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簽訂二手房買賣合同時,律師該怎么做?
二手房買賣在實踐中很常見,也是經(jīng)常引起糾紛的類型。那么,簽訂二手房買賣合同時,律師該怎么做?二手房買賣合同時,律師應(yīng)該給購房者提供哪些意見?怎么才能避免在簽訂二手房買賣合同時引起不必要的麻煩。
第1條 本指引的定義及提示
1.1本指引所稱“二手房”,是相對開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言,是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場中產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋,包括商品房和已購的各類政策性住房。
已購的政策性住房主要包括職工個人按照房改政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資所建房屋和合作建設(shè)房屋等。
1.2本指引所稱二手房買賣,是指出賣人將自己享有的商品房和已購政策性住房的所有權(quán)通過合法程序轉(zhuǎn)讓給買受人,買受人接受該房屋所有權(quán)并支付價款的民事法律行為;二手房買賣合同就是在該買賣過程中,出賣人與買受人簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
1.3本指引所稱買受人,是指二手房買賣行為中通過支付價款取得房屋所有權(quán)的交易方;本指引所稱出賣人,是指二手房買賣行為中通過轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)換取價款的交易方。
1.4本指引所稱房地產(chǎn)登記機關(guān),是指房地產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機關(guān)。
1.5本指引所稱房地產(chǎn)中介服務(wù),是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動的總稱。
房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。
房地產(chǎn)代理,是指專業(yè)服務(wù)機構(gòu)接受當(dāng)事人的委托,以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營活動。
1.6本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T,是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷,有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱,并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。
1.7本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,是指具備經(jīng)紀(jì)人條件(經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》)、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的組織和個人。
1.8本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房交易。中華人民共和國境外的房屋(含港澳臺)及中華人民共和國境內(nèi)初次出售的房屋,不適用本指引。
1.9本指引所描述的工作內(nèi)容,僅作為律師從事二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作時的參考,不作為評判律師執(zhí)業(yè)能力及過錯的依據(jù)。
第2條 對買賣合同主體狀況的審查
2.1二手房的買受人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。出賣人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。
2.2基于各種財產(chǎn)目的和利益,買受人可以自己的名義購買,也可以他人的名義購買,還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。
律師可以根據(jù)委托人的購買目的,提供優(yōu)選方案供委托人參考,但是不能代替委托人決策。
2.3律師應(yīng)當(dāng)注意:除了國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、國務(wù)院所屬部門規(guī)章外,還存在大量的地方性法規(guī)、自治條例、單行條例及地方政府規(guī)章、具體的行政措施、辦事流程及規(guī)則等。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章對買賣主體作了一些資格限制,雖然未必導(dǎo)致合同無效,但可能導(dǎo)致當(dāng)事人所簽訂買賣合同無法履行或受到行政處罰,或承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果,因此必須充分注意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及具體行政措施的涉及面。
2.4對于有資格限制的交易主體,律師應(yīng)當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、許可等方面,是否符合法律規(guī)定。其中:
(1)交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的,律師應(yīng)當(dāng)提示審查公司董事會、股東會審議同意交易的書面文件。
(2)交易主體是國有的,應(yīng)當(dāng)提示審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。
(3)交易主體是集體企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)提示審查職工代表大會的批準(zhǔn)文件。
(4)境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購買非自用房屋的,律師應(yīng)提示審查其是否已取得《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。
(5)境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人,在境內(nèi)投資購買自用房屋的,應(yīng)當(dāng)提示審查其是否持有我國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)立境內(nèi)機構(gòu)的證明和來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的證明。
(6)對于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間一年以下的境外個人,律師應(yīng)提示其購買房屋存在的法律障礙與風(fēng)險。
2.5律師應(yīng)提示:集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用,只能出售給本集體具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人。非居住房屋只能出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者。
第3條 對于權(quán)利狀況的調(diào)查與審核
3.1權(quán)屬審查
3.1.1律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。對于沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭議的房屋,應(yīng)提示其法律上的風(fēng)險及可能的后果。
在有些情況下,盡管沒有房產(chǎn)證,但是在評估風(fēng)險后,可以通過信托設(shè)計進(jìn)行交易或在有擔(dān)保的前提下交易,對此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托。
