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第一篇：商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作匯報(bào)
---開(kāi)發(fā)項(xiàng)目聯(lián)建備案證》（原件及復(fù)印件加蓋公章）
（四）辦結(jié)時(shí)限：3個(gè)工作日
（五）辦結(jié)成果：《預(yù)售項(xiàng)目建檔登記表》（一式五份）
二、辦理房屋預(yù)售及監(jiān)管銀行手續(xù)
1、簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（需提供《預(yù)售項(xiàng)目建檔登記表》，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、監(jiān)管銀行和監(jiān)理公司三方簽訂監(jiān)管協(xié)議）
2、商品房預(yù)售方案?jìng)浒福ㄐ杼峁额A(yù)售項(xiàng)目建檔登記表》）（交易中心）
3、辦理預(yù)售許可證（市房管局）
4、建立監(jiān)管子賬戶，銀行出具賬戶確認(rèn)材料，內(nèi)容包括項(xiàng)
目監(jiān)管賬號(hào)和對(duì)應(yīng)預(yù)售許可的子賬號(hào)（監(jiān)管銀行）
三、核定預(yù)售資金監(jiān)管額
（一）辦理時(shí)間：取得預(yù)售許可證10日內(nèi)
（二）辦理部門：該項(xiàng)目登記建檔確認(rèn)的監(jiān)管部門
2---
（一）辦理時(shí)間：該預(yù)售許可所含超高層均完成主體2/3樓層
（二）辦理部門：該項(xiàng)目登記建檔確認(rèn)的監(jiān)管部門
（三）需提供的材料：
1《、預(yù)售資金監(jiān)管額調(diào)整申請(qǐng)表（超高層完成2/3樓層環(huán)節(jié)）》（打?。?/p>
2、監(jiān)管銀行出具的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金到賬情況確認(rèn)書》（原件）
（四）辦結(jié)時(shí)限：5個(gè)工作日
（五）辦結(jié)成果：《預(yù)售資金監(jiān)管額調(diào)整通知書（超高層完成2/3樓層環(huán)節(jié)）》（一式三份）
五、高層主體結(jié)構(gòu)封頂申請(qǐng)調(diào)整監(jiān)管額
（一）辦理時(shí)間：該預(yù)售許可所含高層均完成主體結(jié)構(gòu)封頂
（二）辦理部門：該項(xiàng)目登記建檔確認(rèn)的監(jiān)管部門
（三）需提供的材料：
1、《預(yù)售資金監(jiān)管額調(diào)整申請(qǐng)表（高層主體結(jié)構(gòu)封頂環(huán)節(jié)）》（打印）
4---
七、預(yù)售資金解除監(jiān)管
（一）辦理時(shí)間：該預(yù)售許可所含樓棟均取得房屋產(chǎn)權(quán)初始登記證
（二）辦理部門：該項(xiàng)目登記建檔確認(rèn)的監(jiān)管部門
（三）需提供的材料：
1、《預(yù)售資金解除監(jiān)管申請(qǐng)表（房屋產(chǎn)權(quán)初始登記環(huán)節(jié)）》（打?。?/p>
2、房屋產(chǎn)權(quán)初始登記證（原件及復(fù)印件加蓋公章）
3、房屋符合交付條件告知報(bào)告回執(zhí)單（原件及復(fù)印件加蓋公章）
4、監(jiān)管銀行出具的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售資金到賬情況確認(rèn)書》（原件）
篇2：新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)
XXXX商品房預(yù)售資金監(jiān)管
系統(tǒng)建設(shè)方案
目 錄
1.
2.
