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第一篇：城鎮(zhèn)房屋租賃合同
具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)
原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；
（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》
近年來(lái)，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問(wèn)題。為統(tǒng)一法律適用，最高人民法院今天公布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人對(duì)這一解釋作出了權(quán)威解讀。
轉(zhuǎn)租期超承租人剩余租期合同無(wú)效
合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：
一是限定無(wú)效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。
二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。
無(wú)效合同支付使用費(fèi)是返還財(cái)產(chǎn)
對(duì)于有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，解釋規(guī)定合同被認(rèn)定無(wú)效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無(wú)效合同按照有效處理，這位負(fù)責(zé)人表示：“這種理解是錯(cuò)誤的?！焙贤瑹o(wú)效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無(wú)形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費(fèi)予以返還。
對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多?？紤]到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問(wèn)題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。
適用不同民法理論處理裝修問(wèn)題
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，解釋在吸收各級(jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見(jiàn)基礎(chǔ)上，確立了處理此類(lèi)糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。
一是，對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿(mǎn)情形，適用不同的處理規(guī)則。
二是，出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償、如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)的情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期限屆滿(mǎn)，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補(bǔ)償。
依法保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)
對(duì)于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)，無(wú)權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這位負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問(wèn)題。20xx年10月1日起施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對(duì)世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見(jiàn)》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有四種例外
按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣(mài)租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋？對(duì)此，這位負(fù)責(zé)人表示，這種理解是錯(cuò)誤的。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的四種例外情形：
房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
出租人將房屋出賣(mài)給近親屬情形。親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人
篇二：廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
廣東省高級(jí)人民法院《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要
20xx年X月23日至25日，廣東省高級(jí)人民法院在惠州召開(kāi)全省民事審判工作會(huì)議。全省各級(jí)人民法院主管民事審判工作的副院長(zhǎng)、民一庭（含房地產(chǎn)、勞動(dòng)爭(zhēng)議和交通事故審判庭）庭長(zhǎng)參加了會(huì)議。通過(guò)討論，與會(huì)同志對(duì)民事審判中存在的若干具體問(wèn)題提出了許多意見(jiàn)和建議，形成如下會(huì)議紀(jì)要：
一、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件
（一）關(guān)于合同效力問(wèn)題
1.要準(zhǔn)確理解和適用法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法維護(hù)合同效力。《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不予支持。受讓人因抵押登記未涂銷(xiāo)無(wú)法辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記而請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任的，應(yīng)考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素進(jìn)行處理。
2.當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的合同后，該不動(dòng)產(chǎn)被依法查封，不能因該不動(dòng)產(chǎn)被查封而否定該轉(zhuǎn)讓合同的法律效力，但受讓人要求解除合同并賠償損失的，可予支持。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人在解封前辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求為解除合同或在解封后辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)；買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
3.不動(dòng)產(chǎn)被依法查封后，當(dāng)事人訂立轉(zhuǎn)讓該不動(dòng)產(chǎn)的合同，可認(rèn)定有效。但轉(zhuǎn)讓合同約定在該不動(dòng)產(chǎn)解封前辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的條款無(wú)效。出賣(mài)人不能依約履行合同，買(mǎi)受人要求解除合同的，應(yīng)予支持；買(mǎi)受人要求出賣(mài)人繼續(xù)履行合同并在該不動(dòng)產(chǎn)解封后辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。出賣(mài)人故意隱瞞不動(dòng)產(chǎn)被查封的事實(shí)與他人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷(xiāo)轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)予支持。
