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第一篇：物業(yè)管理費催收方案

物業(yè)管理費、水電費集中催收執(zhí)行方案針對鳳凰城項目2011年的住宅收費率90%、商業(yè)100%、水電費100%的收費目 標(biāo)，為確保公司和繳費業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)管理各項工作的正常運作， 提升收費率。收繳物業(yè)管理費的工作應(yīng)當(dāng)是鳳凰城物業(yè)服務(wù)中心所有工作人員 共同的重點工作，為此，特對前期所有欠繳費業(yè)主的集中上門催費工作做如下 安排：

一 目的

完成物業(yè)管理服務(wù)費收繳的計劃目標(biāo)，加強催繳工作，除欠費業(yè)戶有特殊原 因及遺留問題外，催收未達(dá)計劃目標(biāo)情況下實行責(zé)任到人，按照公司制度處理， 以確保物業(yè)管理服務(wù)費正常收取。

二、職責(zé)及適用范圍

適用于一期服務(wù)中心全體員工。項目經(jīng)理牽頭并負(fù)責(zé)監(jiān)督員工的催收、服務(wù) 行為。全體員工按照本規(guī)程開展催繳工作。

三、催收時間

2011年11月23日-12月31日，全天不間斷持續(xù)開展催繳。12月25日前聯(lián)系好并完 成律師函模板，12月10前發(fā)出所有律師函，12月20日前完成法律訴訟準(zhǔn)備開庭。

四、具體方案

1、項目經(jīng)理根據(jù)欠費單元數(shù)量及欠費單元催繳疑難程度，具體欠費情況等對服 務(wù)中心全體員工合理分組組成催費小組，小組由公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部、部門主管、 主辦、管家、物業(yè)助理等組成，并明確每組催繳工作量。

2、催繳前，催費小組必須查詢費用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。必須 將分配到各自負(fù)責(zé)的物業(yè)管理服務(wù)費欠繳戶進行全面了解，核查其欠費原因是 否存有歷史遺留問題或特殊情況。

五、具體欠費情況的催收措施

1、被盜情況：根據(jù)具體情況由服務(wù)中心主管層及管家與業(yè)主進行溝通。向業(yè)戶 講清楚物業(yè)管理服務(wù)工作中治安防范管理的區(qū)域與工作范圍及相關(guān)法律條款。 溝通后仍拒交的依照具體情況發(fā)律師函催收，必要情況采取停水、停電措施。

2、整改拒交：由服務(wù)中心主管層與業(yè)戶進行了解整改情況及過程，對整改過程 及結(jié)果等各種造成拒交原因與業(yè)戶開展協(xié)調(diào)溝通，告之業(yè)戶房屋整改過程中物 業(yè)公司是一個協(xié)調(diào)的角色，將會繼續(xù)協(xié)調(diào)維修施工方繼續(xù)開展維修服務(wù)，與業(yè) 戶交付物業(yè)管理費是不發(fā)生沖突的。并通過持續(xù)上門做工作與解釋達(dá)成催收目 標(biāo)，必要情況采取停水、停電措施。

3、惡意欠繳：根據(jù)具體情況由服務(wù)中心主管層及管家與業(yè)主進行溝通。仍拒交 戶發(fā)律師函催收，必要情況采取停水、停電措施。 4、無法聯(lián)系：針對此種欠繳費用業(yè)戶，服務(wù)中心查找緊急聯(lián)系人聯(lián)系業(yè)主，如 果仍未能聯(lián)系業(yè)戶，服務(wù)中心對業(yè)戶所留地址采取發(fā)EMS快遞的形式發(fā)送收費通 知單，并在其單元門上張貼留言條提示，并將該戶水電等全部關(guān)閉（理由：防 爆水管及安全用電）。

