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第一篇：個(gè)人農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)

轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)： 工作單位： 住址： 身份證號(hào)：

受讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)： 工作單位： 住址： 身份證號(hào)：

經(jīng)自愿協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款，以資共同遵守：

第一條 轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況。

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋)位于蘭州市 區(qū) 路 號(hào) 單元 層 室，房屋結(jié)構(gòu)為 ，建筑面積 平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、及其附屬設(shè)施)，實(shí)際使用面積 平方米。

第二條 轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣) 元整，大寫(xiě)(人民幣) 。

第三條 付款方式。

雙方一致同意購(gòu)房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí)，乙方應(yīng)支付購(gòu)房款 元(大寫(xiě) );剩余房款 元(大寫(xiě) )在甲方將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產(chǎn)證同時(shí)由乙方全部支付。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

第四條 房屋交付。

甲方應(yīng)于本合同生效之日起 日內(nèi)，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。

第五條 房屋過(guò)戶(hù)。

房屋交付乙方后，甲方應(yīng)當(dāng)在 時(shí)間內(nèi)辦理該房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理到乙方名下，辦理產(chǎn)權(quán)證相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

第六條 甲方的承諾保證。

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本合同簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

第七條 違約責(zé)任。

甲方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應(yīng)按乙方已付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二承擔(dān)違約責(zé)任;逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20 %的違約金。

乙方違反本合同約定，未能在約定時(shí)間內(nèi)支付約定的購(gòu)房款，每逾期一日，甲方按應(yīng)付購(gòu)房款的萬(wàn)分之二計(jì)算滯納金，逾期超過(guò)三個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)承擔(dān)全部購(gòu)房款20%的違約金。

第八條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

第九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由 仲裁委員會(huì)仲裁。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

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第二篇：相關(guān)內(nèi)容

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力

一、問(wèn)題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長(zhǎng)期居住而打算賣(mài)掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買(mǎi)房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異，判決千差萬(wàn)別。盡管部分高院以會(huì)議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效，但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。

我國(guó)城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶(hù)籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶(hù)口和非農(nóng)業(yè)戶(hù)口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無(wú)疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有?；谏鲜鐾恋厮袡?quán)制度，對(duì)于農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同無(wú)效說(shuō))，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同有效說(shuō))，有主張合同房屋買(mǎi)賣(mài)部分有效而宅基地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)部分無(wú)效者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)部分有效說(shuō))。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國(guó)合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來(lái)推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。這種靜止地思考問(wèn)題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢(xún)當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動(dòng)過(guò)程相結(jié)合，在動(dòng)態(tài)中確定權(quán)利變動(dòng)、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說(shuō)。

二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的法律法規(guī)及評(píng)析

目前，我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕罁?jù)的法條有：

1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)约w土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說(shuō)因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣(mài)、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶(hù)只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣(mài)、出租的。但此處表述是一戶(hù)只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶(hù)擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的，如規(guī)定一戶(hù)只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō)，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買(mǎi)賣(mài)，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門(mén)規(guī)章，而部門(mén)規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

5、 1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長(zhǎng)期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、出租和依法轉(zhuǎn)讓。

6、 1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知)的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣(mài)房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶(hù)口不能購(gòu)買(mǎi)的規(guī)定相類(lèi)似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的三種觀點(diǎn) 。

(一)“合同無(wú)效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

“合同無(wú)效說(shuō)”認(rèn)為在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣(mài)給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。

對(duì)于合同無(wú)效的法律后果，該說(shuō)進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無(wú)效后，出賣(mài)人與買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買(mǎi)受人如返還宅基地使用權(quán)勢(shì)必將房屋一并返還。該說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣(mài)人與買(mǎi)受人承擔(dān)均等的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但出賣(mài)人僅返還原購(gòu)房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣(mài)人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買(mǎi)受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買(mǎi)受人。該說(shuō)用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會(huì)可接受性。在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是受限制的，這樣的案例很多。