4.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人以工商行政管理部門(mén)已核準(zhǔn)該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為由主張租賃合同有效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，人民法院不予支持。
5.出租人未經(jīng)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)改變房屋用途，并與承租人訂立租賃合同，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)租賃合同無(wú)效的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，人民法院不予支持。當(dāng)事人要求解除合同的，應(yīng)予支持。
6.房屋買(mǎi)賣(mài)合同或房屋租賃合同對(duì)房屋的交樓標(biāo)準(zhǔn)有約定的，按約定辦理；如該約定違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條、《建筑法》第61條、《消防法》第13條等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定該條款無(wú)效，但不影響合同其他部分的效力。出賣(mài)人交付的商品房應(yīng)滿(mǎn)足基本的安全條件和買(mǎi)受人的基本居住要求，具體把握標(biāo)準(zhǔn)可審查房屋電梯、水電、煤氣等是否可以正常使用。
（二）關(guān)于善意取得問(wèn)題
7.轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其名下的房地產(chǎn)不符合法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的轉(zhuǎn)讓條件，如果受讓人是善意，且支付了合理對(duì)價(jià)并已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，可以依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定辦理。
（三）關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行問(wèn)題
8.商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)算單價(jià)，公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建設(shè)費(fèi)用計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)，如交付房屋時(shí)建筑面積少于合同約定的，出賣(mài)人應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。具體賠償數(shù)額可參照如下方式計(jì)算：總房?jī)r(jià)（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）減少面積。
（四）關(guān)于一房數(shù)賣(mài)的合同履行及違約責(zé)任問(wèn)題
9.在審理一房數(shù)賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均為有效且各買(mǎi)受人均要求履行合同，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及買(mǎi)賣(mài)合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。惡意辦理登記的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買(mǎi)受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)的，登記權(quán)利人或占有人的權(quán)利不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人。對(duì)于買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間，應(yīng)綜合合同在主管機(jī)關(guān)的備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等因素進(jìn)行確定。
10.在二手房交易中，出賣(mài)人在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，又將房屋出賣(mài)給第三人，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人賠償房屋差價(jià)損失、履約費(fèi)用等損失的，可予支持。但買(mǎi)受人依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，不予支持。
（五）關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策問(wèn)題
11.商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如政府部門(mén)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買(mǎi)受人是否屬于限購(gòu)或限貸范圍。確因限購(gòu)限貸政策無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求；買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。
12.要注意發(fā)揮司法審判在規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)居間合同市場(chǎng)中的作用。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人確因居間人的居間行為訂立合同，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定以按揭貸款方式付款、且買(mǎi)受人因不能辦理約定的按揭手續(xù)，或買(mǎi)受人由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，居間人以已經(jīng)促成合同訂立為由請(qǐng)求支付居間報(bào)酬的，一般不予支持，但居間人要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用的，應(yīng)予支持。居間人故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同，如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，對(duì)居間人請(qǐng)求委托人支付報(bào)酬的，不予支持；委托人請(qǐng)求居間人賠償所造成損失的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度處理。
（六）關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題
