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今年暑假，我在律師事務(wù)所進(jìn)行了為期一個月的實(shí)習(xí)工作，這一個月我來說是收獲頗豐的一個月。在律師事務(wù)所的律師指導(dǎo)下，我看了很多案件的卷宗；接觸了四五起真實(shí)案件的辦案經(jīng)過；

親手書寫了起訴狀、證據(jù)清單、申訴狀、再審申請書、代理詞的法律文書；幫助客戶起草遺囑；到過法院辦理立案手續(xù)；旁聽了兩件案子的開庭審判；還參與了5天的珠海市五洲康城樓盤的商品房預(yù)售的簽約工作……以前我對律師事務(wù)所的了解僅限于別人的口耳相傳，對此的感性認(rèn)識少之又少。然而在這一個月海鷗律師事務(wù)所實(shí)習(xí)的經(jīng)歷，卻真真切切地感受到了嚴(yán)謹(jǐn)、充滿挑戰(zhàn)的法律實(shí)務(wù)工作。

在實(shí)習(xí)期間，我遇到了許多關(guān)于房地產(chǎn)商品房買賣糾紛的案件，由于能夠接觸到真正的案件辦理，我也逐漸地對此類案件產(chǎn)生了興趣。其中關(guān)于商品房《認(rèn)購書》的法律問題我研究得比較深入，現(xiàn)在就這方面內(nèi)容簡述如下：

一、關(guān)于《認(rèn)購書》的法律效力問題

在現(xiàn)實(shí)生活中，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽約購房合同之前，要買受人簽一份《認(rèn)購書》并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在房地產(chǎn)公司限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，則房地產(chǎn)公司就沒收其定金。而要認(rèn)定房地產(chǎn)公司能否有權(quán)沒收定金，是否存在違約行為，就要認(rèn)定《認(rèn)購書》是否存在法律效力。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》不同于買賣合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為定金是合同當(dāng)事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)給付對方的一定數(shù)額的款項(xiàng)，它是一種債權(quán)的擔(dān)保形式。定金由當(dāng)事人訂立定金合同成立，于定金交付后生效。因此定金合同以主合同（主債）的有效成立為前提。定金合同具有從屬性，即擔(dān)保之債與被擔(dān)保之債形成主從關(guān)系。擔(dān)保之債是從債，被擔(dān)保之債是主債；擔(dān)保之債是對主債效力的補(bǔ)充和加強(qiáng)，受主債效力的制約。主債無效，擔(dān)保之債亦不存在；擔(dān)保之債隨主債的終止而終止。而現(xiàn)在通行的《認(rèn)購書》無非是限制購房者（債務(wù)人）必須繳納首付款簽訂房屋買賣合同，否則喪失定金，其確保售房者（債權(quán)人）利益?？梢?，其定金所擔(dān)保的主債務(wù)（購房行為）還沒有發(fā)生。因?yàn)橹链?，雙方尚未簽訂具有法律效力的房屋買賣合同（示范文本），即主合同不存在，因而作為規(guī)定其內(nèi)容的從合同（定金合同，即《認(rèn)購書》）亦無效。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為《認(rèn)購書》相當(dāng)于買賣合同。其理由是：

1、文件符合〈合同法〉中關(guān)于合同須以書面形式訂立的規(guī)定；

2、文件體現(xiàn)了合同主體、標(biāo)的、價款等合同一般應(yīng)包括的條款；

3、文件內(nèi)容雖然簡單，但根據(jù)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、有關(guān)法律政策規(guī)定、商品房交易習(xí)慣以及開發(fā)商的宣傳、展示內(nèi)容等，文件所確定的房屋買賣完全可以實(shí)現(xiàn)；

4、文件中通常會對定金問題作出約定，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，該定金具有證約作用，即能證明開發(fā)商和購房人之間存在房屋買賣關(guān)系；

5、開發(fā)商和購房人簽署《認(rèn)購書》之類的文件，完全是在平等、自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表現(xiàn)，符合合同訂立過程中意思自治的原則；