3.1.2為慎重起見,律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性,以了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。
不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機關(guān)的名稱不一致,如北京是北京市建設(shè)委員會,天津是天津市房屋管理局。律師提供咨詢意見前,應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機構(gòu)。
土地使用權(quán)登記機關(guān)是二手房所在地的縣級以上土地管理部門,但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章,以人民政府的名義發(fā)證。
律師在審查土地使用權(quán)證時應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定,了解土地登記機關(guān)是否已向轄區(qū)的所有房屋發(fā)放土地使用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了土地使用權(quán)證。如果有土地使用權(quán)證,應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中約定辦理土地使用權(quán)證的相關(guān)事宜。
3.1.3律師應(yīng)對房屋所有權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行審查,及時發(fā)現(xiàn)證書的'真?zhèn)巍B蓭熯€應(yīng)對出賣人的身份進(jìn)行核查,確定是否存在冒名頂替的出賣人。
3.2共有財產(chǎn)審查
3.2.1律師在審查房屋所有權(quán)證書時,應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否存在共有權(quán)人。
3.2.2二手房屬于兩個以上(含兩個)主體共有的,應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時律師應(yīng)出具范本文件。
未經(jīng)其他共有人書面同意的,律師應(yīng)提示不得買賣。
3.2.3律師應(yīng)當(dāng)注意:我國婚姻法規(guī)定,實行夫妻共同財產(chǎn)制為主,約定個別財產(chǎn)制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人,也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個別財產(chǎn)協(xié)議。如賣方稱單身,應(yīng)要求其提供單身證明,如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書,審查離婚法律文件對所售房屋的處理情況,必要時應(yīng)到出具離婚法律文書的機關(guān)進(jìn)行核查。
3.2.4律師應(yīng)當(dāng)注意:交易的房屋若是發(fā)生繼承的房屋,應(yīng)提醒委托人先按照《中華人民共和國繼承法》的相關(guān)規(guī)定,確定繼承人,辦理繼承公證后,由所有繼承人達(dá)成一致意見后,方可簽訂買賣合同。
3.3權(quán)利限制審查
3.3.1交易前,律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)的情況,必要時律師應(yīng)向登記機關(guān)和有關(guān)部門查詢。
一般說來,有權(quán)查封的司法機關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機關(guān)、國家安全機關(guān);有權(quán)對房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機關(guān)包括稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)、建設(shè)行政管理機關(guān)等。
3.3.2無法取得獨立證據(jù)的,律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒有權(quán)利限制的說明。
3.3.3司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定或者以其他方式限制二手房權(quán)利的,律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風(fēng)險。
3.3.4律師要提示委托人,出于國家安全和軍事安全的考慮,國家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的,如出售,需相關(guān)項目辦公室出具準(zhǔn)予購房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會進(jìn)行調(diào)查。
3.3.5律師應(yīng)提示委托人,外國駐華使館、領(lǐng)事館購房,需取得外交部的批準(zhǔn)。
3.3.6律師應(yīng)就交易房屋的類別及性質(zhì)進(jìn)行審查,確定房屋的類別。如是央產(chǎn)房,律師應(yīng)提示委托人,央產(chǎn)房出售需符合房改政策,上市出售的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房交易辦公室辦理了登記備案,否則買賣雙方無法進(jìn)行交易。
3.3.7律師應(yīng)提示委托人,經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制,具體的限制包括是否能自己流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時間限制、主體資格的限制等。
3.3.8律師應(yīng)提示委托人,出售人或買受人行為能力,以是否能獨立承擔(dān)民事責(zé)任為準(zhǔn),如不能獨立承擔(dān)民事責(zé)任,相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)是否完備、合法。
3.4他項權(quán)利設(shè)置審查
3.4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人,審查二手房有無抵押等他項權(quán)利設(shè)置情況。
若有抵押,應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù),或者取得抵押權(quán)人等他項權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。
律師應(yīng)當(dāng)提示:買房人有承擔(dān)所購房屋被追及償還債務(wù)的風(fēng)險。
3.4.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,在出賣二手房前,應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù),買賣合同無效。
3.5優(yōu)先購買權(quán)審查
3.5.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人,在同等條件下,二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人應(yīng)當(dāng)審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或同意出售的證明。
3.5.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,如果房屋出租的,應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書面通知承租人。提前通知的合理的期限一般為3個月。
3.5.3如果沒有取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件,律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無效的風(fēng)險。
3.5.4如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),律師應(yīng)提示買受人購房后繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。