5、持續(xù)上門催繳：在白天持續(xù)開展電話及進行上門催繳，必要情況采取停水、 停電措施。

6、其他問題欠繳：根據(jù)具體情況由服務(wù)中心主管層及管家與業(yè)主進行溝通。溝 通后仍拒交戶發(fā)律師函催收，必要情況采取停水、停電措施 六、人員分工表：第一名為組長(以欠費表戶數(shù)編號按10組平均分欠費戶數(shù))分組 姓名 責(zé)任區(qū) 分組 姓名 劉暢 第1組 黃湘寧 商業(yè)部分 第2組 李鐵強 169--262 責(zé)任區(qū) 蔡利軍 第3組 吳翠萍 劉鐵軍 第5組 申紅輝 黃 第7組 彪 573--682 第6組 101―168；商鋪 第4組楊正倫 304--408 劉艷婷 黃春海、 466--572 李亞慧余 張振偉 劉培 文 第9組 伍晴雯 409--465 揚 263―303； 第10組 戴 1--100 第8組 王飛 683--773 慧斌 774--867歐陽燕

六、上門準(zhǔn)備工作：

1、著工裝，攜帶鞋套，掛好工牌；

2、攜帶欠費清單和收費票據(jù)，同時攜帶記錄本隨時記錄業(yè)主的訴求，對在催費 過程中業(yè)主提出的意見或建議每日集中匯總更新欠費原因清單；

3、同時更新業(yè)主電話是否改變，登記第二通信地址。

七、獎懲措施

1、各責(zé)任組必須達(dá)成基準(zhǔn)值90%（商業(yè)部分、水電費100%）的目標(biāo)，這是 必須完成、應(yīng)當(dāng)完成的一項重要本職工作。

2、超過基準(zhǔn)值90%（商業(yè)部分、水電費100%）的目標(biāo)，給予責(zé)任人年終獎 加薪及崗位加薪。

3、每低于基準(zhǔn)值1%扣除責(zé)任人年終獎5% ，當(dāng)?shù)陀?5%，給予責(zé)任人調(diào)崗、 降薪處理。

第二篇：物業(yè)管理費催收方案

根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點，結(jié)合集團經(jīng)營發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案。在方案實施的過程中，真誠的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值，為業(yè)主營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo)。

一、物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

員工隊伍：打造敬業(yè)、勤奮、嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)實的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊伍。

工作作風(fēng)：積極、精細(xì)、熱情、周到、耐心、想到、做到、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一、業(yè)主至上。

服務(wù)理念：用心用力用真情，做實做精做到位，在日常工作中實踐中不斷戰(zhàn)勝自我，超越自我，力求管理一流，服務(wù)一流，員工素質(zhì)一流，社會效益一流。

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進和提高;也許不會令您最滿意，我們一定做得最用心。

管理模式：運用三個手段，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實現(xiàn)三項要求。三個手段：專業(yè)化人才，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù)。

三個品質(zhì)：人才品質(zhì)，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì)。

三項要求：工作無差錯，管理無死角，服務(wù)無挑剔。

發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng)，內(nèi)強素質(zhì)，外塑品牌。

二、物業(yè)總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

(一)建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主報修、求助、建議、問詢、投訴、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱，收集業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見，對合理意見及時整改。

(三)建立落實維修制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

(四)物業(yè)檔案、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(五)常規(guī)性服務(wù)

1、房屋管理及維修養(yǎng)護：棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔、外墻無脫落、無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

2、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患;公用配套設(shè)施完好、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全，完好無損，可隨時啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無火災(zāi)安全隱患。

3、秩序維護及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤，語言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫停放整齊，場地整潔。

4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人、定地點、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，垃圾日產(chǎn)日清，樓道、扶欄等保持潔凈，公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高清潔衛(wèi)生意識。

5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無病蟲害、無折損;綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

三、物業(yè)資源，人員配置

1、物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)：

(1)物業(yè)管理服務(wù)費：生活0.6元/O/月。

(2)水費：2.00元/噸。

(3)電費：0.6元/度

(4)地下車庫固定車位管理費70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月，按年租車位2400元/月;臨時停車10元/天，超出規(guī)定時間加收1元/小時。

(5)小區(qū)門前廣場及學(xué)校鐘粹門廣場禁止停車，違者按5元/小時處罰。

(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進入小區(qū)，進入小區(qū)后請停車入臨時車位，滯停時間不得超過兩小時，違者按10元/小時處罰。

豪洋學(xué)校園區(qū)后勤管理部

二xx年二月十一日

第三篇：物業(yè)管理費催收方案

一、介紹

天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū)，這是一個充滿極富特色的規(guī)劃。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造出超然出世的高尚生活社區(qū)，演繹臨水而居的超然人生。

