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第一篇：商用房屋租賃合同

隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，與此相應(yīng)，商用房屋租賃合同糾紛案件也呈逐年上升的趨勢;據(jù)徐匯法院房產(chǎn)庭統(tǒng)計，商用房屋租賃合同糾紛案件約占該庭受理的房地產(chǎn)案件的三分之一，與房屋買賣合同糾紛案件和建筑裝潢工程糾紛案件基本呈三足鼎立之勢。分析商用房屋租賃合同糾紛案件的基本情況、爭議焦點和重點環(huán)節(jié)，有助于促進正確審判該類房地產(chǎn)糾紛案件，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展和完善。

一、商用房屋租賃合同糾紛案件的基本情況

1.從訴訟主體看，原告為出租人、被告為承粗人的占大多數(shù);原告為承租人、被告為出租人的較少;部分案件因存在轉(zhuǎn)租等情況而需要追加第三人。

2.從訴訟請求看，以給付欠租最為普遍，一般還伴有給付水、電、煤等其他費用、終止合同、收回房屋、支付違約金等其他訴訟請求，此種情況與原告為出租人的居多這一情況吻合;原告為承租人的，訴訟請求則以要求賠償損失的居多。

3.從合同形式看，普遍為非標(biāo)準(zhǔn)合同，合同內(nèi)容較為簡單、不規(guī)范，有的缺乏必要條款，有的合同名稱為合作合同、聯(lián)營合同，租金則以補償金、凈利潤等名義，合同普遍未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案。

4.從合同效力看，無效房屋租賃合同占有相當(dāng)比例，無效的原因主要是租賃房屋為法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得出租的房屋，其中以未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋占多數(shù)。

5.從審理期限看，不少案件審理期限較長，造成審理期限較長的原因主要有涉及轉(zhuǎn)租的需要追加第三人，涉及裝潢費處理的需要進行審計，或者被告下落不明或拒不應(yīng)訴。與其他房地產(chǎn)案件相比，房屋租賃合同糾紛案件中被告下落不明或拒不應(yīng)訴的比例較高。

二、商用房屋租賃臺同糾紛案件的爭議焦點

1.租賃房屋取得建設(shè)規(guī)劃許可證，但未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，此類房屋租賃合同是否有效?

一種觀點認(rèn)為，取得建設(shè)規(guī)劃許可證而建設(shè)的房屋，不同于違法建筑，其建設(shè)是合法的，是取得房屋所有權(quán)的方式之一。頒發(fā)房屋所有權(quán)證是國家對建設(shè)房屋取得所有權(quán)的進一步確認(rèn).未取得房屋所有權(quán)證以前，建設(shè)者對房屋仍然是具有財產(chǎn)所有權(quán)的。民法通則第七十一條規(guī)定“財產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！倍鲎鈩t是收益的主要方式。故取得建設(shè)規(guī)劃許可證，但未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋租賃合同是有效的。

另一種觀點認(rèn)為，取得建設(shè)規(guī)劃許可證而建設(shè)的房屋，盡管建設(shè)是合法的，在取得房屋所有權(quán)證以前可以認(rèn)為具有房屋所有權(quán)。但是具有房屋所有權(quán)并不等于可以出租房屋，根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》第十一條規(guī)定：“出租公有房屋必須具有租賃房屋所有權(quán)證。”《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;……”可見取得房屋所有權(quán)證是出租房屋的必要條件，民法通則第七十一條規(guī)定的所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利這一規(guī)定中有“依法”的限制詞。故取得建設(shè)規(guī)劃許可證，但未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋租賃合同是無效的。

2.判決收回房屋的，當(dāng)事人未在訴訟中提出要求處理裝潢費的，法院應(yīng)否對裝潢費一并處理?

一種觀點認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十七條規(guī)定“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)退還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任?！狈ㄔ簩ρb潢費用應(yīng)一并處理;而且，如果法院對裝潢費用不予一并處理在收回房屋后，出租人成其他使用人對裝潢可能有拆改，承租人另行起訴，權(quán)益很難得到保障。

另一種觀點認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十七條規(guī)定的是對裝潢費用的處理原則，而法院對裝潢費用處理的前提是當(dāng)事人在訴訟中提出主張，如果當(dāng)事人未在訴訟中提出主張，根據(jù)不告不理原則，不應(yīng)處理，法院進行處理則超越了當(dāng)事人的訴訟請求。法院如判決收回房屋并處理裝潢費用后，至判決生效和執(zhí)行完畢的一段時間承租人仍在使用房屋，裝潢仍需要進行折舊，這樣出租人的權(quán)益就未能得到充分保障。

3.房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，是否只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的.方式處理財產(chǎn)?