(二)“合同有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

“合同有效說(shuō)”的理由是：對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類(lèi)合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

(1)合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的.房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

(3)從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時(shí)，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對(duì)各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相違背。

(4)我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

該說(shuō)還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn))第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)是否有效問(wèn)題的復(fù)函》 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)批復(fù))尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

(三)“部分有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)

該說(shuō)認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣(mài)人有權(quán)處分(出賣(mài))自己的房屋，買(mǎi)受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓?zhuān)虼速I(mǎi)受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國(guó)家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣(mài)人及其所在集體所有。

三、對(duì)上述三種觀點(diǎn)的評(píng)價(jià)

1、對(duì)于“合同無(wú)效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

“合同無(wú)效說(shuō)”以宅基地使用權(quán)禁止出賣(mài)給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，具有一定的道理。但是該說(shuō)完全忽略了房屋出賣(mài)人對(duì)房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋達(dá)成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動(dòng)過(guò)程中宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說(shuō)有關(guān)此類(lèi)合同無(wú)效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無(wú)效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有，返還給集體、個(gè)人。第一種方式不難理解，既然合同無(wú)效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買(mǎi)賣(mài)行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣(mài)人的行為，因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。

余下的第二種方式是“合同無(wú)效說(shuō)”借以平衡買(mǎi)賣(mài)雙方利益的重要手段。該說(shuō)認(rèn)為出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方均有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說(shuō)明。筆者認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)適用過(guò)失相抵的規(guī)則，由出賣(mài)人和買(mǎi)受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過(guò)失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無(wú)效說(shuō)”就此了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣(mài)人在房屋實(shí)際征收價(jià)值中給予買(mǎi)受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述，補(bǔ)償責(zé)任在我國(guó)民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見(jiàn)義勇為、緊急避險(xiǎn)以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無(wú)效說(shuō)”的思·，將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)錯(cuò)程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金，出賣(mài)人對(duì)于合同無(wú)效負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)賠償買(mǎi)受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失;假定出賣(mài)人與買(mǎi)受人對(duì)于合同無(wú)效具有混合過(guò)錯(cuò)，則買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問(wèn)題是，如果關(guān)于買(mǎi)受人買(mǎi)房目的的假設(shè)成立，那買(mǎi)受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)。這正是“無(wú)效說(shuō)”在邏輯上的ì盾所在。

2、對(duì)于“合同有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

“合同有效說(shuō)”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說(shuō)取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問(wèn)。

傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的法律原因，可以將物權(quán)變動(dòng)劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依通說(shuō)，后者通常具有七種類(lèi)型：繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)類(lèi)型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動(dòng)產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動(dòng)產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價(jià)收買(mǎi)。因轉(zhuǎn)變戶(hù)口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶(hù)口取得土地所有權(quán)也有較大不同?？梢哉f(shuō)，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

我國(guó)民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶(hù)口而國(guó)家取得土地所有權(quán)的方式稱(chēng)作“集體土地的概括國(guó)有化”，以區(qū)別于國(guó)家為公共目的而對(duì)農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收 [。這種“概括國(guó)有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國(guó)有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來(lái)的農(nóng)業(yè)戶(hù)口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶(hù)口、原來(lái)的村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會(huì)、原來(lái)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無(wú)變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會(huì)的鄉(xiāng)政府或村委會(huì)也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國(guó)家僅僅通過(guò)民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有而?有補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財(cái)產(chǎn)利益。同時(shí)，集體土地概括國(guó)有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時(shí)卻不得不向國(guó)家交納使用費(fèi)。另外，被概括國(guó)有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體，而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國(guó)有化是一種不公平的制度安排。

“合同有效說(shuō)”在土地權(quán)利方面對(duì)于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實(shí)不足取。但遺憾的是，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國(guó)這種政府主導(dǎo)型的社會(huì)中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

