸皇恰?/p>

要避免營(yíng)銷失誤，銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則： 第一，銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營(yíng)銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。第二，主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。第三，操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。

第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位概念精要

精要A：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分準(zhǔn)則

（1）、細(xì)分市場(chǎng)必須足夠大以保證其有利可圖。

（2）、細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的。

（3）、細(xì)分市場(chǎng)必須是媒體能夠接觸到的。

（4）、不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)。如果用一種市場(chǎng)營(yíng)銷設(shè)計(jì)就能夠達(dá)到所有的細(xì)分市場(chǎng)，就沒有必要把它們分開。

（5）、就其大小而言，各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的。

（6）、細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該具有合理的一致性。

（7）、細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。

（8）、細(xì)分市場(chǎng)不應(yīng)該主要被競(jìng)爭(zhēng)者占領(lǐng)，以免我們的項(xiàng)目達(dá)到失敗。精要B：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的任務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷，必須有科學(xué)的市場(chǎng)定位，而不應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)引導(dǎo)定位。所謂市場(chǎng)定位：就是將產(chǎn)品置于某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)中，針對(duì)目標(biāo)客源，設(shè)計(jì)規(guī)劃出符合消費(fèi)者需來的產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位包括：項(xiàng)目定位、品質(zhì)定位、客源定位、房型和面積定位、價(jià)格定位。

（1）、項(xiàng)目定位

拿到一塊地，首選的問題就是確定開發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。滬北地區(qū)的錦秋加州花園之所以暢銷，就是因?yàn)殚_發(fā)商充分了解了客戶的儒求，及時(shí)推出別墅公寓，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

（2）、品質(zhì)定位

一哄而上的 INTERNET網(wǎng)絡(luò)、閉路電視、管道熱水與你的樓盤的品質(zhì)是否相匹配？高品質(zhì)按盤帶來高價(jià)位又是否能被客戶所接受？目前市場(chǎng)上，一些品質(zhì)適中的樓金在市場(chǎng)上取得了比高檔接盤更好的銷售業(yè)績(jī)，因此，一個(gè)樓盤的銷售成功與否，并不在于其品質(zhì)的高低，而在于其品質(zhì)檔次能否適合市場(chǎng)的實(shí)際采求。

（4）、房型和面積的定位

從目前上海積壓的商品房來看，其原因不外乎是房型設(shè)計(jì)過時(shí)，面積配比不合理，不是過大，就是偏小。要改變這種局面的根本途徑就是要了解消拓者的囊求，設(shè)計(jì)出符合目標(biāo)客源來求的產(chǎn)品，以保證市場(chǎng)的供求平衡。

（5）、價(jià)格定位

高價(jià)的樓盤，雖然在短期銷售中可能會(huì)有較高利潤(rùn)，但若不為購房者所接

受，將會(huì)造成樓盤的長(zhǎng)期滯銷。若價(jià)格定低7，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但也有可能因價(jià)格太便宜，使開發(fā)商無利可圖。制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。新近推出的浦東“新世紀(jì)花苑”就是開發(fā)商在了解了客戶需求的前提下，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，制定了一個(gè)合理的價(jià)格，其結(jié)果既保證了消鉆者的利益，又使發(fā)展商取得了應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益。

精要C：日地產(chǎn)市場(chǎng)鋼分定位的變色設(shè)計(jì)

1、通過產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)定位

應(yīng)用最多的定位戰(zhàn)略是將某一事物與產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)（DTOdUCt characteristics of customer benefit）相聯(lián)系。以多種產(chǎn)品特征定位總是有誘惑力的，當(dāng)我們的品牌擁有一些好的產(chǎn)品特征而不能向人們宣傳時(shí)，那種感覺不太好，但包合大多產(chǎn)品特征的廣告目標(biāo)將很難實(shí)施，這種定位的結(jié)果常常是形象模糊、混亂，對(duì)品牌十分不利。

2、以價(jià)格和質(zhì)量定位

由于價(jià)格與質(zhì)量非常重要，我們不必要對(duì)之單獨(dú)加以考慮。在產(chǎn)品類別中，一些品牌的服務(wù)、產(chǎn)品特性和產(chǎn)品表現(xiàn)等方面做得越多越好，這些品牌的制造商一般也會(huì)將價(jià)格定得較高，一方面是為了抵消其較高的成本，另一方面是為宣傳其較高的質(zhì)量。

3、以用途或應(yīng)用定住

另一種宣傳形象的方法是將產(chǎn)品與用途或應(yīng)用聯(lián)系起來雖然多重定位戰(zhàn)略會(huì)明顯增加困難的風(fēng)險(xiǎn)，但某些產(chǎn)品仍然可以采用這種方式。一個(gè)以用途定位的戰(zhàn)略常常表現(xiàn)出品牌的第二、第三定位以試圖擴(kuò)大品牌的市場(chǎng)。

4、以產(chǎn)品使用者定位

另一種定位方法是將產(chǎn)品與使用者或某一類使用者聯(lián)系起來。希望通過模特或名人與產(chǎn)品聯(lián)系趕來，并能通過他們的特征和形象來影響產(chǎn)品形象。

