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第一篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進行了專項薪酬調(diào)查，主要內(nèi)容如下：

一、總體概述

近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè)，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬狀況的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)：

其中標(biāo)桿企業(yè)（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：

1、土建工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500―12000元/月；

2、安裝工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經(jīng)驗的工資在7500―8500元/月；

3、造價工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為7500―12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)（如國軒置業(yè)、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：

1、土建工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為5000―6000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在6000―8000元/月；

2、安裝工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500―10000元/月；

3、造價工程師：3―4年工作經(jīng)驗的工資為6000―7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗的工資在8500元/月以上。

二、比較分析

以3―4年工作經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員為例，特作如下比較：

三、問題診斷

從上表可以看出，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；

四、對策建議

根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況，提出以下建議：

1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系，雖標(biāo)桿企業(yè)的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考，適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平；

2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設(shè)定不同的薪酬水平，以體現(xiàn)其差異性和層次性。

3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場的工資變化保持適度一致，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

二、存在的問題

近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

三、幾點建議

1、放開搞活，培育住房二級市場

在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準(zhǔn)入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費;必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;

2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

3、突破難點，建立物業(yè)管理機制

一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設(shè)

一是建立責(zé)任制體系，切實加強“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，設(shè)立專人負責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實行一級對一級負責(zé)，強化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學(xué)運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報告如下：

一、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)基本情況

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從20xx年開始對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻平均增長速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，對國民經(jīng)濟的貢獻日益提高。20xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的xx%。

二是房地產(chǎn)拉動了投資增長。20xx年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重逐年增長，從20xx年的xx%到20xx年增長到xx%。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費增長。20xx年以來，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。特別是去年以來，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇。

四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長。20xx年―20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，較上年同期下降了個百分點。20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

二、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。

2、投資型購房減少，消費者趨于理性。xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

3、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。

面對金融危機的嚴(yán)重影響，我旗審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)市場存在問題

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經(jīng)濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔(dān)心降價后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動調(diào)整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后，并未及時進行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。

四、推進準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建議

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。一要加強房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對于不實行網(wǎng)上售房的項目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級，年檢時也要采取相應(yīng)的懲處措施。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價值。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應(yīng)政策。同時，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房價收入比控制在68左右;針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計劃。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機構(gòu)，繼續(xù)強化管理職能，公正地履行管理職責(zé)，進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態(tài)檔案，進行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執(zhí)行的行為。

五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作。堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機制，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

幾年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經(jīng)濟發(fā)展起到一定作用，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中還存在結(jié)構(gòu)不盡合理、房價增長過快等突出問題，應(yīng)該引起足夠的重視。

（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快

統(tǒng)計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據(jù)調(diào)查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。

（二）、舊房拆遷問題導(dǎo)致工期長成本高

我市房地產(chǎn)業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設(shè)受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一。

（三）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾顯露

目前我市房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段，但市場供給的結(jié)構(gòu)性失衡問題比較突出。主要表現(xiàn)在：一是經(jīng)濟適用房建設(shè)比例較小。二是大戶型住房供應(yīng)過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū)、農(nóng)區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應(yīng)求的狀況。

（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高

按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為56倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18――20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現(xiàn)階段大部分居民的支付能力。

（五）、重先期開發(fā)輕后期服務(wù)

由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認識不足，質(zhì)量意識不強、有些承諾不兌現(xiàn)、面積出現(xiàn)縮水、配套服務(wù)意識不強，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務(wù)的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠規(guī)劃的現(xiàn)象。

（六）商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)

20xx――20xx年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置現(xiàn)象已顯現(xiàn)。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現(xiàn)潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內(nèi)房屋空置現(xiàn)象較嚴(yán)重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風(fēng)險已轉(zhuǎn)嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。

日前，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，建設(shè)部又最新出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應(yīng)盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調(diào)控能力，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場的價格。同時盡快調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，加大100平方米以下中小戶型住宅建設(shè)，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區(qū)間內(nèi)，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，以銷售促開發(fā)，推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展再上一個新臺階。

