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第一篇：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品營(yíng)銷策劃方案范文精選

一、營(yíng)銷環(huán)境分析

(一)市場(chǎng)情況分析

1、瘦身市場(chǎng)容量大但擴(kuò)張速度放緩

有一份統(tǒng)計(jì)表明：全球成人中，有1/2的人不同程度患有肥胖，肥胖造成的各種心理負(fù)擔(dān)和三高癥狀促使人們急切尋找有效的減肥方法。加之各種減肥廣告層出不窮的轟炸，已經(jīng)培育出一個(gè)需求旺盛的市場(chǎng)。隨著美體瘦身產(chǎn)品主要消費(fèi)人群的消費(fèi)潛力被充分挖掘，我國(guó)美體瘦身市場(chǎng)容量的擴(kuò)張速度將逐漸放緩。另外，很多美體瘦身方法的實(shí)際效果與宣傳效果有很大差距，一部分人在嘗試過一種美體瘦身方式無效后，可能會(huì)放棄減肥。

2、瘦身項(xiàng)目的多樣性

中國(guó)的美體瘦身市場(chǎng)份額主要被三大類產(chǎn)品所瓜分，目前第一類是美體瘦身醫(yī)藥、藥品，市場(chǎng)份額占71%;第二類是特妝字外用美體瘦身品，市場(chǎng)份額約占19%;第三類是美體瘦身器械，市場(chǎng)份額約為10%。目前市場(chǎng)上瘦身項(xiàng)目從針灸、點(diǎn)穴到美體瘦身儀器配合減肥藥品，再到簽訂協(xié)議的“合同減肥”，美體瘦身也不單單針對(duì)全身，而是可以分部位。很多減肥瘦身機(jī)構(gòu)都增加了瘦腰、瘦腹、瘦手臂的服務(wù)項(xiàng)目，以滿足不斷壯大的消費(fèi)需求。

(二)消費(fèi)者分析

減肥市場(chǎng)的消費(fèi)人群中，女性占到了總消費(fèi)人數(shù)的92%，其中年齡在25—45歲的消費(fèi)者最具購(gòu)買力。最希望減肥的是20—30歲的人群，占到了31.2%，其次是41—50歲的人群，占了26.8%;排在最后一位的是61—70歲的人群，它僅為6.3%;在所有這些人中，平均期望體重為56.75kg;減肥欲望人群為56.58kg。

從減肥者的身高來看，身高較低的有減肥欲望的人比例較高。體重超額較多的人比較想減肥，其中減肥欲望人群平均期望6.82kg，總?cè)巳浩骄谕麥p5.13kg。一般來說，城市居民的消費(fèi)需求大于農(nóng)村，收入決定了消費(fèi)者的購(gòu)買力。

大部分的減肥產(chǎn)品消費(fèi)量是受高層次消費(fèi)群體所帶動(dòng)，他們?cè)诳傮w人群中所占的比例不大卻帶動(dòng)了消費(fèi)潮流。這一人群，大多有穩(wěn)定且較高的收入來源、超前的消費(fèi)觀念，是消費(fèi)的主要力量。

從職業(yè)結(jié)構(gòu)上分析：

白領(lǐng)階層，目前我國(guó)有7000萬的白領(lǐng)階層，其中50%為女性，女性中有減肥瘦身需求的占80%，并逐年上升，整體男性人群中，30%也有減肥需求。

娛樂業(yè)女性，3000萬人左右的娛樂業(yè)、餐飲業(yè)內(nèi)，女性肥胖占50%，這其中又有90%的人有減肥瘦身要求。

肥胖兒童，他們本身并不具有消費(fèi)能力，但可帶動(dòng)間接消費(fèi)。

普通人士，許多人已經(jīng)意識(shí)到肥胖會(huì)引發(fā)多種疾病，并且尋求高生活質(zhì)量的男士和老人也有減肥需求，通過積極的引導(dǎo)會(huì)花錢買健康的。