3.項(xiàng)目背
6---容.10
賬戶管理..10
房款繳存..11
資金劃撥..12
查詢交易......錯(cuò)誤！未定義書簽。
撤銷監(jiān)管......錯(cuò)誤！未定義書簽。
資金管理......錯(cuò)誤！未定義書簽。
6.建設(shè)計(jì)劃
8---因此，為保護(hù)購(gòu)房人利益，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。保證商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房預(yù)售雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要建立一套完善的預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。
2.現(xiàn)狀分析
通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管較好的幾個(gè)城市分析，總結(jié)目前資金監(jiān)管的方式和存在的問(wèn)題，為更好的開(kāi)展淄博市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
? 深圳商品房預(yù)售款監(jiān)管情況
深圳市在1993年出臺(tái)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第三十六條、三十七條對(duì)商品房預(yù)售款問(wèn)題做出了明確規(guī)定。目前，深圳的商品房預(yù)售款監(jiān)管工作主要依據(jù)該條例展開(kāi)。
深圳市預(yù)售款監(jiān)管采用第三方監(jiān)管的辦法，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托金融機(jī)構(gòu)
10---單，只做了概括性的規(guī)定，不利于完全避免監(jiān)管預(yù)售款的挪用。
? 長(zhǎng)沙市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作情況
長(zhǎng)沙市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作是從2007年9月份正式實(shí)行，從開(kāi)始到現(xiàn)在對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的情況來(lái)看，基本達(dá)到了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益的目的。
房管局在為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證時(shí)，需要收驗(yàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行簽訂的交易資金監(jiān)管協(xié)議，確定監(jiān)管帳號(hào)，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)其申請(qǐng)貸款的情況在多家銀行設(shè)立對(duì)應(yīng)的監(jiān)管帳戶。從2007年9月開(kāi)始，房產(chǎn)局啟用新的“商品房網(wǎng)上簽約及交易資金監(jiān)管系統(tǒng)”，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)聯(lián)網(wǎng)，將銀行的交易資金監(jiān)管和按揭審批業(yè)務(wù)納入“商品房網(wǎng)上簽約及交易資金監(jiān)管系統(tǒng)”統(tǒng)一進(jìn)行管理。
12---行作為預(yù)售款監(jiān)管的主體，充分發(fā)揮銀行的作用，房產(chǎn)部門履行好監(jiān)督和保證的職責(zé)。各商業(yè)銀行在房產(chǎn)部門搭建的平臺(tái)上，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，在統(tǒng)一的操作規(guī)則下運(yùn)作，確保商品房預(yù)售款監(jiān)管到位。
1、開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶、確定監(jiān)管資金總額
凡批準(zhǔn)上市銷售的商品房項(xiàng)目均與銀行簽訂《商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》，設(shè)立商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶。在簽訂商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議前，按要求確定監(jiān)管資金總額（即監(jiān)管標(biāo)的建設(shè)資金總額的倍，其中20％為不可預(yù)
見(jiàn)費(fèi)用）。建設(shè)資金總額的測(cè)算依據(jù)是：1、投標(biāo)文件、中標(biāo)通知書；2、各類設(shè)備定購(gòu)合同；3、各類配套工程建設(shè)費(fèi)。
2、《商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管協(xié)議》備案
《監(jiān)管協(xié)議》未經(jīng)房管部門備案無(wú)
14---經(jīng)工程監(jiān)理單位核實(shí)（工程進(jìn)度）簽章后向監(jiān)管銀行申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可根據(jù)分項(xiàng)工程完成情況分期或按月支取。監(jiān)管銀行審核后應(yīng)及時(shí)支付（三天內(nèi)）監(jiān)管項(xiàng)目各階段的建設(shè)資金。在保證建設(shè)工程資金使用的情況下，對(duì)超過(guò)監(jiān)管標(biāo)的額度以外的預(yù)售款可以用于還貸或調(diào)用。這樣既確保了監(jiān)管項(xiàng)目后續(xù)工程資金的需要，又不影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。
5、商品房預(yù)售款收支情況的監(jiān)督
對(duì)商品房預(yù)售款收支情況的監(jiān)督，我局要求開(kāi)發(fā)企業(yè)每月按時(shí)申報(bào)《商品房預(yù)售款收支月報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱月報(bào)表），并提交當(dāng)月監(jiān)管銀行的對(duì)賬單；經(jīng)工程監(jiān)理蓋章認(rèn)可的建設(shè)工程完成形象進(jìn)度證明；開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)月銷售明細(xì)表?！对聢?bào)表》是我局實(shí)施商品房預(yù)售款動(dòng)態(tài)監(jiān)管的依據(jù)?！对聢?bào)表》分兩部分：第一部分為監(jiān)管標(biāo)的預(yù)售款收繳情況；第二部分為監(jiān)管資金使用情況。
6、商品房預(yù)售款監(jiān)管賬戶的銷戶。
16---
7、信息中心將預(yù)售相關(guān)信息推出外網(wǎng)，資金監(jiān)管科填寫預(yù)售資金監(jiān)管信息
8、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂預(yù)售商品房買賣合同
二、注意事項(xiàng)
1、簽訂預(yù)售資金監(jiān)管提交資料在網(wǎng)上下載（宜昌房網(wǎng)下載中心），各復(fù)印件內(nèi)容加蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)公章。
監(jiān)管銀行的選定。開(kāi)發(fā)企業(yè)自有選擇在宜有金融許可證的銀行而且和信息中心對(duì)接端口作為監(jiān)管銀行，比如：建設(shè)銀行、工商銀行、三峽農(nóng)商行、等。
2、各項(xiàng)內(nèi)容的填寫。（1）項(xiàng)目總投資為發(fā)改委對(duì)于項(xiàng)目總投資的核定投資額，復(fù)合項(xiàng)目單項(xiàng)投資額算法為符合項(xiàng)目總投資額/復(fù)合項(xiàng)目總建筑面積*該單項(xiàng)規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的建筑面積；（2）建筑面積為規(guī)劃許可證中批準(zhǔn)的建筑面積；（3）預(yù)售面積為；（4）預(yù)售方位類別為房屋用途的填寫，如：住宅、商業(yè)、辦公等；（5）房屋預(yù)售幢數(shù)為該次辦理預(yù)售許可證房
18---不得收取房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)憑進(jìn)賬單或POS機(jī)單回執(zhí)簽訂合同，對(duì)于購(gòu)房人進(jìn)行的貸款應(yīng)當(dāng)對(duì)辦理個(gè)貸的貸款銀行簽訂承諾書，將預(yù)售資金全部劃入監(jiān)管賬戶。