3.5.5通過拍賣購買二手房的,律師也應(yīng)當(dāng)關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明,應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利行使條件。
3.6其他權(quán)利限制情形的審查
3.6.1律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意,二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的,不得買賣。
3.6.2若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣,還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣的情形之一:
(1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;
(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;
(3)處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;
(4)上市出售后形成新的住房困難的;
(5)擅自改變房屋使用性質(zhì)的;
(6)有法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。
3.6.3律師應(yīng)提示:已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場價格出售住房,確需出售的,可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購,出售單價不得高于購買時的單價。
已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的,按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定,以簽訂合同時間為限;有些即使住滿5年,也不能上市出售。有些經(jīng)濟(jì)適用房可以按市場價格出售,但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房屋管理局按成交額的10%繳納綜合地價款。
第4條 房屋質(zhì)量的審查
4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量狀況。
4.2二手房超過合理使用年限后繼續(xù)使用的,律師應(yīng)提示買受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的鑒定機構(gòu)鑒定。
4.3律師應(yīng)當(dāng)提示委托人,律師不對房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任。
第5條 買賣合同文本的擬訂和審查
5.1律師應(yīng)提示:二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人既可使用示范文本,也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對方責(zé)任及排除對方權(quán)利的內(nèi)容。
5.2自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容:
(1)買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;
(2)二手房的坐落地點、面積、四至范圍;
(3)土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;
(4)二手房的規(guī)劃使用性質(zhì);
(5)房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;
(6)二手房買賣的價格、支付方式和期限;
(7)二手房的交付和驗收的日期、交付方式;
(8)出賣人戶口的遷移;
(9)維修基金的處理;
(10)物業(yè)管理費的結(jié)清責(zé)任;
(11)違約責(zé)任;
(12)爭議的解決方式;
(13)當(dāng)事人約定的其他事項。
5.3律師應(yīng)當(dāng)提示:房屋的地點和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等,應(yīng)在合同中敘述清楚,并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。
出賣方應(yīng)當(dāng)出示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。
5.4有關(guān)街道、樓號等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機構(gòu)核準(zhǔn)的名稱。
5.5價格、支付方式、支付時間、房屋的交付和驗收時間、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對買受人的風(fēng)險,后支付房款對出賣人的風(fēng)險。
如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的,還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷出戶口的時間。
5.6律師應(yīng)提示:如委托人購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地所簽訂的買賣合同無效,并應(yīng)告知合同無效的后果及處理方式。
5.7律師應(yīng)提示買受人了解所購房屋是否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極端事件,如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等。
5.8律師應(yīng)提示在買賣合同中約定裝修、附屬物及家具、電器等是否包括在房價款中。
5.9律師應(yīng)提示委托人在合同中約定詳細(xì)的合同解除條款。
5.10律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中約定辦理過戶的時間及違約責(zé)任,并告知在房地產(chǎn)行政管理機關(guān)受理后、房產(chǎn)證取得之前出賣的房屋仍有被查封的可能,如在此期間被查封,出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
5.11律師應(yīng)提示房屋一房兩售或多售的法律后果,并建議委托人在買賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。
5.12因國家實行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度,住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)的一致同意,不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途,因此律師應(yīng)提示買受人注意審查房屋的使用性質(zhì)。
5.13由于稅收上的考慮,律師應(yīng)提示委托人,有關(guān)裝飾特別是可移動的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。
5.14律師應(yīng)提示買受人注意:購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記,不得對抗第三人;為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn),應(yīng)在合同中約定及時辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
買賣雙方還應(yīng)約定,房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時間內(nèi),應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費,并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。
5.15律師應(yīng)當(dāng)提示:當(dāng)事人可以選擇爭議的處理方式和機構(gòu)。