二、管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃

針對天悅城物業(yè)管理的各個要素，我公司展開了項目調(diào)研，通過項目的深入理解，深層挖掘設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對業(yè)主進行人員消費結(jié)構(gòu)，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項特點，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點、重點，確立了此物業(yè)管理方案。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。

1、一種模式：

1）根據(jù)本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質(zhì)較高、生活私密性強，個性服務(wù)需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務(wù)

２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點：

a）一對一專人服務(wù)

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式

d）高素質(zhì)+職能多面手

e）打造便捷、舒適的貴族生活

2、三大重點：

重點一：管家式服務(wù)項目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對一的管家服務(wù)相提并論。從成本、人力資源、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項目。由于物業(yè)管理費中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù)，所以從管家服務(wù)項目中篩選出適用于或通過改進轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項目?？紤]到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費掛鉤、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營利目的，又能滿足廣大業(yè)主需求，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。

重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

管家需要極高的自身素質(zhì)，擁有豐富的生活經(jīng)驗與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)――禮儀。

管家式服務(wù)在全國物業(yè)管理服務(wù)中卻無規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，尚處于摸索階段，本公司認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”。

重點三：營造一種“便捷、和諧、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境。

1、管家不單單是指購物、準(zhǔn)備早點、送孩子上學(xué)、洗衣物、招待客人。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征――貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù)，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業(yè)主在小區(qū)內(nèi)，無論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。

2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協(xié)作，優(yōu)勢互補，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢完成整體管理完善。

3、三個措施：

措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù)。

與一般項目不同，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項目，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業(yè)獨特超前“管家”服務(wù)。

利用辦理入住的良好時機，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷、細(xì)致，通過準(zhǔn)時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù)。設(shè)立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務(wù)人員隨叫隨到。

所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復(fù)不超過24小時，生活咨詢回復(fù)不超過12小時），在業(yè)主心中樹立重承諾、講信譽的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感。

全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案。

接受業(yè)主的各類服務(wù)委托，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過程，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果。

措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強有力的業(yè)仆隊伍。

a）利用高素質(zhì)的個體，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境。

b）職能多面手，形成優(yōu)勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務(wù)。

措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng)，提供全方位服務(wù)項目支撐。

a）通過各種途徑，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項目支撐。

b）協(xié)調(diào)各服務(wù)公司，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量，滿足業(yè)主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù)。

d）全方位儲備人力服務(wù)資源，第一時間滿足業(yè)主人力需求。

三、管家式服務(wù)內(nèi)部管理模式設(shè)想

把天悅城分為2種管理形式，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區(qū)的管理分為2個區(qū)域，第一區(qū)域為別墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理，第二區(qū)域為小區(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理。第三區(qū)域為小區(qū)的整體公共服務(wù)前臺接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。

第一、二區(qū)域：

由管家進行服務(wù)管理，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機等）由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質(zhì)和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對管理員甚至項目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想，先業(yè)主所想，急劇貼心的服務(wù)觀念。

業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度，鑒于每個服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調(diào)度，和及時滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發(fā)生。

第三區(qū)域：天悅城雖分為3個區(qū)域，但物業(yè)工作的開展需以一個整體規(guī)劃為導(dǎo)向。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統(tǒng)一安排管理，為各個區(qū)的管家式服務(wù)打下一個堅實的基礎(chǔ)，為管家式服務(wù)提供一個良好的發(fā)展環(huán)境和支撐。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協(xié)調(diào)處的管理。

四、物業(yè)管理方案的實施天悅城物業(yè)處籌備

（一）、天悅城人員素質(zhì)及要求：

物業(yè)經(jīng)理：1人，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下，有親和力及應(yīng)變能力，有良好的組織、協(xié)調(diào)、溝通能力，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家：2人，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡24――30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗，具有一定生活經(jīng)驗，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強。具有強烈的服務(wù)意識，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想。

財務(wù)人員：2人，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會計操作經(jīng)驗，有會計師職稱。

公共保安主管：1人，中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經(jīng)驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。

公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責(zé)任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協(xié)作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、

第四篇：物業(yè)管理費催收方案

為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達(dá)90。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100；20XX年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100。

