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        小區(qū)物業(yè)管理具體實施方案(范文三篇)

        發(fā)布時間:2022-12-03 02:04:10

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        第一篇:小區(qū)物業(yè)管理方案

        為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平,規(guī)范物業(yè)管理活動,提高人民生活質(zhì)量,特制定本方案。

        一、指導(dǎo)思想

        以“三個代表”重要思想為指導(dǎo),以貫徹落實《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)為主線,以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機,堅持“科學(xué)謀劃,抓點帶面,點面結(jié)合,穩(wěn)步推進,全面落實”的原則,理順物業(yè)管理體制,擴大物業(yè)管理覆蓋面,建立管理規(guī)范、責權(quán)明確的長效管理機制,不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

        二、工作任務(wù)

        (一)理順管理體制,創(chuàng)新運行方式,建立責權(quán)明確的工作體系。

        城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則,明確各部門管理職責,以塊為主,實行屬地管理,建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

        1、街道辦事處職責。

        組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

        (1)會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收,對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的,要提請有關(guān)部門責令開發(fā)建設(shè)單位整改。

        (2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

        (3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,負責組織保潔隊伍實施保潔,并向業(yè)主收取相應(yīng)費用,收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的,由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔,樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位,并承擔維修費用。

        (4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

        (5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū),建立物業(yè)管理責任制,負責轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

        (6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。

        (7)負責業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

        (8)組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),

        2、社區(qū)居委會職責。

        根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分,組織成立業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

        (1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,派代表參加籌備工作。

        (2)會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

        (3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定,對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

        (4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

        (5)經(jīng)市物業(yè)主管部門同意,可直接召開業(yè)主大會。

        (6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責任體系,對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作,協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍,并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

        (7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

        3、市物業(yè)管理辦公室職責。

        物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門,負責全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

        (1)宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

        (2)對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導(dǎo)。

        (3)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

        (4)負責業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

        (5)受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

        (6)負責本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

        (7)負責商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

        (8)負責物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

        (9)對街道物業(yè)管理工作進行考核,對物業(yè)管理工作人員進行培訓(xùn)。

        (10)負責新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

        (11)負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標準的制定和等級評定。

        (二)規(guī)范物業(yè)管理模式,創(chuàng)新經(jīng)營理念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

        1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

        開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式,即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責任區(qū),以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責任區(qū)保潔、綠化,房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè),社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式,以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段,通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動,形成居民共建、共管、共享的局面。

        2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

        具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)(如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)),由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同,進行規(guī)范管理,按標準收取一定費用,轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

        3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

        一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會,在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下,指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同,用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù),為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標準,促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動,召開現(xiàn)場會,推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,以點帶面,穩(wěn)步推進,逐步擴大影響,推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

        (三)加大物業(yè)管理資金投入,建立物業(yè)管理保障體系,完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

        對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治,采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法,有組織、有計劃地整治,本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則,逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

        (四)強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,嚴格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

        開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案,并采取招投標形式,招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管,待業(yè)主入住50%以上后,再公開選聘物業(yè)公司。嚴格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理,物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法,對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位置,并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案,嚴格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標準、嚴要求,嚴把質(zhì)量關(guān),物業(yè)管理配套設(shè)施沒達到要求的,不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù),產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查,不按此規(guī)定辦理的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處,并追究責任。

        (五)加大物業(yè)基金的歸集力度,制定科學(xué)合理的管理辦法。

        各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法,解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度,建立自動查詢系統(tǒng),定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度,做到應(yīng)收盡收。

        (六)提供優(yōu)惠條件,引進先進的物業(yè)管理理念,推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

        要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持,使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃,盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托,加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度,先準入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,提高我市物業(yè)管理水平。

        (七)保證措施。

        1、強化宣傳,營造良好的物業(yè)管理氛圍。

        要充分利用媒體,采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式,廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策,切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容,認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

