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第一篇：如何管理物業(yè)項(xiàng)目
物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？
一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神
物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動(dòng)，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。
管理者的敬業(yè)精神包括：
1．強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會(huì)中，人類的許多活動(dòng)都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上?？d對物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業(yè)主或發(fā)展商委托競標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識(shí)在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說，事就好做
2.高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會(huì)去研究問題、解決問題，就不會(huì)去扯皮。水管裂了，不會(huì)先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問題。3．團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。但一個(gè)人的精力、知識(shí)畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，就沒有解決不了的問題。對復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項(xiàng)常見的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。
二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)
物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過程中，對業(yè)主和用戶的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：
A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專業(yè)知識(shí)和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會(huì)分工不同而已。
B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。
以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。
D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關(guān)系。
三，物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能
物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標(biāo)是不難實(shí)現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實(shí)踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項(xiàng)目。管理技能涉及的方面有：
小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會(huì)受益無窮。
四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營頭腦
無論時(shí)小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓員工過的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營運(yùn)作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項(xiàng)目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個(gè)企業(yè)都不會(huì)要一個(gè)不給自己帶來利潤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。
五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識(shí)
縱觀過去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識(shí)均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會(huì)在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務(wù)意識(shí)顯得極為重要。
例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時(shí)。健康和人的生命越來越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢，已不再是文學(xué)作品里的用語，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題……
一、園林苗木過冬工作
入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長習(xí)性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹木石灰水涂白工作。
為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業(yè)管中心的樹木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強(qiáng)對樹木的科學(xué)保護(hù)。
今年，我物業(yè)管中心在力爭創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo)，大力開展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續(xù)。
二、消防安全工作檢查
針對冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問題，物業(yè)部門主管應(yīng)在入冬前組織一次對本項(xiàng)目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，如果部門主管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專項(xiàng)的在崗職工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工 “消防安全”防范意識(shí)，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。
消防安全檢查范圍：
