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第一篇：資產(chǎn)評估報告

土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。

資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同，可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn)，是指土地不僅是社會進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產(chǎn)?？梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失，分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料，不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價格的依據(jù)，而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理，確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。

對土地資產(chǎn)評估報告分析的目的

土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點：

1、了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。

由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告，基本反映一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣，土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報告及資料進(jìn)行全面的分析，判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力，并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。

2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞，并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。

土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗證確認(rèn)工作，很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析，了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程序，方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞，再結(jié)合實際考察的情況，最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。

對土地資產(chǎn)評估報告的分析

通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累，對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解，在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：

1、對土地資產(chǎn)評估報告進(jìn)行文字的邏輯分析。

一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系，而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系，同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估報告的邏輯分析，就是要根據(jù)所掌握的實際情況，對評估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性；土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性；評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性；通過分析，我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實際的評估結(jié)果。

2、對評估中運(yùn)用的市場信息資料進(jìn)行對比分析。

對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進(jìn)行分析鑒別，首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面：

（1）土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估，首先要確定前提條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前提條件不同，土地資產(chǎn)評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。

（2）分析土地資產(chǎn)評估運(yùn)用的參照價格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠，這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準(zhǔn)地價、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)等。

3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。

這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析，結(jié)合實地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見，根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況，審定土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果，最后決定是否予以確認(rèn)這個機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。

對土地資產(chǎn)評估報告的利用

土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對報來的土地資產(chǎn)評估報告，分門別類進(jìn)行檔案管理，這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個方面：

1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù)，同時也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。

2、可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài)，了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量，便于對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。

3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料，同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。

4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價值，土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù)，評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價，是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。

第二篇：資產(chǎn)評估報告

一、評估范圍

xx印刷廠部分設(shè)備資產(chǎn)

二、設(shè)備概況

1.基本情況

xx印刷廠位于xx省。

2.設(shè)備概況

xx印刷廠的設(shè)備：聯(lián)想電腦、方箱機(jī)(二手20xx年出廠)、烤板機(jī)、手動液壓裝卸叉車各一臺，膠印機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)組兩臺，手機(jī)一部也盤虧，汽車別克SGM7160SLx、長安面包車SC6330各一輛。

三、評估目的和評估基準(zhǔn)日

本次評估為該企業(yè)設(shè)備轉(zhuǎn)讓提供作價依據(jù)評估基準(zhǔn)日為：20xx年5月31日

四、設(shè)備的清查核實

1.清查核實的內(nèi)容

該印刷廠要轉(zhuǎn)讓的所有設(shè)備和車輛。

2.機(jī)器設(shè)備的分布情況設(shè)備均位于廠區(qū)內(nèi)。

3.資產(chǎn)清查的過程與方法

⑴本次機(jī)器設(shè)備清查分三個階段。

第一階段，對機(jī)器設(shè)備評估明細(xì)表進(jìn)行帳帳相符核查；

第二階段，進(jìn)行現(xiàn)場清查盤點工作；

第三階段，編寫機(jī)器設(shè)備清查核實情況說明。

⑵現(xiàn)場清查盤點工作期間，評估人員對照資產(chǎn)評估申報明細(xì)表，在現(xiàn)場對設(shè)備進(jìn)行了實地勘察，對主要設(shè)備的運(yùn)行情況、功能、外觀、使用及維修保養(yǎng)情況做了詳細(xì)了解；查閱了有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)文件及原始購貨憑證并做了記錄或復(fù)印，為下一步評估工作做準(zhǔn)備。

4.資產(chǎn)清查結(jié)論

該公司的主要設(shè)備由于投產(chǎn)使用時間較長，其目前技術(shù)狀態(tài)一般。有部分設(shè)備都已達(dá)到使用年限。

五、評估過程

1.按照評估操作規(guī)范的規(guī)定，填寫了《固定資產(chǎn)――機(jī)器設(shè)備清查評估明細(xì)表》、《固定資產(chǎn)――電子設(shè)備清查評估明細(xì)表》、《固定資產(chǎn)――車輛清查評估明細(xì)表》，并做到帳、表、物相符，且不重、不漏。

2.制定評估工作方案和工作計劃。

3.提請公司準(zhǔn)備設(shè)備評估所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料。

4.對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場清查核實:評估人員到現(xiàn)場核實產(chǎn)權(quán)依據(jù)，對設(shè)備基本性能、狀況和工作環(huán)境進(jìn)行整體評價，詢問有關(guān)工程技術(shù)人員，并由雙方做出現(xiàn)場核查記錄，為確定成新率提供直接依據(jù)。