        2、提高認識,增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責任感。

        各部門要齊抓共管,相互配合,落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作,及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭,及時對老舊房進行維修養(yǎng)護,并向業(yè)主收取適當費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策,對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納,增強物業(yè)管理的保障能力,擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍,為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

        3、落實責任,加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

        為加強領(lǐng)導(dǎo),落實責任,市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行調(diào)整,并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標責任制,與街道簽訂責任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),建立“一把手”負總責的責任體系,明確分管領(lǐng)導(dǎo),抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準,及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制,完善工作制度,提高人員素質(zhì),及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦,對有令不行、欺上瞞下的單位,要嚴格督辦并通報檢查結(jié)果,確保各項工作順利進行。

        三、時間安排

        (一)20xx年4月至5月,市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底,抓好試點工作,并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

        (二)20xx年5月,組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會,推廣物業(yè)管理經(jīng)驗,創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

        (三)20xx年2月至4月,市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查,清理整頓物業(yè)管理市場。

        (四)20xx年5月至12月,組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓(xùn),重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓(xùn)。

        (五)20xx年4月至12月,民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會,加大工作力度,組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作,年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

        (六)20xx年11月至12月,市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收。

        第二篇:物業(yè)管理方案

        一、xx物業(yè)管理前期籌備工作

        (一)簽訂合同后,管理人員、水電工、保安人員,應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局,智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項,加強培訓(xùn),為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ),為業(yè)主解決后顧之憂。

        (二)建立整理樓宇的詳細資料,組織整理設(shè)備檔案,資料檔案及業(yè)主資料,做到檔案齊全,有序管理。

        (三)依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定《巴黎花園業(yè)主公約》,《管理處崗位職責》,以及員工的規(guī)章制度。

        (四)制訂詳細的設(shè)備,設(shè)施維修,房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度,《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》,《公共照明維護計劃》,《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。

        (五)規(guī)范各部門的日常管理工作,做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn),一個月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位,并針對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn),提高實用素質(zhì)。

        二、接管后的日常管理服務(wù)工作

        (一)、設(shè)接待處,白天有專職人員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"(即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等)。

        (二)安防工作:

        1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊,待人要禮貌禮貌、熱情。

        2、保安倒班制:實行24小時值班和巡視。

        3、門衛(wèi)進出管理要嚴格,來訪車輛要登記,搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。

        4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)、TV分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖,搞好社區(qū)智能化管理。

        5、做好消防工作,建立防火、防盜職責制,定期檢查消防器械。

        6、建立消防安全制度,開展消防知識宣傳教育活動。

        7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,能隨時啟用。

        8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標志,各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志,訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。

        9、加強與市保安和臨近派出所聯(lián)系,建立聯(lián)防,共同維護樓區(qū)安全,以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。

        10、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進入車庫和停車場,外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū),自行車、摩托車和電動車派專人管理。

        (三)為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財產(chǎn)安全,根據(jù)《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》,特制定本規(guī)定:

        1、各業(yè)主(住戶)應(yīng)將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業(yè)主入住登記表》中,并留下緊急聯(lián)系辦法;

        2、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的公共秩序維護由管理公司負責,管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正;屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負責;

        3、本小區(qū)實施準封閉式的保安管理辦法,管理公司保安人員全天候24小時值班,業(yè)主(住戶)應(yīng)主動配合管理公司工作,防止各業(yè)治安事件的發(fā)生;

        4、各業(yè)主(住戶)不得違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口,不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權(quán)益的活動;

        5、為了保障業(yè)主利益,凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū),需事先填寫《物品搬遷登記表》經(jīng)管理公司核實同意(房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意)方可離開;

        6、凡住戶搬離小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司,并填寫《物品搬遷登記表》,經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實后方可離開小區(qū);

        7、各業(yè)主(住戶)有職責關(guān)好自家的門窗,并保障治安報警設(shè)施的完好及有效使用;

        8、住宅區(qū)內(nèi)嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

        (四)、環(huán)衛(wèi)綠化工作:

        1、公共部位及商場門前衛(wèi)生區(qū),管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清,樓道每3天清掃1次,樓梯扶手每3天擦洗1次;共用部位玻璃每季清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次,及時清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

        2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱,垃圾實行袋裝,定點堆放、定期清運。

        3、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔,對亂貼、亂畫,擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。

        4、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,貼合衛(wèi)生標準,無亂設(shè)攤點、廣告牌現(xiàn)象。

        5、做好二次供水衛(wèi)生檢查,定期清洗,并做好水質(zhì)檢報告書;公共雨、污水管道每年疏通1次;每季度檢查1次,及時清掏;化糞池每半年檢查1次,每年要清理一次。

        6、聘請專職園藝工對小區(qū)內(nèi)的綠化進行細心保養(yǎng)和修整,按照綠化的不同品種、不同習(xí)俗、不同季節(jié)、不同生長期,適時確定不同的養(yǎng)護重點,制定不同的養(yǎng)護計劃,為小區(qū)帶給一個優(yōu)雅的環(huán)境。

        (五)環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

        為了持續(xù)小區(qū)的干凈整潔,為全體業(yè)主創(chuàng)造一個安全、禮貌、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境,特制定以下規(guī)定:

        一、本住宅區(qū)內(nèi)實垃圾袋化管理,各業(yè)主(住戶)傾倒垃圾時應(yīng)系好垃圾袋口,投放到樓前垃圾箱內(nèi)。

        二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場所均不得隨地吐痰,不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

        三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi),如使用不當而導(dǎo)致堵塞或損壞時,業(yè)主(住戶)應(yīng)及時通知管理公司進行處理并承擔相應(yīng)費用。

        四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方,均不得亂涂亂畫亂貼,違者應(yīng)負責粉刷、更新費用,如屬兒童所為,應(yīng)由家長負責。

        五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者,除責令期限期清理現(xiàn)場、恢復(fù)原狀外,還將視狀況追究相關(guān)當事人的職責。

        六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主(住戶)應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定,并妥善管理好自己的寵物,不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

        七、持續(xù)小區(qū)的安靜,不得在休息時間(12.00-14.00,19.00-8.00)制造噪音。

        八、愛護小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木,不在公共場所晾曬衣物。

        (六)、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理:

        1、房屋質(zhì)量,設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時反饋給建設(shè)單位,協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通,便于做好保修工作。

        2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。

        3、建立設(shè)備臺帳,并設(shè)置標志,以示區(qū)別和了解。

        4、公共照明及線路,水電維修,安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò),每一天完成巡查養(yǎng)護,所有設(shè)備均按《維保計劃》進行維保。

        5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場檢查一次,對于存在問題,及時提出整改。

        6、做到小修,業(yè)主隨叫隨到,30分鐘完成;中修但是夜,大修不超過二天;急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,及時回訪。

        (七)、加強二次裝修跟蹤管理,業(yè)主委員會協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議,每一天檢查一次,協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系,引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修,共同護房屋質(zhì)量。

        (八)、用心開展便民服務(wù),建立熱線電話,方便業(yè)主,為業(yè)主代辦中介,代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

        (九)、根據(jù)本小區(qū)狀況,做到微笑相迎,熱情周到,禮貌服務(wù),竭盡努力讓業(yè)主滿意。

        三、小區(qū)車輛管理規(guī)定

        1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定,愛護道路,公用設(shè)施,不亂停亂放;

        2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離;

        3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門,調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài),車內(nèi)貴重物品應(yīng)隨身帶走;

        4、機動車輛在物業(yè)區(qū)域行駛,時速不得超過5公里,嚴禁超車,機動車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號;

        5、不準在小區(qū)內(nèi)任何場所試車、修車、練習(xí);

        6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識,如有損壞應(yīng)照價賠償;

        7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛(機動車輛只能在停車場指定車位內(nèi)停放,非機動車務(wù)必停放在專用場地內(nèi)(消防車、警車、救護車除外);

        8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施;