安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。
安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：
安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。
安全檢查過程：
在進(jìn)行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復(fù)檢記錄”。
安全檢查記錄：
“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。
完成檢查工作：
檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。
邀請公司領(lǐng)導(dǎo)：
物業(yè)部門主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收的工作，加強(qiáng)物業(yè)管理責(zé)任。
三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：
部門主管負(fù)責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管，針對管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計(jì)劃”。
冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶抄燃?xì)獗淼讛?shù))、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。
冬季安全檢查計(jì)劃要求：
(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。
(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。
(3)有明確完成時(shí)限。
(4)明確檢查人員。
(5)有不合格問題處置及整改預(yù)案(方法)。
(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。
(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。
檢查工作實(shí)施：
檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級(jí)以上人員組成。
檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專人記錄。
檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。
檢查工作匯報(bào)：
檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報(bào)至公司指定主管部門。
四、冬季除雪工作預(yù)案
進(jìn)入冬季前部門主管應(yīng)針對管轄小區(qū)道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。
預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、工具、用品”，“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢規(guī)定”，“違規(guī)處罰規(guī)定”等。
五、冬前安全工作公司復(fù)檢：
物業(yè)公司應(yīng)指定組織專人負(fù)責(zé)對所在管理項(xiàng)目入冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評價(jià)報(bào)告，簽字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管理人員績效考核之內(nèi)。
成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬余元。
業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠信檔案。但現(xiàn)在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5
5“滯納金”，“滯納金”是按購房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>
在這里有兩點(diǎn)需要說明：
一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)?，“滯納金”是對公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。
二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營者不得以不公平格式條款損害消
1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。
那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失?！边@就是說，違約金是因?yàn)檫`約給對方造成的損失而已。
業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對民間信貸最
息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！笔忻襁t交某些費(fèi)用，對企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調(diào)整違約金的數(shù)額。
這里還有兩個(gè)問題：一是對于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說“不”。例如對于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。
更重要的是，地方政府要通過立法，填補(bǔ)社會(huì)管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部門收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面?！督K省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營者加收違約金最高不得超過消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來了。
社會(huì)公共服務(wù)部門，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持社會(huì)服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。
記者：常青村 來源：北京青年報(bào)
法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判？
是物業(yè)費(fèi)問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴皮，多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？
不同城市不同檔次的小區(qū)對物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理費(fèi)用等。
(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。
聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。
(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。
(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。(10)聘請律師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。
我們通過對裁判文書的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參見案例1）。
而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請求權(quán)的前提條件。如果沒有事先約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：
（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；
（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒
“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會(huì)對違約金請求予以全部或部分駁回。（參見案例2）
（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司的違約金請求。
在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出違約金的訴訟請求，業(yè)主可能會(huì)主張違約金過高請求法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業(yè)主應(yīng)對違約金高于物業(yè)公司的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。但實(shí)踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實(shí)際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實(shí)際損失更大，則需加以證明。法條鏈接
《合同法》解釋
（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”
根據(jù)不告不理原則，當(dāng)事人未主張違約金過高時(shí)，法院通常并不主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整（參見案例3）。從合同性質(zhì)分析，違約金的約定是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，只要不存在無效情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，包括法院在內(nèi)的任何第三方無權(quán)以自己的意志施加影響。根據(jù)《合同法》114條第2款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求適當(dāng)減少”。那么，在當(dāng)事人未申請調(diào)整情況下，法院主動(dòng)調(diào)整（參見案例4）不僅沒有法律依據(jù)，也有違私法自治原則。
對于調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎(chǔ)上再上浮30%（這里上浮30%，相當(dāng)于違約金為實(shí)際損失的130%）;②調(diào)整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；
300元、500元、800元等具體金額的違約金。
根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)分析，吉林省法院普遍采取第①種標(biāo)準(zhǔn)，但對于是否上浮30%不太統(tǒng)一。
我們認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，對于過高的違約金參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宜。
對于是否上浮和上浮的比例，根據(jù)《合同法》解釋二，“適當(dāng)減少”意在說明無需將違約金調(diào)整到與損失相
平，可以兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決，如果業(yè)主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應(yīng)以上浮30%為限。
第二篇：如何打造物業(yè)品牌和管理團(tuán)隊(duì)定稿
如何打造物業(yè)品牌和管理團(tuán)隊(duì)
在現(xiàn)代日益激烈的商戰(zhàn)中，商家的成敗不在于你擁有多少產(chǎn)品，而在于你擁有多少或是否擁有知名的品牌。對一個(gè)企業(yè)而言，品牌是企業(yè)發(fā)展的生命力，是在市場上立于不敗之地的動(dòng)力，是對外擴(kuò)張的利器。沒有品牌的企業(yè)是不會(huì)有大的發(fā)展的。而物業(yè)管理企業(yè)的品牌對其發(fā)展就更為重要。品牌是企業(yè)寶貴的無形資產(chǎn)，特別是對物業(yè)管理這一新興產(chǎn)業(yè)來說，品牌有著重要的作用。在物業(yè)管理市場競爭日趨激烈的今天，很多物業(yè)管理企業(yè)逐步認(rèn)識(shí)和重視品牌的效應(yīng)，著手制定品牌策略，打造物業(yè)管理品牌，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。
物業(yè)管理是伴隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個(gè)行業(yè)，是一個(gè)國家、一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活狀況和文明素質(zhì)高低的綜合體現(xiàn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)進(jìn)程的加快，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯，但在管理質(zhì)量、信譽(yù)、服務(wù)等多方面離業(yè)主的要求還有一定的距離，為此，物業(yè)管理企業(yè)必須提高物業(yè)管理的綜合實(shí)力，完善物業(yè)管理的服務(wù)和管理體系。作為一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須正視發(fā)展中存在的問題，建立自己優(yōu)秀的企業(yè)文化，樹立良好的企業(yè)形象，在相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈中豐富自身的內(nèi)涵，提升企業(yè)的價(jià)值，塑造自身的品牌。
一、明晰物業(yè)管理內(nèi)涵，給企業(yè)正確定位
任何事物的價(jià)值只有清楚了解它的本質(zhì)屬性，才能充分發(fā)揮作用。物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)型行業(yè)，它沒有有形的產(chǎn)品，它是通過給業(yè)主（或住戶）提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
