千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《北京房屋租賃合同格式(范文3篇)》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《北京房屋租賃合同格式(范文3篇)》。
第一篇：北京房屋租賃合同格式范本
出租方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
承租方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
甲、乙雙方就下列房屋的租賃達(dá)成如下協(xié)議：
第一條房屋基本情況。
甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)將坐落于長(zhǎng)白路渤海小區(qū)9號(hào)樓1單元102室;
共6層第1層。
第二條租賃期限。
租賃期限自20xx年8月19日至20xx年8月19日止。
第四條租金。個(gè)人租房合同書該房屋月租金為(人民幣大寫)千百拾元整。
租賃期間，如遇到國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，則按新政策規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn);除此之外，出租方不得以任何理由任意調(diào)整租金。
第五條付款方式。
乙方按一次性支付租金給甲方。
第六條交付房屋期限。
甲方應(yīng)于本合同生效之日起一日內(nèi)，將該房屋交付給乙方。
第七條房屋出租用途
房子出租后，乙方只能用于居住，不得用來(lái)經(jīng)營(yíng)。如若用于經(jīng)營(yíng)，則必須另行商議租金。如若有違，甲方有權(quán)收回房屋，不退還租金。
第八條維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
因乙方管理使用不善造成房屋及其相連設(shè)備的損失和維修費(fèi)用，由乙方承擔(dān)并責(zé)任賠償損失。
第九條關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費(fèi)用。
在房屋租賃期間，以下費(fèi)用由乙方支付：
1.水、電費(fèi);
2.煤氣費(fèi);
以下費(fèi)用由甲方支付：
1.供暖費(fèi);
2.物業(yè)管理費(fèi);
第十條房屋押金
甲、乙雙方自本合同簽訂之日起，由乙方支付甲方作為押金。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
甲方(簽字)：_____乙方(簽字)：_____
電話： 電話：
___年___月___日___年___月___日
第二篇：13年北京高院審理房屋租賃合同糾紛疑難問(wèn)題解答
北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的通知
（2013年12月19日 京高法發(fā)﹝2013﹞462號(hào)）
市第
一、第
二、第三中級(jí)人民法院，北京鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院； 各區(qū)、縣人民法院，北京鐵路運(yùn)輸法院：
近年來(lái)，我市法院受理的房屋租賃合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。為妥善處理好此類糾紛，經(jīng)深入調(diào)研，并廣泛征求意見(jiàn)，形成了《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》，現(xiàn)將該解答下發(fā)給你們，供你們審理案件時(shí)參考。審理中有何問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告市高級(jí)人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高級(jí)人民法院
關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答
一、房屋租賃合同的效力
1、當(dāng)事人就未取得所有權(quán)的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人一方以出租人在訂立租賃合同時(shí)對(duì)租賃房屋沒(méi)有所有權(quán)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。
2、當(dāng)事人就經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人一方以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
3、當(dāng)事人就未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格的房屋訂立租賃合同的效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工或消防驗(yàn)收，或者經(jīng)驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。
租賃房屋因出租人原因未經(jīng)工程竣工或消防驗(yàn)收合格致使房屋不符合使用條件，承租人依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱《解釋》）第八條第
（三）項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。
4、涉及“群租”房屋的租賃合同效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人一方以租賃房屋屬于“群租”房屋為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，不予支持。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
5、集體土地租賃合同的效力如何認(rèn)定？
當(dāng)事人未經(jīng)合法審批訂立集體土地租賃合同，約定將集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，租賃合同無(wú)效。但租賃合同出租農(nóng)村集體建設(shè)用地的，可以認(rèn)定租賃合同有效。
二、經(jīng)營(yíng)性房屋租賃
6、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人以租賃房屋存在行政管理限制致其無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）因租賃房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人無(wú)法以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，承租人依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（下稱《合同法》）第九十四條第
（四）項(xiàng)規(guī)定主張解除租賃合同，并要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。但承租人違反合同約定用途使用房屋，或者承租人在簽訂合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋存在上述限制的除外。（2）租賃房屋在使用上雖存在行政管理限制，但承租人無(wú)法以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照系因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，致使租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人一方要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。