商業(yè)人士，因生意場(chǎng)上多應(yīng)酬，啤酒肚已是司空見慣的了。他們有最強(qiáng)的消費(fèi)能動(dòng)性與需求，只是可能受時(shí)間的約束性較強(qiáng)。其它潛在人群，下崗再就業(yè)者，應(yīng)屆大中專畢業(yè)生求職前，事業(yè)有成就的人為了事業(yè)發(fā)展必須保持苗條身材，產(chǎn)后婦女必須盡快恢復(fù)體形，怕婚姻有危機(jī)的太太們也時(shí)刻關(guān)注自已的身材。

肥胖作為一種富貴病，極大情況下是因過于良好的生活條件致使產(chǎn)生了不科學(xué)的生活習(xí)慣所引起的。這就決定了肥胖患者中的一大部分具有足夠的消費(fèi)能力，從上述結(jié)構(gòu)中可以看出高收入群體，尤其以女性是減肥市場(chǎng)消費(fèi)的主力。而其他層次的肥胖患者雖沒有表現(xiàn)出足夠的即時(shí)消費(fèi)動(dòng)力但其作為整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)體系中的隱性市場(chǎng)構(gòu)成，蘊(yùn)含了巨大的動(dòng)能。

消費(fèi)觀念與消費(fèi)結(jié)構(gòu)：

大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)于減肥產(chǎn)品的第一要求是安全，其次是效果，再次是價(jià)格。受此基本觀念影響，在西藥減肥產(chǎn)品頻繁出現(xiàn)傷人事件后減肥食品成為消費(fèi)主流。鑒于國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品名目繁多，效果難以確定的情況，多數(shù)人愿意嘗試國(guó)外產(chǎn)品以及純天然無功害以天然植物為原料的減肥產(chǎn)品。

更多的消費(fèi)者希望在成功瘦身的同時(shí)，達(dá)到綜合提高身體素質(zhì)，強(qiáng)身健身、保健、美體的目的。這一新興起的綜合消費(fèi)觀念，使部分消費(fèi)者流向了提供減肥美體服務(wù)的機(jī)構(gòu)。此外有相當(dāng)一部分不在肥胖之列的人群認(rèn)為應(yīng)該通過一定方法來預(yù)防可能會(huì)出現(xiàn)的肥胖。另有相當(dāng)部分因心理上認(rèn)為自己肥胖而實(shí)施減肥。一般多應(yīng)用減肥茶這樣的使用方便、又有一定效果的產(chǎn)品。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷策略

(一)產(chǎn)品策略

以企業(yè)拳頭產(chǎn)品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，該產(chǎn)品形成系列，具有效果，各種性狀，采取便攜式包裝。另外配以體質(zhì)測(cè)試、經(jīng)絡(luò)理療(埋線)、飲食、運(yùn)動(dòng)等項(xiàng)目。上述項(xiàng)目均采用一流設(shè)備，一流人員。結(jié)合為每一消費(fèi)者度身定制的個(gè)性化瘦身美體方案。

(二)價(jià)格策略：

價(jià)格設(shè)置考慮公司目標(biāo)利潤(rùn)、稅收、經(jīng)營(yíng)成本、消費(fèi)者承受能力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格、進(jìn)入商業(yè)流通渠道而產(chǎn)生的各層經(jīng)銷商返利、工商行政成本、公共關(guān)系成本、物流以及因渠道擴(kuò)張后導(dǎo)致的生產(chǎn)規(guī)模急劇上升的需求對(duì)采購(gòu)成本的影響，以及瘦身效果周期。采取統(tǒng)一定價(jià)策略，以三個(gè)月為一療程，每月3500元定價(jià)。