1、物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理活動(dòng)是依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，并為業(yè)主提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮出最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的過程。
2、物業(yè)管理企業(yè)既不能牟取高額利潤，又要為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，它的特點(diǎn)是“保本微利，服務(wù)社會(huì)”。如何使企業(yè)生存和發(fā)展，創(chuàng)立自己的品牌，只能
企業(yè)自己正確定位。由此，物業(yè)管理企業(yè)只有充分利用人力、物力資源，降低成本，才能使企業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)。形成規(guī)模的同時(shí)，要進(jìn)一步樹立正確的服務(wù)理念，制定完善的規(guī)章制度，培養(yǎng)一支過硬的專業(yè)人才隊(duì)伍，并運(yùn)用各種資源優(yōu)勢擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，只有規(guī)模越大，企業(yè)獲利才能越豐厚。
二、建立優(yōu)秀文化，提升企業(yè)價(jià)值
物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中要謀求生存與發(fā)展，不但要有一支技術(shù)精良、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)烈、團(tuán)隊(duì)合作精神強(qiáng)的管理隊(duì)伍，更重要的是要有一套科學(xué)的人性化的培訓(xùn)和管理體系，建立起優(yōu)秀的企業(yè)文化。
1、一個(gè)建筑物質(zhì)量的好壞，往往取決于內(nèi)在含鋼量的多少；一個(gè)企業(yè)壽命的長短，則取決于企業(yè)文化的優(yōu)劣。同樣，物業(yè)管理企業(yè)需要精心培育自己獨(dú)特的企業(yè)文化。企業(yè)文化要通過對員工進(jìn)行培訓(xùn)，規(guī)范內(nèi)部管理，激發(fā)公司每個(gè)成員的活力，才能使整個(gè)公司保持整體創(chuàng)新能力，進(jìn)而確立新型的經(jīng)營理念、價(jià)值觀。優(yōu)秀的企業(yè)文化必須符合給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要求、企業(yè)員工自身發(fā)展和適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求相結(jié)合的特點(diǎn)。只有優(yōu)秀的企業(yè)文化，才能促進(jìn)對內(nèi)管理與對外服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，才能提升企業(yè)的價(jià)值并促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
2、挖掘企業(yè)潛力，拓展企業(yè)發(fā)展空間。隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，物業(yè)管理走向社會(huì)化、市場化、專業(yè)化已成為一種必然趨勢。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、教育業(yè)、文化娛樂業(yè)等行業(yè)充分交融，構(gòu)筑了合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而前所未有地產(chǎn)生與放大了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
3、創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競爭力的重要手段。物業(yè)管理企業(yè)要挖掘和發(fā)揮民族文化的內(nèi)涵和作用，注重以人為本，建立科學(xué)的管理體系，重視企業(yè)精神、經(jīng)營境界、職業(yè)道德，創(chuàng)造出企業(yè)文化的誘人魅力，給物業(yè)服務(wù)帶來最高附加值和高品質(zhì)。
三、樹立良好形象，打造企業(yè)品牌
品牌就是消費(fèi)者的肯定，品牌建立的過程就是消費(fèi)者認(rèn)知和肯定的過程。每一個(gè)品牌都有其特定的消費(fèi)者群體，如果失去這個(gè)群體，則品牌無從談起。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，憑借其良好的信譽(yù)和形象可以散發(fā)企業(yè)的魅力，并形成強(qiáng)大的發(fā)散力和文化力，贏得消費(fèi)者和社會(huì)公眾對企業(yè)的認(rèn)同，可以在激烈的市場競爭中占據(jù)主動(dòng)。
1、物業(yè)管理公司在成功的創(chuàng)建品牌，要點(diǎn)、硬件、軟件設(shè)施，對物業(yè)綜合利用，充分發(fā)揮其功能，為小區(qū)的業(yè)主提供方便、快捷、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，最大限度地滿足業(yè)主在生活、學(xué)習(xí)和工作上的需要，在住戶群體中樹立良好的形象，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略。
2、在行業(yè)內(nèi)部樹立良好形象。物業(yè)管理企業(yè)在苦練內(nèi)功、提高物業(yè)管理水平、使業(yè)主滿意的基礎(chǔ)上，要規(guī)范企業(yè)的行為，守合同重信譽(yù)，不侵犯業(yè)主的權(quán)益，積極維護(hù)企業(yè)的形象。另外要注重宣傳和引導(dǎo)，特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機(jī)進(jìn)行集中突破。通過一個(gè)長期的計(jì)劃，逐步提高企業(yè)的綜合實(shí)力和管理規(guī)模，使企業(yè)在行業(yè)中樹立良好的形象，為企業(yè)品牌的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
3、物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)、形象是物業(yè)管理企業(yè)在社會(huì)上樹立良好的形象的重要條件。它包括物業(yè)管理公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會(huì)評價(jià)、業(yè)主委員會(huì)的反映、政府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì)地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等級(jí)等等；此外，還包括物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。
四、拓展品牌價(jià)值，修正行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