13.審判實(shí)踐中對(duì)名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為其他性質(zhì)的合同進(jìn)行轉(zhuǎn)性認(rèn)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意不拘泥于合同具有明確的“不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”的約定，而應(yīng)以當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的實(shí)質(zhì)作為認(rèn)定的依據(jù)。如根據(jù)合同約定，提供土地一方僅分得固定數(shù)量或固定比例房屋，且在房屋無(wú)法建成的情況下，相對(duì)方仍然需要支付與約定分得房屋相對(duì)應(yīng)的價(jià)款或賠償金的，則應(yīng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
14.當(dāng)事人簽訂名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等其他性質(zhì)的合同，第三人有理由相信當(dāng)事人之間為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)對(duì)受讓人因該房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
二、關(guān)于建設(shè)工程施工合同糾紛案件
（一）關(guān)于民事責(zé)任主體問(wèn)題
15.對(duì)實(shí)際施工人向與其沒(méi)有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、分包人、總承包人、發(fā)包人提起的訴訟，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告主張權(quán)利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為案件當(dāng)事人。審判實(shí)踐中應(yīng)注意要嚴(yán)格依照法律、司法解釋的規(guī)定進(jìn)行審查；不能隨意擴(kuò)大最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條第二款的適用范圍，并且要嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，明確發(fā)包人只在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人承擔(dān)責(zé)任。
16.借用資質(zhì)的實(shí)際施工人以自己的名義獨(dú)立向第三人購(gòu)買(mǎi)建筑材料等商品的，出借資質(zhì)方無(wú)需對(duì)實(shí)際施工人的欠付貨款承擔(dān)民事責(zé)任。
（二）關(guān)于合同效力問(wèn)題
17.要依法維護(hù)通過(guò)招投標(biāo)方式所簽訂的中標(biāo)合同的法律效力。對(duì)以低于工程建設(shè)成本的工程項(xiàng)目標(biāo)底訂立的施工合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十一條第（二）項(xiàng)的規(guī)定認(rèn)定無(wú)效；當(dāng)事人違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定，也應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。對(duì)于約定無(wú)效后的工程價(jià)款結(jié)算，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定處理。
18.建設(shè)工程沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建筑，就該違法建筑所簽訂的施工合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該施工合同有效。
19、承擔(dān)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務(wù)的單位，沒(méi)有相應(yīng)的施工資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者資質(zhì)審查證書(shū)，可根據(jù)國(guó)務(wù)院《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定認(rèn)定合同效力。
（三）關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題
20.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格后，發(fā)包人請(qǐng)求承包人承擔(dān)質(zhì)量問(wèn)題的民事責(zé)任，應(yīng)依法承擔(dān)舉證責(zé)任。經(jīng)鑒定，建設(shè)工程在合理使用壽命內(nèi)確實(shí)存在地基基礎(chǔ)工程或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題的，承包人應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任；存在其他質(zhì)量問(wèn)題的，承包人應(yīng)在保修期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。
（四）關(guān)于工程價(jià)款結(jié)算問(wèn)題
21.招標(biāo)人和中標(biāo)人另行簽訂改變工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)等中標(biāo)結(jié)果的協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容；中標(biāo)人作出的以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)承建房產(chǎn)、無(wú)償建設(shè)住房配套設(shè)施、讓利、向建設(shè)方捐獻(xiàn)等承諾，亦應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。對(duì)于變更中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的工程價(jià)款結(jié)算，應(yīng)按照《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定，以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。協(xié)議變更合同是法律賦予合同當(dāng)事人的一項(xiàng)基本權(quán)利。建設(shè)工程開(kāi)工后，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀(guān)原因，發(fā)包人與承包人通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要、往來(lái)函件、簽證等洽商記錄形式變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的，不應(yīng)認(rèn)定為變更中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容。依法有效的建設(shè)工程施工合同，雙方當(dāng)
事人均應(yīng)依約履行。除合同另有約定，當(dāng)事人請(qǐng)求以審計(jì)機(jī)關(guān)作出的審計(jì)報(bào)告、財(cái)政評(píng)審機(jī)構(gòu)作出的評(píng)審結(jié)論作為工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的，不予支持。
22.合同所涉工程不屬于強(qiáng)制招投標(biāo)的范圍，當(dāng)事人之間也沒(méi)有進(jìn)行招投標(biāo)，但按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)的要求進(jìn)行了備案，該備案合同與當(dāng)事人另行簽訂的合同不一致的，以當(dāng)事人實(shí)際履行的合同作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。
