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無租賃合同和未支付租金如何解決

篇一：無租賃合同和未支付租金如何解決

買賣不破租賃 房子易主房東不可“趕走”租客

我國《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。這就是民法理論所稱的“買賣不破租賃原則”。另外，依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》、最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）等相關(guān)法律法規(guī)司法解釋的規(guī)定，房屋出售時(shí)，原房東與承租人簽訂的房屋租賃合同對新房東仍然具有法律約束力，新房東應(yīng)當(dāng)依法繼續(xù)履行。

在租賃關(guān)系存續(xù)期間，有個(gè)“買賣不破租賃”的說法，若租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。 房東把正在出租的房子賣給了小玲，小玲急于收樓裝修入住，可租客卻賴著不走，并且租金由房東掌握。小玲此時(shí)陷入了買樓收不了樓的“困境”，律師表示，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，有個(gè)“買賣不破租賃”的說法，若租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。

租約未到期 新業(yè)主收不了樓干著急

小玲在年初買了南城格林小城的房子，由于業(yè)主貸款未還清，所以要等辦理贖樓等事宜后，才辦理過戶手續(xù)。買房時(shí)小玲也知道，這套房子正在出租中，但小玲當(dāng)時(shí)未急于入住，并未在意?！艾F(xiàn)在我的房子過戶手續(xù)馬上辦好了，可業(yè)主與租客的租約大概在8月底結(jié)束，我現(xiàn)在是干著急啊，趕租客不走，而租客說自己是與原來的房東簽約的，租金都是由上任房東收著。”如今小玲為結(jié)婚著急著裝修房子，可“買樓卻收不了樓”。

租賃滿期 新業(yè)主有權(quán)決定續(xù)租事宜

小玲是否有足夠的理由“趕走”租客？其現(xiàn)在已是房子的產(chǎn)權(quán)人，租客的租金是否該交由小玲？

律師表示，買賣不破租賃是指：在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。故如果租賃合同未到期，買受人不能要求承租人搬離。“不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬以登記為主，故小玲從該房子正式辦理完過戶手續(xù)，房子登記為她名下那天，對該房子具有所有權(quán)，有權(quán)向租客收取租金。”這也就意味著房東賣了房，還收租金是不對的，過戶后新業(yè)主就可以收租金?！岸繓|與租客的合同到期后，新房東是否愿意續(xù)租給租客，其有決定權(quán)。

承租人不付租金 出租人如何應(yīng)對？

我所客戶金富根先生提問：我有三間倉庫，租給某商貿(mào)公司，租金是每月2萬，三個(gè)月一付，今年到了付租日期，該公司負(fù)責(zé)人稱公司沒有流動(dòng)資金無法付租金，在倉庫里存放了大量的電子產(chǎn)品也不肯搬走，我想帶我公司的員工破門搬走抵扣租金，但對方卻稱里面的庫存價(jià)值30多萬，丟失損壞要我賠償。

我所答復(fù)金先生，提示他可以從這些方面考慮：

1、承租人連續(xù)六個(gè)月不付租金的，出租人可以解除合同。遇到承租人（房客）惡意不付租金的，根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規(guī)定， 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：（四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的。如果房屋租賃合同沒有特別約定的，房客連續(xù)六個(gè)月不付租金，房東就可以解除合同，并且要求其支付欠租，造成其他損失的也要其賠償。

2、房屋租賃合同有特別約定的，從其約定。金先生的房屋租賃合同中，約定了租金未付超過30天的，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，此處是對房屋租賃合同解除條件的特別約定，有特別約定的只要其不違法法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效，所以金先生可以在承租人未支付房租超過30天后解除合同。

3、破門而入強(qiáng)制搬家，會(huì)侵犯承租人的權(quán)利。承租人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。雖然房屋的所有權(quán)是您的`，但是里面的財(cái)產(chǎn)是屬于承租人的，因此沒有特別約定的條件下出租人不能強(qiáng)制處理承租人的財(cái)產(chǎn)。