一種觀點認(rèn)為，根據(jù)民法通則第六十一條“民事行為被確認(rèn)為無效或者撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn)，收歸國家、集體所有或者返還第三人?！狈课葑赓U合同被確認(rèn)無效后，只能采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)。

另一種觀點認(rèn)為，民法通則第四條規(guī)定“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則?！狈课葑赓U合同被確認(rèn)無效后，除采取返還財產(chǎn)、賠償損失、追繳財產(chǎn)的方式處理財產(chǎn)外，如果承租人無過錯且實際使用房屋和水、電、煤、電話等設(shè)施和接受服務(wù)的還應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平、等價有償原則以補償或其他形式處理財產(chǎn)爭議。

三、商用房屋租賃合同糾紛案件的重點環(huán)節(jié)

商用房屋租賃同合同糾紛案件的審判，應(yīng)當(dāng)遵循合同自由、鼓勵交易、尊重當(dāng)事人訴權(quán)、法院有限干預(yù)等原則，注重以下幾個重點環(huán)節(jié)：

1.審查合同效力。審查房屋租賃合同是否完全具備民法通則規(guī)定的民事法律行為的條件，是否屬于民法通則和經(jīng)濟合同法規(guī)定的無效的民事行為，租賃房屋是否屬于《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定的不得出租的房屋。一般情況下，可以認(rèn)定有效的，不應(yīng)認(rèn)定無效;可以認(rèn)定部分無效的，不應(yīng)認(rèn)定全部無效。

2.審查過錯責(zé)任。審查當(dāng)事人對房屋租賃合同無效或者違約有無過錯，是一方過錯還是混合過錯，是重大過錯還是輕微過錯，以及過錯對繼續(xù)履行、財產(chǎn)處理，賠償損失等方面的影響程度。

3.審查合同應(yīng)否繼續(xù)履行。對于無效房屋租賃合同，當(dāng)然不再繼續(xù)履行，對于有效房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)鼓勵當(dāng)事人繼續(xù)履行，如一方因過錯而造成違約，另一方堅持終止合同，雙方確實沒有繼續(xù)履行的誠意和可能的，應(yīng)當(dāng)判決合同終止履行。

4.審查裝潢費處理。如果合同終止履行，當(dāng)事人對裝潢費處理提出主張的，應(yīng)當(dāng)要求一方當(dāng)事人提交裝潢工程的決算書和原始單據(jù)，并由雙方當(dāng)事人根據(jù)合同約定、折舊因素等協(xié)商報價。如果協(xié)商報價不能取得一致意見的，應(yīng)當(dāng)委托審計。

5.審查租費處理。對于房屋租金和水、電、煤、電話、服務(wù)、押金等其他費用，當(dāng)事人提出主張的，應(yīng)予一并處理。

6.審查約定違約金處理。當(dāng)事人約定違約金的，應(yīng)當(dāng)依照約定違約金處理;如果約定違約金顯失公平的，可以判決變更。

7.審查是否需要追加第三人。如果涉及轉(zhuǎn)租的，可能終止合同的，應(yīng)當(dāng)將房屋使用人追加為第三人。對于產(chǎn)權(quán)人和房屋使用人愿意直接、簽訂房屋租賃合同的，可引導(dǎo)雙方另行簽訂附條件的房屋租賃合同。在判決終止原房屋租賃合同的判決生效后新的房屋租賃合同生效，以鼓勵交易，減輕當(dāng)事人的損失。

8.擴大審判的社會效果。對于未登記備案的房屋租賃合同有效繼續(xù)履行的，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù);對于房屋租賃合同不規(guī)范的，可引導(dǎo)當(dāng)事人采用標(biāo)準(zhǔn)合同重新簽訂房屋租賃合同;對于房屋租賃合同無效且嚴(yán)重?fù)p害國家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追繳當(dāng)事人已經(jīng)取得或者約定取得的財產(chǎn)。

