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第一篇：物業(yè)管理方案

一、XX項(xiàng)目物業(yè)分析：

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受潛力；

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對XX項(xiàng)目物業(yè)推薦如下：

1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如透過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果；

2、對市政道路的保潔；

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）；

4、24小時水電維修；

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)；

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)；

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

9、定期花木殺蟲及滅鼠；

10、暫住證等社區(qū)性證明u》

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)－管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的.解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的資料：

A、業(yè)主訂購報刊的派送（報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi)）

B、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

C、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

五、XX項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對講機(jī)、滅火器、警棍等）

3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警（或直接找物業(yè)管家）；

2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業(yè)管家、片區(qū)巡視保安、備勤保安趕赴現(xiàn)場，控制事態(tài)不繼續(xù)發(fā)展；

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況；

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）

第二篇：物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

關(guān)于物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。住在小區(qū)里，你需要了解這些知識。下面小編給大家整理了物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，希望這篇文章能夠幫助到您。

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識

1、什么是業(yè)主?

廣義的業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，狹義的業(yè)主是指產(chǎn)權(quán)證等權(quán)屬證書上的登記人。通常說業(yè)委會候選人，是指狹義的業(yè)主。參考資料：《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》。

2、小區(qū)架空層(雜物間)是開發(fā)商的嗎?

開發(fā)商常常將規(guī)劃的架空層封閉后改建成車庫或雜物間，出售或出租牟利。但規(guī)劃層高不超過2.2米的架空層，是不計容積率，不能單獨(dú)辦理權(quán)屬證書的。根據(jù)“房隨地轉(zhuǎn)，地隨房走”的不動產(chǎn)處分原則，架空層(雜物間)的產(chǎn)權(quán)附屬于地面建筑物的產(chǎn)權(quán)。

3、開發(fā)商能否將小區(qū)地下車位出售給非業(yè)主?

不能，《民法典》明確規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄笆紫葷M足業(yè)主需要”對于建設(shè)單位而言，就是必須按規(guī)劃配置比例，將車位處分給業(yè)主，不能賣給非業(yè)主。

4、開發(fā)商能不能將小區(qū)地下車位出售(出租)給一個或少數(shù)幾個業(yè)主?

不能。小區(qū)地下車位的規(guī)劃有合理配置比例，是與小區(qū)房屋戶數(shù)相對應(yīng)的，不能集中處分給少數(shù)業(yè)主。

5、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由誰定價?

根據(jù)國家發(fā)改委的規(guī)定，小區(qū)停車收費(fèi)已經(jīng)放開，不再由政府定價，凡已成立業(yè)委會的小區(qū)停車收費(fèi)定價由業(yè)委會經(jīng)由業(yè)主大會決定。

6、開發(fā)商沒有按規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求整改嗎?

按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施是開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商沒有按設(shè)計規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商補(bǔ)建相關(guān)施設(shè)，如果補(bǔ)建條件已經(jīng)不具備，業(yè)主有權(quán)向開發(fā)商索賠。

7、物業(yè)管理用房歸誰所有?

物業(yè)管理用房由全體業(yè)主所有，主要用于物業(yè)管理辦公用房，物業(yè)管理配套用房和業(yè)委會辦公用房。每個小區(qū)都必須按建筑總面積的一定比例，配備物業(yè)服務(wù)用房，這是開發(fā)商的必須履行的義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級有關(guān)聯(lián)嗎?

沒有關(guān)聯(lián)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)執(zhí)業(yè)的資格認(rèn)證，它是對企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營范圍的規(guī)范，沒有資質(zhì)的企業(yè)不能從事物業(yè)管理經(jīng)營。資質(zhì)分為一、二、三級三個級別，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級為三級，暫定期一年，由相應(yīng)的管理部門頒發(fā)資格證書。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級是依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而確定的，一級資質(zhì)的企業(yè)可以按合同提供三級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按三級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，三級資質(zhì)的企業(yè)也可以按合同提供一級標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)并按一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。所以，二者之間沒有必然的關(guān)聯(lián)性。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)能罰款嗎?

不 能。罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)力。處罰權(quán)只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系，他們之間是一種平等的民事合同關(guān)系，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對業(yè)主進(jìn)行罰款，但如果業(yè)主確實(shí)違規(guī)，對小區(qū)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備等造成了損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主進(jìn)行賠償。

物業(yè)費(fèi)以什么面積收取?沒入住要收嗎?

物業(yè)費(fèi)的收取分兩種情況，房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn);房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)費(fèi)的收取時間也分兩種情況，按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算;未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標(biāo)明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：

(1)已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局會同市房地局制定;

(2)普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定。

(3)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。

第三篇：物業(yè)管理方案

一、會議目的和任務(wù)

認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，表彰先進(jìn)，交流經(jīng)驗(yàn)，部署工作，凝聚共識，加大管理力度，推進(jìn)我市物業(yè)管理科學(xué)、規(guī)范、健康發(fā)展。

二、參加會議人員

1、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo)；

2、貴池區(qū)住房城鄉(xiāng)建委主任、分管副主任、區(qū)物業(yè)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人；貴池區(qū)文明辦（區(qū)市容局）、區(qū)行政執(zhí)法局；

各縣房產(chǎn)局局長、分管副局長、物業(yè)科長，九華山建設(shè)環(huán)保處分管領(lǐng)導(dǎo)、房產(chǎn)科負(fù)責(zé)人；

