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第一篇：廣州年會(huì)策劃方案

一、年會(huì)主題：

xx-x公司20xx年度年終總結(jié)大會(huì)

二、年會(huì)時(shí)間

20xx年12月31日下午14點(diǎn)00分至21點(diǎn)30分

會(huì)議時(shí)間：14:00――17:30

晚宴時(shí)間：18:00――21:30

三、年會(huì)地點(diǎn)

xx-x酒店一層多功能宴會(huì)廳

四、年會(huì)參會(huì)人員

公司全體員工

五、年會(huì)流程與安排

本次年會(huì)的流程與安排包括以下兩部分：

(一)年終大會(huì)議程安排

13:50全體參會(huì)員工提前到達(dá)指定會(huì)堂，按指定排座就位，等待員工大會(huì)開(kāi)始;

14:00―15:30大會(huì)進(jìn)行第一項(xiàng)，各部門(mén)及各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人上臺(tái)分別做年終述職報(bào)告。

15:30―15:45大會(huì)進(jìn)行第二項(xiàng)，由行政人事部負(fù)責(zé)人上臺(tái)宣讀公司各部門(mén)及項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人人事任命決定書(shū)。

15:45―16:00大會(huì)進(jìn)行第三項(xiàng)，副總經(jīng)理宣讀2015年度優(yōu)秀員工獲得者名單;優(yōu)秀員工上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)，總經(jīng)理為優(yōu)秀員工頒發(fā)榮譽(yù)證書(shū)及獎(jiǎng)金;優(yōu)秀員工與總經(jīng)理合影留念;優(yōu)秀員工代表發(fā)表獲獎(jiǎng)感言。

16:00―17:30大會(huì)進(jìn)行第四項(xiàng)，總經(jīng)理做總結(jié)性發(fā)言。

17:30大會(huì)結(jié)束，員工散會(huì)休息，酒店布置晚宴會(huì)場(chǎng)

(二)晚宴安排

18:00晚宴正式開(kāi)始，晚宴主持人引導(dǎo)大家共同舉杯，祝福大家新年快樂(lè)，祝愿公司的明天更加美好。使用創(chuàng)意沙畫(huà)視頻作為公司年會(huì)晚宴背景視頻和音樂(lè)

18:00―19:00用餐時(shí)段：公司領(lǐng)導(dǎo)及員工到各桌敬酒，同事間交流溝通，拉近彼此距離。

19:00―21：00娛樂(lè)時(shí)段：

文藝節(jié)目(2―3個(gè)節(jié)目)

游戲1：坐氣球比賽，用具：3把椅子、各裝20支氣球的3個(gè)箱子;

游戲規(guī)則：2人一組，共3組，一個(gè)人遞球，一個(gè)人坐球，限定時(shí)間為3分鐘，3分鐘后，箱子內(nèi)省的球最少的勝出;

文藝節(jié)目(2―3個(gè)節(jié)目);

游戲2：搶凳子;用具：5把椅子，圍成一圈;

游戲規(guī)則：將椅子圍成一圈，響音樂(lè)，6個(gè)人轉(zhuǎn)圈圍著椅子走，音樂(lè)停，6個(gè)人搶坐，沒(méi)有搶著的輸;

文藝節(jié)目(2―3個(gè)節(jié)目)

游戲3：筷子運(yùn)鑰匙鏈;用具：12支筷子、2個(gè)鑰匙鏈;

游戲規(guī)則：6個(gè)人一組，分為兩組，每個(gè)人嘴里叼一只筷子，將鑰匙鏈掛在第一個(gè)人的筷子上，第一個(gè)人將鑰匙鏈傳給第二個(gè)人，必須用筷子傳，不能用手，哪個(gè)組最先將筷子傳到最后一個(gè)人的筷子上，為贏。

游戲4：呼啦圈傳區(qū)別針;用具：呼啦圈3個(gè)、曲別針18個(gè);

游戲規(guī)則：3個(gè)人，每人一個(gè)呼啦圈，手里6個(gè)曲別針，每個(gè)人在轉(zhuǎn)呼啦圈的同時(shí)，要將手里的6個(gè)曲別針連在一起，誰(shuí)先將6個(gè)曲別針連在一起，誰(shuí)就勝出;

游戲5：踩氣球;用具：100個(gè)氣球

游戲規(guī)則：分為兩組，一組5個(gè)人，每個(gè)人球上綁10個(gè)氣球，主持人限定時(shí)間3分鐘，互相踩對(duì)方隊(duì)員腿上的氣球，3分鐘后，看哪個(gè)組隊(duì)員總署氣球省的多，就勝出。

幸運(yùn)抽獎(jiǎng)活動(dòng)：用具：抽獎(jiǎng)箱、卡片49張、乒乓球49個(gè)

每個(gè)人手里有一張帶數(shù)字的卡片，將乒乓球上寫(xiě)上相應(yīng)的數(shù)字，放進(jìn)抽獎(jiǎng)箱，指派專(zhuān)人分別來(lái)抽一至四等獎(jiǎng)。

最后主持人邀請(qǐng)全體員工上臺(tái)合影留念

六、年會(huì)準(zhǔn)備及相關(guān)注意事項(xiàng)

(一)年會(huì)的通知與宣傳：公司辦公室于今天向機(jī)關(guān)各部門(mén)及各項(xiàng)目部發(fā)出書(shū)面的《關(guān)于2015年度年終總結(jié)會(huì)的通知》，對(duì)本次年會(huì)活動(dòng)進(jìn)行公示和宣傳，達(dá)到全員知悉。

(二)條幅的制作：紅底黃字字幅，具體文字內(nèi)容：“**公司2015年度年終總結(jié)會(huì)”(條幅規(guī)格：)

(三)物品的采購(gòu)：抽獎(jiǎng)禮品、生肖禮品、游戲獎(jiǎng)品、大會(huì)席位人名牌(會(huì)議用)、筆、紙、員工席位卡(晚宴用)、會(huì)場(chǎng)布置所需氣球、拉花、花籃;游戲所用乒乓球拍、乒乓球;抽獎(jiǎng)箱;會(huì)議所需礦泉水、晚宴所需酒水、各類(lèi)干果小食品。