太平洋集團(tuán)公司董事長嚴(yán)介和先生說，一流的企業(yè)做文化，做標(biāo)準(zhǔn)；二流的企業(yè)做品牌、做資本；三流的企業(yè)做產(chǎn)品、做項(xiàng)目。物業(yè)管理在有計(jì)劃、有步驟，積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)品牌的基礎(chǔ)上，充分利用品牌所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽(yù)，拓展品牌的價(jià)值，不斷修正行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步做大做強(qiáng)，成為一流的企業(yè)。
1、物業(yè)管理品牌是信任與承諾。名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體現(xiàn)互利互惠、友好合作和信任的關(guān)系。名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)是一種無形的資產(chǎn)和力量。品牌企業(yè)能構(gòu)筑合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生與放大物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
2、品牌的效用是任何廣告都不能比擬的。物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。各物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)隨時(shí)隨地、盡心盡力的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
3、任何一個(gè)企業(yè)都必須順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。一個(gè)名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)應(yīng)該有適度的超前意識(shí)，根據(jù)業(yè)主的工作、生活要求和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律修正企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，修正企業(yè)培訓(xùn)和管理制度，深化企業(yè)文化，拓展企業(yè)品牌的隱含價(jià)值，使物業(yè)管理企業(yè)在時(shí)代潮流中立于不敗之地。
但需要明確的是，我們不能重視了物業(yè)品牌的打造，就忽略了物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)的管理，因?yàn)閷ξ飿I(yè)管理企業(yè)來說，一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，是至關(guān)重要的。
物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)人力密集型的行業(yè),服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣都是以人為基礎(chǔ)，如何打造一支優(yōu)秀的服務(wù)團(tuán)隊(duì)是一個(gè)優(yōu)秀經(jīng)理人所必須具備的基本能力。它是我們成功做好一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)企業(yè)的根本。特別是在人力資源不斷變化的今天，物業(yè)管理行業(yè)需要我們用自己手中資源的創(chuàng)造更高的效率和更大的價(jià)值。
目前物業(yè)管理狀況分析：
1、整體素質(zhì)偏低，對于操作層面的人員對文化、專業(yè)要求比較低。
2、流動(dòng)性強(qiáng)、歸屬感不強(qiáng)，企業(yè)對員工只是簡單的雇傭關(guān)系，員工缺少安全感。
3、社會(huì)對行業(yè)的認(rèn)識(shí)不足，體現(xiàn)了在社會(huì)地位、經(jīng)濟(jì)價(jià)值和關(guān)注度。
4、行業(yè)法制規(guī)范需要一個(gè)過程等。行業(yè)的現(xiàn)狀讓每個(gè)物業(yè)經(jīng)理人在如何打造一個(gè)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)上需要著重考慮的問題，我總結(jié)幾年工作經(jīng)驗(yàn)，從以下幾個(gè)方面來淺談如何打造優(yōu)秀服務(wù)團(tuán)隊(duì)。
注重團(tuán)隊(duì)的內(nèi)部溝通，針對物業(yè)管理企業(yè)的特性，一定要注意與內(nèi)部員工的溝通，特別是要對于基層員工的情況，公司、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要定期或不定期的去進(jìn)行溝通和了解員工的實(shí)際情況，對于基層員工反映的問題要給予合理解決和
回復(fù)。避免出現(xiàn)在一些物業(yè)公司出現(xiàn)的集體罷工或辭職現(xiàn)象，從而影響這個(gè)公司的形象和服務(wù)品質(zhì)。
注重全員的品質(zhì)管理，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的好壞是企業(yè)的根本，要學(xué)讓全體員工有良好的品質(zhì)管理意識(shí)，學(xué)會(huì)從工作中一點(diǎn)一滴的去要求。陳總、余總每到項(xiàng)目來督導(dǎo)，都親自撿起地上的每個(gè)煙頭、紙屑，他們的行動(dòng)讓我深深的認(rèn)識(shí)品質(zhì)管理是需要靠全體員工去工作做好的工作，也只有全員的真心行動(dòng)才能真正讓業(yè)主、顧客滿意。
注重提升執(zhí)行力，團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行效率決定企業(yè)的發(fā)展，在面對社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)環(huán)境，需要我們更加注重整個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力。需要領(lǐng)導(dǎo)著者不斷去提升整個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力,使整個(gè)團(tuán)隊(duì)形成一體,在關(guān)鍵的時(shí)刻，都能圍繞公司戰(zhàn)略目標(biāo)去完成各自的工作任務(wù)，去提高工作效率和達(dá)成良好的管理目標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)?zāi)繕?biāo)。
注意適當(dāng)?shù)氖跈?quán)，要做好服務(wù)那就需要員工真心的服務(wù)每個(gè)業(yè)主、顧客，如果光靠制度要求去規(guī)范員工所有的言行，那我們的服務(wù)就變得死板，其結(jié)果往往就剛好相反。所以我們物業(yè)管理中也要適當(dāng)?shù)慕o予下屬進(jìn)行授權(quán)，讓他們感受到自己是工作的主人，自己的價(jià)值需要通過自己的服務(wù)不斷得到認(rèn)可。
注意培訓(xùn)方式，基層員工的培訓(xùn)內(nèi)容和方式一定要讓他們能夠理解，簡單易懂的實(shí)例和現(xiàn)場直接的模擬形式。要用我們工作的實(shí)際案例去教育員工，用簡單的操作方式讓員工進(jìn)行實(shí)際操作培訓(xùn)，他們接受的情況和理解的情況都比坐在培訓(xùn)室內(nèi)的效果要強(qiáng)。對于培訓(xùn)要求反復(fù)強(qiáng)化，突出重點(diǎn)。
