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第一篇：物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和防范措施

物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式

前言

相對(duì)其他行業(yè),我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)，缺乏抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》的實(shí)施，長(zhǎng)期樹(shù)立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關(guān)鍵因素。

一、物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)協(xié)議的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：

1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)；

2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)；

3、消防事故及隱患風(fēng)險(xiǎn)；

4、物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)；

5、公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)；

6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。

1、人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。是指因第三人的行為（包括過(guò)失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2、停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。是指在物業(yè)管理的停車場(chǎng)范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。

3、消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來(lái)的可能導(dǎo)致重大人身?yè)p害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。2000 年 12 月，河南省洛陽(yáng)市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無(wú)噴水裝置，又無(wú)煙霧警報(bào)器，沒(méi)有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。

4、設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。

5、公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來(lái)巨大的隱患。

6、經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的其他風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。同時(shí)，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實(shí)行來(lái)訪人員進(jìn)出登記制度。來(lái)訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入；搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行；做好及保存完整的值班記錄；對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

停車場(chǎng)糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動(dòng) , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點(diǎn)。

1、必須保證停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場(chǎng)符合經(jīng)營(yíng)管理的條件，即停車場(chǎng)存在的合法性。

2、完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任;嚴(yán)格管理車輛的出入，對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3、為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證;其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過(guò)程中，要實(shí)施監(jiān)督責(zé)任，對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時(shí)進(jìn)行制止和糾正;同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理;定期對(duì)消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存;定期對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時(shí)難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

在小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實(shí)施規(guī)范管理，各類標(biāo)識(shí)系統(tǒng)一定要全面，尤其在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財(cái)產(chǎn)直接受到損害;確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患;在實(shí)施小區(qū)消殺項(xiàng)目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過(guò)失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)，從思想上樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，找到妥善的風(fēng)險(xiǎn)防范及化解辦法。

（六）經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中其他風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

1、合同管理風(fēng)險(xiǎn)

（1）缺乏對(duì)另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時(shí)，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時(shí)分包給沒(méi)有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負(fù)有明顯的主觀過(guò)錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榇祟惡贤男再|(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過(guò)程中對(duì)第三人造成損害或者造成自身?yè)p害的，定作人不承擔(dān)賠償責(zé)任。但定作人對(duì)定作、指示或者選任有過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。”

化解措施：認(rèn)真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對(duì)方所提供的證件，必要時(shí)，應(yīng)到相應(yīng)的工商登記部門進(jìn)行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細(xì)登記情況。

（2）承諾的服務(wù)內(nèi)容和水平過(guò)度地高于與物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所對(duì)

等的服務(wù)內(nèi)容和水平。

物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目的不同而劃分為不同等級(jí)的收費(fèi)水平。雖然從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費(fèi)，如果業(yè)主所享受的管理服務(wù)不同，當(dāng)然業(yè)主會(huì)傾向于服務(wù)內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實(shí)際而只采取降低收費(fèi)提高服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)方式，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降低收費(fèi)和提高服務(wù)，意味著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的降低甚至虧損，這對(duì)于本來(lái)利潤(rùn)空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無(wú)疑是加重了經(jīng)營(yíng)壓力。同時(shí)，如果服務(wù)內(nèi)容和水平達(dá)不到對(duì)業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將面對(duì)大量的業(yè)主投訴甚至招致訴訟，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和負(fù)面影響對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務(wù)內(nèi)容與水平要與公司實(shí)際履約能力相一致。

（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。

化解措施：物業(yè)管理企業(yè)可加強(qiáng)《中華人民共和國(guó)合同法》的學(xué)習(xí)，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對(duì)條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對(duì)于時(shí)間、價(jià)格、違約金的約定要注意上述問(wèn)題），注意免責(zé)條款的約定。