(四)現(xiàn)場(chǎng)拍照：提前安排好相關(guān)人員攜帶數(shù)碼相機(jī)，做好大會(huì)及晚宴活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的拍照工作。

年會(huì)節(jié)目開(kāi)始前使用企業(yè)創(chuàng)意沙畫(huà)視頻，增加更多創(chuàng)意和驚喜。

第二篇：廣州海景策劃策劃方案

廣州海景策劃策劃方案

前言11.市場(chǎng)分析21．1．區(qū)域市場(chǎng)分析21．2．定向市場(chǎng)分析41．3．項(xiàng)目分析51．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析71．5．項(xiàng)目周邊配套狀況151.6.項(xiàng)目企劃思路152．項(xiàng)目市場(chǎng)定位202．1市場(chǎng)定位202．2．項(xiàng)目形象定位222．3．目標(biāo)客戶定位242．4．目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分282．5．目標(biāo)客戶313．銷(xiāo)售策略建議323．1．市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)323．2．促銷(xiāo)手段建議343．3．付款方式建議394．宣傳策略404．1.媒體選擇建議414．2.宣傳主題434．3廣告創(chuàng)意及訴求474．4廣告宣傳推廣策略484．5、媒介的組合策略49結(jié)束語(yǔ)51

前言

……….敝司成立專(zhuān)項(xiàng)小組，以專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，根據(jù)整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀和區(qū)域市場(chǎng)的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專(zhuān)業(yè)發(fā)揮，配合貴司盡快完成項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)。

1.市場(chǎng)分析

1．1．區(qū)域市場(chǎng)分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬(wàn)人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車(chē)東站和地鐵號(hào)線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過(guò)22所大專(zhuān)院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤(pán)分布相對(duì)集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點(diǎn)，東移重心將會(huì)沿著中山大道沿線發(fā)展起來(lái)，而黃埔大道沿線則因?yàn)楣S、企業(yè)眾多，村落范圍廣闊等負(fù)面特點(diǎn)，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃邁進(jìn)受到一定程度的阻礙。

1．2．定向市場(chǎng)分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來(lái)人口越來(lái)越多，逐漸發(fā)展成了外來(lái)人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū)城內(nèi)開(kāi)發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格與一路之隔的對(duì)面區(qū)域相差甚遠(yuǎn)，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越性，而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展和經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門(mén)前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風(fēng)，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。

1．3．項(xiàng)目分析

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：海景中心

2.項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3.推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層4.宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5.價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2（復(fù)式）4228～7289元/m2，均價(jià)6255元/m26.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)一類(lèi)裝修（高級(jí)錦磚地面，雙面豪華門(mén)，全景落地玻璃門(mén)）7.優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析

1、本項(xiàng)目由海景公司開(kāi)發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買(mǎi)家充足的信心。2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、臨近珠江新城，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套。

4、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利；5、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買(mǎi)家信心。

6、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、天河公園、賽馬場(chǎng)等；7、戶型可供選擇多；

8、有停車(chē)場(chǎng)，物業(yè)收費(fèi)合理。（2）劣勢(shì)分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。2、近期周邊物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不活躍。

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告宣傳及促銷(xiāo)活動(dòng)皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。4、由于項(xiàng)目檔次和周邊物業(yè)無(wú)區(qū)隔，其銷(xiāo)售對(duì)象競(jìng)爭(zhēng)激烈。。5、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。6、外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買(mǎi)家心理；7．緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴(yán)重；8．缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；9．周邊樓盤(pán)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷(xiāo)售；10．無(wú)小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。

11．三房單元無(wú)主人套房，成為其主要抗拒點(diǎn)

1．4．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析對(duì)手一

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：僑穎苑

2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3.推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層4.宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5.價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2（復(fù)式）5668～6195元/m2，均價(jià)5861元/m2（最新價(jià)格）

6.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)二類(lèi)裝修7.優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析①該樓盤(pán)已為現(xiàn)樓，可即買(mǎi)即入住，易于吸引買(mǎi)家入??；②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤(pán)為低，有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；

④發(fā)展商知名度較高，能夠給買(mǎi)家一定的信心支持；

⑵劣勢(shì)分析

①周邊外來(lái)人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)心理；②樓盤(pán)周?chē)h(huán)境欠佳，影響樓盤(pán)檔次；

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率；④外立面缺乏特色；

⑤建筑密度較大，樓距較密，私密性較差

對(duì)手二

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：紫林居

2.項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成3.推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑5.價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m26.裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級(jí)二類(lèi)裝修7.優(yōu)劣勢(shì)分析⑴優(yōu)勢(shì)分析

①該樓盤(pán)是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤(pán)，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；

②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；

③該樓盤(pán)緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對(duì)樓盤(pán)檔次的提升有莫大的幫助；

④建筑設(shè)計(jì)為無(wú)電梯低層住宅，且物業(yè)收費(fèi)低廉，對(duì)買(mǎi)家有極大的吸引力；⑤小區(qū)缺乏中庭花園，吸引力欠佳。⑵劣勢(shì)分析

①該樓盤(pán)部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷(xiāo)售；②周邊外來(lái)人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買(mǎi)家入住信心；

③該樓盤(pán)周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤(pán)檔次；④戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；⑤規(guī)模小，難上檔次。對(duì)手三

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：天一莊

2.項(xiàng)目規(guī)模：由12幢高層組成3.推售情況：現(xiàn)推玲瓏閣、錦茵閣的7～18層4.宣傳主題：天然高臺(tái)全封閉綠色小區(qū)

5.價(jià)格：5019～5802元/m2，均價(jià)5393元/m26.裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房7.優(yōu)劣勢(shì)分析：⑴優(yōu)勢(shì)分析

①為同區(qū)域少有的大型住宅小區(qū)，易于吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；

②小區(qū)規(guī)劃內(nèi)有大型綠化建設(shè)，且內(nèi)部配套設(shè)施齊全，樓盤(pán)棕合質(zhì)素高，升值潛力大；

③能巧妙地利用崗頂?shù)貏?shì)抬高之特點(diǎn)，因應(yīng)采用獨(dú)特設(shè)計(jì)，令本樓盤(pán)擁有鮮明賣(mài)點(diǎn)；

④鄰近主干道，但又有一定的距離，且有小區(qū)路環(huán)繞小區(qū)四周，令住戶在享受安靜環(huán)境的同時(shí)又可享受便利之交通。⑵劣勢(shì)分析