第二篇：商用房屋租賃合同

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

身份證號：

身份證號：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》及有關(guān)規(guī)定，為明確出租方與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、甲方將位于______鎮(zhèn)______路______區(qū)______段租與乙方使用，面積______平米。

二、租賃期限為________年，出租方從_________至_________。

三、承租方擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的，承租人利用承租房進行非法活動的，出租方可以終止合同，收回房屋。

四、租金每年20(貳仟元整)，押金1000(壹仟元整)一次性付清全部租金。

五、如在租房期內(nèi)有一方違約，需向?qū)Ψ礁哆`約金1000元(壹仟元整) 。

六、乙方在承租期間自行承擔(dān)水、電、物業(yè)費、垃圾費。

本合同經(jīng)雙方簽字后生效，合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

出租方(甲方)：

身份證號：

日期：

承租方(乙方)：

身份證號：

日期：

第三篇：租商業(yè)房的合同

出租方： (以下簡稱甲方)

承租方： (以下簡稱乙方)

甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達成如下協(xié)議：

一、甲方將位于 小區(qū), 號的房屋出租給乙方,居住使用，租賃期限自 年 月 日至 年 月 日，計 個月。

二、本房屋月租金為人民幣 元，按月結(jié)算。每月月初10日內(nèi)，乙方向甲方支付全月租金。

三、乙方租賃期間，水費、電費、取暖費、燃?xì)赓M、電話費、物業(yè)費以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費用由乙方負(fù)擔(dān)。租賃結(jié)束時，乙方須交清欠費。

四、乙方同意預(yù)交 元作為保證金，合同終止時，當(dāng)作房租沖抵。

五、房屋租賃期為 ，從 年 月 日至 年 月 日。在此期間，任何一方要求終止合同，須提前三個月通知對方，并償付對方總租金 的違約金。

六、因租用該房屋所發(fā)生的除土地費、大修費以外的其它費用，由乙方承擔(dān)。

七、在承租期間，未經(jīng)甲方同意，乙方無權(quán)轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借該房屋;不得改變房屋結(jié)構(gòu)及其用途，由于乙方人為原因造成該房屋及其配套設(shè)施損壞的，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

八、甲方保證該房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛;。

九、就本合同發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向請求司法解決。

十、本合同連一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)1份，自雙方簽字之日起生效。

甲方簽字：

乙方簽字：

甲方身份證號：

電話：

乙方身份證號：

電話：

簽約日期： 年 月 日

第四篇：商業(yè)用房租賃合同

出租方： （以下簡稱甲方）

承租方： （以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同范本法》的規(guī)定，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，甲、乙雙方訂立本合同范本，以供雙方共同遵守：

第一條：甲方 （面積： M2）租賃給乙方作為xx之用，商業(yè)用房租賃合同。

第二條：租賃期為拾年即從xx年xx月xx日至xx年xx月xx日止。

第三條：租金、費用的數(shù)額及交納

1、 租金為每年人民幣五萬元，第一年免收租金，后九年每年分兩次交納，每年的公歷xx月xx日和xx月xx日各交納當(dāng)年租金的一半。

2、 物業(yè)服務(wù)費、水、電費、有線電視收視費，乙方應(yīng)按甲方管理規(guī)定交納，雙方另簽物業(yè)服務(wù)合同范本予以明確作為本合同范本附件。

第四條：雙方的權(quán)利和義務(wù)：

1、甲方負(fù)責(zé)將水、電接至進戶水表、電表箱，乙方逾期交納水、電費超過45天，甲方有權(quán)停水、停電。

2、甲方有權(quán)對乙方的用電、消防情況進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題后，有權(quán)提出整改意見：

3、乙方應(yīng)按照工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、xx消防部門的管理規(guī)定，領(lǐng)取合法證照。

4、乙方應(yīng)注意用電、防火、衛(wèi)生安全，保持周圍環(huán)境衛(wèi)生，不得在公共場地亂放、亂丟垃圾或雜物，或晾曬衣物、毛巾等有損周邊環(huán)境的整體美觀行為。