23.工程款的結(jié)算和支付，原則上應(yīng)當(dāng)在合同相對(duì)人之間進(jìn)行，并符合合同約定。如果沒(méi)有合同依據(jù)或者承包人的授權(quán)，發(fā)包人直接向沒(méi)有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人、實(shí)際施工人結(jié)算和付款，一般不構(gòu)成有效的結(jié)算和支付。
24.當(dāng)事人依照無(wú)效的建設(shè)工程施工合同就工程價(jià)款簽訂了結(jié)算協(xié)議，且工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可參照結(jié)算協(xié)議認(rèn)定工程價(jià)款。
25.承包人與發(fā)包人就工程價(jià)款有爭(zhēng)議，人民法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)委托進(jìn)行造價(jià)鑒定的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明。承包人經(jīng)釋明后仍不申請(qǐng)鑒定的，可依據(jù)證據(jù)規(guī)則判令其承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。
26.當(dāng)事人在合同中對(duì)建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)有約定的，按約定處理。沒(méi)有約定的，約定工期內(nèi)的建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)由承包人承擔(dān)；逾期竣工的，延誤工期期間的建筑材料價(jià)格變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，由對(duì)工期延誤有過(guò)錯(cuò)的一方承擔(dān)；雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)大小分擔(dān)損失。建筑材料價(jià)格大幅變動(dòng)，當(dāng)事人以情勢(shì)變更為由請(qǐng)求調(diào)整工程價(jià)款的，應(yīng)從嚴(yán)把握。
（五）關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題
27.非因承包人的原因，建設(shè)工程未能在約定期限內(nèi)竣工，承包人依據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響。承包人請(qǐng)求行使優(yōu)先受償權(quán)的期限，自建設(shè)工程實(shí)際竣工之日起計(jì)算；如果建設(shè)工程合同由于發(fā)包人的原因解除或終止履行，承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。
28.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶鷥H限于建設(shè)工程價(jià)值，不包括建設(shè)工程范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。
29.承包人應(yīng)當(dāng)通過(guò)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等合法途徑追索工程欠款，不得留置建設(shè)工程或施工資料。施工合同終止或工程完工后，承包人以發(fā)包人拖欠工程款為由，繼續(xù)占有工程、拒絕撤場(chǎng)或者移交施工資料，發(fā)包人請(qǐng)求承包人賠償損失的，應(yīng)予支持。
（六）關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題
30.建設(shè)工程施工合同同時(shí)約定遲延付款的利息和違約金的，可以同時(shí)適用，但二者之和不得過(guò)分高于遲延付款的損失，過(guò)分高于的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，按照最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
（二）》第二十九條的規(guī)定把握。
31.在承包人延誤工期或發(fā)包人遲延付款的情況下，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，承包人重新承諾完工時(shí)間或發(fā)包人重新承諾付款期限，不能視為守約方對(duì)違約方放棄主張違約責(zé)任，但補(bǔ)充協(xié)議明確約定放棄追究違約責(zé)任或當(dāng)事人明確達(dá)成諒解的除外。
32.建設(shè)工程施工合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)了合同約定的遲延支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款、設(shè)計(jì)變更、工程量增加、停水、停電等導(dǎo)致順延工期的情形，承包人主張順延工期的，按照施工過(guò)程中形成的簽證等書(shū)面文件確認(rèn)。沒(méi)有順延工期的簽證文件，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人提供的會(huì)議紀(jì)要、往來(lái)函件等其他證據(jù)認(rèn)定應(yīng)否順延工期。
三、關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件
（一）關(guān)于合同效力問(wèn)題
33.業(yè)主委員會(huì)違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款的規(guī)定，未取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)決定或未按業(yè)主大會(huì)授權(quán)決定的內(nèi)容簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在起訴前未取得業(yè)主大會(huì)或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)同時(shí)占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主追認(rèn)的，該物業(yè)服務(wù)合同或合同條款應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
34.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款以及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位違反上述規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。但建設(shè)單位在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且合同履行期限尚未屆滿(mǎn)的，可依據(jù)當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（二）關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依約履行合同的責(zé)任問(wèn)題
35.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完全履行合同義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求降低物業(yè)費(fèi)的，可根據(jù)當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈飿I(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)和合同履行情況對(duì)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以適當(dāng)調(diào)整。
（三）關(guān)于既有住宅增設(shè)電梯糾紛問(wèn)題