①周邊同檔次的對(duì)手樓盤(pán)多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；

②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來(lái)人員多，治安管理有隱患；

④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。

對(duì)手四

1.項(xiàng)目名稱(chēng)：恒安大廈

2.項(xiàng)目規(guī)模：1幢連體30層

3.推售情況：現(xiàn)推恒樂(lè)軒5～25層

4.宣傳主題：一點(diǎn)一滴……令為生活細(xì)節(jié)設(shè)想5.價(jià)格：4218～5980元/m2，均價(jià)5102元/m26.裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房7.優(yōu)劣勢(shì)分析：⑴優(yōu)勢(shì)分析

①位于主干道旁，交通方便，出入市區(qū)方便，有一定的升值潛力；②戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用，間隔采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，方便住戶日常生活；③雖為單體樓，但內(nèi)部配套設(shè)施齊全，有助吸引買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)；④南向單位可享受一定的綠化景觀及安靜環(huán)境，有利于銷(xiāo)售。⑵劣勢(shì)分析

①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴(yán)重，影響買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)意欲；②樓盤(pán)門(mén)前外來(lái)人員較多，出入欠缺安全感；

③樓盤(pán)周邊相同類(lèi)型的對(duì)手樓盤(pán)較多，銷(xiāo)售上有不小的壓力。

1．5．項(xiàng)目周邊配套狀況1.社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)③小學(xué)：昌樂(lè)小學(xué)

④銀行：中國(guó)建設(shè)銀行

⑤飲食：云景酒家、中意食莊、食神等。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園

⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院2.交通狀況

23路車(chē)陂—梅花路504路西洲—白云路

39路員村—豪賢路518路棠下—廣園西瑤臺(tái)53路員村—寶崗大道540路怡景新村—瑤臺(tái)177路員村—廣州東站542路怡景新村—瑞寶村

221路保稅區(qū)—江南新村550路絹麻廠—廣州火車(chē)站243路員村—文化公園813路員村—火車(chē)站

245路保稅區(qū)—農(nóng)林下路882路保稅區(qū)—彩虹橋腳284路員村—廣園新村886路員村生活區(qū)—機(jī)場(chǎng)生活區(qū)296路員村—南湖游樂(lè)園

1.6.項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。但日前區(qū)域的外部條件劣勢(shì)較為明顯，故如何做好項(xiàng)目的銷(xiāo)售企劃工作，將是項(xiàng)目能否取得成功的重點(diǎn)。從以上對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：1.充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來(lái)諦造一個(gè)“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，塑造獨(dú)特的品牌形象。

2.改善現(xiàn)存規(guī)劃中的不足

項(xiàng)目作為單體樓在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不足，必須做好一切細(xì)致的規(guī)劃，與現(xiàn)有的廣電成熟社區(qū)結(jié)合起來(lái)成為整體，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，樹(shù)立大型生活區(qū)形象，在市場(chǎng)上立于不敗之地。

3.把握市場(chǎng)需求，迎合買(mǎi)家心理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買(mǎi)方市場(chǎng)后，供方面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。因此，充分把握市場(chǎng)，迎合消費(fèi)者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進(jìn)銷(xiāo)售。4.加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，吸引人流由于項(xiàng)目周邊同檔次商品房項(xiàng)目不是市場(chǎng)熱點(diǎn)，客流量低，故如何吸引更多的客戶到場(chǎng)，是項(xiàng)目成敗的基礎(chǔ)條件。故此，在戶外媒體、銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)、單張派發(fā)方面應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳，增強(qiáng)傳送項(xiàng)目信息的途徑，以吸引大量人流。更重要一點(diǎn)是宣傳區(qū)域唯一至大型社區(qū)概念，因?yàn)樯鐓^(qū)概念是目前消費(fèi)者首選,這也項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵。

5.營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)舒適環(huán)境，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)

在吸引大量客流后，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的好壞便是銷(xiāo)售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、現(xiàn)場(chǎng)包裝、接待中心、示范單位等方面營(yíng)造一個(gè)非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷(xiāo)售策略上營(yíng)造的熱烈買(mǎi)賣(mài)氣氛，力求迅速打動(dòng)客戶的心，促進(jìn)客戶成交。

6.在宣傳及銷(xiāo)售上體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃前景

由于員村一直以來(lái)給外界的形象是環(huán)境較為雜亂。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成等，呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前，需要在宣傳及銷(xiāo)售上重點(diǎn)把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓(xùn)等方面重點(diǎn)加強(qiáng)。7.體現(xiàn)“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念

面對(duì)多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加“人性化”。項(xiàng)目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細(xì)致、完善，在設(shè)計(jì)中多考慮人對(duì)居住環(huán)境要求，還可在企劃營(yíng)銷(xiāo)中體現(xiàn)以客為尊的誠(chéng)意和“以人為本”的理念。通過(guò)融合項(xiàng)目“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，可以把握更多潛在客戶，打動(dòng)他們的心，促進(jìn)成交。8.找出項(xiàng)目“個(gè)性化”的形象

客戶對(duì)品牌的認(rèn)知程度往往取決于品牌的個(gè)性，沒(méi)有個(gè)性的商品品牌極易在市場(chǎng)中流失。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的分析和理解，挖掘內(nèi)在優(yōu)點(diǎn)加以策劃包裝，提煉“個(gè)性化”的項(xiàng)目形象，可以大大提高項(xiàng)目的知名度，提升項(xiàng)目的附加值，從而促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升。

從以上幾點(diǎn)企劃思路出發(fā)，我們將對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)銷(xiāo)售策略等方面一一作出建議，期望做出一個(gè)有特色的、成功的精品項(xiàng)目。

2．項(xiàng)目市場(chǎng)定位2．1市場(chǎng)定位

員村附近的樓盤(pán)可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說(shuō)“一路之隔，樓價(jià)翻一番”。位于項(xiàng)目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤(pán)較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。如翠湖山莊、東暉花園、新世界東逸花園、福金蓮花園及天河公園一帶大大小小的樓盤(pán)在97年、98年賣(mài)得特別紅火，恰是跟上了廣州城市中心東移的利好炒作，政府投資一個(gè)多億資金全面建成天河公園及天河區(qū)政府遷至天府路新址，令這帶樓盤(pán)銷(xiāo)售如虎添翼。但隨著廣州城市快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出多方位熱點(diǎn)，如地鐵熱、山景熱、江景熱、市政配套熱等，因此98年以后上馬的項(xiàng)目已沒(méi)有了當(dāng)時(shí)的風(fēng)光，區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)已被淡化，再加上高架橋?qū)ψ≌h(huán)境的直接影響，如天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度都因此變得相當(dāng)緩慢。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來(lái)新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。