租賃合同存續(xù)期間發(fā)生的租金，可以根據(jù)承租人是否實(shí)際使用租賃房屋、租賃房屋瑕疵是否影響承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)、租賃合同目的是否實(shí)現(xiàn)、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素酌情予以減免。
7、從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人以出租人未協(xié)助其辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照為由，要求解除租賃合同的，如何處理？
租賃房屋在使用上不存在不能辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的行政管理限制，出租人遲延履行協(xié)助承租人以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人依據(jù)《合同法》第九十四條第
（三）項(xiàng)規(guī)定要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定或根據(jù)出租房屋用途、合同簽訂目的等可以確定出租人不負(fù)有此協(xié)助義務(wù)的除外。
8、承租人以租賃房屋面積不符合約定為由，主張拒付、減付租金的，如何處理？
實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）租賃房屋是當(dāng)事人雙方認(rèn)可的特定房屋，合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為固定數(shù)額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內(nèi)未提出異議，其又以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由主張拒付、減付租金的，不予支持，但租賃合同存在《合同法》第五十四條規(guī)定的可撤銷情形的除外。（2）租賃房屋需要依據(jù)合同約定的面積來(lái)確定具體范圍，租金數(shù)額與租賃面積直接相關(guān)，承租人以合同約定面積與實(shí)際面積不符為由，依據(jù)《合同法》第一百一十一條規(guī)定要求出租人承擔(dān)減付相應(yīng)租金等違約責(zé)任的，可予支持。
9、租賃合同訂立后，承租人以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)立企業(yè)并實(shí)際使用房屋產(chǎn)生糾紛的，如何處理？
承租人訂立租賃合同后，以租賃房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所設(shè)立企業(yè)（或個(gè)體工商戶）實(shí)際使用房屋，因租賃合同履行發(fā)生糾紛的，原則上應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性確定訴訟主體。出租人以承租人和實(shí)際使用房屋的企業(yè)為共同被告提起訴訟，要求兩者就租賃合同產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般不予支持，但有證據(jù)證明該企業(yè)對(duì)承租人所欠合同債務(wù)構(gòu)成債務(wù)加入的除外。實(shí)際使用房屋的企業(yè)同意承擔(dān)承租人欠付租金等合同債務(wù)，或者其存在以自己名義交納租金、與出租人進(jìn)行債務(wù)對(duì)賬清算等實(shí)際履行租賃合同義務(wù)行為的，可以認(rèn)定為前述的債務(wù)加入。
承租人作為發(fā)起人為設(shè)立公司租賃房屋，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)公司法〉若干問(wèn)題的規(guī)定
（三）》第二條規(guī)定情形的，優(yōu)先適用該規(guī)定。
10、帶照租賃合同糾紛如何處理？
出租人將房屋及以該房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理的企業(yè)（或個(gè)體工商戶）營(yíng)業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，約定承租人持該營(yíng)業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實(shí)際經(jīng)營(yíng)，該合同包含了掛靠經(jīng)營(yíng)和房屋租賃兩部分內(nèi)容，當(dāng)事人主張租賃合同無(wú)效的，一般不予支持。但承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行業(yè)屬于國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)或特殊資質(zhì)行業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。裁判文書中應(yīng)當(dāng)寫明法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。
因承租人帶照經(jīng)營(yíng)行為違法以致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方據(jù)此要求解除合同的，可予支持。承租人要求減付租金的，可以根據(jù)承租人是否占有房屋從事實(shí)際經(jīng)營(yíng)、對(duì)承租人實(shí)際經(jīng)營(yíng)的影響、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素予以確定。
合同約定當(dāng)事人將企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房屋交給相對(duì)方的同時(shí)，也將企業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、資產(chǎn)或從業(yè)人員交給相對(duì)方管理，并收取相應(yīng)費(fèi)用的，該合同性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為承包經(jīng)營(yíng)合同。
11、出租人是否有權(quán)以承租人拖欠租金為由采取斷電（水、氣）等行為，承租人是否應(yīng)當(dāng)支付在此期間的租金？
房屋租賃合同履行過(guò)程中，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人經(jīng)出租人催告并事先告知將采取斷電（水、氣）等行為的情況下，在合理期限內(nèi)仍未依約支付租金，出租人采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權(quán)的行為，但合同另有約定的除外。承租人應(yīng)當(dāng)支付斷電（水、氣）期間的租金。
出租人采取斷電（水、氣）等行為對(duì)合同履行造成的影響應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過(guò)錯(cuò)程度相適應(yīng)，超過(guò)必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。