若當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的,律師應(yīng)提醒當(dāng)事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。
若當(dāng)事人選擇仲裁的,律師應(yīng)提醒當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機構(gòu)的名稱,如選擇“北京仲裁委員會”的,不能寫成“北京市仲裁委員會”。
律師還應(yīng)當(dāng)提示:仲裁是按照選定的仲裁機構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行,而且是一裁終局。
5.16律師應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)繳納的各種稅費的變化,并應(yīng)提示委托人,在辦證中發(fā)生的各種稅費應(yīng)據(jù)實支付。
5.17律師應(yīng)提示委托人,二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)繳納的稅費及繳納稅費的主體。稅費繳納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異,且因國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策時常變化,一般買方在交易時應(yīng)繳納契稅、印花稅,如辦理貸款應(yīng)繳納與貸款有關(guān)的保險費、評估費等費用。賣方一般繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等費用。律師應(yīng)提示委托人購買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費用,應(yīng)在合同中約定費用的承擔(dān)責(zé)任人,并同時告知委托人稅費標(biāo)準(zhǔn)隨時可能會變更,實際費用應(yīng)以登記時政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。
5.18合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn),但房屋登記機關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章。
5.19如果是賣方代理人代為簽訂合同,應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)過公證的委托人的授權(quán)委托書。如果是買方代理人代為簽訂合同,也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。
第6條 中介服務(wù)合同審查
6.1律師提示:在接受二手房中介服務(wù)中,委托人注意核驗中介服務(wù)人員的資格證書,以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格,具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識和技能。
6.1.1要核驗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊手續(xù)證明。
6.1.2應(yīng)當(dāng)提示委托人注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員按照下列程序執(zhí)業(yè):
(1)向委托人出示《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》,校驗委托方提供的有關(guān)文件資料;
(2)從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項目,應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同;
(3)履行合同期間,向當(dāng)事人各方如實、及時報告訂約機會和交易情況;
(4)記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況,妥善保存有關(guān)資料;
(5)按合同規(guī)定收取服務(wù)費,開具統(tǒng)一發(fā)票。
6.1.3應(yīng)當(dāng)提示委托人注意,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無下列禁止行為:
(1)無照經(jīng)營,超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營。
(2)隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動的重要事項。
(3)弄虛作假,提供不實的信息,或簽訂虛假合同。
(4)采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段,招攬業(yè)務(wù)或促成交易。
(5)偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證》或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
(6)利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,或他人掌握的經(jīng)營信息,采取不正當(dāng)手段,轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù),背棄合作,侵吞勞動成果,或損害委托人利益。
(7)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員,從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
(8)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時在兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職。
(9)索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財物,包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義,隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報酬;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利,在委托的客戶之間,通過壓低賣出價格,自行收購,再抬高價格出賣給購房者,牟取不當(dāng)利益。
(10)從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動。
(11)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
6.2政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費的指導(dǎo)價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的服務(wù)費由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定,并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付:
(1)居間介紹或者代理房屋買賣的,按成交價的3%以下收取;
(2)居間介紹或者代理房屋租賃的,按月租金的70%以下一次性收取;
(3)居間介紹或者代理房屋交換的,按房地產(chǎn)評估價值的1%以下收取。
提供咨詢服務(wù)的,服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
6.3律師應(yīng)提醒委托人注意:凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的,受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號碼,并簽字蓋章。
6.4二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。當(dāng)事人既可使用示范文本,也可參照示范文本自行擬訂合同條款。
6.5律師應(yīng)提示委托人注意,房地產(chǎn)中介服務(wù)合同包括下列主要內(nèi)容:
(1)當(dāng)事人姓名或者名稱、住所;
(2)中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);
(3)合同履行期限;
(4)傭金金額或者計算方式和支付方式、時間;
(5)違約責(zé)任和糾紛解決方式;
(6)當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。
6.6實踐中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織通常使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款:
(1)中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理條款;
(2)中介合同不應(yīng)含有強制締約條款;
(3)中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款;
(4)中介機構(gòu)無權(quán)收取定金。
6.7律師應(yīng)提示委托人:
(1)中介機構(gòu)如果受托代理銷售,無權(quán)向買受人收取傭金;
(2)中介機構(gòu)現(xiàn)金收購或者變相收購中存在的陷阱;
(3)中介機構(gòu)無權(quán)禁止和限制委托人與對方當(dāng)事人見面和談判,如果拒絕,律師應(yīng)提示注意交易中的不實成分。
第7條 抵押貸款合同審查
7.1本項審查一般僅對委托人作為買受人、需要申請購房貸款的合同。
律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。
7.2貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險公司保險。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件,指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險協(xié)議,根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對擔(dān)保費、保險費。
7.3如果委托人申請公積金貸款,律師應(yīng)審核:
(1)買受人購買的房屋是否為國有土地上具有所有權(quán)的住房,并用于本人家庭自住;
(2)買受人是否符合公積金貸款條件并具備相關(guān)證明文件。
律師應(yīng)當(dāng)及時關(guān)注有關(guān)公積金貸款的限定性條件的變化,并及時提示委托人。
7.4關(guān)于住房公積金貸款額和期限,律師可提供參考方案,但不能替委托人決策。
7.5若委托人購買非居住房屋,律師應(yīng)提示只能申請銀行商業(yè)貸款,具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
7.6若二手房轉(zhuǎn)讓存在貸款,律師應(yīng)提示:
(1)出讓人已全部還清貸款并已注銷抵押登記,或沒有貸款抵押,購房人可直接申請貸款。
(2)如出讓人未全部還清貸款且尚有抵押登記的,購房人可采用轉(zhuǎn)按揭或先全額還清貸款注銷抵押登記后重新申請貸款。轉(zhuǎn)按揭貸款的一般流程為:
①出賣人取得貸款銀行轉(zhuǎn)讓抵押房屋的同意;
②買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》;
③提交買賣合同及買受人貸款資料交申請銀行審核;
④申請銀行同意貸款后與受讓方簽訂借款合同;
⑤辦理房屋過戶、抵押登記手續(xù)。
(3)律師應(yīng)提示借款人(房屋的買受人)辦理貸款的流程及對買受人主體資格及貸款額度的限制,告知不能取得貸款或不能全額取得貸款的后果,并告知應(yīng)在房屋買賣合同中約定不能全額或不能取得貸款的處理方式。
(4)律師應(yīng)提示出賣人,如買受人通過貸款支付房價款應(yīng)協(xié)助買方辦理貸款手續(xù),包括配偶共同出面對銀行面簽相關(guān)的貸款資料。律師同時也應(yīng)提示買受人,出賣人的共有人不配合辦貸款對買受人所具有的風(fēng)險。
買房簽合同注意事項:
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證,一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,第三是建設(shè)工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預(yù)售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應(yīng)該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預(yù)售許可證,這兩種要核發(fā),看準(zhǔn)確了,一般原則上就沒有問題,特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做,但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的,對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟,一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
3、查驗有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi),買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外,還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買期房要約定條件和時限
所謂交房有兩層含義:一層是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時,應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容,并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時明確物業(yè)管理事項
合同中要確定前期物業(yè)管理公司,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商,將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款,通過補充協(xié)議加以取消,以減輕賣方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括:簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補充協(xié)議注意事項:
在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書,第二個簽訂購房合同,購房合同有一個補充協(xié)議,這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充協(xié)議里去,這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,這通常在補充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話,雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復(fù)雜,有購房者的原因,也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積?,F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴},而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置。現(xiàn)在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后,經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了,買房是比較重要的一件事情,會花費我們大量的精力財力投入,所以大家一定要謹(jǐn)慎對待,買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內(nèi)容,這可都關(guān)系到大家的切身利益,要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項能夠幫助到您,讓您在買房簽合同時避免很多不必要的損失。