細(xì)分析項(xiàng)目相鄰的樓盤(pán)，其中主要有天一莊、恒安大廈等都是單體商住樓，缺少園林綠化，且臨近黃埔大道交通干線，噪音污染無(wú)法回避。而本項(xiàng)目和他們相似，故此，項(xiàng)目能不能夠在區(qū)域中獨(dú)樹(shù)一幟，決定其能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

唯此，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象---“天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”

以此定位入市，充分迎合市場(chǎng)，進(jìn)而突破市場(chǎng)，形成本區(qū)域的最大熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會(huì)逐一闡述。

2．2．項(xiàng)目形象定位

項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化質(zhì)素較高，而且設(shè)有多項(xiàng)公建配套，生活便利。但項(xiàng)目的外圍環(huán)境較差，如華南干線及黃埔大道立交破壞了整體環(huán)境的靜美感，周邊商品房小區(qū)都缺少大型的園林綠化，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。

故此，在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種“既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來(lái)新城中心”的雙重“抵買(mǎi)”價(jià)值。項(xiàng)目形象定位可從小區(qū)住宅、園林綠化、生活質(zhì)素高等方面重點(diǎn)訴求。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：

廣州新城市中心區(qū)·宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品

通過(guò)上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來(lái)，從而體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2．3．目標(biāo)客戶定位

作為廣州新城區(qū)之一的天河區(qū)員村，其購(gòu)房客戶群有較為特殊的一面。由于天河屬于新規(guī)劃區(qū)，居住人口多以外地或外區(qū)移民為主，尤其是員村，外來(lái)人口集居地，而且當(dāng)?shù)毓S及小型商鋪群較多，營(yíng)造了一大批工薪階層及個(gè)體商戶。隨著地鐵一號(hào)線的開(kāi)通，交通網(wǎng)絡(luò)已將新老城區(qū)一線貫通，彼此距離將拉得越來(lái)越近。外區(qū)及外地人士選擇天河置業(yè)將會(huì)越來(lái)越多，關(guān)鍵是要選擇價(jià)錢(qián)合理，有升值潛力的樓盤(pán)，以此概念，整個(gè)新地區(qū)（從東山——黃埔）的客戶都是本項(xiàng)目客戶。根據(jù)實(shí)際情況，我們又可將這部分客戶群定向細(xì)分如下：1.區(qū)內(nèi)的買(mǎi)家

分析：?jiǎn)T村附近區(qū)內(nèi)人口密集，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對(duì)于欲改善環(huán)境的買(mǎi)家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選。2.區(qū)域居民的子輩

分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長(zhǎng)時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對(duì)該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買(mǎi)大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購(gòu)房，既能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利。3.區(qū)域居民的親屬、朋友

分析：此類(lèi)客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳，對(duì)小區(qū)向往，同時(shí)在此地置業(yè)，方便于同自己親屬、朋友進(jìn)行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò)，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境。

4.外來(lái)人口在該地置業(yè)

分析：此類(lèi)在該區(qū)域中占主流，他們注重本案的綜合素質(zhì)，周?chē)淖匀画h(huán)境以及周?chē)呐涮自O(shè)施，對(duì)新環(huán)境適應(yīng)性較強(qiáng)，反而對(duì)區(qū)域感情不太考慮。此外，對(duì)于外來(lái)人士而言，群居意識(shí)是影響他們選擇居住地點(diǎn)的重要因素之一，如廣東潮汕地區(qū)的人士在這方面表現(xiàn)尤為突出。5.在城東工作的工薪一族人士

分析：附近繁榮的金融中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以及該區(qū)工廠聚集，造就了一批在該區(qū)工作的工薪一族，此類(lèi)階層人士對(duì)置業(yè)概念注重經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便，同時(shí)享受現(xiàn)代生活居所，改善生活素質(zhì)。6.在天河區(qū)及附近區(qū)域經(jīng)商的小商戶

分析：他們擁有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，樂(lè)意在經(jīng)營(yíng)范圍的附近置物業(yè)，既方便居住，亦能隨時(shí)照顧生意，一舉兩得。優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有助于改變他們不定向的居住習(xí)慣。

7.其他區(qū)域人士進(jìn)駐

分析：其他區(qū)域如東山區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)人士，欲改換生活環(huán)境，選擇新規(guī)劃的東部城市中心作為置業(yè)對(duì)象，同時(shí)享?yè)硇乱?guī)劃帶來(lái)的新設(shè)施新配套。8.因拆遷而不得不遷移的廣州人

分析：由于不滿現(xiàn)時(shí)的拆遷安置區(qū)域，想通過(guò)拆遷重新別尋居所地方，新規(guī)劃區(qū)域?yàn)榇祟?lèi)人之首選。

9.經(jīng)濟(jì)充裕，已購(gòu)樓宇的投資者

分析：這部分人也許在天河區(qū)購(gòu)過(guò)樓，隨著近年來(lái)購(gòu)樓經(jīng)驗(yàn)的豐富，他們也可能看中項(xiàng)目前景好，具有較大的升值潛力，買(mǎi)來(lái)自住或投資以求大回報(bào)。當(dāng)然，一個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可能永遠(yuǎn)不只以上幾項(xiàng)分析的客戶，然而針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，敝司認(rèn)為上述分析基本已囊括了近八成目標(biāo)買(mǎi)家，只要能抓住這批客戶的購(gòu)買(mǎi)心理，再輔以必要的銷(xiāo)售策略，就必能取得銷(xiāo)售的成功。

2．4．目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

針對(duì)目標(biāo)客戶的情況，敝司將目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分如下：1、購(gòu)買(mǎi)階層