(三)目標(biāo)市場(chǎng)定位：

現(xiàn)階段市場(chǎng)減肥瘦身市場(chǎng)，多數(shù)機(jī)構(gòu)打美體概念，美體是一個(gè)廣義的范圍，包括了美容，瘦身，健身，護(hù)理等。而減肥，僅僅是其中一個(gè)項(xiàng)目。分析近年美體市場(chǎng)的消費(fèi)趨勢(shì)，可以看到其中減肥市場(chǎng)的消費(fèi)量最大，且市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)容。而其他一些則相對(duì)平穩(wěn)，甚至有些有下滑的趨勢(shì)，完全針對(duì)整個(gè)美體市場(chǎng)則目標(biāo)太大，難以靈活調(diào)動(dòng)經(jīng)營(yíng)資源。專業(yè)的醫(yī)療美容機(jī)構(gòu)，在美容、護(hù)理等方面有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。根據(jù)公司所制定的服務(wù)營(yíng)銷策略，結(jié)合公司現(xiàn)有的項(xiàng)目應(yīng)用價(jià)值考慮。將目標(biāo)市場(chǎng)定位于整個(gè)減肥瘦身市場(chǎng)。

(四)目標(biāo)消費(fèi)群：

以中高端女性肥胖者為主要目標(biāo)消費(fèi)群。男性肥胖者為輔。

(五)目標(biāo)市場(chǎng)：

以成都為項(xiàng)目中心，并輻射其周邊地區(qū)，力爭(zhēng)在西南地區(qū)樹立項(xiàng)目品牌影響力。

(六)廣告訴求：

綠色、健康、不反彈

綠色減肥。健康瘦身新風(fēng)潮

瘦身“四重奏”、減肥“零”創(chuàng)傷

安全減肥，輕裝上陣

(七)網(wǎng)絡(luò)推廣：

1、建立企業(yè)網(wǎng)站，并在網(wǎng)站上以彈出窗口形式建立360x360全景演示和橫幅Flash廣告。

2、在百度等搜索引擎做網(wǎng)絡(luò)推廣，可以選擇百度競(jìng)價(jià)、百度貼吧等形式。

3、其它站女性頻道作廣告文案植入、鏈接、硬廣。

第二篇：產(chǎn)品營(yíng)銷策劃書

新產(chǎn)品上市對(duì)于任何一家公司都是相當(dāng)困難的，不但要考慮新產(chǎn)品融入整個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品體系當(dāng)中的速度，也要考慮新產(chǎn)品的市場(chǎng)增長(zhǎng)速度。對(duì)于新產(chǎn)品上市營(yíng)銷策劃積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。下面筆者就新產(chǎn)品上市營(yíng)銷策劃的突破口進(jìn)行簡(jiǎn)單說明。

洞察需求做好定位

顯然，那些在沒有清晰地市場(chǎng)調(diào)研之前就根據(jù)感覺做出來的新產(chǎn)品想要取得營(yíng)銷成功難度非常大。每個(gè)企業(yè)都要對(duì)于自己的能力有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，人貴在有自知之明，企業(yè)同樣如此。很多企業(yè)狂傲自大，認(rèn)為自己推出的產(chǎn)品具有足夠的創(chuàng)新性，能夠與跟進(jìn)者抗衡，結(jié)果自己辛苦研發(fā)的好產(chǎn)品，卻被那些“不要臉”跟進(jìn)的巨頭們山寨，繼而自己被擠出市場(chǎng)。

知己還得知彼。消費(fèi)者市場(chǎng)到底怎么樣?有沒有足夠的消費(fèi)需求存在或者未被滿足，一旦要去擠占成熟的市場(chǎng)，就要結(jié)合自己的能力。