36.既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，經(jīng)專(zhuān)有部分建筑面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并報(bào)請(qǐng)政府主管部門(mén)審批。其他業(yè)主因?qū)π姓鞴懿块T(mén)的審批有異議提起民事訴訟的，不予受理。如其他業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯的行為侵害其合法權(quán)益，請(qǐng)求作出增設(shè)電梯決定的業(yè)主予以賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予受理。
四、關(guān)于道路交通事故責(zé)任糾紛案件
（一）關(guān)于歸責(zé)原則和抗辯權(quán)問(wèn)題
37.要充分認(rèn)識(shí)交強(qiáng)險(xiǎn)設(shè)立目的在于保障受害人依法及時(shí)得到賠償，具有較強(qiáng)的社會(huì)保障性質(zhì)。根據(jù)《道路交通安全法》第七十六條的規(guī)定，無(wú)論機(jī)動(dòng)車(chē)一方對(duì)交通事故的發(fā)生是否有過(guò)錯(cuò)，包括存在《機(jī)動(dòng)車(chē)交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險(xiǎn)條例》第二十二條規(guī)定的情形，保險(xiǎn)公司均應(yīng)在交強(qiáng)險(xiǎn)責(zé)任限額內(nèi)先予賠償，除非交通事故損失是由受害人故意造成的。
（二）關(guān)于保險(xiǎn)合同條款的效力認(rèn)定問(wèn)題
38.對(duì)于保險(xiǎn)合同中有關(guān)免除保險(xiǎn)人責(zé)任的條款，要嚴(yán)格依照《保險(xiǎn)法》第十七條的規(guī)定予以審查，要求免責(zé)條款必須內(nèi)容明確、具體，沒(méi)有歧義，并使用黑體字等醒目方式或以專(zhuān)門(mén)章節(jié)予以標(biāo)識(shí)、提示；同時(shí)要求在簽訂保險(xiǎn)合同時(shí)保險(xiǎn)公司要履行明確說(shuō)明義務(wù)，從而使普通人在通常情況下能夠明白地知曉免責(zé)條款的內(nèi)容、涵義和法律后果。如保險(xiǎn)公司未能充分履行提示和說(shuō)明義務(wù)，則相關(guān)免責(zé)條款不具有法律效力。
39.商業(yè)第三者責(zé)任保險(xiǎn)合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)主要應(yīng)依據(jù)保險(xiǎn)合同的約定確定。如商業(yè)第三者責(zé)任險(xiǎn)保險(xiǎn)合同明確約定“扣除交強(qiáng)險(xiǎn)應(yīng)賠部分再行賠付”，且保險(xiǎn)公司已盡到合理的提示和說(shuō)明義務(wù)，即使機(jī)動(dòng)車(chē)所有人或管理人因自己的原因未投保交強(qiáng)險(xiǎn)的，仍應(yīng)認(rèn)定該約定有效。
（三）關(guān)于責(zé)任主體問(wèn)題
40.因租賃、借用等情形致機(jī)動(dòng)車(chē)所有人與使用人不是同一人時(shí)，發(fā)生交通事故后造成第三人損失的，應(yīng)根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第四十九條的規(guī)定，由保險(xiǎn)公司在交強(qiáng)險(xiǎn)責(zé)任限額范圍內(nèi)先予賠償。不足部分，由機(jī)動(dòng)車(chē)使用人依照《道路交通安全法》第七十六條的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任；機(jī)動(dòng)車(chē)所有人對(duì)損害的發(fā)生有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
41.掛靠機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)生交通事故造成他人損害，由掛靠車(chē)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任，被掛靠單位承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。
篇三：最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件法律解釋
中華人民共和國(guó)最高人民法院公告
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》已于20xx年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20xx年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體
應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋
（20xx年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)）
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
第五條 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；
（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
第八條 因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；
（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；
（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；
（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；
（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條 出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 第二十三條 出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；
（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；
（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
第二十五條 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
第二篇：篇三2016版房屋租賃合同
合同登記編號(hào)：□□-□-□□-□□□□□□-□□□
房屋租賃合同
出租方（甲方）：(身份證號(hào)碼：)
承租方（乙方）：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《商品房屋租賃管理辦法》以及其他相關(guān)法律法規(guī)，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用之事宜達(dá)成一致簽訂本合同，以茲共守。
1、房屋基本情況
1.1、甲方將坐落于省市區(qū)路房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃房屋”）出租給乙方。租賃房屋具體情況如下（請(qǐng)?jiān)凇啊酢碧幰源颉啊獭狈绞焦催x，下同）：
1.2、租賃房屋內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施、設(shè)備詳見(jiàn)“附件：房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單”。
2、租賃期限、用途
2.1、租賃期限：共年，自年月日至年月日止。租賃期限屆滿(mǎn)后，如乙方未提出不再續(xù)租的，租賃期限順延，并由雙方另行簽訂續(xù)租合同。甲方應(yīng)于年月日前將租賃房屋交付乙方使用。
2.2、用途：甲方將房屋出租給乙方作使用。乙方不得擅自改變租賃房屋的用途，若需改變，須事先經(jīng)甲方同意，并按照相關(guān)法律法規(guī)辦理報(bào)批手續(xù)。
2.3、優(yōu)先續(xù)租權(quán)：租賃期限屆滿(mǎn)后，乙方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。