3、主城區(qū)5個街道辦事處分管領(lǐng)導(dǎo)、20個社區(qū)居委會負(fù)責(zé)人（區(qū)住建委負(fù)責(zé)通知）；

4、主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人（含外地來池企業(yè)），省、市優(yōu)小區(qū)獲獎企業(yè)代表。

三、會議議程及內(nèi)容

會議安排半天時間。內(nèi)容如下：

1、集中參觀考察華邦-陽光城小區(qū)（各縣、處不參加）；

2、市房產(chǎn)局作20xx年度全市物業(yè)管理工作報告；

3、通報表彰20xx年度池州市物業(yè)管理示范小區(qū)、安徽省物業(yè)管理示范及優(yōu)秀小區(qū)，會場授牌；

4、主城區(qū)街道辦事處、華邦物業(yè)公司介紹經(jīng)驗(yàn)；安排部署20xx物業(yè)全市物業(yè)管理重點(diǎn)工作；

5、貴池區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話；

6、市住房城鄉(xiāng)建委領(lǐng)導(dǎo)講話。

第四篇：物業(yè)管理方案

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日的狀況，社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的特征已不僅僅表此刻規(guī)范化和精細(xì)化的管理上，各大物業(yè)公司經(jīng)過多年的精心運(yùn)作，在規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)上已構(gòu)成了一套很完善的制度，如果想在物業(yè)行業(yè)異軍突起，那么除了做好規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)外，經(jīng)過舉辦多種活動(特約服務(wù)和社會文化)突出表現(xiàn)出人性化的貼心服務(wù)，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統(tǒng)的規(guī)范化和精細(xì)化服務(wù)闡述物業(yè)管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務(wù)資料。

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達(dá)深圳市安全禮貌(優(yōu)秀住宅)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；

5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

6、小區(qū)車輛實(shí)行智能化IC卡管理，車輛憑卡進(jìn)出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；

8、水電維修班實(shí)行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常，設(shè)備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護(hù)、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

1.房屋完好率：100%

2.房屋零修、急修及時率：99%

3.維修工程質(zhì)量合格率：100%

4.管理費(fèi)收繳率：≥98%

5.綠化完好率：99%

6.清潔、保潔率：≥99%

7.道路完好率及使用率：100%

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9.排水管、明暗溝完好率：100%

10.路燈完好率：100%

11.汽車場完好率：100%

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100%

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1年

15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100%

16.火警發(fā)生率：≤1%

17.火災(zāi)發(fā)生率：0%

18.違章發(fā)生率：2%

19.違章處理率：100%

20.用戶有效投訴率：≤2%

21.有效投訴處理率：100%

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100%

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100%

24.維修服務(wù)回訪率：≥30%

25.業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理綜合滿意率：≥98%

服務(wù)特色(“菜單式”服務(wù)模式)

一、實(shí)行“菜單式”服務(wù)模式

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾

1、首按職責(zé)制

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)提議處理的情景直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)提議時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的應(yīng)當(dāng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的提議時，應(yīng)及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶供給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)

1、三米微笑服務(wù)

管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表此刻：

(1)各固定崗(道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員)根據(jù)接待客戶的不一樣，應(yīng)在不一樣時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務(wù)時間

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶供給服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的'文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶供給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七、實(shí)行完全的封閉式管理

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。

第五篇：物業(yè)管理方案

一、施工管理

1.建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進(jìn)行統(tǒng)計；

2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預(yù)留位置，做出詳細(xì)記錄；

3.對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；

4.了解各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設(shè)備及業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告，提交業(yè)主方備案處理

二、設(shè)備安裝調(diào)試

1.對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控，各種管線的預(yù)埋等；

2.出席有關(guān)工程的會議，參與機(jī)電設(shè)備的測試檢查，建立調(diào)試檔案；

3.及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時通報業(yè)主方。

三、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收

1.安排相應(yīng)專業(yè)人員參與分戶驗(yàn)收，并對驗(yàn)收問題進(jìn)行記錄，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實(shí)情況檢查；

2.從物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，配合業(yè)主方對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的`驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)主方的合法權(quán)益；

3.對接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案，書面報業(yè)主方，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗(yàn)收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應(yīng)資料的移交和驗(yàn)收問題的整改跟進(jìn)與反饋。

四、人員配置及素質(zhì)要求：

項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)駐現(xiàn)場，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度派3-5名專業(yè)人員。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人。介入時間：電梯安裝至設(shè)備移交電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷；有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)；了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯）

空調(diào)技工：

人員數(shù)量：1人。介入時間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)；具備暖通基本常識，持相關(guān)上崗證和中級以上職業(yè)資格證書；有中央空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)2年以上。

高壓運(yùn)行維護(hù)技工：

人員數(shù)量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監(jiān)會頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）；一年以上星級酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)；有10KV高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報停管理經(jīng)驗(yàn)。

第六篇：物業(yè)管理方案

我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的'實(shí)際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業(yè)管理的實(shí)施范圍

根據(jù)我校的實(shí)際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點(diǎn)工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物業(yè)管理方式

成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理。

三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運(yùn)行費(fèi)用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費(fèi)用

3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費(fèi)用等

綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位的維護(hù)和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進(jìn)行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點(diǎn)檢查。年底進(jìn)行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價，制定年度維護(hù)計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護(hù)欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手??；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班，及時登記非本公寓內(nèi)來訪。

（2）、隨時維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

（5）、來訪人員進(jìn)行登記，晚間限時離開，嚴(yán)禁留宿。

（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應(yīng)向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。

（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。