5.分析有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料，結(jié)合設(shè)備具體情況，進(jìn)行評估計算。

6.復(fù)核和驗證有關(guān)評估值。

7.撰寫評估說明。

六、評估依據(jù)

1.本次評估的法規(guī)依據(jù)主要有:

⑴國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991.11

⑵原國家國資局《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則》1992.7，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(執(zhí)行)》1996.5

⑶財政部《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》1999.3，《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的補(bǔ)充規(guī)定》1999.6

⑷國家經(jīng)貿(mào)委等六部委《汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)》1997.7，國家經(jīng)貿(mào)委等四部委《關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》20xx.12

2.本次評估的計價依據(jù)主要有:

(1)國家機(jī)械工業(yè)局、機(jī)電產(chǎn)品價格中心編《20xx年機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》；

(2)評估基準(zhǔn)日當(dāng)月《全國汽車報價及評估》、《電子市場》；

(3)《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(北京科學(xué)技術(shù)出版社)；

(4)向生產(chǎn)廠家及經(jīng)銷商詢價；

(5)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法規(guī)資料。

第三篇：資產(chǎn)評估心得體會

這學(xué)期學(xué)習(xí)了資產(chǎn)評估，讓我深深的感受到了自己需要學(xué)的東西還有很多，里面涉及的方方面面都很實用，不管是以后買房子又或者是干那行，都給自己打下了良好的基礎(chǔ)。

下面簡單介紹下資產(chǎn)評估學(xué)的內(nèi)容。

（一）基本評估程序的規(guī)定

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》中規(guī)定基本評估程序為8個步驟，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》規(guī)定評估程序為15個步驟。前者對后者部分步驟進(jìn)行了合并和摒棄，使基本評估程序更加簡潔、科學(xué)、合理?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》也有其創(chuàng)新和靈活的地方，如規(guī)定“注冊資產(chǎn)評估師不得隨意刪減基本評估程序”但同時又規(guī)定“注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行評估業(yè)務(wù)過程中，由于受到客觀限制，無法或者不能完全履行評估程序，可以根據(jù)能否采取必要措施彌補(bǔ)程序缺失和是否對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響，決定繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)或者終止評估業(yè)務(wù)”，這打破了我們以往認(rèn)為只要簽訂了評估業(yè)務(wù)約定書，就必須履行評估程序、執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的誤解，有利于我們防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險。

（二）明確評估業(yè)務(wù)基本事項

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》“明確評估業(yè)務(wù)基本事項”部分包括了資產(chǎn)評估操作規(guī)范中的“明確評估目的、評估對象和范圍”（第一步驟）；“選取評估基準(zhǔn)日”（第三步驟），并且還規(guī)定了應(yīng)當(dāng)明確“委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者”、“價值類型”、“評估報告使用限制”等，這些都是與以往規(guī)定不同的地方，這部分內(nèi)容是報告準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見相關(guān)內(nèi)容的體現(xiàn)。

（三）簽訂業(yè)務(wù)約定書、編制評估計劃

二者在這兩個階段內(nèi)容大致是相同的，由于《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則業(yè)務(wù)約定書》已經(jīng)發(fā)布，業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容更加規(guī)范化，如增加了“評估報告使用者”、“評估報告的使用限制”、“約定中止履行和解除業(yè)務(wù)約定書”等內(nèi)容，更好的回避了我們的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》中規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)編制評估計劃，并且應(yīng)當(dāng)將編制的評估計劃報評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、批準(zhǔn)，強(qiáng)調(diào)了評估計劃的`重要性。