4、承租人拒付租金的，出租人盡早起訴避免損失擴(kuò)大。進(jìn)入訴訟程序會(huì)使得事件的解決有一定時(shí)間的延后性，起訴時(shí)可同時(shí)申請財(cái)產(chǎn)保全，扣押承租人留下的財(cái)產(chǎn)，該措施由法院強(qiáng)制執(zhí)行，但不可由出租人自行扣押其財(cái)產(chǎn)和強(qiáng)行搬出，判決生效后可以申請法院拍賣貨物抵扣租金，所以對方拒不將貨物搬離也未必是件壞事，至少不會(huì)產(chǎn)生執(zhí)行難的問題。

5、追索租金的權(quán)利只有一年。根據(jù)《民法通則》第一百三十六條之規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為一年，出租人必須從延付租金次日起一年內(nèi)主張其追索租金的權(quán)利，若超過一年，則超過部分將喪失勝訴權(quán)。我所的其他提示：可以在房屋租賃合同中作出如下約定：房屋租賃合同解除后或延付租金××?xí)r間后，出租人在通知承租人無果后可以進(jìn)入房屋將承租人的物品作為廢物加以處理，因此造成的損失由承租人承擔(dān)，出租人不承擔(dān)任何侵權(quán)或違約責(zé)任。在破門而入前做些證據(jù)保留，比如請公證人到場，請律師到場，對清理過程進(jìn)行影音影像的錄制，避免糾紛加劇。

租金拖欠房東如何應(yīng)對

隨著二手房租賃的活躍，出租人與承租人的摩擦日益凸現(xiàn)。其中，承租人拖欠房租是引發(fā)糾紛的一項(xiàng)重要因素。通常出租人采取解除租賃合同，收回房屋。但要正確地行使這項(xiàng)權(quán)利，出租人就必須注意：行使解除權(quán)的方式和訴訟請求的內(nèi)容。

一、行使解除權(quán)的方式

依照我國《合同法》的規(guī)定，出租人行使解除權(quán)有兩種方式：一種是通知解除，即在承租人欠付租金的行為構(gòu)成根本違約的情況下，出租人可以直接通知承租人解除合同；另一種是催告解除，即在承租人欠付租金的行為尚未構(gòu)成根本違約的情況下，出租人要先對承租人進(jìn)行催告，敦促其繳納房租。如果承租人在收到催告后的合理時(shí)間內(nèi)仍不繳納房租，出租人才可通知承租人解除租賃合同。

實(shí)踐中，《合同法》的上述規(guī)定存在著極大的不確定性。如承租人欠租多長時(shí)間才構(gòu)成“根本違約”，由于《合同法》并未對此作出具體規(guī)定，不同的法院可能有不同的認(rèn)識(shí)。法院對具體的問題持有不同的認(rèn)識(shí)是很正常的，但這種認(rèn)識(shí)的差異給承租人行使解除權(quán)造成了實(shí)際困難。假設(shè)承租人已連續(xù)六個(gè)月未支付租金，出租人未經(jīng)催告即宣布解除合同，要求承租人搬出；承租人不服，向法院提起訴訟。法院有可能認(rèn)為承租人的行為尚未構(gòu)成根本違約，出租人未經(jīng)催告即解除合同的行為反而違反合同約定，很可能因此而由守約方變?yōu)檫`約方。對此，筆者推薦兩種做法：一，在租賃合同中事先作出明確的約定。比如出租人和承租人可約定，如承租人兩個(gè)月未繳納房租，承租人即可解除合同。二，在缺乏明確的約定，出租人又不能確定承租人的行為是否構(gòu)成根本違約的情況下，出租人應(yīng)避免采取通知解除，而選擇催告解除，這樣能為出租人正確行使權(quán)利提供保障。

二、訴訟請求的內(nèi)容

在承租人欠付租金而雙方協(xié)商不成的情況下，出租人往往選擇通過訴訟解決。但如果訴訟請求的內(nèi)容選擇不當(dāng)，反而可能給自身帶來麻煩。

實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為出租人的訴訟請求書寫得不完整。如出租人僅要求解除租賃合同，而未要求承租人搬出租賃房屋，法院根據(jù)民事案件“不告不理”的原則將僅對合同是否應(yīng)當(dāng)解除進(jìn)行裁決，對于承租人應(yīng)否搬出的問題則不作處理，而法院未予處理的內(nèi)容是不具有強(qiáng)制執(zhí)行效力。在出租人勝訴后，如承租人拒絕搬出，則出租人無法通過法院強(qiáng)制執(zhí)行的方式迫使承租人搬出。出租人只能再次向法院提起訴訟，要求承租人搬遷。