5、以產(chǎn)品類別定位

某些產(chǎn)品益要與產(chǎn)品等級(jí)聯(lián)系起來進(jìn)行定位。

6、以文化象征定位

許多廣告用文化象征來差別化他們的品牌。其基本任務(wù)就是要發(fā)現(xiàn)某種對(duì)人們很有意義的內(nèi)容，這些內(nèi)容具有象征性而又被其他競(jìng)爭(zhēng)者用于其品牌。

7、以競(jìng)爭(zhēng)者定住

在大多數(shù)定位戰(zhàn)略中，競(jìng)爭(zhēng)者的定位都被直接或間接地作為參考。在某些場(chǎng)合，參者競(jìng)爭(zhēng)者可能是確定定位戰(zhàn)略的最主要方面。參考競(jìng)爭(zhēng)者來定位之所以必要，主要有兩方面理由：其一，競(jìng)爭(zhēng)者可能有一個(gè)穩(wěn)固的、擁有多年塑造起來的良好形象，競(jìng)爭(zhēng)者的形象可以作為一種橋梁來幫助宣傳另外一個(gè)形象。如果某個(gè)人想找一個(gè)地址在哪，告訴他靠近該地址的美國(guó)銀行大樓比向他描述各種街道的走法更好。其二，有時(shí)，顧客認(rèn)為你如何好并不重要，重要的是你比某個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者更好，或與它同樣好。為了創(chuàng)造一種產(chǎn)品特征定位，采用與競(jìng)爭(zhēng)者聯(lián)系的方式可能是非常有效的，特別是用價(jià)格和質(zhì)量定位更是如此。以競(jìng)爭(zhēng)者定位可以通過比較性廣告進(jìn)行。在這種廣告中，競(jìng)爭(zhēng)者要被明確地指出來，共產(chǎn)品的一個(gè)或多個(gè)特性也要被比較。

第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分定位的具體策略

策略A：根據(jù)人文因素細(xì)分定位

1、年齡購房能力隨著年齡的增加在不斷的變化。二十歲、三十歲、三

十五歲、四十歲、四十五歲、五十歲??其消費(fèi)水準(zhǔn)皆有大的差異。

2、性別性別區(qū)分為男性與女性。隨著女權(quán)運(yùn)動(dòng)的高漲與女性經(jīng)濟(jì)能力的不斷提升，在行銷企劃時(shí)，除了對(duì)傳統(tǒng)男性特質(zhì)的訴或外，愈來愈需要對(duì)女性的觀點(diǎn)與特質(zhì)作毅穎的計(jì)劃與訴求。正如同有愈來愈多的雜志是針對(duì)女性市場(chǎng)作開發(fā)與訴求。

3、所得可將所得精分為高所得、中所得、低所得。市區(qū)的房子通常為中上所得購置，到區(qū)及較偏遠(yuǎn)區(qū)則為中下所得所光顧，而最高級(jí)的地段則為最高所得所聚居。而書所得劃分為年八二萬、三萬、四萬??八萬??十萬??等時(shí)，則所得區(qū)隔更乒細(xì)分與威力。

4、職業(yè)可分為會(huì)計(jì)師、律師、醫(yī)師、企業(yè)界經(jīng)理級(jí)、政府高級(jí)官員、老師、一般公務(wù)員，一般商人、勞工朋友、技術(shù)人員、家庭主婦·。?·等。

5、教育區(qū)分為小學(xué)、中學(xué)、?？?、大學(xué)、研究生等學(xué)歷。

6、宗教信仰道教、佛教、基督教、天主教等。

7、社會(huì)階層可區(qū)分為下下、上下、下中、上中、下上、上上等階層。社會(huì)階層有以下之特征：（1）同一階級(jí)的人群具有類似的行為。（2）社會(huì)階層的地位有高低。（3）社會(huì)階層乃是職業(yè)、所得、教育??等綜合的結(jié)果。（4）社會(huì)階層的內(nèi)涵會(huì)變動(dòng)，而且個(gè)人亦會(huì)提升到較高階層或下降到較低階層。

8、家庭成員1人、2人、3人、4、5人、6人、7入、7人以上??等。

9、家庭生命循環(huán)可區(qū)分為年輕單身、年輕已婚無子女、年輕已婚最小小孩6歲以下，年輕已婚最小小孩6歲以上，年老已婚有小孩，年老已婚無18歲以下小孩，年老單身??等。另如新婚市場(chǎng)、單身市場(chǎng)、老入市場(chǎng)等。