2、承接物業(yè)過(guò)程中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問(wèn)題。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。但是在實(shí)踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對(duì)此不夠重視，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)在工程竣工時(shí)，已經(jīng)經(jīng)過(guò)了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗(yàn)收，有相關(guān)驗(yàn)收合格的證件，查驗(yàn)也只是一種形式而已。孰不知這些驗(yàn)收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗(yàn)收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗(yàn)收，從法律角度來(lái)看，其后果有著不同的責(zé)任承擔(dān)主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收，如果驗(yàn)收不合格，承擔(dān)責(zé)任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過(guò)了此類的驗(yàn)收，承擔(dān)責(zé)任的主體就會(huì)轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實(shí)際上，通過(guò)建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗(yàn)收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認(rèn)真的態(tài)度對(duì)待查驗(yàn)工作，對(duì)該驗(yàn)收的項(xiàng)目不驗(yàn)收，對(duì)不合格的項(xiàng)目按照合格驗(yàn)收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的責(zé)任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問(wèn)題沒(méi)有得以處理和解決。

這對(duì)于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應(yīng)聘者的身份進(jìn)入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，是特別應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題。在開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的遺留問(wèn)題，需要在承接時(shí)得以明確責(zé)任，及時(shí)予以解決。這些遺留的問(wèn)題，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而且往往引發(fā)的原因是比較復(fù)雜的，解決起來(lái)困難很多。所以這些問(wèn)題如果不在承接時(shí)得以解決，對(duì)開(kāi)發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會(huì)配合新的物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費(fèi)，這些無(wú)疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)?；獯胧?/p>

（1）交接雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責(zé)任單位返修，再約定時(shí)間復(fù)檢，直至驗(yàn)收合格。（2）對(duì)于遺留問(wèn)題或者發(fā)生的爭(zhēng)議不能解決的，向當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。（3）注意保存驗(yàn)收資料的完整性及真實(shí)性。對(duì)于驗(yàn)收資料，建議要有交接雙方的簽字認(rèn)可，以明確相關(guān)責(zé)任。

3、進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)中所遇的風(fēng)險(xiǎn)

（1）對(duì)物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀(jì)等失職行為所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，屢見(jiàn)保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責(zé)任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔(dān)上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺姆韶?zé)任的角度來(lái)說(shuō)，由員工的職務(wù)行為所導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，是由企業(yè)來(lái)承擔(dān)其法律后果的。

化解措施：勞務(wù)合同中要明確員工對(duì)違反規(guī)章制度的行為要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，加強(qiáng)員工的責(zé)任感。

化解風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵--健全物業(yè)公司管理制度

一、建立完善的業(yè)主檔案資料

業(yè)主資料的重要性，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)是不言而喻的，但是在實(shí)際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來(lái)講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？

1、業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實(shí)和登記。從開(kāi)發(fā)商手中接管相應(yīng)資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應(yīng)在接管之際及時(shí)要求開(kāi)發(fā)商配合，將資料補(bǔ)充完整。

2、業(yè)主為公司法人的，注意公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照各項(xiàng)登記內(nèi)容、公司財(cái)務(wù)帳號(hào)及法人身份證件資料的核實(shí)和登記。

3、業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時(shí)，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)帳號(hào)及公司法人身份資料的核實(shí)和登記。

以上各項(xiàng)證件資料，注意盡量要核實(shí)，并應(yīng)盡量取得原始件的復(fù)印件。從服務(wù)的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對(duì)物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務(wù)，提升物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量有著重要意義，同時(shí)站在法律角度來(lái)說(shuō)，還有著特殊的意義。

二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同

簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，注意要對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取時(shí)間作明確約定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時(shí)直接選用了格式合同，但是各個(gè)物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況對(duì)范本的部分條款進(jìn)行補(bǔ)充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時(shí)，就應(yīng)特別注意對(duì)物業(yè)管理費(fèi)開(kāi)始收取的時(shí)間作一個(gè)明確的約定。特別是物業(yè)管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔(dān)，這個(gè)時(shí)間的劃分應(yīng)該有明確的約定。在實(shí)際中，這個(gè)時(shí)間往往是由開(kāi)發(fā)商單方面下發(fā)一個(gè)入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開(kāi)始收取物業(yè)管理費(fèi)，這在現(xiàn)實(shí)中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度出發(fā)，對(duì)這個(gè)時(shí)間的劃分，應(yīng)有三方簽字的書面認(rèn)可手續(xù)，在入伙通知書中既要有開(kāi)發(fā)商簽字和蓋章，同時(shí)也要有業(yè)主的簽字認(rèn)可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個(gè)較好的方式。