3、裝飾裝修及維修
3.1、裝飾裝修：本合同簽訂后，乙方有權(quán)在不改變房屋結(jié)構(gòu)的前提下對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修。乙方保證裝飾裝修的質(zhì)量符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
3.2、維修：租賃期內(nèi)，租賃房屋的維修責(zé)任由甲方承擔(dān)。如甲方主動(dòng)對(duì)租賃房屋進(jìn)行檢修的，應(yīng)提前七個(gè)工作日通知乙方對(duì)租賃房屋進(jìn)行檢修、維修，乙方積極配合。如乙方因房屋質(zhì)量問(wèn)題向甲方發(fā)出維修通知的，甲方應(yīng)于收到通知之日起三個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行檢修、維修。如甲方未在規(guī)定期限內(nèi)履行維修義務(wù)的，乙方有權(quán)自行安排維修，所有維修費(fèi)用均由甲方承擔(dān)，乙方有權(quán)從租金中直接扣除。
3.3、因維修租賃物影響乙方使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租賃期限。
4、租金及支付
4.1、租金：租賃房屋每月租金為人民幣大寫(xiě)元整（小寫(xiě)：人民幣元），每年租金為人民幣
元整（小寫(xiě)：人民幣元）。租賃期限內(nèi)，未經(jīng)乙方書(shū)面同意，甲方不得擅自提高租金，否則，乙方有權(quán)單方面解除本合同，因此給乙方造成的損失由甲方承擔(dān)。
4.2、裝修免租期：甲方向乙方提供天的裝修免租期限，自合同簽訂之日起算。免租期內(nèi)，甲方不收取租金。
4.3、支付周期：□按月支付 □按季度支付 √□每半年支付 □按年支付 □其他。每個(gè)支付周期開(kāi)始后個(gè)工作日內(nèi)，乙方收到發(fā)票后，向甲方支付租金。本合同簽訂后，乙方收到發(fā)票后個(gè)工作日內(nèi)，向甲方支付第一期租金。因開(kāi)具發(fā)票所產(chǎn)生的稅金由方承擔(dān)。
4.4、支付方式：本合同項(xiàng)下所有款項(xiàng)按照以下第 （2） 種方式支付：
（1）電匯：乙方將本合同項(xiàng)下所有款項(xiàng)匯入甲方指定賬戶(hù)：；
（2）其他：。
5、保證金和其他費(fèi)用
5.1、保證金：租賃房屋的保證金為人民幣元整（小寫(xiě)：人民幣元），乙方于本合同簽訂后交付給甲方。甲方應(yīng)同時(shí)開(kāi)具提等額、正規(guī)收據(jù)（如本合同系續(xù)簽，乙方已支付保證金的，則不再支付）。除本合同另有約定外，本合同終止，乙方結(jié)清租金和第4.2條約定的其他費(fèi)用后三個(gè)工作日內(nèi)，甲方向乙方全額返還保證金。
5.2、其他費(fèi)用：租賃期間內(nèi)，方負(fù)責(zé)支付①物業(yè)管理費(fèi)；②水費(fèi)；③電費(fèi)；④煤氣費(fèi)；⑤電話(huà)費(fèi)；⑥有線(xiàn)電視費(fèi)；⑦其他：。如政府有關(guān)部門(mén)收取前述費(fèi)用之外的其他費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。
6、特別約定
6.1、轉(zhuǎn)租：未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得擅自將租賃房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給第三方。否則，甲方有權(quán)單方面解除本合同，因此給甲方造成的損失由乙方承擔(dān)。
6.2、抵押：甲方保證本合同項(xiàng)下的租賃房屋未設(shè)定抵押，或者抵押未到期，或者抵押債務(wù)已清償，甲方保證不會(huì)因?yàn)榈盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而影響乙方租賃權(quán)的行使。
7、合同解除和終止
7.1、乙方有下列情形之一，甲方有權(quán)單方面解除本合同，乙方應(yīng)按照月租金的倍支付違約金。由此給甲方造成的損失由乙方承擔(dān)。
（1）擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓給第三人；
（2）擅自改變租賃房屋的用途，損害房屋結(jié)構(gòu)；
（3）利用租賃房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)；
（4）乙方無(wú)正當(dāng)理由逾期支付租金超過(guò)日（不含）。
7.2、出現(xiàn)下列任何一種情形，乙方有權(quán)單方面解除本合同，甲方應(yīng)按照月租金的倍支付違約金。由此給乙方造成的損失由甲方承擔(dān)。
（1）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；
（2）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；
（3）租賃房屋非甲方所有，屬甲方轉(zhuǎn)租的；
（4）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的；
（5）甲方逾期交付租賃房屋超過(guò)日（不含）；
（6）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
7.3、非因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致本合同終止的，甲方應(yīng)合同終止后三個(gè)工作日內(nèi)向乙方返還已支付的租金的剩余部分和全額保證金。
8、違約責(zé)任
8.1、除本合同另有約定外，未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，任何一方擅自提前終止本合同的，應(yīng)按照月租金的倍向?qū)Ψ街Ц哆`約金。
8.2、非因不可抗力因素，乙方無(wú)正當(dāng)理由逾期支付租金的，每逾期一日按照月租金的1%支付違約金，違約金最高數(shù)額不超過(guò)月租金的貳倍。
8.3、非因不可抗力因素，甲方無(wú)正當(dāng)理由逾期交付租賃房屋的，每逾期一日按照月租金的1%支付違約金，違約金最高數(shù)額不超過(guò)月租金的貳倍。
8.4、如甲方違反本合同第6.2條的約定，影響乙方租賃權(quán)的行使，乙方有權(quán)要求甲方按照月租金的3倍支付違約金，如違約金不足以彌補(bǔ)乙方因此所遭受的損失的，由甲方另行賠償。損失賠償范圍包括但不限于：裝修損失、營(yíng)業(yè)損失、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、交通費(fèi)等所有損失與費(fèi)用。
8.5、本條約定的上述違約責(zé)任可以合并適用。履約一方向違約一方主張本條約定的一項(xiàng)或者多項(xiàng)違約責(zé)任，不代表放棄對(duì)其他違約責(zé)任的主張。
8.6、本合同項(xiàng)下其他條款無(wú)效，或者本合同被解除或者終止，不影響本條規(guī)定的違約責(zé)任繼續(xù)有效適用。
9、不可抗力
9.1、本合同履行過(guò)程中，發(fā)生不可抗力的一方應(yīng)立即通知對(duì)方，并在5日內(nèi)將不可抗力事件發(fā)生的詳情及有關(guān)證明文件送達(dá)對(duì)方。未盡本條約定的通知義務(wù)的一方，不得以不可抗力為由主張減輕、免除違約責(zé)任或者解除合同。
9.2、發(fā)生不可抗力事件時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商尋求合理的解決辦法，并盡一切努力減輕不可抗力產(chǎn)生的后果。未盡本款約定義務(wù)的一方，應(yīng)對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任。
9.3、不可抗力指本合同履行過(guò)程中發(fā)生的不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀(guān)情況，包括但不限于地震、洪水、火災(zāi)等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工和政府行為。
10、爭(zhēng)議解決