在知己知彼之后，企業(yè)就要為新產(chǎn)品做好定位。有人認(rèn)為，定位就是給產(chǎn)品找準(zhǔn)了位置，有效地滿足潛在消費(fèi)需求。筆者認(rèn)為正確但不全面。任立軍認(rèn)為，產(chǎn)品定位除了說明你期望或者能夠處于的位置之外，企業(yè)還要學(xué)會(huì)利用定位來判斷企業(yè)的能力范圍之內(nèi)是否能夠真正處于那個(gè)位置。因此，做產(chǎn)品定位的時(shí)候，最重要的不是找位置，而是要詳細(xì)研判企業(yè)是否擁有足夠的能力處于那個(gè)位置。

我們?cè)?jīng)做過一個(gè)黑龍江藍(lán)莓飲品品牌，受到上一家營(yíng)銷策劃公司的影響，老板一直強(qiáng)調(diào)其飲品的高端定位，認(rèn)為中國(guó)擁有足夠的高端消費(fèi)人群，市場(chǎng)空間不成問題?？墒?，當(dāng)我們要求企業(yè)列示滿足這個(gè)高端定位的支撐因素時(shí)，老板除了藍(lán)莓果和我們營(yíng)銷策劃團(tuán)隊(duì)再無支撐因素，顯然，這樣的高端定位沒有足夠的支撐是無法實(shí)現(xiàn)的，這種定位我們稱之為虛空定位，基本無效。

營(yíng)銷渠道體系構(gòu)建

對(duì)于市場(chǎng)營(yíng)銷來說，渠道為王這樣的表述永遠(yuǎn)不會(huì)消失，原因很簡(jiǎn)單，營(yíng)銷渠道是實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷價(jià)值傳遞的路徑，除非進(jìn)入到自給自足的自然經(jīng)濟(jì)時(shí)代，否則，只要有商品就需要通過營(yíng)銷渠道來進(jìn)行傳遞，套用一句公益廣告語：“沒有渠道，就沒有買賣”。

顯然，新產(chǎn)品上市營(yíng)銷策劃也一定不會(huì)忽略掉營(yíng)銷渠道體系的構(gòu)建。筆者曾經(jīng)在其他文章里描述過底層配置營(yíng)銷渠道構(gòu)建理論體系，這是一個(gè)比較好的方法，尤其對(duì)于新產(chǎn)品上市的營(yíng)銷渠道體系構(gòu)建。

提到營(yíng)銷渠道體系構(gòu)建，很多企業(yè)都會(huì)想到糖酒會(huì)的'招商和樣板市場(chǎng)打造。先說糖酒會(huì)的招商，對(duì)于糖酒會(huì)來說，只適合做營(yíng)銷渠道招商的修修補(bǔ)補(bǔ)招商，不適合營(yíng)銷渠道體系的構(gòu)建式的招商。原因很簡(jiǎn)單，糖酒會(huì)招商擁有太多的選擇，人們?cè)诿媾R過多的選擇時(shí)，往往會(huì)不自覺地提高期望值，而且也可能會(huì)做出錯(cuò)誤的判斷，這種可以稱為偶然性招商，而以企業(yè)為中心的目的性招商則還要企業(yè)自己踏踏實(shí)實(shí)地做工作。再說一下樣板市場(chǎng)打造，很多企業(yè)在新產(chǎn)品上市時(shí)，為了樣板市場(chǎng)打造就花掉了半年或者一年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，把所有精力全部集中在樣板市場(chǎng)上，從時(shí)效性來看，并不劃算。正確的做法應(yīng)該是樣板市場(chǎng)和其他目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)要求同時(shí)進(jìn)行，只是樣板市場(chǎng)投入的精力要多投入的資源要大，這樣可以保證樣板市場(chǎng)的建設(shè)速度快于其他市場(chǎng)。

運(yùn)用底層配置營(yíng)銷渠道構(gòu)建體系，從細(xì)分市場(chǎng)入手，再配置終端渠道，再配置經(jīng)銷商渠道，這是紙面上的沙盤推演式的渠道配置，在實(shí)際操作過程中，還要按照正常的執(zhí)行計(jì)劃進(jìn)行。

