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第一篇：成本費用控制案例分析

成本費用控制案例分析

2012年9月3日13:51:53來源:轉(zhuǎn)載閱讀數(shù)：957

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案例一：房地產(chǎn)企業(yè)成本費用控制分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭的不斷加劇中實現(xiàn)開發(fā)項目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對項目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)“拐點論”得到驗證，那些單純依靠虛高的房價引致盈利的企業(yè)將因為房價的回落而面臨資金鏈的問題，甚至導(dǎo)致虧損和破產(chǎn)。如果以前房地產(chǎn)行業(yè)還是“高風(fēng)險，高回報”，那今后房地產(chǎn)必然是“高風(fēng)險，嚴(yán)控制，高回報”，在房地產(chǎn)“暴利”時代結(jié)束后，房地產(chǎn)企業(yè)如果想在今后的競爭中保持行業(yè)的競爭優(yōu)勢，加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目成本的控制就顯得尤為重要。

二、開發(fā)成本的控制

（一）開發(fā)前期成本的控制

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費用的控制

土地成本是整個房地產(chǎn)成本里占比例最大的，所以土地成本直接影響整個項目的利潤。隨著土地的稀缺性和老百姓法律意識的增強(qiáng)以及其他人為的不可控因素，拆遷難度將會越來越大，為了避免因拆遷速度影響整個項目的開發(fā)計劃，房地產(chǎn)企業(yè)最好選擇“熟地”競拍。如果是通過其他方式取得開發(fā)權(quán)，那么對土地的所有權(quán)的法律歸屬問題一定要清晰明了，以免引起不必要的糾紛。另外各地政府對于拆遷補(bǔ)償也有不同的規(guī)定，要對相應(yīng)的政策法規(guī)予以把握，盡力爭取各種優(yōu)惠條件。

2.前期工程費用的控制

對于向政府部門交納的各種規(guī)費，占有不小的比重，對于收費政策與收費標(biāo)準(zhǔn)要有一個較好的把握，如果屬于政策優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的項目，盡最大努力的爭取。交納的各種保證金到期要及時的予以索回。

3.地質(zhì)的勘探以及工程圖紙的設(shè)計要予以關(guān)注，目前從事此類服務(wù)的機(jī)構(gòu)也越來越多，收費較以前也有了大幅的優(yōu)惠

采取公開招標(biāo)的方式，可以將費用盡最大努力的降低?！拔逋ㄒ黄健币惨扇」_招標(biāo)的方式承包給專業(yè)施工團(tuán)隊，最終的目的也是降低費用縮短工期。在圖紙的設(shè)計上，不同的設(shè)計人員設(shè)計的結(jié)果有較大的差異，在追求造型完美、設(shè)計新穎的前提下也要注重工程的實用價值，杜絕出現(xiàn)設(shè)計浪費。設(shè)計之前，要選定經(jīng)驗豐富的設(shè)計人員，分管工程的技術(shù)人員要與設(shè)計人員進(jìn)行充分的交流，以使工程的價值與市場銷售定位相吻合。

（二）開發(fā)中期成本的控制

1.圖紙設(shè)計審核環(huán)節(jié)的控制，研究表明，房地產(chǎn)項目初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度約65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價程度為25-35%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價的可能性僅為5-10%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計要求，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進(jìn)行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。設(shè)計成稿之前一定要詳細(xì)詢問當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求，盡量在滿足規(guī)劃要求的前提下設(shè)計出最大可售面積，避免出現(xiàn)因不合規(guī)而造成的重復(fù)工作，浪費時間和成本。

由于當(dāng)前設(shè)計單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計費的取費標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計算，不利于設(shè)計單位加強(qiáng)成本控制意識，設(shè)計保守不合理，浪費極大。

在設(shè)計任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計費掛鉤。

對設(shè)計單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。設(shè)計的方案盡可能的多考慮以后施工過程中遇到的困難，盡量減少設(shè)計變更帶來的工程造價的增加。

2.招標(biāo)環(huán)節(jié)的控制，公開招投標(biāo)是現(xiàn)在一種常用的方式，既能體現(xiàn)公平競爭又能降低施工成本縮短工期，但是要警惕招標(biāo)過程中的“暗標(biāo)”行為因為滿足個人利益而損害公司利益。

