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第一篇：租賃合同無(wú)效的法律后果

房屋租賃合同是日常生活中比較常接觸的一種合同，和我們的利益息息相關(guān)，所以特別要注意租賃合同的簽訂和租賃合同的效力問(wèn)題。如果租賃合同無(wú)效，那么租賃合同無(wú)效有什么法律后果呢?本文對(duì)此作了解析，請(qǐng)閱讀下面的文章進(jìn)行了解。1、房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，*法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，*法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)本司法解釋的規(guī)定處理。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

4、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，*法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，*法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

5、因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，*法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

6、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，*法院應(yīng)予支持。

7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，*法院不予支持。

第二篇：房屋買賣合同無(wú)效的情形及法律后果

房屋買賣合同無(wú)效的情形及法律后果仇少明律師房屋買賣合同， 是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將 房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價(jià)款的合同。在房屋買賣中，買賣 合同的有效*經(jīng)常遇到糾紛，有效*是買賣雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，而在房屋買賣中， 也會(huì)出現(xiàn)買賣合同無(wú)效的情形。 筆者結(jié)合司法工作經(jīng)驗(yàn)特歸納房屋買賣合同無(wú)效 的情形，為美芹之獻(xiàn)，供學(xué)術(shù)理論界和司法實(shí)務(wù)界參考。 一、房屋買賣合同無(wú)效的情形 那么，究竟實(shí)踐中哪些房屋買賣合同屬無(wú)效合同呢?筆者結(jié)合司法實(shí)踐認(rèn)為 主要有以下幾種: 1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效 第一百四十七條規(guī)定:

先購(gòu)買的權(quán)利。最高*法院第一百一*條規(guī)定:

法定代理人的同意。第五*條規(guī)定:下列民事行為無(wú)效:(二)限 制民事行為能力人依法不能*實(shí)施的。 第四十七條規(guī)定:[限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代 理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀 況相適應(yīng)而訂立的合同， 不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在 一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前， 善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。" 7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣 合同無(wú)效 第五*條規(guī)定，下列民事行為無(wú)效:(四)惡意串通，損害國(guó) 家、集體或者第三人利益的;規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之 一的，合同無(wú)效:(二)惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益。 8、買賣權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋買賣合同無(wú)效 第三*條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得 轉(zhuǎn)讓:(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。上述法律條文是專項(xiàng)特別法規(guī) 的禁止*規(guī)范，屬于強(qiáng)制*規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一 的，合同無(wú)效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制*規(guī)定。出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的 房屋擁有絕對(duì)的、 無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)， 因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定， 出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無(wú)效。 9、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán) 利房屋的買賣合同無(wú)效 第三*條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓: (二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 上述法律條文是專項(xiàng)特別法規(guī)的禁止*規(guī)范，屬于強(qiáng)制* 規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無(wú)效:(五)違反法 律、行政法規(guī)的強(qiáng)制*規(guī)定。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋， 房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售， 否則所簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線 范圍內(nèi)的房屋等等。 二、 房屋買賣合同效力認(rèn)定中的一些特殊情形，對(duì)這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不應(yīng)一概認(rèn) 為無(wú)效，即特定條件下有效，特定條件下無(wú)效。 1、房屋買賣未采用書面形式 第四十一條規(guī)定:

權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰*賠償責(zé)任。 4。因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三*益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái) 產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。 5。涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。

第三篇：關(guān)于租賃合同無(wú)效的情形及法律后果

本文所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，及當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件。

一、租賃合同無(wú)效的情形

1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可*或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可*的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可*或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

3、租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，*法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

二、租賃合同無(wú)效的法律后果

1、房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，*法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，*法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)本司法解釋的規(guī)定處理。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

3、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

4、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，*法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，*法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

5、因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，*法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

6、房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，*法院應(yīng)予支持。

7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，*法院不予支持。

第四篇：房屋租賃合同效力認(rèn)定中的法律問(wèn)題

房屋租賃合同效力認(rèn)定中的法律問(wèn)題

一、房屋租賃合同無(wú)效的情形

一般來(lái)說(shuō)，出租人和承租人雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致后，合同視為成立后就發(fā)生法律效力。但根據(jù)我國(guó)《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，下列的房屋租賃應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效。