1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有能力而又確實(shí)希望置業(yè)的。2)安居保值：高薪收入階層（含個(gè)體戶及現(xiàn)時(shí)租屋人士）。因?yàn)闃怯畹膬r(jià)值會(huì)隨通漲而上升，而租屋的租金則如流水般而去，住宅置業(yè)既能保值又可安居。3)換屋計(jì)劃：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者。4)投資客：投資者是每個(gè)有潛力樓盤(pán)的目標(biāo)買(mǎi)家群，針對(duì)本項(xiàng)目，被吸引的多是中小型投資者。2、年齡層次：

中青年人為主（30~50歲）3、家庭結(jié)構(gòu)：三~五口之家為主4、收入?yún)^(qū)分中高等級(jí)

5、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：

現(xiàn)有存款10萬(wàn)元以上6、消費(fèi)等級(jí)10萬(wàn)~50萬(wàn)元7、消費(fèi)水準(zhǔn)精品型消費(fèi)8、購(gòu)屋心態(tài)

1）環(huán)境偏好——治安良好，相對(duì)恬靜，且有安全保障之住家。

2）休閑享受——各項(xiàng)休閑娛樂(lè)設(shè)施近在800米半徑以內(nèi)之理想住家。3）商品偏好——喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。4）地段偏好——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷。5）舊屋換新屋。（含房改房客戶）9、購(gòu)屋動(dòng)機(jī)：

自住為主，投資為輔。2．5．目標(biāo)客戶

市場(chǎng)仿如金字塔，不但要瞄準(zhǔn)金字塔的頂部，而更重要的是應(yīng)瞄準(zhǔn)金字塔的中部以下（即對(duì)準(zhǔn)大多數(shù)的消費(fèi)群體）就敝司合作的市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)廣州樓市的調(diào)查分析，天河區(qū)大部份的消費(fèi)者，最可接受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)到45萬(wàn)元之間，而另一部份人可接受的房?jī)r(jià)為45萬(wàn)到60萬(wàn)，能夠接受60萬(wàn)元以上的消費(fèi)者就是金字塔的頂部了，本案的目標(biāo)客戶為15~60萬(wàn)元這一階段，如圖示：

3．銷(xiāo)售策略建議3．1．市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

敝司建議在現(xiàn)階段利用項(xiàng)目一切的條件，營(yíng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，吸引買(mǎi)家的關(guān)注，為項(xiàng)目推出時(shí)的銷(xiāo)售打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，具體****作內(nèi)容包括：1.硬件塑造

⑴告知性工地展示

應(yīng)利用樓盤(pán)入口圍墻包裝，樹(shù)立項(xiàng)目形象，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛。并可通過(guò)橫幅，彩旗等工具將項(xiàng)目信息傳達(dá)給市場(chǎng)，吸引買(mǎi)家。⑵戶外廣告設(shè)置

戶外廣告設(shè)置能增強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)知能力，可以有效提升項(xiàng)目的知名度。在廣告牌設(shè)置上可以考慮，公交車(chē)站燈箱、車(chē)身廣告等其它戶外媒體。⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房

通過(guò)對(duì)示范單位和樣板房的包裝設(shè)計(jì)，可有效掩飾平面中的弱點(diǎn)，引起客戶購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，促進(jìn)成交。2.軟性宣傳⑴為區(qū)域造勢(shì)

通過(guò)報(bào)紙軟性文章，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來(lái)的種種優(yōu)越之處，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動(dòng)買(mǎi)家的心，挽回不斷外流的區(qū)域客源。⑵為本案住宅造勢(shì)

目的：把市場(chǎng)的注意力拉至本案住宅，突出項(xiàng)目形象，以本案住宅環(huán)境好，交通便利的優(yōu)點(diǎn)吸引買(mǎi)家。⑶為樓盤(pán)造勢(shì)

形式一：軟性廣告宣傳；把區(qū)府搬遷，城市東移，城市新中軸線的成型、九運(yùn)會(huì)舉行等所帶來(lái)的利好因素向市場(chǎng)傳達(dá)。

形式二：置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷，以抽獎(jiǎng)的形式向中獎(jiǎng)買(mǎi)家提供額外折扣或現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買(mǎi)家。

3．2．促銷(xiāo)手段建議1.增加銷(xiāo)售點(diǎn)

敝司建議本項(xiàng)目銷(xiāo)售點(diǎn)除現(xiàn)場(chǎng)售樓部外，可考慮節(jié)假日在宏城廣場(chǎng)、設(shè)促銷(xiāo)點(diǎn)，并設(shè)專(zhuān)車(chē)接送睇樓，以加強(qiáng)樓盤(pán)銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)合促銷(xiāo)力。2.大型展銷(xiāo)會(huì)

選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和地點(diǎn)，通過(guò)適量的廣告投放，營(yíng)造銷(xiāo)售高潮。3.潛在客戶開(kāi)發(fā)

利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料，通過(guò)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)推銷(xiāo)方式，增加項(xiàng)目的客戶來(lái)源。同時(shí)，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對(duì)舊業(yè)主成功介紹買(mǎi)家（以簽契約為準(zhǔn)）給予獎(jiǎng)勵(lì)，從而開(kāi)發(fā)舊客資源。4.入戶單張宣傳

向區(qū)域內(nèi)尤其是即將拆遷的居民派發(fā)入戶單張，使其對(duì)本項(xiàng)目有較理性認(rèn)識(shí)，并吸引其到場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。5.單張夾報(bào)

針對(duì)項(xiàng)目的潛在客戶以區(qū)域性為主，可重點(diǎn)加強(qiáng)區(qū)域性宣傳以節(jié)省廣告投入。單張夾報(bào)形式可以是通過(guò)郵政訂報(bào)系統(tǒng)或報(bào)紙攤檔派發(fā)。6.提供額外優(yōu)惠

展銷(xiāo)會(huì)期間提供額外折扣及優(yōu)惠，可以促使客戶盡快交易，降低成交風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議如下：⑴贈(zèng)送一年管理費(fèi)

針對(duì)工薪族的置業(yè)心態(tài)，既加強(qiáng)他們對(duì)物業(yè)管理的信心，又能給予客戶一種實(shí)惠的感覺(jué)，有效促進(jìn)成交⑵贈(zèng)送一年天河公園門(mén)票

提醒潛在買(mǎi)家項(xiàng)目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機(jī)地聯(lián)系在一起，令客戶聯(lián)想起項(xiàng)目周邊康體配套優(yōu)勢(shì)。7.提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)