3.施工環(huán)節(jié)的控制，對于工程施工過程中的用量較大、價格懸殊較大、對工程質(zhì)量起決定作用的材料（比如鋼材，水泥），房產(chǎn)商直接供給，這也是目前房產(chǎn)商一種比較常用的做法，這樣在降低成本的同時對于提高工程質(zhì)量有了很好的保證。配合監(jiān)理單位嚴(yán)格進(jìn)行施工現(xiàn)場的監(jiān)督管理，隨時關(guān)注工程預(yù)算的執(zhí)行情況，施工過程中工程成本與預(yù)算產(chǎn)生較大差異的要及時予以分析，以確保牢牢的將工程成本控制在預(yù)算的各項指標(biāo)之內(nèi)。對于變更施工方法的一些簽證，尤其是一些隱蔽工程的簽證更要從嚴(yán)審批。

工程管理人員要制定相應(yīng)項目的工期進(jìn)度表，根據(jù)進(jìn)度表對各個施工單位進(jìn)行考核，在整個工期之內(nèi)要考慮到氣候變化所帶來的影響，以便提前做出相應(yīng)的調(diào)整。能否提前竣工對于施工成本控制的成敗起到?jīng)Q定性的作用。

（三）開發(fā)后期成本的控制

1.基礎(chǔ)設(shè)施的費用包括：道路、供水、供電、供熱、排污、照明、通訊等，在建設(shè)之前要做一個符合項目實際情況的預(yù)算，采用招標(biāo)的方式確定各項基礎(chǔ)設(shè)施的施工單位。根據(jù)施工的先后順序進(jìn)行合理的安排，避免不必要的預(yù)付款占用資金情況。

2.公共配套設(shè)施的建設(shè)首先要考慮到該項目消費群體的需求，配套設(shè)施的檔次要根據(jù)該項目的市場定位來安排，還要密切關(guān)注項目周圍的配套情況，近距離雷同的配套設(shè)施盡量不予安排。

（四）資金成本的控制

根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，借款如果是為了特定的開發(fā)項目發(fā)生的借款利息予以資本化，但是要注意其中有一條是當(dāng)納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額未超過其注冊資本50%前，其相關(guān)利息費用可以按照規(guī)定扣除；當(dāng)超過50%后，則超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。在控制成本的同時一定要結(jié)合稅務(wù)知識提前做好稅務(wù)籌劃，合理避稅。

1.借貸資金可以從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入，也可以從一些融資機(jī)構(gòu)以及個人借得，雖然后者具有手續(xù)簡便方便靈活的特點，但是往往利率較高，一般情況下不可取，而從銀行等金融機(jī)構(gòu)借入資金是企業(yè)所普遍采用的方式。國有商業(yè)銀行和地方性商業(yè)銀行在一些政策以及利率的執(zhí)行上有差別，需要對其有一個整體的把握，尤其受現(xiàn)在全球性金融危機(jī)的影響，貸款的審核條件和發(fā)放流程將更加嚴(yán)格，因此應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況，選擇特定的銀行作為業(yè)務(wù)合作伙伴。

2.提高項目的銷售進(jìn)度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。這些資金的到位可以在很大程度上緩解企業(yè)貸款的需求，對于降低借款利息起到了明顯的作用。

3.企業(yè)應(yīng)該制作一個《項目進(jìn)度資金需求計劃表》，根據(jù)項目進(jìn)展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。

三、期間費用的控制

（一）管理費用的控制

管理費用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，此類費用分為變動費用和固定費用。對各個部門年初制定相應(yīng)的費用預(yù)算，每個月、每季度進(jìn)行相應(yīng)的考核，對于超支和節(jié)約的部分在年底的時候與部門的績效掛鉤，以調(diào)動管理人員節(jié)約費用的積極性與主動性。在崗位的設(shè)置上，統(tǒng)籌兼顧，全面考慮。要既能滿足企業(yè)的發(fā)展需要同時又能達(dá)到內(nèi)部控制的要求。