6、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。異常是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全部落實到單位、到個人，維修及時率確保在90以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下能夠采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情景，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù)，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)供給質(zhì)價相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，到達(dá)從業(yè)人員要持證上崗。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn)，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn)，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實際，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé)，充分調(diào)動街道、社區(qū)的進取性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責(zé)心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確職責(zé)體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率到達(dá)100；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位，實行專項服務(wù)，待具備條件后，推行物業(yè)管理。逐步構(gòu)成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的職責(zé)，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

為使這項工作落到實處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，抓好具體的組織實施。

五、職責(zé)分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實職責(zé)，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，到達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)。

市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責(zé)主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

六、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20XX年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20XX年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按職責(zé)分工認(rèn)真組織整改。

（三）驗收階段（20XX年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作資料和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達(dá)標(biāo)。

七、保障措施

（一）提高認(rèn)識，明確職責(zé)。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實職責(zé)。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的職責(zé)體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理職責(zé)，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強化管理。異常是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理職責(zé)，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

第五篇：供熱收費方案

2015-2016年度熱費收繳方案

熱費收入是我分公司的重要經(jīng)濟來源，也是保障冬季供熱質(zhì)量、確保居民能夠住上暖屋子的直接因素。為適應(yīng)供熱體制改革的進一步深入，熱費交費主體的轉(zhuǎn)變，應(yīng)做到搶前抓早，應(yīng)收盡收，根據(jù)公司《熱費收繳工作管理規(guī)定》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論，特制定2015-2016年度熱費收繳方案。

一、指導(dǎo)思想

嚴(yán)格執(zhí)行《城市供熱辦法》和相關(guān)政策法規(guī)，做到依法收費、依法供熱、依法管理。

二、供熱收費員基本要求

1.熱愛本職工作，責(zé)任心強，善于人際溝通，有較強的語言表達(dá)能力和一定的言語文字書寫能力。遵守分公司制定的各項規(guī)章制度，服從安排。努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，認(rèn)真掌握有關(guān)供熱的各項法律、法規(guī)與相關(guān)文件，并依據(jù)法規(guī)做好對用戶的解釋工作，熟練掌握和運用相關(guān)政策、法規(guī)。

2.收費員需熟知收費區(qū)內(nèi)熱用戶承租人（產(chǎn)權(quán)人）姓名、職業(yè)、單位名稱、地址、家庭經(jīng)濟狀況、是否屬于財政補貼熱費范圍等其他基本情況，并積極向熱用戶宣傳國家及省市有關(guān)供熱的政策、法規(guī)。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)供熱運行、供熱溫度的監(jiān)督工作。征求熱用戶意見，每天測試室內(nèi)溫度并做好測溫記錄，并及時反饋信息。做好信訪接待工作及其他與供熱收費相關(guān)的工作，及時協(xié)調(diào)處理好各種信訪案件，將矛盾化解在基層，嚴(yán)格履行工作流程，堅決杜絕不合理上訪和越級上訪事件的發(fā)生。認(rèn)真做好一站式服務(wù),做好信訪接待

10.收費員在辦理當(dāng)年供暖費減免、核銷時，必須經(jīng)過公司經(jīng)理和主管經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可辦理供暖費減免、核銷。

11.三、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1.熱費以交款時間認(rèn)定提成標(biāo)準(zhǔn)。

2.凡收費員收回支票未入帳的，不予認(rèn)定實收指標(biāo)。

3.享受財政補貼熱費人員的熱費以到賬之日計入完成指標(biāo)，統(tǒng)一按2‰提成。

四、票據(jù)的使用與管理

1.財務(wù)部門嚴(yán)格執(zhí)行熱費票據(jù)的發(fā)放、回收制度，完善登記簿內(nèi)容，票據(jù)需供熱收費員本人領(lǐng)取，不得代領(lǐng)。

2.供熱收費員開據(jù)票據(jù)時，不得缺項，一式三聯(lián)必須復(fù)寫填制；收費日期以當(dāng)日為準(zhǔn)，轉(zhuǎn)訖票據(jù)應(yīng)填寫付款單位名稱、交費人姓名、地址、收費面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、實收金額、收費人簽字或加蓋名章。收取部分熱費時必須注明相應(yīng)百分比。熱費票據(jù)嚴(yán)禁涂改，如填寫錯誤的票據(jù)應(yīng)標(biāo)明作廢，對弄虛作假、票據(jù)遺失的按所開具的票據(jù)金額處罰，并調(diào)離工作崗位。