        9、持續(xù)停車位清潔,不得將車上的雜物和垃圾丟在地上,有漏油、漏水時,車主應(yīng)即行處理。

        四、管理模式

        (一)擬采取的管理方式

        服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本,管理處務(wù)必貫徹以下標準:管理無空擋,服務(wù)有標準,投訴有反饋,辦事有時限,考核不遷就,獎懲有力度,滿意見真情。物業(yè)管理要上水平,就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫,構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、省軍區(qū)各級官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機制。

        (二)管理處組織機構(gòu)

        1、辦公室:

        (1)負責日常事物,代收代發(fā)報紙信件

        (2)二次裝修管理

        (3)檢查樓宇和綠化養(yǎng)護、保潔

        (4)協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

        2、工程部:

        (1)負責房屋質(zhì)量檢查

        (2)建立設(shè)備設(shè)施維保計劃

        (3)做好日常維修保養(yǎng)工作

        3、財務(wù)部:

        (1)管好用好財務(wù)

        (2)負責日常收管理費、代收水電費

        (3)統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材

        4、保安部:

        (1)選好保安員搞好培訓(xùn),管好保安

        (2)加強消防檢查,做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

        (3)與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安,加強周邊環(huán)境安全

        (三)管理人員的配備

        1、管理處主任1人,全面負責小區(qū)日常事務(wù)管理。

        2、樓管員1人,負責樓宇的檢查服務(wù)及收費等。

        3、水電工2人,負責小區(qū)日常水電及工程維修。

        4、保潔工8人,負責小區(qū)公共衛(wèi)生,全日制保潔。

        5、綠化工2人,負責小區(qū)綠化日常養(yǎng)護。

        6、保安10人(2出口),24小時值班。

        7、車管員1人,負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

        如上共計25名。

        五、人員的選拔和培訓(xùn)管理

        (一)人員選拔

        根據(jù)本小區(qū)的特點及所需的服務(wù)要求,適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平,所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位,逐步向社會公開招聘具有專業(yè)水平的,實踐管理經(jīng)驗豐富的,善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。

        (二)培訓(xùn)目標及方式

        為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場化、專業(yè)化、綜合化、社會化的發(fā)展趨勢,我公司將嚴格選聘人員,所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實質(zhì)管理經(jīng)驗調(diào)配適宜的工作崗位,除公開向社會招聘具有專業(yè)水平的,實踐管理經(jīng)驗豐富的,善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系,高素質(zhì)、高效、精干的人員外,還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn),管理處并同時進行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練,務(wù)求使其能日常管理事物的工作。

        公司會采取集中與分工種培訓(xùn),將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合,造就房屋管理,電腦與檔案管理,治安管理,消防管理,水電管理,財務(wù)管理,與經(jīng)營活動等專業(yè)的人才,建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊伍,有人才能出好成果。我公司將同時負責督導(dǎo)及培訓(xùn)各級別管理員工的專業(yè)管理知識,使其能于理論中實踐實質(zhì)管理工作。

        (三)培訓(xùn)計劃及資料

        (四)培訓(xùn)考核

        為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗的落實公司于員工培訓(xùn)期間透過不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

        六、維修基金的管理與使用

        (一)按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。

        (二)維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃,經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

        (三)維修基金不敷使用時,經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準,按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

        (四)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時過戶。

        七、物業(yè)管理服務(wù)承諾

        我公司將以"以人為本,科學(xué)管理,依法辦事,真誠服務(wù)"為宗旨,在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗以外,將在以下幾個方面作新的嘗試:我們將引進系統(tǒng)工程的方法技術(shù),提高一體化管理水平,采取計劃目標管理、全面質(zhì)量管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進的管理方法。根據(jù)ISO9001:2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求,探索并逐步走上物業(yè)的管理標準化之路;始終強調(diào)把服務(wù)業(yè)主(住戶)作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體系,提高服務(wù)層次,改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措,瞄準物業(yè)管理先進水平,全面接管小區(qū)后,按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款,在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達沭陽縣標準化小區(qū)。