市場(chǎng)營(yíng)銷政策與營(yíng)銷策略的融合

對(duì)于新產(chǎn)品上市的市場(chǎng)營(yíng)銷政策制定，這是最為頗為腦筋的事情。顯然，沒有制約策略能力比較的營(yíng)銷策略幾乎很多人都會(huì)做，但一旦要求政策具有強(qiáng)大的博弈能力的話，也就是將企業(yè)的`營(yíng)銷策略融入到營(yíng)銷政策當(dāng)中，通過營(yíng)銷政策的表象來掌控整個(gè)營(yíng)銷系統(tǒng)，那么就是一項(xiàng)具有超高技術(shù)含量的工作了。

我們?cè)跒槠髽I(yè)做營(yíng)銷策劃服務(wù)時(shí)，幾乎100%地會(huì)發(fā)現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷政策存在不同程度地問題，有接近40%的企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷政策沒有融合進(jìn)營(yíng)銷策略，導(dǎo)致營(yíng)銷政策的作用呆板沒有銷售力，幾乎不存在對(duì)于市場(chǎng)和渠道的掌控力。

舉例來說，幾乎每一個(gè)公司都會(huì)有價(jià)格折扣的政策，就是經(jīng)銷商的銷量達(dá)到了什么樣的額度會(huì)有一定比例的價(jià)格折扣，這似乎成為企業(yè)的常規(guī)營(yíng)銷政策之一。但事實(shí)上，企業(yè)是否考慮到企業(yè)是否有必要通過這樣的激勵(lì)政策來激勵(lì)經(jīng)銷商，對(duì)于經(jīng)銷商的激勵(lì)作用到底有多大?

任立軍認(rèn)為，新產(chǎn)品上市的市場(chǎng)營(yíng)銷政策的制定一定要圍繞著企業(yè)的營(yíng)銷策略體系來做，任何無法支撐營(yíng)銷策略體系的政策都不應(yīng)該存在，任何無法精準(zhǔn)支撐營(yíng)銷策略體系的政策都需要被修改。

第三篇：網(wǎng)絡(luò)廣告營(yíng)銷策劃書

一、摘 要

為了深入了解吉首市房地產(chǎn)廣告發(fā)展現(xiàn)狀，掌握受眾對(duì)吉首市房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知程度，發(fā)現(xiàn)該市房地產(chǎn)廣告在宣傳策略、廣告定位、表現(xiàn)形式等各方面的不足之處以提出具有可行性和建設(shè)性的發(fā)展建議，提高廣告的宣傳效益，推動(dòng)本地廣告業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，**年11月27日，我們?cè)诩资械谖鍖梅康禺a(chǎn)交易展示會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了深度訪談和詳細(xì)調(diào)查，包括吉首市房地產(chǎn)概況和發(fā)展態(tài)勢(shì)調(diào)查、消費(fèi)者廣告認(rèn)知調(diào)查和吉首房地產(chǎn)廣告調(diào)查三部分。本次調(diào)查涉及房地產(chǎn)開發(fā)商、樓盤銷售代理公司工作人員、物業(yè)管理公司工作人員、展銷會(huì)消費(fèi)者和參觀群眾。

在此調(diào)查基礎(chǔ)上，我們還深入吉首市房產(chǎn)局、吉首市工商局和吉首市土地管理局進(jìn)行訪問，使調(diào)查數(shù)據(jù)能如實(shí)反應(yīng)吉首市房地產(chǎn)廣告的現(xiàn)狀。

此次調(diào)查由不一Young工作室的六位成員齊心協(xié)力一起策劃并順利完成。經(jīng)過前期的調(diào)查計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)勘查，中期的計(jì)劃執(zhí)行和后期的資料整理與分析，得出了有效結(jié)論。

二、調(diào)查背景

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入消費(fèi)水平和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，吉首市委、市政府及相關(guān)單位南遷帶動(dòng)了乾州新區(qū)的開發(fā)，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為吉首市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。

