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第一篇：談果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估

談果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估

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[摘要]為使農(nóng)村土地拆遷評(píng)估中涉及的果樹補(bǔ)償更加合理，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在合理確定各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)基礎(chǔ)上，根據(jù)果樹不同生長年限，分析各自的成本費(fèi)用和預(yù)期收益，采用不同的評(píng)估方法和程序，并應(yīng)注意有關(guān)的事項(xiàng)。

最近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、公路等工程建設(shè)迅速，越來越多的農(nóng)村土地被征用，果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)也越來越多。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的果樹生長期，采用不同的評(píng)估方法和程序，這樣才能公正地出具評(píng)估結(jié)果，具體做法如下。

一、端正工作理念，營造和諧拆遷氣氛

基礎(chǔ)設(shè)施等基本建設(shè)工程有時(shí)涉及到了大量果樹，由于某些相關(guān)部門制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)或過低，常引起作為果樹業(yè)主的果農(nóng)的不滿。我們專業(yè)評(píng)估人員，職責(zé)是正確評(píng)估價(jià)格，切實(shí)維護(hù)雙方的合法權(quán)益；在保持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，同雙方當(dāng)事人建立互相信任的關(guān)系，營造和諧氣氛；不能將征地中產(chǎn)生的矛盾轉(zhuǎn)化成為評(píng)估中的矛盾。

二、搞好調(diào)查研究，合理確定各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)指標(biāo)

目前，我省大部分地區(qū)對(duì)于果樹的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分樹種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際上不同果樹品種的種植技術(shù)和產(chǎn)量收入迥然不同，因此，如何制定一個(gè)合理的補(bǔ)償價(jià)值，需要我們進(jìn)行認(rèn)真的研究。

下面首先對(duì)果樹補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估中幾個(gè)重要參數(shù)的確定進(jìn)行說明：

1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補(bǔ)償株數(shù)

果樹的密植度是果樹群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹生長的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹的產(chǎn)量收成和果實(shí)品質(zhì)。增加果樹的密植度，有時(shí)是為了將來進(jìn)行移栽，有時(shí)可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會(huì)使樹冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實(shí)品質(zhì)。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植經(jīng)驗(yàn)等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補(bǔ)償株數(shù)。

2、調(diào)查果樹的收入以及折現(xiàn)率

調(diào)查產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價(jià)值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據(jù)其生長年限和果樹生長狀態(tài)測算其產(chǎn)量和收入。

同時(shí)，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素。

3、了解果樹栽植成本

果樹管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會(huì)使果實(shí)品質(zhì)降低，因此在評(píng)估中需要確定果樹合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實(shí)際操作中需要根據(jù)果樹不同的生長期，區(qū)分不同樹種分別計(jì)算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計(jì)算其投入成本。

4、考察果樹的各種特殊因素

某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長年限直接關(guān)系到果樹的生長期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹的栽植年 限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對(duì)于特殊的果樹樹種，可聘請(qǐng)專家協(xié)助工作。

三、根據(jù)果樹生長年限采用不同的評(píng)估方法

1、幼齡期果樹的評(píng)估

幼齡期就是果樹處在生長初級(jí)階段，果樹尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹評(píng)估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均報(bào)酬率，然后進(jìn)行個(gè)別系數(shù)修正，得出評(píng)估值。

幼樹期果樹評(píng)估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報(bào)酬率)±實(shí)際生長調(diào)整值

投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷費(fèi)+其它費(fèi)用

若果樹種植對(duì)技術(shù)要求較高，平均報(bào)酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。

2、初果期果樹的評(píng)估

果樹的初果期，也稱為過渡期，它是由生長期向結(jié)果期的過渡，此時(shí)果樹有了一定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，但生理發(fā)育尚未完全成熟，產(chǎn)量尚未達(dá)到盛果期的結(jié)果能力，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當(dāng)年收入損失評(píng)估其價(jià)值是不夠的，還要增加它們的預(yù)期收益，一般把基準(zhǔn)日后一年的收入進(jìn)行折現(xiàn)，作為補(bǔ)償。因?yàn)樵诘诙晟踔恋谌辏r(nóng)只要付出控制病蟲害等一般維護(hù)費(fèi)用，即能獲得一年的正常收入，因此采用其未來一年的收入進(jìn)行補(bǔ)償是必要的。

初果期果樹評(píng)估值=截止當(dāng)年累計(jì)投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值±實(shí)際生長調(diào)整值。(折現(xiàn)率一般取8％)

其中，當(dāng)年收入損失費(fèi)=一般當(dāng)年產(chǎn)量×銷售單價(jià)

初果期開始階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均報(bào)酬率，仍然應(yīng)按平均報(bào)酬率計(jì)算。

3、盛果期果樹的評(píng)估

以蘋果樹為例，其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對(duì)于盛果期果樹的補(bǔ)償，必須給予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹，也應(yīng)該給予次年收入補(bǔ)償。