        第三篇:物業(yè)管理方案

        一、指導(dǎo)思想

        以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),以體制機制創(chuàng)新為核心,按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則,強化屬地管理職能,理順物業(yè)管理體制,擴大物業(yè)管理覆蓋面,建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機制,不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果,進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

        二、職責任務(wù)

        (一)強化屬地管理,建立責權(quán)明確的工作體系

        按照“重心下移、屬地管理”的原則,建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系,承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作,。

        1、街道物業(yè)管理辦公室職責

        (1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評,物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

        (2)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

        (3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

        (4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

        (5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房,或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的,提請有關(guān)部門責令開發(fā)建設(shè)單位整改。

        (6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。

        2、社區(qū)居委會職責

        (1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

        (2)監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定,對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

        (3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系,并融入到社區(qū)綜合管理當中。

        (4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

        (5)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

        3、物業(yè)管理服務(wù)中心職責

        (1)負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

        (2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督,廣泛聽取業(yè)主、使用人意見,提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會,為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

        (3)受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜,能解決的及時解決。

        (4)建立健全住戶檔案,完善老舊小區(qū)管理臺帳。

        (5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。

        (6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,對下水道、化糞池適時組織疏通清理,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

        (7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

        (8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導(dǎo),保持出入口暢通。

        (9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

        (二)完善分類管理模式,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

        1、已實施市場化物管的小區(qū)管理要求:建立健全業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進行考評,為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動,推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

        2、單位自管小區(qū)的物管要求:督促自管單位切實擔負起物管責任,及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報,形成齊抓共管的合力。

        3、不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求:由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù),經(jīng)過一段時期運行,逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同,進行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

        4、對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求:經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房,原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理,實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房,其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

        (三)加大幫扶力度,推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

        一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度,增強居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費,以收費促管理,以管理促環(huán)境,以環(huán)境再促收費,形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作,為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額,推進物業(yè)公司規(guī)?;芾?,降低運營成本,提高整體水平。

        三、組織領(lǐng)導(dǎo)

        領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,與物業(yè)管理辦公室合署辦公,負責日常事務(wù)處理工作,辦公室主任由郭治宇同志兼任,謝洪同志任副主任,各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,站長由社區(qū)主任擔任,聯(lián)系電話:52400834。

        四、機構(gòu)設(shè)置

        為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn),街道成立物業(yè)管理辦公室,下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構(gòu),具體負責物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

        1、街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

        站長:

        成員:

        2、街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

        站長:

        成員:加盟企業(yè)

        3、街道物業(yè)管理服務(wù)中心

        常務(wù)主任:

        成員:

        4、社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

        各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管,由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施,履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責;二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施,由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表,社委會代表、物業(yè)公司代表組成,社委會主任任組長,負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

        五、實施步驟

        1、制定方案階段(6月12日前)

        (1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū),摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

        (2)外出調(diào)研,深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

        (3)落實辦公的場地,各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

        2、宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

        (1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

        (2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子,進行廣泛宣傳發(fā)動,提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識,積極協(xié)助物管公司開展工作。

        3、全面實施階段(6月21日―6月30日)

        “兩站一中心一小組”全面開展工作,切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

        六、工作要求

        1、加強領(lǐng)導(dǎo),提高認識。

        各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平,促進和諧社會建設(shè)、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義,強化責任意識,精心組織,周密部署,明確措施,建立問責體系,確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

        2、強化宣傳,營造氛圍。

        要做好輿論正面引導(dǎo),大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式,積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識,營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

        3、明確職責,落實要求。

        各職能科室要齊抓共管,相互配合,落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),建立“一把手”負總責的責任體系,抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作,建立健全聯(lián)席會議制度,嚴格督辦并通報檢查結(jié)果,確保試點工作順利進行。

        4、突出重點,加大投入。

        各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,特別對老舊小區(qū)要重點扶持,完善各項公共配套設(shè)施,并延伸服務(wù)內(nèi)容。同時,街道將采取爭取一點,自籌一點的辦法,對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

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