第五篇：房屋調(diào)研報告

隨著我國市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展，大量的社會勞動力涌向城鎮(zhèn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前,全國有超過2億農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)。他們大多租住居民住宅，因出租屋消防安全條件差、管理薄弱，違章用火、用電、用氣現(xiàn)象大量存在，火災(zāi)頻發(fā)，傷亡突出，已成為影響流動人口集中地區(qū)火災(zāi)形勢穩(wěn)定的苗頭性問題。出租戶火災(zāi)在大多數(shù)城市火災(zāi)當(dāng)中占了相當(dāng)大的比例，人員傷亡數(shù)量呈上升趨勢。20xx年xx市發(fā)生的多起亡人火災(zāi)事故中就有近1/3為出租戶火災(zāi)。

一、出租屋存在的消防安全隱患分析

1、出租房大多屬于市民的閑置房，部分房子建造年代較久，個別甚至是危房，房屋的承重結(jié)構(gòu)和屋面大多以木質(zhì)為主，耐火等級較低，一旦發(fā)生火災(zāi)，蔓延速度快，且這些建筑經(jīng)常成片相連。加之這些房屋所處地區(qū)的消防設(shè)施和水源不充足，火災(zāi)發(fā)生后水源和道路交通成了控制和撲滅火災(zāi)的最大障礙。

2、出租人漠視消防安全責(zé)任。許多出租人對出租房進行改造時，根本不考慮房屋的裝修是否符合消防安全標(biāo)準(zhǔn)，大量采用可燃材料裝修，增加了火災(zāi)的負荷。承租人消防安全意識淡薄，往往只注重房子的租金、地段、面積以及家具設(shè)施，而不考慮房屋的滅火設(shè)施、疏散通道、安全出口等消防安全方面的問題。他們?nèi)狈Ρ匾南腊踩R，防火安全意識不足，火災(zāi)發(fā)生后疏散逃生能力差。這是出租戶當(dāng)中發(fā)生火災(zāi)導(dǎo)致人員傷亡的一個重要因素。不僅如此，租住戶為了節(jié)約開支，還經(jīng)常將液化氣罐及爐灶等放置室內(nèi)，采用明火煮飯煮菜，使一間房子既當(dāng)廚房又當(dāng)臥室。

3、電器線路敷設(shè)不規(guī)范。出租戶內(nèi)的電器線路設(shè)置不規(guī)范，電器線路比較陳舊，違章使用大功率電器，這些經(jīng)常會造成短路、超負荷等情況從而直接導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)。

4、出租戶大部分未能配備基本的消防器材和設(shè)施，缺乏初起火災(zāi)的自救能力。安全出口和疏散通道比較少，且防盜的設(shè)施安裝比較到位，防盜門窗、鐵欄柵等成了火災(zāi)發(fā)生后人員疏散的最大障礙。

5、很多出租屋里設(shè)置家庭式小作坊，各種電器設(shè)備和明火為火災(zāi)事故埋下了禍根。

這些問題的存在不是某一個單方面的原因所導(dǎo)致的，是社會經(jīng)濟發(fā)展和變化帶來的一個新的問題，也是城市發(fā)展和文明面臨的一個新課題。由于出租房火災(zāi)造成的財產(chǎn)損失小，人員傷亡基本在十人以下，造成的社會影響面小，政府和消防機構(gòu)在近幾年的消防工作重點是在公眾聚集場所和危險物品上。但隨著公眾聚集場所火災(zāi)在消防機構(gòu)的嚴(yán)密監(jiān)控和業(yè)主的重視下，消防安全環(huán)境得到了很好的改善，近兩年發(fā)生在公眾聚集場所和危險物品上的重特大火災(zāi)的數(shù)量正在大量減少。社會關(guān)注的消防安全焦點和我們消防機構(gòu)的工作重點也正在向居民和出租屋上轉(zhuǎn)移。

二、隱患整治對策

出租屋的大量存在，它是我們社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的一個衍生物。同時也給我們的消防安全工作也提出了考驗。下面，筆者試就如何做好出租屋的消防安全工作，如何充分貫徹落實部局關(guān)于加強出租屋消防安全管理工作談幾點建議：

1、做好政府的參謀，加強城鎮(zhèn)的消防規(guī)劃，加大對老城區(qū)改造的力度，把那些消防水源不足、消防車通道不暢、耐火等級低的老式居民區(qū)從城市中消除出去。對于一時難以落實改造的老城區(qū)，要加強對消防車通道和消防水源的改造和建設(shè)，確保火災(zāi)發(fā)生后能夠及時得到救助。