（二）銷售費用的控制

1.對于項目的策劃費用，有的企業(yè)有自己的策劃團(tuán)隊，但是一般企業(yè)的做法是外包給專業(yè)的團(tuán)隊，根據(jù)項目的市場定位，制定合理的銷售策略及時啟動預(yù)售方案；廣告費用的控制上，不同的廣告方式有不同的效果并且費用也有較大的懸殊，在進(jìn)行充分的比較和論證以后力求以最低的費用達(dá)到最佳的廣告效果。2.實行銷售業(yè)績與工資相掛鉤的激勵制度來充分調(diào)動銷售人員的工作積極性。在銷售以前公司指定銷售指導(dǎo)價格，銷售人員根據(jù)客戶的不同性質(zhì)和要求以采用靈活的銷售策略進(jìn)行公關(guān)。銷售部門將以及客戶的一些要求和建議及時上報策劃人員和公司的其他部門，以便于及時的做出一些調(diào)整。

第二篇：成本費用控制管理標(biāo)準(zhǔn)模版

成本費用控制管理標(biāo)準(zhǔn) 1.總 則 1.1 為了加強(qiáng)對本單位成本費用的內(nèi)部控制，嚴(yán)格控制成本費用的開支規(guī)模，堵塞漏洞，制止鋪張浪費和徇私舞弊的行為，根據(jù)《中華人民共和國會計法》等相關(guān)法律法規(guī)，制定本制度。1.2 費。1.3 成本費用的下列職務(wù)應(yīng)分離：批準(zhǔn)人與經(jīng)辦人的職務(wù)相分離；經(jīng)辦人與證明人、驗收人相分離。2.分工和授權(quán) 2.1 單位的成本費用預(yù)算方案和成本費用的承包考核方案由公司財務(wù)部門統(tǒng)一編制，報經(jīng)公司管理層會議審議通過后，將各項成本費用指標(biāo)下達(dá)各單位執(zhí)行實施。各區(qū)隊（或車間）和財務(wù)部門負(fù)責(zé)人要采取有效措施控制本單位的成本費用的開支規(guī)模，確保本單位的成本費用承包考核指標(biāo)不超支。2.2 公司各部門領(lǐng)導(dǎo)對本部門開展正常業(yè)務(wù)開支的費用具有簽字批準(zhǔn)權(quán)，但一次開支金額超過5萬元的必須提請分管礦領(lǐng)導(dǎo)簽字批準(zhǔn)，50萬元以上的正常費用開支應(yīng)由公司高管集體批準(zhǔn)；非正常業(yè)務(wù)開支由分管礦領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，一次性開支金額在10萬元以上的要經(jīng)公司高管集體批準(zhǔn)，并形成會議記錄。2.3 各區(qū)隊、車間、科室在本單位的正常業(yè)務(wù)和下達(dá)成本費用指標(biāo)范圍之內(nèi)有開支自主權(quán)，具體批準(zhǔn)權(quán)限由各單位自行制定實施，并報公司總部備案；非正常性支出（如捐贈、贊助、廣告宣傳）原則上由單位統(tǒng)一開支，各下屬單位如確有必要開支，應(yīng)事先報經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)同意后方可開支。2.4 財務(wù)部門負(fù)責(zé)審核、核算、記錄本單位的開支成本費用，本制度所稱成本費用是指單位為了獲取收益而發(fā)生或支付的各種耗費以及雖與獲取收益無關(guān)但應(yīng)由本期負(fù)擔(dān)的各種耗定期報告本單位的成本費用開支情況，并提供相關(guān)的說明和分析。匯總、分析全公司的成本費用開支情況，及時向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，并提供必要的說明、分析資料。3.實施與執(zhí)行

3.1 各單位應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況，將成本費用的承包指標(biāo)合理分解至各職能部門或個人。