6、雖然《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議中都會約定某一具體時間簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同，但房屋買賣或預(yù)售合同沒有強(qiáng)制使用文本，因此，簽訂正式的房屋買賣或預(yù)售合同完全是對《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。既然房屋《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議之類的書面文件具有合同的性質(zhì)，雙方當(dāng)事人必須嚴(yán)格履行合法、有效的房屋《認(rèn)購書》、訂單或認(rèn)購協(xié)議所確定的義務(wù)，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任（包括定金責(zé)任）。

我覺得以上兩種觀點(diǎn)都具有片面性。簽訂《認(rèn)購書》不是商品房買賣中的必經(jīng)程序?！墩J(rèn)購書》可以看作是一份獨(dú)立的合同，一般而言它的簽訂對購房人來講只是為了獲得特定房屋一定時間內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，對開發(fā)商來講只是為了加強(qiáng)對購房人的約束以增加交易機(jī)會?！墩J(rèn)購書》的簽訂是為了保證正式的《商品房買賣合同》能夠順利簽署，但當(dāng)它的條款約定相對較為詳細(xì)，具備《商品房買賣合同》的主要條款時亦可視為它為買賣合同。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也規(guī)定《認(rèn)購書》在一定條件下具有法律效力。該《解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

綜上所述，《認(rèn)購書》是否具備法律效力，不僅要看其具體內(nèi)容，而且也要看開發(fā)商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。

另外，還有一個問題值得我們特別注意，就是《內(nèi)部認(rèn)購書》的法律效力問題。為了更好地分析問題，這里先說明一下幾個名詞的含義。商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。而商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?/p>

預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂《認(rèn)購書》，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。在這種情況下訂立的《認(rèn)購書》是不具有法律效力的，是無效的合同。因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的《認(rèn)購書》屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律效力。即認(rèn)購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。

二、訂立《認(rèn)購書》的注意事項(xiàng)

一份商品房《認(rèn)購書》，其內(nèi)容一般包括買賣雙方名稱、房屋坐落、型號、面積、訂購總價、定金、簽署“契約”時間等條款。由于《認(rèn)購書》多為房地產(chǎn)司制定，所以作為商品房的買受人在訂立《認(rèn)購書》時，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)多注意以下事項(xiàng)：

（一）訂立《認(rèn)購書》前認(rèn)真了解擬購房產(chǎn)的真實(shí)情況，不要輕易落定認(rèn)購。如應(yīng)多了解房地產(chǎn)公司的資質(zhì)、擬購房產(chǎn)是否具備預(yù)售資格及是否被抵押或存在其他限制房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形等等。

（二）訂立《認(rèn)購書》時一定要仔細(xì)閱讀各個條款，弄明白各條款的真實(shí)意思，容易產(chǎn)生歧意的表達(dá)最好進(jìn)行修改或作出解釋予以界定。

（三）訂立《認(rèn)購書》時，與房地產(chǎn)公司仔細(xì)約定“定金”在各種情況下處理的方式；還應(yīng)特別注意防止房地產(chǎn)公司在房屋升值的情況下惡意將房屋另售他人的情況。

法學(xué)，是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，通過這次在海鷗律師事務(wù)所的畢業(yè)實(shí)習(xí)，我將課堂上所學(xué)的基礎(chǔ)理論與實(shí)際相結(jié)合，覺得自身的素質(zhì)得到了提升，提高了自己的法律知識水平和法律運(yùn)用能力。這次實(shí)習(xí)讓我體會到律師業(yè)是一個非常具有挑戰(zhàn)性、非常具有實(shí)現(xiàn)自身價值機(jī)會的職業(yè)，同時，律師工作也是一項(xiàng)非常嚴(yán)謹(jǐn)、艱苦、繁重、需要終生學(xué)習(xí)的工作，容不得半點(diǎn)懈怠和差錯。我會鞭策著自己不斷前進(jìn)，成為一個合格的“法律人”。