目前吉首市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，投資總量居全州首位。從2001年至20**年，吉首市房地產(chǎn)投資總體上呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍在不斷地壯大，企業(yè)實(shí)力明顯增強(qiáng)，但開發(fā)企業(yè)良莠不齊，制約了吉首市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的提高。但從整體形勢(shì)看，房地產(chǎn)業(yè)在吉首市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重逐年提高，拉動(dòng)支撐作用日益增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用。近年來，吉首市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快、比重高，已成為支撐全社會(huì)固定資產(chǎn)投資尤其是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的主力軍。

但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)兩極分化。目前，吉首市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，整合將是大勢(shì)所趨，經(jīng)過20**年的社會(huì)非法集資風(fēng)暴，在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，對(duì)于各企業(yè)而言，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。經(jīng)過金融危機(jī)與社會(huì)非法集資事件洗禮后的吉首市房地產(chǎn)企業(yè)，能否在市場(chǎng)生死較量中保持生機(jī)，還須拭目以待。

三、調(diào)查目的

1、通過在吉首第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和訪談。得到吉首市房地產(chǎn)集體廣告狀況的第一手資料。

2、深度分析吉首房地產(chǎn)廣告的在宣傳力度、廣告形式、表現(xiàn)手法、廣告定位等方面的優(yōu)勢(shì)，并找出其中的不足之處。

3、針對(duì)調(diào)查中的得出的結(jié)論，預(yù)測(cè)吉首房地產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢(shì)，并對(duì)吉首房地產(chǎn)廣告中存在的不足提出具有可行性的建議。

四、調(diào)查過程

1、調(diào)查前期計(jì)劃：在調(diào)查正式執(zhí)行之前，各訪員主動(dòng)搜集和學(xué)習(xí)了此次調(diào)查的相關(guān)信息，同時(shí)，管理成員去交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了初步的勘查。在了解現(xiàn)場(chǎng)情況之后，調(diào)查組長(zhǎng)組織召開了一次前期討論會(huì)議，大家積極討論并由此確認(rèn)了此次廣告調(diào)查的方向，調(diào)查范圍、對(duì)象和方式，并分小組分配了組員的人。其具體如下：資料采集：資料的采集主要使用了文獻(xiàn)法、深度訪談法和觀察法。六位訪員分成三組在吉首房地產(chǎn)交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)搜集大量房地產(chǎn)廣告宣傳信息和資料，在吉首房產(chǎn)局、工商局、土地管理局了解吉首市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。與此同時(shí)，各訪員通過在交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)觀察房屋銷售情況，以及通過與工作人員或消費(fèi)者的深度問答、交談來獲取專業(yè)人員與非專業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)廣告的認(rèn)識(shí)。

調(diào)查地區(qū)：（吉首地區(qū)）

<1>吉首乾州新區(qū)吉祥嘉園（世紀(jì)廣場(chǎng)南側(cè)）吉首第五屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)現(xiàn)場(chǎng)；

<3>吉首市工商局；

調(diào)查對(duì)象：吉首市第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)各樓盤銷售人員、房地產(chǎn)開發(fā)公司工作人員、交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)者及參觀者。

2、訪問完成情況：事先計(jì)劃調(diào)查交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的22家房地產(chǎn)公司工作人員各一名、調(diào)查消費(fèi)者或參觀人員15名。在實(shí)際調(diào)查過程中六位訪員如實(shí)完成工作，訪談?dòng)行?00%。

3資料處理方法和工具：資料采集技術(shù)之后，我們聚集各小組收集的資料和信息，6位成員一起進(jìn)行深度分析和討論，對(duì)各種數(shù)據(jù)分類匯總，得出了有效且具有一定可信度的結(jié)論。

