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第一篇：城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛解讀

在現(xiàn)實生活中，我們使用租賃合同的機會很多。眾所周知，每個交易都是需要嚴格簽訂合同的，簽訂完合同之后必須按照合同約定內容履行權利和義務。下面是小編精心推薦的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛解讀，僅供參考，歡迎閱讀！

一、城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛最高院解讀

出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

根據(jù)以上規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權僅作為一般債權進行保護，不再作為準物權進行保護。出租人基于所有權對租賃房屋進行處分，第三人基于對物權登記的信賴而與出租人簽訂的房屋買賣合同有效，承租人不能以侵犯其優(yōu)先購買權而主張合同無效。

《民法典》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?/p>

已經被廢止的《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法典》若干問題的意見8規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定的依據(jù)是什么呢?

第一、物權優(yōu)先于債權的原理。所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。出租人作為租賃房屋的所有權人，其對房屋依法享有處分權。

承租人對于租賃房屋的優(yōu)先購買權來源于房屋租賃合同，是一種債權，雖然《合同法》明確規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權，但是這不能改變優(yōu)先購買權的債權性質。根據(jù)《合同法》的規(guī)定出租人的義務也僅是在出賣之前的合理期限內通知承租人，出租人違反這一義務僅需承擔違約責任即可，承租人根本不存在強制購買租賃房屋的權利。

第二、物權登記的公信力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。出租人對租賃房屋享有所有權，其將房屋出售給第三人屬于有權處分。第三人對物權登記有充分的信賴，也沒有義務去查清房屋是否存在租賃情形。只有充分維護物權登記的公信力才能保障正常的交易秩序，促進社會經濟的發(fā)展。

第三、只有違反效力性強制規(guī)定的合同才無效。《民法典》第二百三十條屬于任意性規(guī)定，并非強制性規(guī)定。承租人與出租人可以就優(yōu)先購買權進行約定，完全可以排除優(yōu)先購買權的適用，約定優(yōu)先于法定。

另外《民法典》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。根據(jù)法律規(guī)定合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诙偃畻l不屬于效力性強制規(guī)定，因此不能因違反該規(guī)定而認定合同無效。

二、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》中要件事實如下

1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的；

3、當事人約定了租賃合同隨所有權變動而終止的除外條件；

三、租房糾紛找哪個部門解決

如果出現(xiàn)了房屋租賃糾紛，我們可以通過調解、仲裁和訴訟三種方式解決，解決方式的不同所對應的相關部門也不同。

1. 調解。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經過自愿協(xié)商，排除爭端，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設立了人民調解委員會，進行民間糾紛的調解處理，調解特別適用對某些界限不清的事實、責任含糊不究的租賃糾紛。2. 仲裁。仲裁是一種準司法活動?！吨俨梅ā芬?guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛”，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實，分清責任，依法做出仲裁裁決，解決糾紛。3. 訴訟。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力，要遠遠大于調解和仲裁。法律依據(jù)：

《中華人民共和國仲裁法》第二條