如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，該業(yè)主認(rèn)為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒(méi)有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求最終沒(méi)有得到法院的支持。

三、在實(shí)際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式

在實(shí)際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過(guò)程中，物業(yè)公司同樣應(yīng)該注意采取一些法律形式，例如：

1、在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來(lái)物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來(lái)看房時(shí)，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進(jìn)行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。

2、在催繳物業(yè)管理費(fèi)過(guò)程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā)出催繳通知書等。

3、注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運(yùn)行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來(lái)客來(lái)訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報(bào)刊的登記等。總之，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，是一個(gè)逐漸的過(guò)程。從法律的角度來(lái)不斷完善管理制度，不僅是一項(xiàng)物業(yè)公司長(zhǎng)期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問(wèn)的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容。

第二篇：物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

物業(yè)管理活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

摘要 : 目前，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速發(fā)展期。從物業(yè)管理的特點(diǎn)來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用者的生活聯(lián)系得更加緊密，也決定了物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在、無(wú)處不在，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行。因此，如何防范和化解風(fēng)險(xiǎn)、降低損失程度，已經(jīng)成為整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

我國(guó)從 1981 年 3 月在深圳成立第一家物業(yè)管理企業(yè)，到 1994 年建設(shè)部頒布 《 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 》，再到 2003 年 6 月 8 日國(guó)務(wù)院頒布 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，說(shuō)明中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正朝規(guī)范、健康的方向發(fā)展。目前全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)有 3 萬(wàn)多家，從業(yè)人員達(dá) 300 萬(wàn)人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理活動(dòng)涉及小區(qū)和業(yè)主利益的方方面面，如治安防范、停車管理、消防管理、技術(shù)設(shè)備管理等，任何一個(gè)過(guò)程和環(huán)節(jié)的管理失誤都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟(jì)損失。

一、物業(yè)管理活動(dòng)中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)

由于各類小區(qū)和大廈有著各自不同的特點(diǎn)，因此物業(yè)管理企業(yè)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也有所不同，根據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分，主要有以下幾個(gè)方面：人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)，停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，消防事故及隱患風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)主體及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)，公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。1.人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)。所謂人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)，是指因第三人的行為（包括過(guò)失及故意行為），給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害而產(chǎn)生的物業(yè)管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件在小區(qū)內(nèi)頻頻發(fā)生，給物業(yè)管理企業(yè)的管理帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。如 2006 年 1 月，深圳福田法院就鳳凰衛(wèi)視前董事局副主席周一男等人于 2004 年 5 月 26 日在信托花園被害案的民事賠償案做出一審判決。法院認(rèn)為，周一男被害案的發(fā)生，被告小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有盡到誠(chéng)信物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的注意程度，有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。．停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。所謂停車場(chǎng)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)是指在物業(yè)管理的停車場(chǎng)范圍內(nèi)，發(fā)生車輛車身受損、車輛丟失等事件給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理企業(yè)在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)于停車場(chǎng)停車，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。．消防風(fēng)險(xiǎn)。小區(qū)和大廈的消防問(wèn)題是關(guān)系到廣大業(yè)主和使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問(wèn)題。所謂消防風(fēng)險(xiǎn)是指因小區(qū)或大廈內(nèi)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)不善而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)發(fā)生火災(zāi)帶來(lái)的可能導(dǎo)致重大人身?yè)p害或財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。2000 年 12 月，河南省洛陽(yáng)市東都商廈發(fā)生特大火災(zāi)造成 309 人死亡，雖然大廈配備了泡沫滅火器，但既無(wú)噴水裝置，又無(wú)煙霧警報(bào)器，沒(méi)有及時(shí)阻止火災(zāi)的蔓延。．設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)是指因物業(yè)本身及公共設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)不善造成的業(yè)主或使用人人身和財(cái)產(chǎn)損失所要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如小區(qū)高層電梯因維護(hù)不當(dāng)造成停機(jī)等。．公共環(huán)境管理風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)合同對(duì)所管理小區(qū)或大廈內(nèi)的公共區(qū)域具有管理和養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，如果管理、養(yǎng)護(hù)不當(dāng)將帶來(lái)巨大的隱患。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