五、調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析

房地產(chǎn)業(yè)是吉首市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)和對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，以及它出了問題對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的副作用，都相當(dāng)突出。面對(duì)20**年的國(guó)際金融危機(jī)和吉首市的社會(huì)非法集資風(fēng)暴，房地產(chǎn)業(yè)走過了艱難而坎坷的一年，目前吉首市的房地產(chǎn)業(yè)走入了一個(gè)相對(duì)的低谷。

（一）吉首市房地產(chǎn)發(fā)展歷史及現(xiàn)狀

吉首市的房地產(chǎn)業(yè)起始于上世紀(jì)90年代中后期，真正形成市場(chǎng)規(guī)模源于住房制度改革。1998年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》的通知，結(jié)束了長(zhǎng)期以來的住房福利分配制度，明確了居民住房產(chǎn)權(quán)私有化和擁有住房渠道的市場(chǎng)化，社會(huì)對(duì)住房的需求因此得以集中釋放。湘西州市政府相繼出臺(tái)了很多政策，如加強(qiáng)住房公積金管理，開展住房抵押貸款等等，為吉首市的房改和住房商品化打開了方便之門。吉首市房地產(chǎn)業(yè)在自我發(fā)展和宏觀調(diào)控中不斷發(fā)展壯大，經(jīng)歷了一個(gè)從小到大、從弱到強(qiáng)的發(fā)展過程，成為推動(dòng)吉首市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要支撐。自20**年以來，吉首市房地產(chǎn)業(yè)雖然保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是隨著國(guó)際金融危機(jī)和該市非法集資事件的相繼暴發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)和銷售上都受到了很大的影響，近兩年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度有所衰退。

（二）吉首市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的概況

“十五”以來，特別是“十一五”以來，全市經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入消費(fèi)水平和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，市委、市政府及相關(guān)單位南遷而帶動(dòng)乾州新區(qū)的開發(fā)，共同構(gòu)筑了吉首市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，投資總量居全州首位。從2001年至20**年，吉首房地產(chǎn)投資總體上呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)，其數(shù)據(jù)如下變化：

1分別增長(zhǎng)28.94%、14.28%、14.29%、37.50%、-8.5%。呈現(xiàn)出持續(xù)快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，只在20**年因非法集資等因素的影響而略有回落，實(shí)現(xiàn)了“十一五”住房規(guī)劃的良好開局，投資總量連續(xù)幾年居全州首位。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍在不斷地壯大，企業(yè)實(shí)力明顯增強(qiáng)，但開發(fā)企業(yè)良莠不齊，制約了吉首房地產(chǎn)市場(chǎng)整體水平的提高。由于房地產(chǎn)業(yè)在吉首市起步較晚，仍屬熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，投資回報(bào)率高，在目前社會(huì)各行各業(yè)投資利潤(rùn)普遍較低的情況下，使得不少人投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，吉首市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也由初期的3-4家，發(fā)展到目前的近80家，開發(fā)企業(yè)隊(duì)伍規(guī)?？涨?，而經(jīng)過多年來宏觀調(diào)控的洗禮，部分企業(yè)的實(shí)力也得到明顯的提升，得到了社會(huì)及市場(chǎng)的認(rèn)可；但是由于起步晚，準(zhǔn)入門坎低，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜、良莠不齊，少數(shù)企業(yè)在其發(fā)展過程中，受資金、實(shí)力的影響，走上了社會(huì)非法集資這條不歸路，制約了其本身與整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和整體水平的提高。

3、商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，二手房市場(chǎng)趨于活躍。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)，推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的上升，經(jīng)過幾年來的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已具有一定的規(guī)模，商品房?jī)r(jià)格也從最初的500元/O上升到目前的近2000元/O。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，20**年，吉首市的商品住宅成交均價(jià)為1454元/O，商業(yè)服務(wù)用房成交均價(jià)為4262元/O，20**年，商品住宅的成交均價(jià)為1816元/O，商業(yè)服務(wù)用房成交均價(jià)5880元/O，分別上漲了362元/O和1618元/O；20**年，新建商品房成交面積為36.79萬O，20**年新建商品房成交面積為24.18萬O，同比下降了34.27%，二手房市場(chǎng)，20**年成交9.62萬O，20**年成交8.94萬O，同比下降了7.07%。