此外，“合同有效說(shuō)”賴(lài)以引用的《批復(fù)》和《意見(jiàn)》中“農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)”和“公民在城鎮(zhèn)依法買(mǎi)賣(mài)房屋”這二個(gè)假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房?jī)H能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見(jiàn)》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國(guó)家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)的原則，參照解放以來(lái)宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人的權(quán)益。”其次，根據(jù)貴州省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的原案情，“農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買(mǎi)賣(mài)，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見(jiàn)》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買(mǎi)賣(mài)房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)情形。 綜上，“有效說(shuō)”的觀點(diǎn)不能成立。

3、對(duì)于“部分有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)

房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣(mài)的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓?zhuān)歉鶕?jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！边@就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)就陷入房可以賣(mài)，地卻不能賣(mài)的尷尬境界?！安糠钟行дf(shuō)”試圖對(duì)此予以折中，但是如果離開(kāi)了土地使用權(quán)，地上建筑物的價(jià)值微乎其微，況且在評(píng)估技術(shù)方面也有較大難度。從這個(gè)角度來(lái)講，“部分有效說(shuō)”與“無(wú)效說(shuō)”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上，該說(shuō)的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是，將會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣(mài)人根本無(wú)法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開(kāi)，則買(mǎi)受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時(shí)，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。

四、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買(mǎi)賣(mài)合同有效，比較符合當(dāng)前形勢(shì)。

筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥亩狗课莸霓D(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。

同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是?有必要的，因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶(hù)一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來(lái)，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)@會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑，不符合物盡其用的原則。

第三篇：新農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)

出賣(mài)人(甲方)： 身份證號(hào)碼：

買(mǎi)受人(乙方)： 身份證號(hào)碼：

甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方愿將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的位于衡水市桃城區(qū)惠中嘉園的房屋(房屋所有權(quán)證編號(hào)：___________，建筑面積_________平方米)以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價(jià)款出售給乙方。

二、本合同簽定前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅費(fèi)，概由甲方負(fù)擔(dān)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等其他稅費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。

三、簽定合同同時(shí)乙方愿交三萬(wàn)元作為定金交給甲方。乙方通過(guò)向銀行申請(qǐng)抵押貸款方式支付甲方購(gòu)房款，購(gòu)房款由乙方分三期付給甲方。第一期，在貸款銀行向乙方發(fā)出貸款承諾書(shū)時(shí)，乙方將30%首付房款存入銀行，并由銀行凍結(jié)，第二期在貸款銀行向乙方發(fā)放貸款之日由銀行將乙方所貸款項(xiàng)及30%首付款直接劃到甲方的賬戶(hù)中;第三期，在甲方交房時(shí)，由乙方一次性將余款付給甲方。

四、甲方同意乙方以向銀行申請(qǐng)貸款的方式支付房款，并作出如下承諾：

1、向乙方申請(qǐng)貸款的銀行或銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)提供與貸款相關(guān)的資料，簽署相關(guān)文件;

2、在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按照要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付銀行或貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。

五、如果乙方的'貸款申請(qǐng)未獲貸款銀行批準(zhǔn)，則雙方同意以下 兩種方式解決該房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜：

1、繼續(xù)履行協(xié)議，乙方一次性將購(gòu)房款支付給甲方，(期限為一個(gè)月)。甲方 收到房款五天內(nèi)與乙方去辦過(guò)戶(hù)手續(xù)。

2、解除協(xié)議，甲方收取乙方的定金不與退還，甲方有權(quán)再次出賣(mài)本房。

六、違約責(zé)任

1、甲方如不履行本合同規(guī)定的，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一作為違約金陪償陪給乙方。逾期超過(guò)一個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款(包括定金全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣五萬(wàn)元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一作為違約金賠償給甲方。逾期超過(guò)一個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失人民幣五萬(wàn)元。

3、如果甲方出售的房屋存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他產(chǎn)權(quán)糾紛以致影響到乙方權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。

七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_____2___種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。

2、依法向人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日