在客戶購(gòu)買(mǎi)前提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)。一則可以體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，二則可以使買(mǎi)家體會(huì)發(fā)展商以客為尊的誠(chéng)意及細(xì)致優(yōu)良的服務(wù)。

若發(fā)展商對(duì)自己的工程質(zhì)量充滿信心，可將保修期限定至三年，即提供市場(chǎng)上罕有的“三年房屋質(zhì)量免費(fèi)維護(hù)”，可大大增強(qiáng)客戶的信心。住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)內(nèi)容如下，以供參考：住宅質(zhì)量保證書(shū)

保修內(nèi)容保修年限保修責(zé)任

地基和主體結(jié)構(gòu)50年1.地基沉降或不均衡沉降導(dǎo)致樓宇偏斜或裂縫2.砼框剪結(jié)構(gòu)柱、梁、剪力墻出現(xiàn)偏移、彎曲斷裂、裂縫3.樓板出現(xiàn)彎曲、斷裂

4.砼因標(biāo)號(hào)不夠出現(xiàn)風(fēng)化脫落屋面防水3年1.屋面開(kāi)裂、起鼓2.屋面滲漏

3.女兒墻、天溝、檐口、變裂縫滲漏

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年1.墻面滲漏2.廚房、衛(wèi)生間地面滲漏3.地下室墻面、地面滲漏

4.管道及管道穿墻（地）部位滲漏

墻面、頂棚抹灰層脫落1年1.墻面批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落2.頂棚批蕩抹灰層出現(xiàn)空鼓、開(kāi)裂、脫落地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年1.地面空鼓、開(kāi)裂、面層裂縫2.地面大面積起砂

門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年門(mén)窗翹裂、五金件彎曲、松動(dòng)、損壞管道堵塞1年1.排水管堵塞2.給水管堵塞3.地下泛水

防盜系統(tǒng)1年防盜對(duì)講機(jī)保修燈具、電器開(kāi)關(guān)1年衛(wèi)生潔具1年

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承諾的其它保修項(xiàng)目如：電梯維修（廠家應(yīng)已提供該項(xiàng)保修內(nèi)容）

保修期內(nèi)，因不可抗力的因素，或其他非發(fā)展商原因造成的損壞，發(fā)展商無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅使用說(shuō)明書(shū)開(kāi)發(fā)單位名稱(chēng)地址

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設(shè)計(jì)單位名稱(chēng)地址

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施工單位名稱(chēng)地址

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監(jiān)理單位名稱(chēng)地址

電話郵編

住宅部位使用說(shuō)明和注意事項(xiàng)結(jié)構(gòu)和裝修裝飾上水、下水供電設(shè)施、配電負(fù)荷通訊煤氣燃?xì)庀?/p>

門(mén)、門(mén)窗承重墻防水層陽(yáng)臺(tái)其他

3．3．付款方式建議

針對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的付款方式過(guò)于單一，應(yīng)向買(mǎi)家提供較輕松的付款方式以擴(kuò)展買(mǎi)家層面，增加其超前入市的可能性。同時(shí)，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》建議項(xiàng)目的付款方式建議如下：

付款方式

手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款折扣88折9折91折93折簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)付定金10000簽認(rèn)購(gòu)書(shū)七天內(nèi)

（扣除定金）30%10%即辦理最高七成三十年銀行按揭10%即辦理最高七成三十年銀行按揭30%(扣除定金)發(fā)展商提供24個(gè)月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭一個(gè)月35%20%10%二個(gè)月30%三個(gè)月10%辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

4．宣傳策略

建議在本項(xiàng)目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場(chǎng)營(yíng)造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項(xiàng)目推出市場(chǎng)后更以這一概念，通過(guò)強(qiáng)有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場(chǎng)氣氛，以達(dá)到理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

4．1.媒體選擇建議⑴廣州日?qǐng)?bào)

廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報(bào)紙之一，發(fā)行量50萬(wàn)份/日以上，銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。⑵羊城晚報(bào)

全國(guó)十大報(bào)業(yè)之一，發(fā)行量80萬(wàn)份/日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日?qǐng)?bào)配合可以形成極佳的廣告效果。

⑶廣州電臺(tái)一、二臺(tái)、城市之聲電臺(tái)、音樂(lè)電臺(tái)。

價(jià)格低，聽(tīng)眾廣，能以高頻率的傳播來(lái)提高受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度。⑷戶外廣告和指示路牌①在樓盤(pán)附近做指示路牌②巴士車(chē)身廣告

③樓盤(pán)工地周邊圍墻廣告

④地鐵口、公交車(chē)站的燈箱廣告

利用戶外廣告的長(zhǎng)期效應(yīng)為項(xiàng)目營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍。⑸DM（DirectMail）入戶單張

價(jià)格低，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分明確，宣傳有側(cè)重點(diǎn)，適合區(qū)域性宣傳。

4．2.宣傳主題

本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對(duì)海景中心的理解

和廣告建議，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目特色，使之能在短時(shí)間內(nèi)建立起本項(xiàng)目的品牌形象，擴(kuò)大其知名度。并通過(guò)一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注，促使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。．競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈：從風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、豪華會(huì)所、室內(nèi)裝修，到價(jià)格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營(yíng)銷(xiāo)手段的運(yùn)用，均挖空心思，務(wù)求令到消費(fèi)者解囊認(rèn)購(gòu)。

海景中心所在的黃埔大道中，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)早已于早年開(kāi)始。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項(xiàng)，由于上述樓盤(pán)的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場(chǎng)上已略占優(yōu)勢(shì)。而對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成壓力。

短期內(nèi)建立具有獨(dú)特個(gè)性的項(xiàng)目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群，引起消費(fèi)者的注視，促使消費(fèi)者作出購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。

“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”

4．3廣告創(chuàng)意及訴求1、廣告創(chuàng)意

“海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目整體廣告的宣傳，強(qiáng)調(diào)大都會(huì)內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤(pán)的獨(dú)特個(gè)性，以令到引起都市精英人士的注意。2、廣告訴求在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。3、表現(xiàn)手法

結(jié)合不同時(shí)期的推廣策略，在項(xiàng)目整體品牌形象塑造、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)宣傳等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項(xiàng)目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標(biāo)題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項(xiàng)目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。4．4廣告宣傳推廣策略