3.收取熱費時，原則上采取先付熱費后再出具熱費票據(jù)，對于部分

熱用戶確需先出票據(jù)到單位領(lǐng)取的，必須由熱用戶先行墊付熱費，支票到賬后退還現(xiàn)金。當(dāng)天收取熱費必須當(dāng)天交到財務(wù)或存到公司指定銀行賬戶，不得擅自挪用。

4.收費員在票據(jù)使用完畢后，憑票據(jù)存根到財務(wù)部門換領(lǐng)新的熱費票據(jù)。每個供暖期結(jié)束后，收費員票據(jù)無論是否用完，都必須將手中持有的票據(jù)交到財務(wù)。作廢的票據(jù)等情況須寫出書面說明,一式四份,除自留一份外，報財務(wù)部、供熱臺賬、供熱組長各一份備查,待供熱期結(jié)束后由財務(wù)將開出票據(jù)未交款明細(xì)與收費員核對后,上報主管經(jīng)理。

5.收費員在交款時，熱費票據(jù)、交款單、實交金額應(yīng)相符，交款單復(fù)寫一式二份，財務(wù)、收費員各執(zhí)一份，財務(wù)執(zhí)原件用于與供暖臺賬員轉(zhuǎn)賬，收費員執(zhí)復(fù)寫件用于與供暖臺賬員對賬；交款單應(yīng)與熱費票據(jù)內(nèi)容相一致，填寫付款單位名稱、交費人姓名、地址、收費面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、實收金額、收費人簽字或加蓋名章。收取部分熱費時必須注明相應(yīng)百分比。

6.由于收費員不慎造成票據(jù)無法歸還的，首先由負(fù)責(zé)人寫出書面報告，經(jīng)過確認(rèn)后，由責(zé)任人登報聲明作廢，并且對收費員按未歸還的收費票據(jù)的金額進行罰款，差五張及以上時不返還收費員抵押金并調(diào)離工作崗位，由此造成的一切后果由相關(guān)收費員承擔(dān)。

7.收費員在收取當(dāng)年熱費時要一戶一張收據(jù)，不得兩戶或多戶填寫一張收據(jù)，收取歷年陳欠熱費必須按年度標(biāo)明熱費。

五、要求

1.加強領(lǐng)導(dǎo)、明確責(zé)任。分公司領(lǐng)導(dǎo)班子統(tǒng)抓供熱費收繳工作，供暖組、站長認(rèn)真負(fù)責(zé)，針對收費員在收繳工作中出現(xiàn)的困難及時幫助處理解決、反饋，為收費員創(chuàng)造良好的收費環(huán)境。

2.嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的相關(guān)收費政策，杜絕營私舞弊現(xiàn)象發(fā)生。在供熱費收繳期間，根據(jù)今冬明春收費特點，決不允許出現(xiàn)欺騙用戶，更不允許有以權(quán)謀私行為而侵占分公司利益。如有上述行為，一經(jīng)查實，將嚴(yán)肅處理有關(guān)責(zé)任人，造成損失嚴(yán)重的，分公司將責(zé)任人送交司法機關(guān)。

3.公司供熱組對供熱收費員實行管理，并對收費員收費管區(qū)實行定期檢查和不定期抽查。公司供暖組每周要進行一次工作小結(jié)，布置下周的收費工作，并學(xué)習(xí)《城市供熱辦法》及相關(guān)法規(guī)、常識，提高收費員的專業(yè)素質(zhì)，培養(yǎng)收費員的誠信、愛崗精神，逐步提高為熱用戶服務(wù)的本領(lǐng)。

4.加強收費人員的內(nèi)業(yè)管理，凡涉及熱費收繳工作的相關(guān)人員一定要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定認(rèn)真做好熱費賬目核計等工作；要加強票據(jù)管理，財務(wù)人員與臺帳對已收取的熱費要及時戳賬。公司將對各收費員實際收費情況、賬目票據(jù)管理等相關(guān)內(nèi)業(yè)進行核查。2016年4月15日前供熱收費員寫出本管區(qū)收費總結(jié)及熱用戶欠費原因分析。