盛果期果樹評(píng)估值=穩(wěn)產(chǎn)前投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值

4、衰果期果樹的評(píng)估

果樹進(jìn)入衰果期，其生命周期逐漸接近結(jié)束，產(chǎn)量越來越低。此階段的管理目的主要是提高結(jié)果能力，延長結(jié)果期限，由于投入費(fèi)用與盛果期相差無幾，因此不必再計(jì)算直接投入成本，可用盛果期評(píng)估值減去相應(yīng)減少的收入來確定衰果期果樹的評(píng)估值。

衰果期果樹評(píng)估值=盛果期果樹評(píng)估值—評(píng)估基準(zhǔn)日與盛果期比較減少的收入

下面以紅富士蘋果樹和大九寶桃樹為例，根據(jù)其不同生長年限各自的收入和成本，得出其評(píng)估值。并列出了與之比較的膠東地區(qū)某大型工程施工中給予果農(nóng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)值。

膠東地區(qū)某工程果樹評(píng)估值與原補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照表

果樹評(píng)估值區(qū)間中價(jià)值的確定主要根據(jù)其實(shí)際生長狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。

從上表中可以看出，不同的果樹品種，投入的費(fèi)用、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益不同；同一品種在同一生長期由于生長年限不同，收入和成本也不盡相同，因此，僅以果樹粗略生長階段定價(jià)的方法是不可取的。

四、需要注意的問題

1、果樹評(píng)估需要現(xiàn)場清點(diǎn)數(shù)量和考察，因此要順利完成，應(yīng)有作為果樹的業(yè)主或其委托代理人在場，并對(duì)清點(diǎn)數(shù)量和考察結(jié)果簽字。為了防止果樹清理出現(xiàn)爭議，可采取攝影、錄像等措施，必要時(shí)應(yīng)提醒當(dāng)事人進(jìn)行公證。

2、果樹的評(píng)估價(jià)值有極強(qiáng)的時(shí)間性，特別是在投入費(fèi)用。市場銷售價(jià)格變化較快的時(shí)期。當(dāng)補(bǔ)償費(fèi)不能及時(shí)撥付給業(yè)主時(shí)，評(píng)估價(jià)值應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

3、業(yè)主為建果園投入的其他配套費(fèi)用，如看護(hù)房、水井、地下水管及圍墻等，應(yīng)另行計(jì)算評(píng)估價(jià)值。

4、在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)聲明評(píng)估價(jià)值不含土地價(jià)值。

第二篇：談果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估

談果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估

為使農(nóng)村土地拆遷評(píng)估中涉及的果樹補(bǔ)償更加合理，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在合理確定各項(xiàng)評(píng)估指標(biāo)基礎(chǔ)上，根據(jù)果樹不同生長年限，分析各自的成本費(fèi)用和預(yù)期收益，采用不同的評(píng)估方法和程序，并應(yīng)注意有關(guān)的事項(xiàng)。

最近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、公路等工程建設(shè)迅速，越來越多的農(nóng)村土地被征用，果樹補(bǔ)償價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)也越來越多。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的果樹生長期，采用不同的評(píng)估方法和程序，這樣才能公正地出具評(píng)估結(jié)果，具體做法如下。

一、端正工作理念，營造和諧拆遷氣氛

基礎(chǔ)設(shè)施等基本建設(shè)工程有時(shí)涉及到了大量果樹，由于某些相關(guān)部門制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)或過低，常引起作為果樹業(yè)主的果農(nóng)的不滿。我們專業(yè)評(píng)估人員，職責(zé)是正確評(píng)估價(jià)格，切實(shí)維護(hù)雙方的合法權(quán)益；在保持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，同雙方當(dāng)事人建立互相信任的關(guān)系，營造和諧氣氛；不能將征地中產(chǎn)生的矛盾轉(zhuǎn)化成為評(píng)估中的矛盾。

二、搞好調(diào)查研究，合理確定各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)指標(biāo)

目前，我省大部分地區(qū)對(duì)于果樹的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分樹種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際上不同果樹品種的種植技術(shù)和產(chǎn)量收入迥然不同，因此，如何制定一個(gè)合理的補(bǔ)償價(jià)值，需要我們進(jìn)行認(rèn)真的研究。

下面首先對(duì)果樹補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估中幾個(gè)重要參數(shù)的確定進(jìn)行說明：

1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補(bǔ)償株數(shù)

果樹的密植度是果樹群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹生長的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹的產(chǎn)量收成和果實(shí)品質(zhì)。增加果樹的密植度，有時(shí)是為了將來進(jìn)行移栽，有時(shí)可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會(huì)使樹冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實(shí)品質(zhì)。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植經(jīng)驗(yàn)等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補(bǔ)償株數(shù)。