第五條：乙方提出裝修方案的設(shè)計，方案應(yīng)經(jīng)甲方審核同意（甲方審核范圍包括：設(shè)計風(fēng)格、色調(diào)、材料、預(yù)算等），乙方按審核同意后的設(shè)計方案負(fù)責(zé)施工；裝修費用先由乙方墊付，工程結(jié)算由甲方參與并經(jīng)甲方認(rèn)可，甲方在乙方領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照開業(yè)20天內(nèi)按認(rèn)可的結(jié)算書支付給乙方，合同范本《商業(yè)用房租賃合同》。

第六條：不論因何種原因乙方停業(yè)超過30天；或乙方不按甲方用電、消防整改意見進行整改；或乙方非法經(jīng)營被政府有關(guān)部門查封，或擅自將房子轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、分租給他人；或租賃期內(nèi)，未經(jīng)甲方同意，擅自改變房子結(jié)構(gòu)；或乙方遲延交納租金超過一個月，不按期交納各項費用超過70天，甲方都有權(quán)解除合同范本。

第七條：租賃期間，乙方獨立經(jīng)營、自負(fù)盈虧，經(jīng)營過程中發(fā)生的債權(quán)債務(wù)與甲方無關(guān)。乙方因不注意用電、防火安全給甲方和他伯財產(chǎn)、人身造成損害；或不注意衛(wèi)生安全，出現(xiàn) 食物中毒、疫病流行等給他人造xx身傷害，乙方應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任。

第八條：違約責(zé)任

1、乙方不按期交納租金和各項費用，甲方有權(quán)按同期一年期銀行貸款基準(zhǔn)利率計收利息，并加收每日千分之三的違約金。

2、乙方未經(jīng)甲方同意提前終止合同范本，除應(yīng)向甲方賠償?shù)谝荒昝馐盏奈迦f元租金外，還應(yīng)支付未履行合同范本租金部分100%的違約金。

3、甲方按第六條規(guī)定解除合同范本，乙方應(yīng)按甲方支付的裝修費用按拾年平均折舊計算將已使用年限的折舊費賠償給甲方。

第九條：租金期滿，本合同范本終止，乙方應(yīng)在期滿后三十日內(nèi)，將房子騰空交還給甲方，故意損壞房子結(jié)構(gòu)，乙方要負(fù)賠償責(zé)任。租賃期滿后乙方需繼續(xù)租賃，應(yīng)在期滿前三十日通知甲方，在同等條件下，乙方有優(yōu)先租賃權(quán)。

第十條：租賃期內(nèi)若發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，任何一方可以向法院提起訴訟。

第十一條：本合同范本一式二份，甲、乙雙方各持一份，經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。

甲方：

乙方：

簽約日期：

第五篇：商業(yè)租房合同范本

轉(zhuǎn)讓方(以下簡稱甲方)：

受讓方(以下簡稱乙方)：

經(jīng)自愿協(xié)商達成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達成以下合同條款，以資共同遵守:

第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡稱該房屋)位于 市 區(qū) 小區(qū) 號樓 層 室，建筑面積 平方米。房屋為框架結(jié)構(gòu)、水、電、供暖等設(shè)施齊備且具備正常使用功能。

第二條 轉(zhuǎn)讓價格

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價格為(人民幣) 元整，大寫 元整(人民幣) 。

第三條 付款方式

由乙方向甲方預(yù)先支付購房定金 萬元后，由甲方將該房屋購房手續(xù)辦理到乙方名下。當(dāng)日，乙方將剩余房款一次支付甲方。

第四條 房屋交付

甲方應(yīng)于本合同生效之日當(dāng)天，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

第五條 房屋過戶

房屋交付乙方后，甲方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)辦理該房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下， 辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費用由甲方承擔(dān)。

第六條 甲方的承諾保證

甲方保證自己對該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋集資購房款、天然氣管道安裝費、交房日前拖欠的物業(yè)管理費、大修基金、購房契稅等及其他應(yīng)當(dāng)交納的`費用等已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔(dān)。

第七條 違約責(zé)任

甲方違反本合同約定，未能履行自己約定義務(wù)的，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購房款20 %的違約金。

本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由________仲裁委員會仲裁。

本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方： 乙方：

身份證號： 身份證號：

電話： 電話：

年 月 日