12、房屋租賃合同約定如遇拆遷合同解除，當(dāng)事人何時(shí)有權(quán)解除合同？
房屋租賃合同履行過(guò)程中，拆遷人取得房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布拆遷公告，當(dāng)事人據(jù)此要求解除租賃合同的，應(yīng)予支持。
13、房屋租賃合同當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浒l(fā)生爭(zhēng)議的，如何處理？
房屋租賃合同履行過(guò)程中遇拆遷解除，當(dāng)事人就停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆峙浯嬖跔?zhēng)議，合同對(duì)此有約定的，依約定處理，合同沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）承租人（或次承租人）以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營(yíng)，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模话銘?yīng)予支持。出租人以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在其與承租人（或次承租人）之間合理分配。（2）對(duì)于存在房屋性質(zhì)以租賃為主要用途、租賃合同剩余期限較短等情形的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償可在承租人（或次承租人）與出租人之間進(jìn)行合理分配，但出租人分得的數(shù)額不宜超過(guò)50%。（3）有證據(jù)證明拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議確定不補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失，或者補(bǔ)償協(xié)議尚未簽訂，出租人亦未取得該補(bǔ)償費(fèi)，承租人要求出租人支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)模挥柚С?。承租人可待出租人取得補(bǔ)償后再行主張權(quán)利或通過(guò)其他行政途徑解決。（4）房屋拆遷公告發(fā)布時(shí)租賃合同已經(jīng)期滿終止，承租人要求出租人給付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，不予支持。?）拆遷公告發(fā)布后房屋實(shí)際拆遷騰退前，租賃合同期滿終止，且出租人已經(jīng)取得停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，承租人要求出租人給付該補(bǔ)償費(fèi)的，可酌情予以支持。
當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)額等有爭(zhēng)議的，法院在必要時(shí)可以就相關(guān)事實(shí)咨詢拆遷人予以確定。
三、房屋裝飾裝修損失
14、出租人對(duì)承租人的裝飾裝修或擴(kuò)建行為未提出異議的，如何認(rèn)定？
租賃合同約定房屋裝飾裝修或擴(kuò)建須經(jīng)出租人同意，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建，但在合理期限內(nèi)（一般為六個(gè)月）未提出異議，或者在合理期限內(nèi)提出異議后又繼續(xù)履行合同或接受承租人履行義務(wù)的，可以視為出租人同意裝飾裝修或擴(kuò)建，或者放棄再提出異議的權(quán)利。
15、房屋租賃合同無(wú)效或解除，承租人未要求賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
房屋租賃合同無(wú)效或非因承租人單方違約導(dǎo)致解除，法院應(yīng)當(dāng)釋明承租人可就裝飾裝修的現(xiàn)值或殘值損失要求賠償，承租人堅(jiān)持不主張或只提出抗辯的，就裝飾裝修損失，法院不予處理，告知承租人可另行起訴。法院判決承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知其可就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施。
16、法院依職權(quán)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效，對(duì)合同無(wú)效的后果，包括騰退房屋、裝飾裝修損失等是否一并處理？
當(dāng)事人就房屋租賃合同的履行或解除發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效，法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求，盡量引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無(wú)效的法律后果一并處理，經(jīng)釋明當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無(wú)效，并駁回當(dāng)事人的全部訴訟請(qǐng)求，同時(shí)告知當(dāng)事人可就房屋騰退、裝飾裝修損失等爭(zhēng)議另行主張。
四、房屋租賃與轉(zhuǎn)租
17、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，出租人要求返還房屋的，次承租人的訴訟地位如何確定？
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，轉(zhuǎn)租合同亦不能履行，出租人既可以依據(jù)合同約定要求承租人返還房屋，也可以房屋物權(quán)人名義要求次承租人（實(shí)際使用房屋的承租人）騰退房屋。出租人僅以承租人為被告提起訴訟的，法院可以向其釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告，或者申請(qǐng)通知次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟；法院也可基于判決生效后的執(zhí)行以及保護(hù)次承租人利益的需要，直接通知次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。如果次承租人為多人，且各方利益不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)案件實(shí)際情況，由當(dāng)事人另行分別解決。
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除糾紛中，次承租人要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔(dān)違約責(zé)任的，與租賃合同糾紛不屬于同一法律關(guān)系，不構(gòu)成反訴，應(yīng)告知次承租人可另行起訴。法院判決次承租人騰退房屋的，應(yīng)當(dāng)告知次承租人可就裝飾裝修物申請(qǐng)采取必要的證據(jù)保全措施。
18、房屋轉(zhuǎn)租合同解除后，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，如何處理？
因房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同解除，次承租人要求出租人賠償裝飾裝修損失的，不予支持，次承租人應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同相對(duì)性向承租人主張權(quán)利，或者依據(jù)《合同法》第七十三條的代位權(quán)規(guī)定處理。