2、調(diào)查果樹的收入以及折現(xiàn)率

調(diào)查產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價(jià)值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據(jù)其生長年限和果樹生長狀態(tài)測算其產(chǎn)量和收入。

同時(shí)，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素。

3、了解果樹栽植成本

果樹管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會(huì)使果實(shí)品質(zhì)降低，因此在評(píng)估中需要確定果樹合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實(shí)際操作中需要根據(jù)果樹不同的生長期，區(qū)分不同樹種分別計(jì)算其投入的成本。若有的果樹林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計(jì)算其投入成本。

4、考察果樹的各種特殊因素

某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長年限直接關(guān)系到果樹的生長期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹的栽植年限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對(duì)于特殊的果樹樹種，可聘請(qǐng)專家協(xié)助工作。

三、根據(jù)果樹生長年限采用不同的評(píng)估方法

1、幼齡期果樹的評(píng)估

幼齡期就是果樹處在生長初級(jí)階段，果樹尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹評(píng)估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均報(bào)酬率，然后進(jìn)行個(gè)別系數(shù)修正，得出評(píng)估值。

幼樹期果樹評(píng)估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報(bào)酬率)±實(shí)際生長調(diào)整值

投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷費(fèi)+其它費(fèi)用

若果樹種植對(duì)技術(shù)要求較高，平均報(bào)酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。

2、初果期果樹的評(píng)估

果樹的初果期，也稱為過渡期，它是由生長期向結(jié)果期的過渡，此時(shí)果樹有了一定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，但生理發(fā)育尚未完全成熟，產(chǎn)量尚未達(dá)到盛果期的結(jié)果能力，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當(dāng)年收入損失評(píng)估其價(jià)值是不夠的，還要增加它們的預(yù)期收益，一般把基準(zhǔn)日后一年的收入進(jìn)行折現(xiàn)，作為補(bǔ)償。因?yàn)樵诘诙晟踔恋谌辏r(nóng)只要付出控制病蟲害等一般維護(hù)費(fèi)用，即能獲得一年的正常收入，因此采用其未來一年的收入進(jìn)行補(bǔ)償是必要的。

初果期果樹評(píng)估值=截止當(dāng)年累計(jì)投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值±實(shí)際生長調(diào)整值。(折現(xiàn)率一般取8％)

其中，當(dāng)年收入損失費(fèi)=一般當(dāng)年產(chǎn)量×銷售單價(jià)

初果期開始階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均報(bào)酬率，仍然應(yīng)按平均報(bào)酬率計(jì)算。

3、盛果期果樹的評(píng)估

以蘋果樹為例，其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對(duì)于盛果期果樹的補(bǔ)償，必須給予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹，也應(yīng)該給予次年收入補(bǔ)償。

盛果期果樹評(píng)估值=穩(wěn)產(chǎn)前投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值

4、衰果期果樹的評(píng)估

果樹進(jìn)入衰果期，其生命周期逐漸接近結(jié)束，產(chǎn)量越來越低。此階段的管理目的主要是提高結(jié)果能力，延長結(jié)果期限，由于投入費(fèi)用與盛果期相差無幾，因此不必再計(jì)算直接投入成本，可用盛果期評(píng)估值減去相應(yīng)減少的收入來確定衰果期果樹的評(píng)估值。

衰果期果樹評(píng)估值=盛果期果樹評(píng)估值—評(píng)估基準(zhǔn)日與盛果期比較減少的收入

果樹評(píng)估值區(qū)間中價(jià)值的確定主要根據(jù)其實(shí)際生長狀況和管理水平進(jìn)行權(quán)衡。

從上表中可以看出，不同的果樹品種，投入的費(fèi)用、產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益不同；同一品種在同一生長期由于生長年限不同，收入和成本也不盡相同，因此，僅以果樹粗略生長階段定價(jià)的方法是不可取的。

四、需要注意的問題

1、果樹評(píng)估需要現(xiàn)場清點(diǎn)數(shù)量和考察，因此要順利完成，應(yīng)有作為果樹的業(yè)主或其委托代理人在場，并對(duì)清點(diǎn)數(shù)量和考察結(jié)果簽字。為了防止果樹清理出現(xiàn)爭議，可采取攝影、錄像等措施，必要時(shí)應(yīng)提醒當(dāng)事人進(jìn)行公證。

2、果樹的評(píng)估價(jià)值有極強(qiáng)的時(shí)間性，特別是在投入費(fèi)用。市場銷售價(jià)格變化較快的時(shí)期。當(dāng)補(bǔ)償費(fèi)不能及時(shí)撥付給業(yè)主時(shí)，評(píng)估價(jià)值應(yīng)該適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

3、業(yè)主為建果園投入的其他配套費(fèi)用，如看護(hù)房、水井、地下水管及圍墻等，應(yīng)另行計(jì)算評(píng)估價(jià)值。

4、在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)聲明評(píng)估價(jià)值不含土地價(jià)值。