甲乙雙方在履行本合同過(guò)程中若發(fā)生爭(zhēng)議，可以協(xié)商解決或者由第三人調(diào)解。如甲乙雙方不愿通過(guò)協(xié)商、調(diào)解解決或者協(xié)商調(diào)解不成的，均可按照《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，提交至乙方所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。
11.1、其他
11.1、合同簽訂時(shí)，甲方應(yīng)向乙方提供房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋所有人身份證復(fù)印件或營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
11.2、甲方應(yīng)于本合同簽訂后，以及合同終止后，向房屋租賃管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 11.3、在履行本合同過(guò)程中，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以書(shū)面形式對(duì)本合同進(jìn)行補(bǔ)充或變更。前述書(shū)面文件作為本合同的組成部分，經(jīng)甲乙雙方蓋章之后生效，與本合同具有同等法律效力。
11.4、本合同壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，并具有同等法律效力。
（簽章部分）
甲方（簽名或蓋章）：
法定代表人（簽名）：
委托代理人（簽名）：
開(kāi)戶(hù)銀行：
賬 號(hào)：
稅 號(hào)：
郵寄地址：
電 話(huà)：
傳 真：
日 期： 年月日
乙方（蓋章）： 法定代表人（簽名）： 委托代理人（簽名）： 開(kāi)戶(hù)銀行： 賬 號(hào)： 稅 號(hào)： 郵寄地址： 電 話(huà)： 傳 真： 日 期： 年 月日
第三篇：城鎮(zhèn)房屋租賃合同
合同編號(hào)：_____________
出租方：______________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）
承租方：______________________（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
為支持企業(yè)發(fā)展，甲方愿將房屋的使用權(quán)出租給乙方，經(jīng)雙方充分協(xié)商一致，達(dá)成如下條款并特立本合同，以便雙方遵守。
第一條 出租房屋坐落地址
________________________________________________________________________
第二條 出租房屋、面積、租金等：見(jiàn)附頁(yè)
第三條 租賃期限（本合同有效期）
自_____年____月____日至 _____年____月____日 ，為期 _____年____個(gè)月
第四條 費(fèi)用及交納
？一、租房押金
1. 租房押金交納標(biāo)準(zhǔn)為50元×租賃房屋總面積。
2.乙方租賃房屋總面積為_(kāi)____平方米，應(yīng)交納租房押金_______ 元。
3.租房押金應(yīng)自本合同簽字的同時(shí)由乙方向甲方交納，在乙方?jīng)]有違反本合同及《企業(yè)孵化與綜合服務(wù)協(xié)議書(shū)》（編號(hào)：______________ ）各項(xiàng)條款的基礎(chǔ)上于合同期滿(mǎn)之日起7日內(nèi)由甲方退還乙方全部押金；在合同有效期內(nèi)，若乙方退租部分房屋，租房押金不予調(diào)整，直至乙方全部退房遷出時(shí)，由甲方一次性退還押金。
4.乙方提前退房，甲方有權(quán)按每提前一個(gè)月扣除租房押金總額的十二分之一歸甲方所有，具體數(shù)額依此類(lèi)推。
5.乙方在任何情況下欠交租金時(shí)，甲方有權(quán)直接抵扣租房押金充抵租金，不足部分甲方有權(quán)繼續(xù)追索。
6.對(duì)由于乙方原因造成的甲方損失，甲方有權(quán)以租房押金抵扣。
二、租金
1.租金應(yīng)自本合同簽字的同時(shí)由乙方按季度向甲方交納，以后的交納時(shí)間為每季度的第一個(gè)月的前十天，標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附頁(yè)。
2.若乙方遲交租金，甲方有權(quán)向乙方收取滯納金，收取標(biāo)準(zhǔn)為：
逾期一個(gè)月內(nèi)的，甲方有權(quán)收取日租金的10%乘以遲交天數(shù)作為滯納金歸甲方所有；逾期一個(gè)月以上，不超過(guò)二個(gè)月的，甲方有權(quán)收取日租金的20%乘以遲交天數(shù)作為滯納金歸甲方所有。逾期超過(guò)二個(gè)月的，甲方可以采用協(xié)商或法律手段追回乙方所欠各項(xiàng)費(fèi)用（含滯納金），其所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用及由此給甲方造成的一切損失均由乙方承擔(dān)。
逾期超過(guò)二個(gè)月的，甲方有權(quán)留置乙方租用房屋內(nèi)的一切財(cái)產(chǎn)（物），自留置之日起一個(gè)月內(nèi)，乙方應(yīng)完全履行義務(wù)，否則，甲方有權(quán)解除《房屋租賃合同》。同時(shí)對(duì)留置的財(cái)產(chǎn)（物）依法進(jìn)行處理，由留置所引起的一切不利后果均由乙方承擔(dān)。甲方收取違約金或留置乙方財(cái)產(chǎn)后，不影響乙方項(xiàng)下義務(wù)的履行或甲方其他權(quán)利的行使。
3.若乙方提前退房，需提前一個(gè)月向甲方提出書(shū)面請(qǐng)求，并經(jīng)雙方協(xié)商同意。同時(shí)甲方將向乙方收取45天的房租作為違約金歸甲方所有，用以彌補(bǔ)因乙方提前退房給甲方造成的損失。
第五條 甲方義務(wù)
1.甲方應(yīng)自乙方按合同交納租房押金和租金之日起，按合同向乙方提供室內(nèi)設(shè)施完好的房屋，否則，按本合同第四條項(xiàng)下的規(guī)定由甲方向乙方承擔(dān)責(zé)任。
2.甲方負(fù)責(zé)房屋自身的維修（不包括房屋的附屬設(shè)施），除乙方人為造成的房屋損壞和不可抗力外，保證房屋不漏雨、傾斜、倒塌等。
3.承擔(dān)出租房屋的房產(chǎn)稅。
4.合同期內(nèi)，在乙方正常履行義務(wù)的前提下，甲方不得提前終止本合同。否則，按租房押金的計(jì)算方式向乙方承擔(dān)責(zé)任。
5.合同期內(nèi)，甲方不得提高租房押金和租金。
6.出現(xiàn)其他違約情況時(shí)，依法承擔(dān)責(zé)任。
第六條 乙方義務(wù)
1.按合同規(guī)定按時(shí)交納租房押金及租金。
2.使用房屋前，檢查好所用房屋及附屬設(shè)施，之后發(fā)生的一切事故，除不可抗力及甲方責(zé)任外，承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。
3.維護(hù)房屋整體結(jié)構(gòu)，不得私自拆除和改建房屋。
4.如需對(duì)房屋內(nèi)的配電設(shè)備，給排水設(shè)備進(jìn)行更改，對(duì)房屋進(jìn)行裝修，須向甲方提出方案并經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可進(jìn)行，批準(zhǔn)后的方案若需更改須重新向甲方提出方案并經(jīng)甲方批準(zhǔn)，并承擔(dān)由此給任何他方造成的損害責(zé)任；合同期滿(mǎn)不再續(xù)租時(shí)，須恢復(fù)原狀，不能（愿）恢復(fù)的，向甲方支付恢復(fù)所需的費(fèi)用，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由甲、乙雙方協(xié)商確定。乙方同時(shí)承擔(dān)由于恢復(fù)給任何他方造成的損害責(zé)任。
甲方有權(quán)批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)乙方所提方案。
5.不得將所租房屋轉(zhuǎn)租；不得利用所租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，否則，乙方將承擔(dān)由此引起的一切不利后果（包括給甲方造成的直接或間接損失）