19、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除后，出租人要求承租人和次承租人支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，如何處理？
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除后，承租人和次承租人逾期騰退房屋給出租人造成損失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，應(yīng)予支持。房屋使用費(fèi)可依出租人請(qǐng)求參照租賃合同約定、轉(zhuǎn)租合同約定或當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝囟畏课莸淖饨饦?biāo)準(zhǔn)酌情確定。
20、房屋連環(huán)轉(zhuǎn)租中某一手租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，當(dāng)事人要求返還房屋的，如何處理？
房屋經(jīng)多次轉(zhuǎn)租，當(dāng)事人就其中某一手租賃合同發(fā)生糾紛，經(jīng)審查認(rèn)定租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或解除，該合同出租人要求返還房屋的，一般不需要追加其他租賃合同的當(dāng)事人參加訴訟，可以依據(jù)合同相對(duì)性判決承租人直接將房屋返還給該出租人。
21、承租人擅自轉(zhuǎn)租獲得差價(jià)收益是否屬于不當(dāng)?shù)美?/p>
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向次承租人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分收益的，不予支持。
22、次承租人在房屋租賃合同解除糾紛中如何行使代償請(qǐng)求權(quán)？
出租人以承租人欠付租金為由主張解除房屋租賃合同，次承租人依據(jù)《解釋》第十七條第一款規(guī)定主張代承租人向出租人履行租賃合同債務(wù)的，可以作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件具體情況要求次承租人在合理期限內(nèi)（一般為三十日），按照出租人主張的租金和違約金數(shù)額向法院提供等額現(xiàn)金擔(dān)保，逾期不提供的，對(duì)次承租人的該主張，不予支持。
五、房屋租賃合同的解除及民事責(zé)任
23、房屋租賃合同解除的具體時(shí)間如何確定？
實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）訴訟前，當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，通知對(duì)方當(dāng)事人解除合同，相對(duì)方有異議致雙方形成訴訟，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，解除合同通知送達(dá)之日即為合同解除之日。當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求中未要求確認(rèn)合同解除具體時(shí)間的，可以在判決理由部分予以明確。（2）當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，徑行向法院起訴或反訴要求解除合同，法院審理后認(rèn)為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)符合合同約定或法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)判決解除合同。（3）當(dāng)事人雙方對(duì)合同是否解除存在爭(zhēng)議，法院審理后認(rèn)為主張解除的當(dāng)事人無(wú)合同解除權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，但當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，以雙方合意解除之日為合同解除之日。
24、承租人在合同租賃期限內(nèi)單方搬離租賃房屋，并主張解除合同，而出租人堅(jiān)持要求繼續(xù)履行合同的，如何處理？
承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅(jiān)持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強(qiáng)制履行，租賃合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當(dāng)事人起訴或判決生效之日等時(shí)間合理確定合同解除的具體時(shí)間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負(fù)有減少損失擴(kuò)大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價(jià)，承租人的過(guò)錯(cuò)程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個(gè)月的租金為宜。
出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的，不符合合同法規(guī)定的法定解除條件，承租人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持，但合同另有約定的除外。
25、房屋租賃合同糾紛中違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過(guò)高的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋
（二）》第二十九條的規(guī)定，以違約造成的實(shí)際損失為基準(zhǔn)，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素予以確定。
承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過(guò)高，經(jīng)審查出租人實(shí)際損失無(wú)法確定的，一般以欠付租金為基數(shù)，以不超過(guò)中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
26、房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實(shí)際損失如何確定？
因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過(guò)六個(gè)月。
27、房屋租賃合同無(wú)效的信賴?yán)鎿p失如何確定？
集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過(guò)程中被認(rèn)定無(wú)效，經(jīng)審查認(rèn)為簡(jiǎn)單采用恢復(fù)原狀的方式會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，信賴合同有效及能夠履行的當(dāng)事人一方要求對(duì)方賠償因此所造成的訂約機(jī)會(huì)損失等信賴?yán)鎿p失的，可以根據(jù)誠(chéng)信原則，綜合當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度、另行租賃房屋的差價(jià)及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，損失數(shù)額一般以不超過(guò)六個(gè)月的房屋使用費(fèi)為限。