1、項(xiàng)目在第一階段，將以樹(shù)立品牌形象為主。

敝司現(xiàn)將樓盤(pán)的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹(shù)立起“海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會(huì)生活的一顆新星”的鮮明形象。以此獲得目標(biāo)消費(fèi)群的認(rèn)可，帶動(dòng)銷(xiāo)售。

2、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點(diǎn)，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點(diǎn)。但配合了具體賣(mài)點(diǎn)的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的個(gè)性、會(huì)所的休閑情趣、高品味的都市生活……一點(diǎn)點(diǎn)猶如揭開(kāi)面紗般將樓盤(pán)的大都市形象塑造于買(mǎi)家的面前，以引起買(mǎi)家的共鳴。

3、第三個(gè)階段將著力配合銷(xiāo)售的高潮期進(jìn)行促銷(xiāo)活動(dòng)。4．5、媒介的組合策略

以報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主，戶外廣告、雜志為輔。并配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上作適當(dāng)?shù)膱?bào)道。

媒介選擇1、報(bào)紙《廣州日?qǐng)?bào)》、《羊城晚報(bào)》2、電視

以省有線、市有線翡翠臺(tái)與本港臺(tái)為主，廣州電視臺(tái)為輔3、電臺(tái)

廣州二臺(tái)、羊城交通臺(tái)方案說(shuō)明

此次策劃提案提供了本項(xiàng)目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個(gè)大的框架，許多細(xì)節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進(jìn)一步充實(shí)完善，其中主要有：1、報(bào)紙、樓書(shū)等的重新創(chuàng)作設(shè)計(jì)2、公關(guān)活動(dòng)的專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)提案

3、各媒介投入廣告的具體時(shí)間及版位

結(jié)束語(yǔ)就項(xiàng)目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計(jì)而言，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r(jià)格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。而對(duì)于上述的項(xiàng)目建議，敝司認(rèn)為勢(shì)必能夠較大程度地提高項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，提升項(xiàng)目知名度，既成功推出市場(chǎng)，又能為項(xiàng)目以后各期的銷(xiāo)售推廣打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并使項(xiàng)目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。

基于敝司對(duì)項(xiàng)目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認(rèn)可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細(xì)商討后再另案補(bǔ)充實(shí)操性更強(qiáng)的方案，望貴司見(jiàn)諒。隨著對(duì)本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項(xiàng)目做成天河區(qū)的精品樓盤(pán)。

第三篇：廣州展策劃方案

廣州琶洲展銷(xiāo)會(huì)策劃方案

會(huì)展策劃設(shè)計(jì)流程

一：制定詳細(xì)完整的會(huì)展策劃方案

確定展會(huì)的目標(biāo)市場(chǎng)，展會(huì)的規(guī)模，展品的選擇

二：展會(huì)前的培訓(xùn)

讓參加展會(huì)的工作人員理解策劃方案精神，熟悉策劃方案要求，掌握實(shí)施方案的工作、方法、步驟和技巧。

三：印刷材料的設(shè)計(jì)制作與宣傳活動(dòng)

利用展會(huì)的會(huì)刊、展前快訊等手段來(lái)進(jìn)行前期宣傳，擴(kuò)大企業(yè)的影響力，吸引更多的目標(biāo)客戶（已做-----會(huì)刊1版、門(mén)票背面廣告1500份）。展會(huì)期間，所需資料-----企業(yè)宣傳冊(cè)，產(chǎn)品手冊(cè)、經(jīng)銷(xiāo)商折頁(yè)、手提袋。

四：展廳的布置、展臺(tái)的布置及展示

所需物料，設(shè)備的調(diào)試安裝，展臺(tái)的人員配備。

五：相關(guān)的展會(huì)服務(wù)

邀請(qǐng)經(jīng)銷(xiāo)商，根據(jù)經(jīng)銷(xiāo)商的具體情況以及人數(shù)多少安排相應(yīng)的車(chē)輛，并提供經(jīng)銷(xiāo)商的住宿，餐飲安排。

六：做好對(duì)活動(dòng)的評(píng)估

開(kāi)好總結(jié)會(huì)，做好善后公關(guān)工作。

展會(huì)服務(wù)項(xiàng)目：

視聽(tīng)設(shè)備租賃展示道具制作展廳專(zhuān)賣(mài)裝潢舞臺(tái)設(shè)計(jì)燈光表演花草租賃寫(xiě)真泡沫字雪弗字等美工制作拆裝運(yùn)輸大型倉(cāng)儲(chǔ)大型活動(dòng)安排提供禮儀司儀T臺(tái)制作

A:

一：參展目的

1.

2.

3.

4.

5.

提高企業(yè)知名度樹(shù)立、維護(hù)公司形象展示新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)和尋找新經(jīng)銷(xiāo)商收集市場(chǎng)信息

二：展會(huì)規(guī)模

規(guī)模：15m*8m模式：分兩部分：前——開(kāi)放式舞臺(tái)模式展廳：后——封閉式產(chǎn)品展廳。見(jiàn)平面圖樣（室內(nèi)設(shè)計(jì)師提供）

三：展品選擇

產(chǎn)品是整個(gè)參展中的核心主體，主要目的就是將新研發(fā)的產(chǎn)品在投放到市場(chǎng)之前的展示，在展會(huì)前要做好定位、詳審、打樣、定型、量產(chǎn)與首檢等工作，在這一切都準(zhǔn)備就緒后，要針對(duì)產(chǎn)品制訂相關(guān)文件，包括定價(jià)單和報(bào)價(jià)單等，同時(shí)在展會(huì)上的擺放、飾品搭配、氛圍營(yíng)造、安全等都必須一一考慮周到，做到萬(wàn)無(wú)一失。

B:展會(huì)前的培訓(xùn)

在展會(huì)期間，展位上的工作人員代表著企業(yè)的形象。因此在展會(huì)前要重視對(duì)員工的培訓(xùn)，包括目標(biāo)客戶的快速鑒定、意向客戶的心理拉近戰(zhàn)術(shù)等，還有對(duì)服裝、語(yǔ)言、禮儀、表情等進(jìn)行要求和示范，訓(xùn)練員工的反應(yīng)能力和判斷能力，有必要的話：可以進(jìn)行情景彩排。