策略B：根據(jù)地理因素細(xì)分定位

1、居住區(qū)區(qū)分為市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等。

2、行政區(qū)如廣州市的天河區(qū)、海珠區(qū)、東山區(qū)、越秀區(qū)等。

3、大區(qū)域都市人。多寡如 5萬人以下，5萬人一 10萬人，10萬人一 30萬人，50萬 人、100萬人等。

策略C：根據(jù)心理特征細(xì)分定位

l、個(gè)性內(nèi)向、外向、沖動(dòng)型、理智型、合群型、獨(dú)斷型、野心型??等。

2、生活型態(tài)平實(shí)型、寒酸型、炫耀型、名土型??等。

策略D：消費(fèi)行為因素細(xì)分定位

1、購屋率第一次購屋、第二次購屋、第三次購屋、多次購屋等。

2、購買動(dòng)機(jī)經(jīng)濟(jì)型、地位型、理智型、投資性、投機(jī)型??等。

3、品牌忠誠(chéng)性強(qiáng)、輕、沒有等三種。

4．準(zhǔn)備購買時(shí)不知、已知、很清楚、有興趣、有欲望?··。等。

5、對(duì)產(chǎn)品之態(tài)度 狂熱、喜歡、無所謂、不喜歡、敵視??等

第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)定位。

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分

2.選定目標(biāo)市場(chǎng)

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位.確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

5.如何認(rèn)識(shí)和評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

6.確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位

7.分析顧客

8.比較定價(jià)法

要點(diǎn)分析

要點(diǎn)A：應(yīng)當(dāng)用經(jīng)濟(jì)分析格導(dǎo)決策

任何目標(biāo)的成功大多取決于兩個(gè)因素：潛在的市場(chǎng)規(guī)模乘以滲透的可能性。除非這兩個(gè)因素都適合，否則難以獲得成功。

要點(diǎn)B：定位通常暗示一種細(xì)分保證

定位通常表示做出公開的決策，忽略市場(chǎng)的其他部分，而集中于某些細(xì)分市場(chǎng)。這種方法要求保證和紀(jì)律，因?yàn)椴活櫇撛诘馁徺I者并不是一件容易做到的事。采取明確的、有意義的定位的結(jié)果就是集中于目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)，而不被其他細(xì)分市場(chǎng)的反應(yīng)束縛。將市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，并且針對(duì)非常特殊的市場(chǎng)是可能的。最近一些研究表明，在一個(gè)品牌的同一個(gè)廣告中宣傳幾個(gè)不同的特征（而不是在幾個(gè)廣告中），可以使品牌讓人看上去與其他同類產(chǎn)品差別更大，可被看作特殊產(chǎn)品或此類產(chǎn)品中的一個(gè)子類，甚至被看作是與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品根本不同的產(chǎn)品。

要點(diǎn)C：有軟的廣告

自堅(jiān)持出下去一個(gè)廣告經(jīng)理常常會(huì)對(duì)一個(gè)定位戰(zhàn)略感到厭煩，希望進(jìn)行一些改變，但廣告的個(gè)性和形象就如同人一樣，是許多年發(fā)展起來的，時(shí)間的持續(xù)價(jià)值不能被忽略。

要點(diǎn)D：不回該回成為你根本不足的事物

有些營(yíng)銷者將自己的產(chǎn)品假定為它根本不是的事物，以期利用市場(chǎng)采來或機(jī)會(huì)。這種定位決策看上去有些誘惑，但卻是天真的，其中大多歸于失敗。在將產(chǎn)品定位前，考慮不同競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位是很重要的。這一步包括顧客分析。什么細(xì)分變量最相關(guān)？什么利益點(diǎn)細(xì)分最相關(guān)？

要點(diǎn)E：考慮象征

一個(gè)或一系列象征可以具有很強(qiáng)的聯(lián)系性，在定位決策前應(yīng)當(dāng)考慮。一個(gè)定位目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是可操作的，并且是可衡量的。

要點(diǎn)F：形成量身定做的解決方案

在如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，有些地產(chǎn)商已在琢磨捷徑，瞄準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)做文章了。比如有的開發(fā)商打出了“本科生打劉折，研究生打XX折，博士打xX折”、“一切為了孩子”等口號(hào)，針對(duì)某一特定市場(chǎng)展開促銷。可以說，這是目前房地產(chǎn)界“有效德來不足與供給盲目這一主要矛盾”的理性化解決方式之一，也是今后房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本思路。金地聚園就是“置身定發(fā)’的典型案例。此項(xiàng)目除了”地利”這個(gè)先天優(yōu)勢(shì)之外，無其它優(yōu)勢(shì)可言。但金地人做足7功夫，使它平添了許多后天優(yōu)勢(shì)，其核心內(nèi)容就是“星體裁衣”、“置身定造”。首先，其市場(chǎng)定位是社會(huì)上最穩(wěn)定、有效成求最充足的白領(lǐng)工薪階層，而非像金地海景那樣的二次置業(yè)機(jī)會(huì)市場(chǎng)。其次，我們的專業(yè)人員對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)其主要特征進(jìn)行了科學(xué)的分析。然后，又根據(jù)這些特征對(duì)金地翠園進(jìn)行整體策劃，確定項(xiàng)目的個(gè)性；實(shí)用、現(xiàn)代、自然、有品味、重視孩子、價(jià)格合理等。同時(shí)，在廣告策略上，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)推出針對(duì)性宣傳；在物業(yè)管理服務(wù)上，特別對(duì)孩子作出獨(dú)具匠心的服務(wù)承諾。