六、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
28、《合同法》第二百三十條規(guī)定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的“同等條件”和出租人“通知”義務(wù)如何理解？
同等條件主要是指房屋轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、價(jià)款支付方式等。
出租人通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知租賃房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)、時(shí)間及具體出賣條件。出租人雖然通知承租人出賣租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面，或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未履行通知義務(wù)。
29、承租部分房屋的承租人在出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？
出租人整體轉(zhuǎn)讓房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值，而承租人僅要求對(duì)其承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；或者承租人雖主張優(yōu)先購(gòu)買整體房屋，但其承租面積未達(dá)到整體房屋面積50％以上的，對(duì)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
30、轉(zhuǎn)租房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使主體如何確定？
承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)予支持；未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，均不予支持。
31、拖欠租金的承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？
承租人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并不以其依據(jù)租賃合同約定支付租金為前提。但承租人欠付租金已構(gòu)成法定解除或約定解除租賃合同的條件，且出租人主張解除租賃合同的，承租人不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
32、承租人依據(jù)租賃合同約定主張優(yōu)先承租權(quán)的，如何處理？
優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
七、其他
33、涉及房地產(chǎn)中介公司的房屋租賃合同糾紛中，訴訟主體如何確定？
實(shí)踐中應(yīng)區(qū)分以下情形處理：（1）房地產(chǎn)中介公司提供訂立合同的居間服務(wù)，促成租賃合同成立，收取居間費(fèi)用的，房屋出租委托合同性質(zhì)上屬于居間合同，租賃雙方僅就租賃合同發(fā)生糾紛的，一般不需要追加中介公司參加訴訟。（2）房地產(chǎn)中介公司依約定向出租人交納固定租金，并以自己名義對(duì)外簽訂租賃合同出租管理房屋、收取租金的，當(dāng)事人應(yīng)分別依據(jù)各自合同主張權(quán)利。
34、租賃期間房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，出租主體的變更時(shí)間如何確定？房屋轉(zhuǎn)讓雙方未通知承租人所有權(quán)變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生何種法律后果？
租賃合同履行過(guò)程中租賃房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，房屋所有權(quán)變動(dòng)的時(shí)間為新的租賃關(guān)系成立的時(shí)間，轉(zhuǎn)讓房屋雙方對(duì)此另有約定的，從其約定。
房屋轉(zhuǎn)讓雙方未將租賃房屋讓與的事實(shí)通知承租人，承租人已經(jīng)依合同約定向出租人支付或者提前預(yù)付租金的，可以對(duì)抗買受人，買受人再向承租人主張?jiān)摬糠肿饨鸬模挥柚С郑环课蒉D(zhuǎn)讓雙方已經(jīng)通知承租人向買受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得對(duì)抗買受人，買受人要求承租人支付該部分租金的，應(yīng)予支持。
35、訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費(fèi)如何承擔(dān)？
出租人起訴要求承租人騰退房屋但未同時(shí)主張?jiān)V訟期間租金或房屋使用費(fèi)的，法院可予以釋明，告知其可以增加訴訟請(qǐng)求，要求承租人支付至實(shí)際騰退之日止的租金或房屋使用費(fèi)。訴訟期間發(fā)生的租金或房屋使用費(fèi)根據(jù)承租人是否實(shí)際占有使用房屋、房屋是否符合合同約定的使用條件、評(píng)估鑒定期限延長(zhǎng)的原因、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素予以確定。
訴訟期間，當(dāng)事人雙方同意終止合同或者經(jīng)審查合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，法院應(yīng)當(dāng)組織雙方盡快辦理房屋交接，需要對(duì)裝飾裝修進(jìn)行評(píng)估鑒定的，在完成鑒定所需要求后，法院也應(yīng)盡快組織房屋交接。經(jīng)法院釋明當(dāng)事人一方仍拒絕辦理交接的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在此期間的房屋租金或房屋使用費(fèi)。
36、租金債權(quán)的訴訟時(shí)效期間如何確定？
房屋租賃合同約定分期支付租金，承租人未按期支付的，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效。
37、因公有住房、廉租住房和公共租賃住房租賃產(chǎn)生的糾紛是否適用本解答？
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、公共租賃住房以及轉(zhuǎn)租前述房屋產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解答。
第三篇：第九條
遇有不可抗拒的自然災(zāi)害，致使乙方承租的公寓遭到破壞，甲方應(yīng)視房屋破壞的程度，免收部分或全部租金，直至該公寓修復(fù)時(shí)為止。
第十條
乙方承租的房屋不得私自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租。退房時(shí)須提前半個(gè)月通知甲方，經(jīng)甲方檢驗(yàn)住房及其設(shè)備，確認(rèn)完好(除自然損耗外)后，雙方辦理終止租賃手續(xù)。租金按終止日結(jié)算。
乙方主動(dòng)申請(qǐng)調(diào)換公寓時(shí)，須繳付原租公寓的油漆粉刷費(fèi)。