(一)簽約主體不合格。

當(dāng)出租人或承租人不具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件，即主體不適格時(shí)，則所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。如無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力未經(jīng)法定代理人同意的自然人，或法人超出其權(quán)利范圍所簽訂的房屋租賃合同。

(二)內(nèi)容不合法。

主要包括：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的;惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;以合法形式掩蓋非法目的;損害害社會(huì)公共利益的;違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等情形。

(三)客體不合格。

房屋租賃合同中的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)是法律、法規(guī)允許出租的房屋，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，有以下情形的房屋不允許出租：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的.;權(quán)屬有爭(zhēng)議的;屬于違法建筑的;共有房屋未取得共有人同意的;不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的;有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的。

二、房屋租賃合同無(wú)效認(rèn)定中涉及到的特殊情形

(一)當(dāng)事人意思表示不真實(shí)所簽訂的房屋租賃合同并非無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十四條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定，如一方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，損害了合同另一方當(dāng)事人的利益，另一方當(dāng)事人有權(quán)依意思自治原則決定是否申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷，而并非絕對(duì)無(wú)效。這與我《民法通則》第五十八條將“當(dāng)事人一方采用欺詐、脅迫或乘人之危訂立合同”列為無(wú)效合同并不一致。根據(jù)后法優(yōu)于前法及特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則應(yīng)按《合同法》的規(guī)定執(zhí)行，對(duì)此情形，僅能由合同當(dāng)事人決定是否申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷。

(二)涉及無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋出租合同并非必然無(wú)效。

分為兩種情形：其一，出租人有合法所有權(quán)或處分權(quán)。在實(shí)際生活當(dāng)中，所有人因各種原因在沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出租的情形很多，但并不必然影響到合同的履行。是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，我國(guó)法律、行政法規(guī)沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，且不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證制度是為了將物權(quán)進(jìn)行公示。所以，原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并不影響其對(duì)該房屋行使所有權(quán)。雖然建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，不得出租?！钡恰逗贤ā奉C布之后，合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律而非規(guī)章的規(guī)定為準(zhǔn)。其二，出租房屋屬于違建筑。違章建筑屬于行政違法，對(duì)此應(yīng)由政府城市規(guī)劃部門處理。我國(guó)《最高人民法院全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》4第二條第4項(xiàng)指導(dǎo)意見(jiàn)也認(rèn)為：“違章建筑的認(rèn)定不屬于民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門處理?！鼻掖祟惤ㄖ纬稍驈?fù)雜，也不都是實(shí)體違反，所以對(duì)這類房屋租賃合同應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)一律認(rèn)定無(wú)效。值得注意的是，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》保護(hù)合法占有的規(guī)定，對(duì)這類合同的更不應(yīng)當(dāng)然認(rèn)定為無(wú)效。

(三)沒(méi)有登記備案的房屋租賃合同也非無(wú)效合同。

房屋租賃備案登記是指當(dāng)事人在簽訂房屋租賃合同后，向房屋所在地政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。我國(guó)修改后的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！苯ㄔO(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案” 第十四條規(guī)定：“房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理備案登記手續(xù)。?？梢?jiàn)，我國(guó)實(shí)行房屋租賃登記備案制度。從其目的來(lái)看，主要是為了避免國(guó)家稅款的損失、規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)及向社會(huì)公示以保護(hù)第三人的合法權(quán)益。但是房屋租賃的登記備案并不是合同生效的要件，其不過(guò)是行政機(jī)關(guān)的事后審查行為。而且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。 加之《城市房屋租賃管理辦法》為規(guī)章，《城市房地產(chǎn)管理法》為行政法，從法律的階位性及不同法律關(guān)系的不同適用程序來(lái)看，該類合同也是有效的。

三、房屋租賃合同無(wú)效的法律后果

我國(guó)《民法通則》第六十一條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被

<中華人民共和國(guó)合同法>

撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！蔽覈?guó)《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”第五十九條規(guī)定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有或者返還集體、第三人?！庇山?jīng)可見(jiàn)，房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，一般情況下，承租人應(yīng)當(dāng)交還房屋，未未付的租金不再交付，超過(guò)實(shí)際使用期限交付的租金出租人應(yīng)當(dāng)返還。如有損失按過(guò)錯(cuò)原則由雙方分擔(dān)，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。且對(duì)于雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的還要予以制裁，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。

第五篇：房屋租賃合同法的規(guī)定

關(guān)于房屋租賃合同法的規(guī)定

一、《城市房屋租賃管理辦法》第4條，公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

問(wèn)題：該條只規(guī)定房屋所有權(quán)人的出租權(quán)，其他人對(duì)房屋有無(wú)出租權(quán)?非房屋所權(quán)人出租房屋后，承租人的權(quán)利如何保證?