工作安排：向展臺(tái)人員布置展臺(tái)工作，并提出要求和標(biāo)準(zhǔn)，必須使展臺(tái)上的每一個(gè)人知道、理解展出目的;布置展臺(tái)工作，包括經(jīng)銷(xiāo)商接待、貿(mào)易洽談、資料散發(fā)、以及后續(xù)工作等，進(jìn)行分工，提出要求：管理安排，包括工作時(shí)間、輪班安排、展臺(tái)會(huì)議、記錄管理等，行政安排，包括展臺(tái)人員的住宿、餐飲、行、日常等安排。展出為了成交，展臺(tái)工作準(zhǔn)備就是圍繞此開(kāi)展，包括準(zhǔn)備產(chǎn)品資料、準(zhǔn)備貿(mào)易條款等。

參展人員注意事項(xiàng)：

1、不要坐著。

展覽會(huì)期間坐在展位上，給人留下的印象是：你不想被人打擾。

2、不要看書(shū)。

通常你只有二到三秒鐘的時(shí)間引起對(duì)方的注意，吸引他停下來(lái)。如果你在看報(bào)紙或雜志，是不會(huì)引起人注意的。

3、不要在展會(huì)上吃喝。

那樣會(huì)顯得粗俗、邋遢和漠不關(guān)心，而且你吃東西時(shí)潛在顧客不會(huì)打擾你。

4、不要打電話。

每多用一分鐘打電話，就會(huì)同潛在顧客少談一分鐘。

5、不要見(jiàn)人就發(fā)資料。

這種粗魯?shù)淖龇ɑ蛟S會(huì)令人討厭，而且費(fèi)用不菲，更何況你也不想成本很高的宣傳資料白白流失在人海中。那該怎樣把價(jià)值不菲的信息送到潛在顧客手上呢？寄給他。

6、不要與其他展位的人交談。

如果你不想讓參觀者在你的展位前停下來(lái)，他們自然會(huì)走開(kāi)?？吹侥阍诤蛣e人說(shuō)話，他們不會(huì)前來(lái)打擾你。盡量少和參展同伴或臨近展位的員工交談。你應(yīng)該找潛在顧客談，而不是與你的朋友聊天。

7、不要以貌取人。

展覽會(huì)上惟一要注重儀表的是參展單位的工作人員，顧客都會(huì)按自己的意愿盡量穿著隨便些，如牛仔褲、運(yùn)動(dòng)衫、便褲，什么樣的都有。所有，不要因?yàn)轭櫩痛┲S意就低眼看人。

8、不要聚群。

如果你與兩個(gè)或更多參展伙伴或其他非潛在顧客一起談?wù)摚蔷褪蔷廴?。在參觀者眼中，走近一群陌生人總令人心里發(fā)虛。在你的展位上創(chuàng)造一個(gè)溫馨、開(kāi)放、吸引人的氛圍。

9、要滿腔熱情。

常言說(shuō)得好，表現(xiàn)得熱情，就會(huì)變得熱情，反之亦然。如果你一副不耐煩的樣子，你就會(huì)變得不耐煩，而且討人嫌。熱情洋溢無(wú)堅(jiān)不摧，十分有感染力。要熱情地宣傳自己的企業(yè)和產(chǎn)品。在參觀者看來(lái)，你就代表著你的企業(yè)。你的言行舉止和神情都會(huì)對(duì)參觀者認(rèn)識(shí)你的企業(yè)產(chǎn)生極大的影響。

10、要善用潛在顧客的名字。

人們都喜歡別人喊自己的名字。努力記住潛在顧客的名字，在談話中不時(shí)提到，會(huì)讓他感到自己很重要。大膽些，直接看著參觀者胸前的名牌，大聲念出他的名字來(lái)。遇到難讀的名字就問(wèn)。如果是個(gè)極不尋常的名字，也許就是你同潛在顧客建立關(guān)系最得手的敲問(wèn)磚。

11、要指定專(zhuān)人接待媒體。

媒體也許會(huì)到你的展位找新聞，一定要安排專(zhuān)人作為你的企業(yè)與媒體的聯(lián)系人，這樣就可確保對(duì)自己企業(yè)的宣傳始終保持一致口徑。如果每個(gè)參展的工作人員都可以與新聞界交談，那么你是在自找麻煩，因?yàn)闊o(wú)論你對(duì)員工的訓(xùn)練如何有素，都不可能統(tǒng)一口徑。

12、要佩戴好名牌。

在展會(huì)上，你肯定不想讓參觀者叫不出你的名字。如果你將名牌戴在左胸，你就會(huì)犯這種錯(cuò)誤。應(yīng)把名牌戴在身體的右側(cè)靠近臉的地方，這樣與人握手時(shí)，你的名牌就會(huì)更靠近對(duì)方。

C:印刷資料的設(shè)計(jì)制作與宣傳活動(dòng)

1.印刷資料的準(zhǔn)備

展銷(xiāo)會(huì)的資料準(zhǔn)備包括品牌形象資料和招商資料等。包括展會(huì)場(chǎng)所所有的一切VI制品等，包括接待用的品牌非控資料（品牌形象畫(huà)冊(cè)、產(chǎn)品畫(huà)冊(cè)、企業(yè)和品牌宣傳VCD等）、包括招商洽談?dòng)谜猩藤Y料（招商手冊(cè)、招商政策、意向書(shū)、合同范本等）及各類(lèi)邀請(qǐng)函和記錄表格。

在資料準(zhǔn)備過(guò)程中，所有外形象品必須由企劃部統(tǒng)一宣傳基調(diào)、統(tǒng)一形象。

在資料準(zhǔn)備過(guò)程中，各部門(mén)必須統(tǒng)一品牌對(duì)外口徑，如企業(yè)、品牌背景資料和品牌定位，如渠道布局情況，如非控的對(duì)外有關(guān)數(shù)據(jù)等。

在展銷(xiāo)會(huì)期間，為更好的達(dá)到品牌推廣效果，可以與媒體合作。

2.宣傳活動(dòng)

現(xiàn)場(chǎng)展示：相對(duì)應(yīng)的有歌舞表演，有獎(jiǎng)問(wèn)答和視頻音頻的展示方式，