2、加強社會面消防安全宣傳，使我們出租戶乃至每一個公民掌握一些基本的消防安全方面的自防自救知識。各級政府和消防機構(gòu)當(dāng)通過電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、畫冊！各種媒體做好消防知識的宣傳?？赏ㄟ^居（村）委、派出所等基層工作單位通過上門的形式，發(fā)傳單、貼畫冊等形式進行基本的自防自救技能的宣傳，使我們的出租人以及承租者對消防安全有一個基本的了解，也可通過附近的學(xué)校對外來務(wù)工人員的子弟進行宣傳教育。做好消防知識的宣傳，使我們的群眾掌握一些基本的自防自救知識和技能，這樣的防火工作是一個長期的工作，同時也是一個事半功倍的工作。

3、充分發(fā)揮派出所消防監(jiān)督管理和服務(wù)職能。目前各地派出所消防監(jiān)督工作都在穩(wěn)步推進中，大部分地區(qū)制定了相應(yīng)的規(guī)章和制度來保障派出所的消防工作。其中居民的防火監(jiān)督檢查、宣傳、服務(wù)是派出所的一項重要消防工作，同時《租賃房屋治安管理規(guī)定》第五條也明確了派出所對出租屋的消防監(jiān)督管理職能。我們可以通過戶籍管理工作，通過對出租屋的監(jiān)督工作，在租賃關(guān)系發(fā)生之前，通過對房屋消防安全狀況的審核，以簡易審核的形式對出租屋內(nèi)的疏散通道、安全出口、電器線路以及用火器材進行審核和驗收，督促出租戶配備必要的滅火器材，對于不能滿足消防安全管理規(guī)定，不得進行租賃。同時民警在平時下地區(qū)工作的同時，對出租屋的消防安全狀況進行監(jiān)督檢查和督促隱患的整改。

4、明確各方職責(zé)，從多個方面做好消防安全工作。我們很多企事業(yè)單位沒有做好消防安全工作，導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生，其主要原因都是責(zé)任沒有落實，或者是責(zé)任不明確。不知道自己在預(yù)防火災(zāi)和發(fā)生火災(zāi)后應(yīng)履行什么義務(wù)和職責(zé)。我們出租戶也是如此，很多事故也正是因為責(zé)任不清不明所造成的，且發(fā)生火災(zāi)后涉及戶數(shù)多，社會影響大，糾紛多，給我們的基層政府帶來了很大的工作和經(jīng)濟壓力。對此我們就要在租賃關(guān)系發(fā)生之前通過居（村）委、派出所簽訂好責(zé)任書，督促出租人在房屋結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝飾、消防器材設(shè)施，疏散通道、安全出口、電器線路等上面做好硬件的保障工作，同時出租人也應(yīng)同承租人簽訂相應(yīng)的責(zé)任書，督促承租人在對房屋使用過程當(dāng)中做好相應(yīng)的防火工作。另外我們居（村）委、派出所可以通過平時的工作，督促出租屋積極加入財產(chǎn)保險，這樣火災(zāi)發(fā)生后各方面都會有了一個經(jīng)濟保障。

第六篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

近年來，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，促進了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營周期長，預(yù)收預(yù)付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點，由此，也隱藏著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務(wù)管理，堵塞漏洞，探討如下：

一、存在的問題

（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關(guān)稅收，應(yīng)該申報納稅。但在實際生活中，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。

（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應(yīng)稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。

（三）銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結(jié)算，造成帳面無應(yīng)稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

（四）無正當(dāng)理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權(quán)證》，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”，實則是實現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應(yīng)付款”，年末不申報納稅。

（六）“收入實收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。

（七）與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務(wù)往來頻繁，利益關(guān)系密切，互轉(zhuǎn)收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性，導(dǎo)致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。

（八）多列預(yù)提費用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費用”、“待攤費用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不及時結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費用的余額不及時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應(yīng)納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復(fù)計提“預(yù)提費用”，借以偷逃稅款。

（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為：

（1）將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增；

（2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。

（3）多列利息支出和經(jīng)營費用。

（4）擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預(yù)付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準(zhǔn)確審核納稅申報資料，強化控管。

（三）加強銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進行有效監(jiān)控，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預(yù)收房款真實、準(zhǔn)確，確保稅款及時、足額入庫。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。

（四）加強對虧損、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項（包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）、以低價銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點檢查對象，對不符合查賬征收條件的，嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。