6.承擔(dān)承租地域內(nèi)所發(fā)生的事故責(zé)任（包括安全生產(chǎn)、用電、防火防盜等），對(duì)事故造成的相鄰各方及甲方的損失負(fù)賠償責(zé)任。
7.在本合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守甲方制定的一切規(guī)章制度。
8.在本合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，若發(fā)生訴訟由此給甲方造成損失（包括乙方被財(cái)產(chǎn)保全導(dǎo)致甲方房屋被查封），乙方應(yīng)當(dāng)具實(shí)承擔(dān)。
9. 三資企業(yè)承租房屋，除應(yīng)當(dāng)接受本合同中乙方項(xiàng)下所有義務(wù)外，應(yīng)當(dāng)依法向國(guó)家土地管理部門(mén)交納土地使用費(fèi)。
10.乙方不得占用大樓公用面積或在公共區(qū)域隨意擺放物品，如乙方有特殊需要，需提前向甲方提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)甲方同意方可進(jìn)行。
11.乙方不得在承租場(chǎng)所內(nèi)從事不符合《企業(yè)進(jìn)駐國(guó)際創(chuàng)業(yè)中心申請(qǐng)審批表》，或未經(jīng)甲方允許的非高科技開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。
第七條 乙方違反本合同中乙方項(xiàng)下的任何一項(xiàng)義務(wù)，甲方均有權(quán)解除合同，并有權(quán)請(qǐng)求賠償；甲方違反本合同中甲方項(xiàng)下的義務(wù)時(shí)，乙方也享有相應(yīng)的權(quán)力。
第八條 合同期滿(mǎn)前，如乙方需要繼續(xù)承租該房屋，應(yīng)當(dāng)在本合同期滿(mǎn)30天前向甲方提出繼續(xù)承租的要求，經(jīng)甲方重新進(jìn)行資格審查批準(zhǔn)后延續(xù)原合同期限或簽定新的租賃合同；如在合同期滿(mǎn)前雙方不能達(dá)成一致，本合同到期自行終止。
第九條 房屋如因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致毀損，本合同自然終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。租賃關(guān)系如需恢復(fù)，須重新協(xié)商。
第十條 本合同如須經(jīng)有關(guān)部門(mén)登記備案，費(fèi)用由雙方分擔(dān)。
第十一條 本合同與《企業(yè)孵化與綜合服務(wù)協(xié)議書(shū)》（編號(hào)：______________）一起生效。
第十二條 本合同如有未盡事宜，須由雙方協(xié)商一致作出補(bǔ)充協(xié)議。該補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第十三條 本合同一式三份，甲方保留二份，乙方保留一份，自雙方簽字加蓋法人公章之日起生效，效力相同。
第十四條 本合同解釋權(quán)歸甲方享有。
合同編號(hào)：_______________
乙方：_____________________
進(jìn)駐日期：_________________
房間號(hào)：________________；面積：________________；租賃期限：_______________ ；租金標(biāo)準(zhǔn)：________________；季度租金總額：________________；全部租金總額：________________.
______年______月______日至______年______月______日
共計(jì)：______年零______ 個(gè)月______元/O年
第四篇：房屋租賃合同范本
出租方： 以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方 承租方： 辦公室由于乙方需要，向甲方租用。
經(jīng)雙方公平、友好協(xié)商，簽訂如下條款，雙方共同遵守：
1.租用時(shí)間：從年月日至 日止。合同到期后，如乙方需要繼續(xù)租用，在同等條件下有優(yōu)先權(quán)。
2.租金每月元整，每個(gè)月第一天繳納。
3.在租用期間，應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及有關(guān)部門(mén)規(guī)定，合法經(jīng)營(yíng)，如有違規(guī)現(xiàn)象，由乙方承擔(dān)責(zé)任，乙方經(jīng)營(yíng)權(quán)甲方不能參與干涉。
4.辦公室裝修由乙方自行負(fù)責(zé)，但不能損壞房屋的整體結(jié)構(gòu)。
5.乙方在經(jīng)營(yíng)期間，如有水、電設(shè)備損壞，水、電損壞造成后果由乙方自行負(fù)責(zé)，其損失費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
6.樓房?jī)?nèi)水、電費(fèi)乙方承擔(dān)。
7.本合同雙方簽字后生效，甲、乙雙方都不得違反條款，本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份。兩份具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
第五篇：租房合同協(xié)議書(shū)
本合同雙方當(dāng)事人：_________________________
賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：____________________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：
委托代理人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
委托代理人：_______________
地址：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
委托代理機(jī)構(gòu)：____________________
經(jīng)辦人：____________________聯(lián)系電話(huà)：____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致原則的基礎(chǔ)上，同意就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋事項(xiàng)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條房屋基本情況(按房屋所有權(quán)證填寫(xiě))
1、甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)坐落于嘉興市____________________，房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)_________，房屋用途為_(kāi)_________，房屋建筑面積為平方米，車(chē)庫(kù)面積_____平方米。
2、該房屋所有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____(共有權(quán)證號(hào)為_(kāi)____)。土地使用權(quán)方式為_(kāi)____，土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)_________.
3、隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備、設(shè)施：_______________.
4、該房屋租賃情況______________________________.
第二條房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格
按建筑面積計(jì)算該套房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為[人民幣][幣]
總金額(小寫(xiě))__________元，大寫(xiě)__________億_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
第三條付款方式、時(shí)間
雙方約定按以下第_____項(xiàng)以(現(xiàn)金、支票、