4、房地產(chǎn)業(yè)在吉首市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及到鋼鐵、水泥等數(shù)十個(gè)相關(guān)行業(yè)和服務(wù)業(yè)中眾多行業(yè)的發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)惠及上下游諸多產(chǎn)業(yè)和相關(guān)行業(yè)，能夠直接或間接引導(dǎo)和影響經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度和運(yùn)行質(zhì)量，充分顯示了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)在吉首市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于改善人居環(huán)境和城市功能發(fā)揮了重要作用，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，又與老百姓的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重逐年提高，拉動(dòng)支撐作用日益增強(qiáng)，近年來，吉首市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快、比重高，已成為支撐全社會(huì)固定資產(chǎn)投資尤其是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的主力軍。

5、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、開發(fā)企業(yè)呈現(xiàn)兩極分化。目前，我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，整合將是大勢(shì)所趨，經(jīng)過20**年的社會(huì)非法集資風(fēng)暴，在目前市場(chǎng)不景氣的情況下，對(duì)于各企業(yè)而言，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。吉首市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從2000年算起，經(jīng)歷了近10年的風(fēng)雨，大魚小蝦都有生存的空間，各有各的賺錢門路，這是一個(gè)非正常的現(xiàn)象，**年我市的社會(huì)非法集資事件就充分說明了這一點(diǎn)，市場(chǎng)的全面改革與調(diào)整將是必然。經(jīng)過金融危機(jī)與社會(huì)非法集資事件洗禮后的吉首市房地產(chǎn)企業(yè)，能否在市場(chǎng)生死較量中保持生機(jī)，還須拭目以待。

六、結(jié)論與建議

總結(jié)：

1、大樓盤，規(guī)?；_發(fā)成為一種趨勢(shì)。故此，像第三類樓盤的高質(zhì)量的廣告宣傳會(huì)成為今后吉首地區(qū)房產(chǎn)廣告的發(fā)展趨勢(shì)。

2、吉首房產(chǎn)開發(fā)依然火熱，然而樓市在受到融資影響之后處于回暖階段。許多消費(fèi)者在持錢觀望。故此，房地產(chǎn)的廣告戰(zhàn)會(huì)越來越激烈。

3、受融資事件的影響，消費(fèi)者群體中購(gòu)房投資者（炒房者）大量減少，導(dǎo)致目前階段的廣告對(duì)象有所改變。

4、純住宅小區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)的分離是必然的。

5、房地產(chǎn)商一直試圖把發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)的購(gòu)房理念通過廣告帶到吉首本地。這些理念在一定程度上影響了本地消費(fèi)者的購(gòu)房理念。

建議：

1、吉首本地的廣告公司需要增強(qiáng)實(shí)力，滿足本是大型樓盤的策劃、宣傳和廣告的需要。

2、隨著人們對(duì)居住條件要求變高，房產(chǎn)的宣傳勢(shì)必要對(duì)住宅條件更有側(cè)重。

3、受到集資影響的吉首市民任然心有余悸，故此房產(chǎn)商打造自身可靠、有實(shí)力的形象是十分有必要的。只有這樣，消費(fèi)者才能放心的把錢花在樓盤上。

4、開發(fā)商和策劃商雖然引進(jìn)了先進(jìn)的住房理念，可是同時(shí)也要注意本地消費(fèi)者的不同情況和需求，在樓盤設(shè)計(jì)和宣傳中作出適當(dāng)調(diào)整，特別需要注意的是，理念需要與實(shí)際的住房條件必須相結(jié)合，切不可掛羊頭賣狗肉，挫傷消費(fèi)者的購(gòu)房信心，破壞房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)秩序。