（四）現(xiàn)場調(diào)查，收集評估資料

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》這兩個環(huán)節(jié)涵蓋了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》“指導(dǎo)資產(chǎn)占有單位清查、填報資產(chǎn)，搜集準(zhǔn)備資料”（第五步驟）；“檢查核實資產(chǎn)，驗證資料”（第六步驟）；“檢測鑒定資產(chǎn)”（第七步驟）。在資產(chǎn)評估申報階段，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》規(guī)定應(yīng)當(dāng)要求委托方提供涉及評估對象和評估范圍的詳細(xì)資料，要求其對提供明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽證、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)，而《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》要求資產(chǎn)占有單位進(jìn)行全面清查盤點，填寫各類資產(chǎn)和負(fù)債清查評估明細(xì)表，評估機(jī)構(gòu)要給予必要的指導(dǎo)，提出具體要求?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》強(qiáng)調(diào)了評估申報是委托方的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)向評估機(jī)構(gòu)提供其申報資料并加以確認(rèn)。根據(jù)評估基本準(zhǔn)則規(guī)定“提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任”，《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》減輕了評估機(jī)構(gòu)和評估師在評估申報階段的工作內(nèi)容，強(qiáng)化了委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對評估對象進(jìn)行“適當(dāng)”的現(xiàn)場調(diào)查，規(guī)定在執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查時無法或者不宜對評估范圍內(nèi)所有資產(chǎn)、負(fù)債等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項調(diào)查的，可以根據(jù)重要程度采用抽樣等方式進(jìn)行調(diào)查。而《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》詳細(xì)規(guī)定了要逐項核查建筑物、機(jī)器設(shè)備、在建工程；逐筆檢查長期投資、無形資產(chǎn)等資產(chǎn)及負(fù)債。《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》創(chuàng)新的提出了可以采用抽樣的方式進(jìn)行調(diào)查，此規(guī)定使事務(wù)所在執(zhí)行大型、超大型評估業(yè)務(wù)時可以節(jié)約成本。《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》詳細(xì)規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)收集的評估資料、收集資料的相關(guān)途徑，并規(guī)定應(yīng)當(dāng)對評估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。而《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》該部分內(nèi)容則相對較少，對比可以發(fā)現(xiàn)新的評估程序在簡化現(xiàn)場調(diào)查內(nèi)容的同時，強(qiáng)調(diào)了收集評估資料、進(jìn)行必要分析、歸納和整理的內(nèi)容。在現(xiàn)實中我們的評估機(jī)構(gòu)往往在評估的現(xiàn)場調(diào)查階段耗費(fèi)了大量的工作時間和人力物力，而忽視了對評估資料的收集、分析和整理，從而在價值估算階段對相關(guān)參數(shù)的選取缺乏相關(guān)的資料和證據(jù)，使評估結(jié)果的科學(xué)性和公允性受到影響。

（五）評定估算、編制和提交評估報告

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》中評定估算包括“恰當(dāng)選取評估方法”、“進(jìn)行分析、計算和判斷，形成初步評估結(jié)論”、“對形成的初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析，形成最終評估結(jié)論”，《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》評定估算包括“分析確定評估結(jié)果”、“分類撰寫資產(chǎn)評估說明”、“填寫完成各類資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表”。經(jīng)過對比我們發(fā)現(xiàn)，新的評估程序強(qiáng)調(diào)了采取多種評估方法進(jìn)行評定估算，而沒有提及撰寫資產(chǎn)評估說明和填寫資產(chǎn)評估清查評估明細(xì)表的內(nèi)容，我們是否可以認(rèn)為在以后的評估工作中可以不必進(jìn)行此方面的工作。但本人認(rèn)為雖然資產(chǎn)評估說明和資產(chǎn)評估明細(xì)表千篇一律、流于形式，但評估說明和明細(xì)表有助于我們更好的理解評估結(jié)果，讓外界也能更好的解讀評估報告，能夠看懂評估結(jié)果。如果缺少這部分內(nèi)容，能否以“賬面調(diào)整說明”、“參數(shù)選取說明”等相關(guān)文字說明來替代，附于各科目的工作底稿中。《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估程序》規(guī)定“注冊資產(chǎn)評估師提交正式評估報告前，可以在不影響對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評估報告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通”，新的評估程序提出可以就評估報告相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通，這與以往相比是個創(chuàng)新。但此環(huán)節(jié)并沒有列入基本評估程序中，而如何進(jìn)行必要的溝通，是否僅限于評估報告的內(nèi)容，值得我們深思。我們在評估實踐中有這樣的體會，評估工作后與委托方或相關(guān)當(dāng)事方溝通非常重要，它關(guān)系到能否認(rèn)同評估結(jié)果，能否支付評估費(fèi)用。在溝通的過程中，委托方或者相關(guān)當(dāng)事方不僅專注評估報告的內(nèi)容和形式，更關(guān)注評估結(jié)果的由來，因此溝通時不僅限于評估報告的層次，還深入到評估明細(xì)表的各個科目甚至具體到每個評估實物。同時評估后的溝通過程又是比較敏感的，如果評估結(jié)果出現(xiàn)較大的調(diào)整，企業(yè)職工和司法部門往往對溝通的過程提出質(zhì)疑。因此如何在不影響對最終評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，進(jìn)行必要的溝通，如何在溝通的過程中維護(hù)社會公眾的利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，如何在此過程中規(guī)避評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，是各個評估機(jī)構(gòu)所要研究的課題。

資產(chǎn)評估是一門高深的學(xué)問，需要我們不斷的去創(chuàng)新，去挖掘，去研究。因此，我們要好好學(xué)習(xí)，天天向上，不能辜負(fù)了老師的一片心意。