解答：根據(jù)《合同法》第51條，“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！币虼?，非房屋所有人對(duì)房屋進(jìn)行出租并不導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，只是效力待定而已?！逗贤ā返?28條還規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！笨梢钥闯?，出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力。

二、第6條，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的;

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

5、屬于違法建筑的;

6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的`其他情形。

問(wèn)題：該法采取禁止性方式，規(guī)定了禁止出租的房屋類型，以以上房屋出租的合同效力如何?

解答：《合同法》第52條第5項(xiàng)，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。該法是建設(shè)部發(fā)布的行政規(guī)章。合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》，進(jìn)一步明確：《合同法》實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此，以上述房屋為標(biāo)的的房屋租賃合同并非無(wú)效。

三、第7條，住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

問(wèn)題：可否租用住宅用房從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?

解答：“住改商”給生活帶來(lái)便利，但也帶來(lái)噪聲、氣味等環(huán)境污染。《物權(quán)法》沒(méi)有完全禁止“住改商”，而是將選擇權(quán)交給了有利害關(guān)系的業(yè)主。第77條規(guī)定：“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！钡?，怎樣確定是否有利害關(guān)系，有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定，如何算征得了業(yè)主同意等問(wèn)題在《物權(quán)法》中并沒(méi)有規(guī)定。加上客觀現(xiàn)實(shí)情況，這就很容易產(chǎn)生一系列矛盾。期待以后的司法解釋加以明確。

四、第11條，租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租

問(wèn)題：轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的范圍?家庭成員的范圍?

解答：1、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》2001年8月15日建設(shè)部修正，第3條，本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：

(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

(3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

(4)以房地產(chǎn)抵債的;

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、根據(jù)《繼承法》的規(guī)定，在法律上具有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的家庭成員包括：夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女。而且包括法律擬制的家庭成員。

《合同法》第234條，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

合同法沒(méi)有限定可以繼續(xù)承租的為家庭成員，與承租人生前共同居住的亦可承租，并且也沒(méi)有“共同居住兩年以上”的限定條件。

五、第13條，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

第14條，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

第15條，申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一)書面租賃合同;

(二)房屋所有權(quán)證書;

(三)當(dāng)事人的合法證件;

(四)城市人民政府規(guī)定的其他文件。

出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

第16條，房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

第17條，《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，《房屋租賃證》作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，《房屋租賃憑證》可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

第18條，嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓《房屋租賃證》。遺失《房屋租賃證》應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。

第32條，違反本辦法有下列行為之一的，由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰：

(一)偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款;

(二)不按期申報(bào)、領(lǐng)取《房屋租賃證》的責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可以罰款;

(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收非法所得，并可處以罰款。

問(wèn)題：房屋租賃登記

解答：《城市房屋租賃管理辦法》第13條到第18條對(duì)租賃登記做出規(guī)定。但沒(méi)有規(guī)定未登記的租賃合同效力。

合同法第44條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

合同法解釋(一)第9條，依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。

在租賃合同當(dāng)事人意思表示一致、具有締約能力并且沒(méi)有法律、行政法規(guī)認(rèn)定的合同無(wú)效、可撤銷可變更以及效力待定情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同有效。而登記備案只是作為行政部門的行政管理手段，違反該規(guī)定會(huì)造成補(bǔ)辦手續(xù)、罰款的行政處罰后果。

六、第19條，房屋租賃人當(dāng)事人按照租賃合同的約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù);出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意給承租人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以賠償。

問(wèn)題：對(duì)承租人在租賃期限內(nèi)，確需提前返還房屋的處理

解答：出租人在征得承租人同意時(shí)可提前收回房屋。依據(jù)公平原則，承租人也享有在征得出租人同意時(shí)提前返還房屋，使合同權(quán)利義務(wù)終止的權(quán)利。但給出租人造成損失的應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償?！逗贤ā返?3條，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

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