5、項(xiàng)目資金預(yù)算與使用計(jì)劃表要認(rèn)真、如實(shí)填寫，對(duì)于大額款項(xiàng)要提供依據(jù)。
第二部分：預(yù)售資金的使用
預(yù)售資金的使用包含兩種方式，銷售資金的65%為非重點(diǎn)監(jiān)管資金，采取備案方式批準(zhǔn)使用；銷售資金的35%為重點(diǎn)監(jiān)管資金，通過(guò)核撥后方能使用，同時(shí)需提供相關(guān)票據(jù)；且項(xiàng)目總投資額的10%為項(xiàng)目保證金，在未撤銷監(jiān)管之前不得使用。
一、預(yù)售資金使用流程
1，開(kāi)發(fā)企業(yè)填寫商品房預(yù)售資金使用備案表及相關(guān)資料，2，監(jiān)理公司填寫相關(guān)內(nèi)容
3，監(jiān)管銀行填寫監(jiān)管銀行意見(jiàn)以及賬戶資金使用情況
20---4，申請(qǐng)審批資金時(shí)要提供申請(qǐng)款項(xiàng)的證明材料，比如合同等，用款之后要提供發(fā)票等材料。
（二）關(guān)于預(yù)售資金的中屬于備案或?qū)徟挠?jì)算方法。
1，項(xiàng)目總投資額的10%為監(jiān)管協(xié)議書中根據(jù)發(fā)改委的投資規(guī)模的10%。項(xiàng)目預(yù)售資金未達(dá)到項(xiàng)目總投資的10%不能使用預(yù)售資金。2，銷售資金的65%為非重點(diǎn)監(jiān)管資金，采取備案方式批準(zhǔn)使用；銷售資金的35%為重點(diǎn)監(jiān)管資金。封頂之前只能使用備案資金。3，舉例說(shuō)明：
項(xiàng)目總投資的10%為300萬(wàn)元，第一次使用時(shí)銷售資金為1000萬(wàn)元，則第一次使用備案資金最高為650萬(wàn)元，若使用計(jì)劃為600萬(wàn)元，則根據(jù)計(jì)劃同意用款600萬(wàn)元，則賬戶余額為400萬(wàn)元，第二次用款是又歸集預(yù)售資金1000萬(wàn)元，則第二次可使用的備案資金最高為（1000+1000）*65%-600=700萬(wàn)元。
第三部分：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的解
22----
第二篇：預(yù)售資金監(jiān)管探討
關(guān)于商品房預(yù)售 合同備案以及
資金監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的探討
一、關(guān)于商品房預(yù)售的問(wèn)題
（一）商品房預(yù)售的概念
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，這個(gè)制度即為商品房預(yù)售制度。它與現(xiàn)房的銷售已成為我國(guó)新建商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。
（二）商品房預(yù)售的背景
1994年國(guó)家出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，于同年11月頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從此建立了商品房預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2004年7月20日建設(shè)部發(fā)布了修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。目前我國(guó)商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，我市達(dá)90%以上。
商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金不足的困難，加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。
（三）商品房預(yù)售的特征
我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯特征：
第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷售的特征。
第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。它不是尚未開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程。
第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。
第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體必須是具備商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何需要購(gòu)買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。
第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備法定公開(kāi)性。
（四）商品房預(yù)售的條件
商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。
第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)?，房屋依附于土地，商?/p>
房項(xiàng)目的合法開(kāi)工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。
第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。
第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開(kāi)發(fā)商必須自己投入一定的資金。
第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。
（五）商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)
自開(kāi)始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施以來(lái)，商品房預(yù)售市場(chǎng)逐步走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆法律空子，造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
第一，交易不公平。我國(guó)實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購(gòu)房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)；二是開(kāi)發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息；三是通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。
第二，銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購(gòu)房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國(guó)商品房銷售中存在著虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的初步成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。
第四，我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國(guó)就公布和實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。
第五、商品預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無(wú)息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒(méi)有了后顧之憂，便通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
（六）新舊商品房預(yù)售合同的區(qū)別
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家工商總局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更強(qiáng)的適用性和可操作性，而且也更注重對(duì)購(gòu)房人的保護(hù)。