3.2 各單位開支的成本費用，必須取得正式發(fā)票或其他符合有關(guān)會計法規(guī)和公司財務(wù)制度規(guī)定的有效憑據(jù)（并附與發(fā)票或憑據(jù)相關(guān)且必要的合同、協(xié)議、文件、清單或其他證明資料），由經(jīng)辦人在發(fā)票上署名、表明經(jīng)辦人的身份或在有關(guān)憑據(jù)的填報欄上署名，需要證明或驗收的由證明人或驗收人署名并表明驗收或證明身份，有權(quán)批準(zhǔn)成本費用開支的人員應(yīng)在自己職權(quán)范圍和批準(zhǔn)權(quán)限之內(nèi)進(jìn)行審批，表達(dá)批準(zhǔn)或同意成本費用開支的意見并在發(fā)票或憑據(jù)上署名。

報賬人取得的發(fā)票應(yīng)符合開具發(fā)票的有關(guān)規(guī)定并加蓋開票單位的發(fā)票專用章，經(jīng)辦人、驗收或證明人、批準(zhǔn)人應(yīng)分別在發(fā)票或憑據(jù)上簽名并作“經(jīng)辦”、“驗收或證明”、“同意報賬”的表述，對不符合上述要求的發(fā)票或憑據(jù)，財務(wù)部門不得受理。3.3 成本費用禁止“白條”入賬的現(xiàn)象，特殊情況確實無法取得正式發(fā)票的，應(yīng)由經(jīng)辦人在單位所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)辦正式發(fā)票，將取得的“白條”作為原始憑據(jù)與補(bǔ)辦的正式發(fā)票一起作為報賬的原始憑證。3.4 各單位財務(wù)部門對各種違反國家財經(jīng)法規(guī)和公司財務(wù)制度或有不真實跡象的成本費用，要堅決拒絕辦理報賬業(yè)務(wù)，經(jīng)辦人員如有異議，應(yīng)做好解釋說服工作，解釋無效的，提請本單位領(lǐng)導(dǎo)或上級公司財務(wù)部門出面處理。3.5 各單位財務(wù)部門要嚴(yán)格按照國家有關(guān)財經(jīng)法規(guī)和公司財務(wù)制度的規(guī)定，正確地編制有關(guān)成本費用開支的會計憑證，登記有關(guān)成本費用的會計帳薄，編制有關(guān)成本費用的會計報表。3.6 財務(wù)部門要定期向礦領(lǐng)導(dǎo)報告單位成本費用的開支情況，并對費用開支情況作必要的說明，對出現(xiàn)的差異進(jìn)行分析，對成本費用開支中出現(xiàn)的問題采取針對性措施加以解決，保證成本費用開支的正常、有序。3.7 財務(wù)部應(yīng)對公司各部門的成本費用開支情況定期進(jìn)行統(tǒng)計和分析，隨時監(jiān)控成本費用開支的情況，發(fā)現(xiàn)異常情況的要盡快查明原因，及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，以便采取有效措施，進(jìn)行制止和糾正。3.8 財務(wù)部應(yīng)對公司總部和各下屬單位的成本開支情況與下達(dá)的指標(biāo)額進(jìn)行比較、分析、考核，找出超支或節(jié)約的影響因素，明確責(zé)任，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報告，請示處理意見。4.監(jiān)督與檢查 4.1 4.2 新義公司成本費用的監(jiān)督檢查權(quán)由公司總部財務(wù)部行使。成本費用開支的監(jiān)督檢查的主要內(nèi)容包括：成本費用控制的崗位分工和授權(quán)批準(zhǔn)情況，重點檢查是否存在由一人兼任兩個以上不相容崗位的現(xiàn)象和成本費用的開支是否獲得授權(quán)或批準(zhǔn)。成本費用的開支是否存在越權(quán)審批或重大開支由一人審批的現(xiàn)象。成本費用開支的原始憑據(jù)的報銷手續(xù)是否完整以及是否合法、真實和有效。成本費用開支所運用的會計科目是否正確，記錄有關(guān)會計帳薄和編制有關(guān)會計報表是否準(zhǔn)確、規(guī)范。非正常成本費用開支是否由公司高管授權(quán)或批準(zhǔn)。4.3 內(nèi)部審計人員對監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)的成本費用內(nèi)部控制中的薄弱環(huán)節(jié)，應(yīng)要求被檢查單位糾正和完善，發(fā)現(xiàn)重大問題應(yīng)寫出書面檢查報告，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門匯報，以便及時采取措施，加以糾正和完善。4.4

本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。