5.加強信訪工作。供熱期內(nèi)供暖組長、站長、接待員及每位收費人

員要認(rèn)真做好住戶來電來訪工作。接待投訴要耐心熱情，防止矛盾激化，對存在的問題作好解釋工作，并及時處理，把問題消化在基層,確保熱費收繳工作須利完成。

六、組織機構(gòu)

為切實加強今冬明春熱費收繳的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，公司成立領(lǐng)導(dǎo)組織機構(gòu)：

組

長： 副組長： 成員：

領(lǐng)導(dǎo)組織機構(gòu)下設(shè)辦公室，供暖組具體負(fù)責(zé)督促、檢查、綜合協(xié)調(diào)等日常工作。

供熱有限責(zé)任公司 二〇一五年六月十日

關(guān)于提高收暖氣費效率的方案

1.熱愛本職工作，責(zé)任心強，善于人際溝通，有較強的語言表達(dá)能力和一定的言語文字書寫能力。遵守分公司制定的各項規(guī)章制度，服從安排。努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，認(rèn)真掌握有關(guān)供熱的各項法律、法規(guī)與相關(guān)文件，并依據(jù)法規(guī)做好對用戶的解釋工作，熟練掌握和運用相關(guān)政策、法規(guī)。

2.收費員需熟知收費區(qū)內(nèi)熱用戶承租人（產(chǎn)權(quán)人）姓名、職業(yè)、單位名稱、地址、家庭經(jīng)濟狀況、是否屬于財政補貼熱費范圍等其他基本情況，并積極向熱用戶宣傳國家及省市有關(guān)供熱的政策、法規(guī)。

3.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)供熱運行、供熱溫度的監(jiān)督工作。征求熱用戶意見，每天測試室內(nèi)溫度并做好測溫記錄，并及時反饋信息。做好信訪接待工作及其他與供熱收費相關(guān)的工作，及時協(xié)調(diào)處理好各種信訪案件，將矛盾化解在基層，嚴(yán)格履行工作流程，堅決杜絕不合理上訪和越級上訪事件的發(fā)生。認(rèn)真做好一站式服務(wù),做好信訪接待

5.遵守各項財經(jīng)紀(jì)律。凡收到的熱費必須在24小時內(nèi)上繳，堅決杜絕挪用、貪污熱費的行為發(fā)生，做到賬目、票據(jù)清楚。

6.加強收費員安全防范意識，避免盜、搶及危及人身安全的事件發(fā)生。

7.起訴法院收回來、成功收回來的法院判決書貼在收費大廳公示。8.加強各用熱戶安裝鎖閉閥工作，同時嚴(yán)格管理鎖閉閥鑰匙，開鎖時留記錄。

9.用戶不需要熱的，要在10月15日前提出申請，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，根據(jù)《自治區(qū)城市供熱辦法》中的規(guī)定收取50%暖氣費。

第六篇：物業(yè)管理費催收方案

我校全校搬遷進入大學(xué)城，使得我校的學(xué)生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我校的實際情況，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機制化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。

一、公寓物業(yè)管理的實施范圍

根據(jù)我校的實際情況，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

二、公寓物業(yè)管理方式

成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、文明作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務(wù)、耐心解釋、細(xì)心工作”。進一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細(xì)則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進行管理。

三、學(xué)生公寓管理部崗位及人數(shù)

學(xué)生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

四、運行費用

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標(biāo)牌、標(biāo)示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設(shè)施設(shè)備的運行維護管理

定期對共用部位及設(shè)施設(shè)備進行保養(yǎng)維護，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備，無因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。

標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設(shè)備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。

4、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務(wù)值班，及時登記非本公寓內(nèi)來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志。

（4）、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴(yán)禁留宿。

（6）、公寓內(nèi)無火災(zāi)、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應(yīng)向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結(jié)束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設(shè)備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、文明服務(wù)、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認(rèn)真受理；對提出的問題和需求進行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認(rèn)真、全面、詳細(xì)、準(zhǔn)確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務(wù)和查詢。

（3）、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù)，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關(guān)費用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。