第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。原《商品房買賣合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買賣雙方對(duì)簽訂合同過(guò)程中容易忽視的事項(xiàng)和法律法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定的事項(xiàng)作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時(shí)，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。
第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對(duì)商品房陽(yáng)臺(tái)數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買賣雙方信息不對(duì)稱的前提下，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購(gòu)房人
商品房的基本狀況，說(shuō)明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開(kāi)發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。
第三，強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號(hào)。意義：加強(qiáng)了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。
第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時(shí)至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料和房屋測(cè)繪報(bào)告，同時(shí)也明確了商品房交付時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等，能有效表述商品房經(jīng)過(guò)各項(xiàng)綜合驗(yàn)收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購(gòu)房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿足交付條件，一目了然。
第五，擴(kuò)大了購(gòu)房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購(gòu)房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實(shí)際生活中，購(gòu)房人不清楚開(kāi)發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對(duì)不少購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。現(xiàn)新修訂的《商品房買賣合同》明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購(gòu)房人可以拒絕收房，責(zé)任由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。
第六，增加了購(gòu)房人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買賣
合同》增加了在辦理商品房交付之前，購(gòu)房人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)。意義：實(shí)際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒(méi)有機(jī)會(huì)實(shí)地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項(xiàng)手續(xù)后，即使查驗(yàn)出房屋有質(zhì)量問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商也會(huì)怠于維修或處理。增加交付之前的查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過(guò)度，業(yè)主的提前介入，弱化了開(kāi)發(fā)商"賣完房子了事"的思想。
第七，填補(bǔ)了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于商品房面積差異化處理，無(wú)論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)還是按照建筑面積計(jì)價(jià)，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對(duì)值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購(gòu)房人維權(quán)帶來(lái)較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。
第八，細(xì)化了開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對(duì)商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的保障，更能滿足購(gòu)房人現(xiàn)代生活需要。
第九，固定了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫(kù)、會(huì)所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫(kù)歸誰(shuí)所有，小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的時(shí)候，能夠及時(shí)拿起法律武器
進(jìn)行維權(quán)。
第十，引導(dǎo)了買賣雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項(xiàng)作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。
第十一，突出開(kāi)發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂的《商品房買賣合同》增加購(gòu)房人信息保護(hù)條款，明確了開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購(gòu)房人書面同意，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得披露購(gòu)房人信息或者將購(gòu)房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。
二、關(guān)于合同備案的問(wèn)題
（一）合同登記備案的概念
商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。
商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問(wèn)題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無(wú)法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。
（二）合同備案的意義
商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能。
第一，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和期待權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購(gòu)房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購(gòu)買特定商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開(kāi)發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。
第二，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過(guò)登記備案后便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán)；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將經(jīng)過(guò)登記備案的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對(duì)抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化。
