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代理詞

尊敬的審判長、審判員：

西安XXXX有限公司與XXX、XXX房屋租賃合同糾紛一案，我們接受西安濱成商貿(mào)有限公司的委托并受陜西XX律師事務所指派，作為本案原告西安XXXX有限公司的代理人參加今天的庭審，根據(jù)本案的基本事實，結(jié)合庭審情況，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)就本案發(fā)表如下代理意見：

一、本案事實清楚、法律關(guān)系明確，二被告已明顯違反合同約定，應屬根本違約。

2012年2月5日原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同，合同明確約定“原告承租被告位于西安市XX大道XXX號XXX物流園的庫區(qū)B1庫房共計1340㎡，租期4年，從2012年2月28日起至2016年2月27日止，押金為5000元，第一年庫房租金為201000元，合計金額共計206000元。合同簽訂之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一個月交下一承包費。租期內(nèi)原告違約或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪計收違約金。遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”。合同簽訂后原告分別于2012年2月9日、2012年2月15日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租賃款共計206000元，并于2012年2月15日、2012年2月28日向被告支付了房屋維修費用款 - 1 -

22000元，維修工程款15000元，上述事實有XXX本人出具的四張收條為證。但在2012年5月4日在原告所租賃的庫房僅僅使用了67天之后就被XX市國土資源局XXXX分局強制拆除了，被告并沒有按照合同約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，導致租賃合同不能履行并給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，我們認為被告的行為已明顯違反合同約定，違背了誠實信用原則，已屬根本違約，應按照《合同法》第一百零七條和其他法律法規(guī)的規(guī)定承擔違約責任。

二、二被告應按照合同約定和相關(guān)法律規(guī)定退還原告房屋租賃款、租房押金和房屋修繕款，支付原告違約金，并賠償原告的直接經(jīng)濟損失。

如前所述二被告的行為已明顯違反了合同約定和相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，給原告造成了巨大的經(jīng)濟損失，應當承擔相應的法律責任。原、被告之間的《房屋租賃合同》明確約定“遇有被告統(tǒng)盤規(guī)劃改造須提前三個月通知原告。被告違約退還原告剩余租金，并按承租期租金10﹪計付違約金”，據(jù)此被告應按照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定支付原告違約金20100元。由于被告的違約行為導致合同不能正常履行，依據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定和《房租租賃合同》的約定被告應退還原告房屋租賃款、租房押金、房屋裝修款和工程款共計206205元。由于被告的違約行為導致原告不得不另行選擇庫房，給原告造成了巨大的直接經(jīng)濟損失，被告應按照《合同法》一百零七條、第一百一十三條

的規(guī)定賠償原告的直接經(jīng)濟損失，原告為此另行選擇庫房給原告造成直接經(jīng)濟損失為（1100×18.5－1340×12.5）×（12－3）=32400元，對此被告應足額賠償原告。

三、XX市國土資源局XXXX分局《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》已明確將原告租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房列入強制拆除范圍內(nèi)，由于原告在所租賃庫房中存有價值上千萬元的輪胎，XX市國土資源局XXXX分局才做出責令限期搬出通知，被告主張租賃庫房不在拆遷范圍內(nèi)無事實依據(jù)，并且經(jīng)過現(xiàn)場勘驗該處庫房破損已是事實，兩旁道路已不通暢，水電已不能正常使用，所租賃庫房處在一片廢墟之中，沒有任何安全可言，根本不能正常使用。

四、退一步講，就算原、被告之間的《房屋租賃合同》無效，被告也應按照法律規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金，并支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告的直接經(jīng)濟損失。

按照XX市國土資源局XXXX分局等相關(guān)部門《關(guān)于依法查處清理違法違規(guī)建設的通告》的規(guī)定，原告所租賃被告位于XX大道XXX號XXX物流園B1號庫房極有可能是違章建筑，在政府強制拆除范圍內(nèi)，并最終導致租賃合同無效，但并不影響被告退還原告剩余房租、租房押金，支付原告房屋裝修款和工程款，賠償原告直接經(jīng)濟損失。依據(jù)《合同法》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房租租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條第二款、第十四條的規(guī)定，由于被告存在過

錯，事先沒有告知原告租賃庫房在政府拆除范圍內(nèi)，存在欺詐嫌疑，并最終導致房屋租賃合同的無效，理應按照法律和司法解釋的規(guī)定退還原告剩余房租和租房押金共計169205元，并支付原告房屋裝修款和工程款共計37000元。并依據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，由于在訂立房租租賃合同過程中被告存在惡意并未盡并要的注意義務，明顯存在過錯，最終導致租賃合同無效并使原告遭受巨大的經(jīng)濟損失，應當按照法律規(guī)定承擔締約過失責任，賠償原告的直接經(jīng)濟損失32400元。

以上是我們的代理意見，望合議庭酌情予以采納。

陜西XX律師事務所

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