因此，出租人在書寫起訴狀時(shí)，一定要將合同的解除與承租人的搬出作為兩個(gè)獨(dú)立的訴訟請求向法院同時(shí)提出。只有這樣，才能爭取在最短的時(shí)間內(nèi)解決糾紛。

篇二：無租賃合同和未支付租金如何解決

試卷緊扣教材和考試說明，從考生熟悉的基礎(chǔ)知識(shí)入手，多角度、多層次地考查了學(xué)生的數(shù)學(xué)理性思維能力及對數(shù)學(xué)本質(zhì)的理解能力，立足基礎(chǔ)，先易后難，難易適中，強(qiáng)調(diào)應(yīng)用，不偏不怪，達(dá)到了“考基礎(chǔ)、考能力、考素質(zhì)”的目標(biāo)。試卷所涉及的知識(shí)內(nèi)容都在考試大綱的范圍內(nèi)，幾乎覆蓋了高中所學(xué)知識(shí)的全部重要內(nèi)容，體現(xiàn)了“重點(diǎn)知識(shí)重點(diǎn)考查”的原則。

1．回歸教材，注重基礎(chǔ)

試卷遵循了考查基礎(chǔ)知識(shí)為主體的原則，尤其是考試說明中的大部分知識(shí)點(diǎn)均有涉及，其中應(yīng)用題與抗戰(zhàn)勝利70周年為背景，把愛國主義教育滲透到試題當(dāng)中，使學(xué)生感受到了數(shù)學(xué)的育才價(jià)值，所有這些題目的設(shè)計(jì)都回歸教材和中學(xué)教學(xué)實(shí)際，操作性強(qiáng)。

2．適當(dāng)設(shè)置題目難度與區(qū)分度

選擇題第12題和填空題第16題以及解答題的第21題，都是綜合性問題，難度較大，學(xué)生不僅要有較強(qiáng)的分析問題和解決問題的能力，以及扎實(shí)深厚的數(shù)學(xué)基本功，而且還要掌握必須的數(shù)學(xué)思想與方法，否則在有限的時(shí)間內(nèi)，很難完成。

3．布局合理，考查全面，著重?cái)?shù)學(xué)方法和數(shù)學(xué)思想的考察

在選擇題，填空題，解答題和三選一問題中，試卷均對高中數(shù)學(xué)中的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行了反復(fù)考查。包括函數(shù)，三角函數(shù)，數(shù)列、立體幾何、概率統(tǒng)計(jì)、解析幾何、導(dǎo)數(shù)等幾大版塊問題。這些問題都是以知識(shí)為載體，立意于能力，讓數(shù)學(xué)思想方法和數(shù)學(xué)思維方式貫穿于整個(gè)試題的解答過程之中。

篇三：無租賃合同和未支付租金如何解決

房客沒有按時(shí)支付房租，可以收回房子嗎？

【法律問題】

關(guān)于房屋合同問題，我是甲方，承租人是乙方。 甲方一間門面房租給乙方，租借時(shí)間：2015-9-1到2018-08-31，租金半年一付的?，F(xiàn)在乙方到現(xiàn)在為止都未付半年房租，乙方門面一直處于關(guān)閉狀態(tài)，乙方電話不接，短信不回，根本無法協(xié)商，房租拖了一個(gè)半月，電費(fèi)都未付。 這種情況下 甲方有權(quán)收回房子嗎？ PS： 合同上未注明 最遲交租時(shí)間，還有合同上未寫聯(lián)系地址（現(xiàn)在人都找不到），當(dāng)時(shí)簽合同比較急，乙方身份證未復(fù)印， 會(huì)影響起訴嗎？

法律分析

針對您的描述，可以從法律角度分析如下：按照法律的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 所以如果對方一直不支付房租的，您可以要求解除合同。

起訴的話，需要有明確的被告，至少要能夠提供被告的姓名、民族、住址等基本信息，如果您不能提供上述基本信息的，那么法院是不會(huì)受理的，會(huì)影響您的起訴。

行動(dòng)建議

鑒于上述法律分析，建議如下：在無法找到對方的情況下，可以選擇報(bào)警向警方求助。

相關(guān) 法律法規(guī)

1）《中華人民共和國合同法》

2）《中華人民共和國民事訴訟法》