第三，商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定,當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。該項(xiàng)登記活動(dòng)主要是為了對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售行為進(jìn)行合法性審查，同時(shí)維護(hù)買受人的利益，強(qiáng)化買受人權(quán)利的效力。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無(wú)關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過(guò)備案登記而主張合同無(wú)效。
(三)預(yù)告登記的概念
所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無(wú)效，以保障將來(lái)本登記的實(shí)現(xiàn)。
以我國(guó)《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動(dòng)，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒(méi)有行使上的先后之分。此時(shí)，問(wèn)題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國(guó)債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)買受人甲不利，為解決這一問(wèn)題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。
預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，10
具有排他效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。
(四)預(yù)告登記的意義
在我國(guó)現(xiàn)行法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無(wú)疑問(wèn)。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過(guò)商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒(méi)有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。
商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因?yàn)椋旱谝?，在商品房預(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無(wú)從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請(qǐng)人為商品房預(yù)售人，同時(shí)其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行
為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購(gòu)房人無(wú)權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒(méi)有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國(guó)法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。而我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒(méi)有對(duì)登記效力的規(guī)定。不僅沒(méi)有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無(wú)效還是不能對(duì)抗第三人；而且也沒(méi)有規(guī)定經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售合同，預(yù)購(gòu)人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國(guó)法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會(huì)永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國(guó)商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長(zhǎng)，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國(guó)實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。
（五）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)別
兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是目的在于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[③] 就預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購(gòu)人在預(yù)購(gòu)的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購(gòu)人具有保護(hù)功能。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒(méi)有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購(gòu)人想要更好的將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開(kāi)發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請(qǐng)的，不具有強(qiáng)制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請(qǐng)登記，也可以不用申請(qǐng)預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。兩者的登記機(jī)關(guān)也不一定是同一個(gè)，預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。
第一，“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實(shí)用性法律效力。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前抵押權(quán)人
行使抵押權(quán)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行；而經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒(méi)有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同；雖說(shuō)如此，但在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒(méi)有物權(quán)效力。沒(méi)有物權(quán)效力就是意味著無(wú)論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無(wú)疑問(wèn)地享有更充分的權(quán)利保障。
第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質(zhì)上區(qū)別?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢?jiàn)商品房預(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報(bào)備義務(wù)接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為，其作為法律事實(shí)的存在效力具有永續(xù)性；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治，是當(dāng)事人借助法律制度和登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當(dāng)標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)在三個(gè)月內(nèi)過(guò)戶時(shí)，預(yù)告登記的效力被物權(quán)自動(dòng)疊蓋，當(dāng)能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記而當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記時(shí)，預(yù)告登記自動(dòng)失效。