（一）人身、財(cái)產(chǎn)安全風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

許多業(yè)主認(rèn)為 : 交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)對(duì)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)負(fù)安全責(zé)任。其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)只是依法成立的普通公司法人主體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理權(quán)和行政處罰權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)的工作人員包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)，其安全防范義務(wù)只能是一種合理范圍的安全防范義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)明確約定對(duì)業(yè)主和使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全不承擔(dān)保險(xiǎn)保管義務(wù)。

同時(shí)，為避免因管理不善而承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也要建立并完善管理制度，實(shí)行來(lái)訪人員進(jìn)出登記制度。來(lái)訪人員必須經(jīng)業(yè)主確認(rèn)同意后方能進(jìn)入，搬離小區(qū)物品必須經(jīng)確認(rèn)后方可放行;做好及保存完整的值班記錄;對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法分子的侵害行為，在第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安部門制止和防范違法犯罪行為 , 盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)。

（二）停車場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

停車場(chǎng)糾紛一直是物業(yè)管理糾紛的重要內(nèi)容之一，因此，如何在糾紛中贏得主動(dòng) , 成為物業(yè)管理企業(yè)探討的重點(diǎn)。

1.必須保證停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定，各類證件完備，停車場(chǎng)符合經(jīng)營(yíng)管理的條件，即停車場(chǎng)存在的合法。

2.完善管理制度。制作車輛停放服務(wù)公示牌，放置在停車場(chǎng)的顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任;嚴(yán)格管理車輛的出入，對(duì)進(jìn)出停車場(chǎng)的車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯的、已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上，同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。

3.為了避免風(fēng)險(xiǎn)，最重要的一點(diǎn)就是與車主簽訂書面協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確雙方是車輛保管關(guān)系還是車位有償使用關(guān)系，一旦發(fā)生糾紛，該協(xié)議就成了重要的證據(jù)資料。

（三）消防風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

物業(yè)管理企業(yè)在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)接管的小區(qū)和大廈是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證;其次，在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修的項(xiàng)目是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求;在業(yè)主裝修過(guò)程中，要實(shí)施監(jiān)督責(zé)任，對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為即時(shí)進(jìn)行制止和糾正;同時(shí)，在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警，協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理;定期對(duì)消防設(shè)施、器械進(jìn)行檢查，確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常，確保相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用，盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的監(jiān)管及維護(hù)義務(wù)。

（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

依據(jù) 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)和大廈的房屋本體和公共設(shè)施設(shè)備具有管理和維護(hù)義務(wù)。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好以下工作 : 物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，并作為重要的資料進(jìn)行保存;定期對(duì)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，保存好維護(hù)記錄資料。一時(shí)難以解決的，應(yīng)采取相應(yīng)的警示及防護(hù)措施，避免不利后果的發(fā)生。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的防范及化解措施

在小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)于公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和施工等實(shí)施規(guī)范管理，在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)置明顯標(biāo)志并采取安全防護(hù)措施，避免造成他人人身、財(cái)產(chǎn)直接受到損害;確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。施工結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患;在實(shí)施小區(qū)消殺項(xiàng)目前，應(yīng)公告小區(qū)業(yè)主，提醒未成年人和寵物注意安全。消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封鎖。

除以上措施外，物業(yè)管理企業(yè)還可以為小區(qū)購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過(guò)失要承擔(dān)的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強(qiáng)、安全風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司;同時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)培養(yǎng)，從思想上樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力?？傊?，物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中，找到妥善的風(fēng)險(xiǎn)防范及化解辦法