注意管理風(fēng)格，每個(gè)經(jīng)理人都有自己的管理風(fēng)格，但是隊(duì)伍物業(yè)管理需要注意要對與基層員工的交流，關(guān)注員工的思想動(dòng)態(tài)，制度管理是基礎(chǔ)，人性化管理是升華，要處處體現(xiàn)企業(yè)對員工的關(guān)懷，增強(qiáng)員工的歸屬感，讓員工從被動(dòng)到自動(dòng)，從自動(dòng)到主動(dòng)的不斷提升的過程。
第三篇：物業(yè)如何打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)
物業(yè)如何打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)
作為物業(yè)管理從業(yè)人員，如何在物業(yè)經(jīng)營管理項(xiàng)目中創(chuàng)新，打造項(xiàng)目管理亮點(diǎn)，使物業(yè)服務(wù)工作既能得到小區(qū)業(yè)主、住戶或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、經(jīng)營戶的認(rèn)可，也能提高品牌知名度、使企業(yè)經(jīng)營規(guī)模越來越壯大，是擺在我們面前必須思考的問題，那么怎樣才能打造出物業(yè)項(xiàng)目管理亮點(diǎn)并且持之以恒的開展服務(wù)工作呢，我認(rèn)為可以從以下方面嘗試：
一是公示服務(wù)信息，讓業(yè)主充分了解我們的工作。物業(yè)項(xiàng)目管理中，我們的工作人員付出了艱辛和汗水，但往往會(huì)有業(yè)主和住戶反映，既不認(rèn)識(shí)我們也不清楚我們做了什么，讓人聽起來挺不是滋味，那如何有效解決這一問題呢？可采取在小區(qū)中心位置、進(jìn)出口處制作物業(yè)管理服務(wù)中心組織架構(gòu)及崗位分工圖進(jìn)行公示，或在大廈大堂設(shè)置客服管家公示牌，使業(yè)主、住戶有直觀和感性的認(rèn)識(shí)，暢通業(yè)務(wù)信息途徑，從而便捷對口各項(xiàng)服務(wù)工作。另外，物業(yè)服務(wù)工作繁瑣、細(xì)致，很多都是幕后工作，如何才能讓業(yè)主和住戶們?nèi)媪私馕覀兊墓ぷ髂?？可采取的措施如每月或季度進(jìn)行工作小結(jié)，通過公示匯報(bào)給業(yè)主、住戶，年終時(shí)通過圖文并茂的形式，集中、全面的對全年工作進(jìn)行總結(jié)并公告，使業(yè)主直觀、充分、翔實(shí)了解物業(yè)服務(wù)中心全年工作的開展情況。這樣既能全面展示我們的工作，也能加強(qiáng)與業(yè)主、住戶的互動(dòng)交流，從而提升他們對服務(wù)中心工作的認(rèn)可度。
二是開展特色活動(dòng)，打造社區(qū)文化。在社區(qū)活動(dòng)開展上定位要適當(dāng)，既要滿足大眾需求也要滿足少數(shù)人的愛好，通過開展特色活動(dòng)吸引更多的業(yè)主和住戶參與社區(qū)互動(dòng)。如碧荔花園迎新年聯(lián)歡會(huì)上我們推出了京劇變臉、吐火等節(jié)目，受到了各年齡層業(yè)主的歡迎；社區(qū)廚藝大比拼、重陽節(jié)中老年人采風(fēng)活動(dòng)、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)、親子游戲等等均受到了小區(qū)業(yè)主、住戶的好評；開展活動(dòng)時(shí)，我們精心策劃，協(xié)調(diào)組織，既有互動(dòng)交流又注重安全防護(hù)；重大節(jié)假日時(shí)，我們在環(huán)境布置上下功夫，精心策劃并適當(dāng)投入，既營造了節(jié)日氛圍，又提升了社區(qū)業(yè)主、住戶的認(rèn)可度，起到了事半功倍的效果。
三是持續(xù)提升社區(qū)形象，營造舒適生活環(huán)境。雖然我們不是開發(fā)商，也缺乏充裕的資金，但在項(xiàng)目管理中，如果能根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，以一定的投入進(jìn)行整改或創(chuàng)新，提升社區(qū)形象，營造更加舒適便捷的生活環(huán)境，那將得到業(yè)主和住戶們的廣泛認(rèn)可。特別是在一些老舊社區(qū)中，改造創(chuàng)新顯得尤為重要。
如公司接管彩田村后，將小區(qū)的綠化重新規(guī)劃布局和耕種，提升了小區(qū)的綠化檔次，社區(qū)的整體面貌有了質(zhì)的飛躍；碧荔花園小區(qū)出口處的路段陳舊，與小區(qū)定位極不相符，服務(wù)中心征詢了業(yè)主意見后，投入少量資金進(jìn)行局部改造，使小區(qū)進(jìn)出口面貌煥然一新，得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可；龍輝花園小區(qū)大門改造項(xiàng)目實(shí)施后，小區(qū)形象得到了極大的提升，業(yè)主們對服務(wù)中心的滿意率大大提高。同時(shí)，在施工改造中要盡量減少對業(yè)主、住戶生活和工作的影響，堅(jiān)持好事辦好的原則。如碧荔花園在游泳池項(xiàng)目施工改造時(shí)，采取圍合式施工，并在外圍張貼溫馨提示，敬請廣大業(yè)主諒解，使工作得到了業(yè)主的認(rèn)可。
四是強(qiáng)化品牌意識(shí)，提升企業(yè)形象。例如，南京朗詩熙園項(xiàng)目樓盤自身定位并不是高端物業(yè)，但在項(xiàng)目管理上，服務(wù)中心確立了“人有我精、人無我有”的定位，提升樓盤管理的軟、硬件，從各類標(biāo)識(shí)牌的設(shè)置、管理上的配套銜接，到服務(wù)模式的選擇，各項(xiàng)資源的配備，既集中展現(xiàn)了小區(qū)特色，又充分展示了蓮花物業(yè)企業(yè)文化，樹立了精品樣板，最終在創(chuàng)評國優(yōu)項(xiàng)目時(shí)高分通過，并得到了專家和同行的高度肯定。正是因?yàn)槟暇﹫F(tuán)隊(duì)強(qiáng)烈的品牌意識(shí)，使得朗詩熙園的物業(yè)管理成為南京同類型物業(yè)中的佼佼者，更是蓮花物業(yè)在南京市場的一面旗幟。
五是提升業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)客戶認(rèn)可度。只有在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)上不斷積累、不斷學(xué)習(xí)，扎實(shí)鉆研業(yè)務(wù)，提高了自身綜合素質(zhì)才能游刃有余處事，如處理碧荔花園碧荷閣防水滲漏處理時(shí)，之前物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)處理，始終未查找到真正原因，我們接管后，通過現(xiàn)場排查、圖紙分析等，最終查找到了問題點(diǎn)并徹底解決，業(yè)主對我們的服務(wù)工作有了更深的認(rèn)可。同時(shí)，豐富其他類業(yè)務(wù)知識(shí)，提高個(gè)人綜合素質(zhì)，也會(huì)更易于與客戶溝通并提高處理復(fù)雜問題的能力，獲得業(yè)主的信賴。中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌
審看物業(yè)管理服務(wù)性行業(yè)定位，我們經(jīng)歷了從粗放到精細(xì)，從管理到服務(wù)，伴隨著風(fēng)雨走過了20多年，如今物業(yè)管理已經(jīng)走進(jìn)各個(gè)行業(yè)和千家萬戶，為適應(yīng)社會(huì)化、市場化需求和競爭，我們一定要與時(shí)俱進(jìn)，打造企業(yè)特色，形成企業(yè)品牌亮點(diǎn)，那么企業(yè)發(fā)展之路將會(huì)越走越寬廣。