第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系。就目前來(lái)說(shuō)，商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預(yù)告登記適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國(guó)有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等。不動(dòng)產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見(jiàn)；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過(guò)戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過(guò)戶的手續(xù)過(guò)程曠日持久的情況下，14
或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價(jià)款付訖才予登記過(guò)戶的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對(duì)買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段。登記備案的啟動(dòng)主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動(dòng)主體是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會(huì)公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。
三、關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問(wèn)題
（一）預(yù)售資金監(jiān)管的概念
新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是銀行與房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)合作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管的一種模式，通過(guò)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)依協(xié)議將商品房預(yù)售資金存入資金監(jiān)管專用賬戶，使開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的使用必須經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核，確保預(yù)售資金依法用于預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)，防止預(yù)售資金被挪用、轉(zhuǎn)移，從而維護(hù)商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業(yè)及其他相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的和意義
作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴性，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中，大部分開(kāi)發(fā)商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%的資金來(lái)源主要依賴于金融系統(tǒng)的融資、民間借貸以及購(gòu)房者的預(yù)付款。因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資金疏于監(jiān)管，將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上出現(xiàn)工程材料款無(wú)法落實(shí)、民工工資拖欠、工程無(wú)法驗(yàn)收、購(gòu)房業(yè)主無(wú)法辦證，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”等問(wèn)題。這些現(xiàn)象的存在嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者利益、擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)大局穩(wěn)定。所以，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管是現(xiàn)實(shí)的需要。
（1）維護(hù)消費(fèi)者利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商相對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)處于優(yōu)勢(shì)地位，各種資源無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享。開(kāi)發(fā)企業(yè)總是比購(gòu)房者更了解資金使用情況，且購(gòu)房者很難查詢到開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的使用信息。有的開(kāi)發(fā)商在明明缺乏必要的開(kāi)發(fā)資金，貸款又無(wú)著落的情況下，倉(cāng)促上馬，致使工程無(wú)法按計(jì)劃實(shí)施，甚至半途而廢；有的開(kāi)發(fā)商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項(xiàng)目層層轉(zhuǎn)包，致使資金遭層層盤剝，實(shí)際投入不足，劣質(zhì)材料充數(shù)，造成工程質(zhì)量低劣；有的在反復(fù)炒作中，造成地價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)手續(xù)不全，致使開(kāi)發(fā)商被套牢，配套設(shè)施難以完成，項(xiàng)目無(wú)法竣工；有的開(kāi)發(fā)商，空手套白狼，挖一個(gè)坑就開(kāi)始預(yù)售，致使許多購(gòu)房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失等等，這些情況都嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的利益。
（2）維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)和裝飾業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。但是，由于房產(chǎn)信息的非對(duì)稱性，購(gòu)房者所能看到的只是開(kāi)發(fā)企業(yè)行為的結(jié)果，加之有些開(kāi)發(fā)商不能誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，社會(huì)缺乏有效的資金監(jiān)管機(jī)制，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)損害購(gòu)房者利益，使房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值無(wú)法按合同完全兌現(xiàn)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)秩序受到破壞，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。
（3）維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定。商品房作為日常生活中的大件商品，往往需要老百姓傾畢生積蓄，由于“半拉子工程”、“爛尾工程”、“豆腐渣工程”的出現(xiàn)，造成開(kāi)發(fā)商不能如期按質(zhì)交房，不能按約歸還銀行貸款，消費(fèi)者投訴開(kāi)發(fā)商違約，商業(yè)銀行指責(zé)開(kāi)發(fā)商不講
誠(chéng)信，受害者均抱怨政府不作為，商品房違約已逐漸成為社會(huì)投訴的熱點(diǎn)。處于弱勢(shì)的購(gòu)房者在投訴無(wú)果的情況下，經(jīng)常采取聚眾上訪甚至封堵政府大門、主要交通干道等許多過(guò)激行為，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。近年來(lái)，各地發(fā)生的多起針對(duì)商品房預(yù)售資金無(wú)監(jiān)管或監(jiān)管不力而引起的群體性事件充分說(shuō)明，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管是維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定的迫切需要。
