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第一篇：房屋買賣合同

內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權證房屋買賣合同不應直接認定為無效，而應適用我國合同法關于合同有效的規(guī)定或者第51條關于無權處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當?shù)美颠€。于此場合，不得適用過失相抵規(guī) 則，除非守約方對此類返還選擇了違約損害賠償?shù)恼埱髾嗷A。這些返還與違約方應承擔的違約損害賠償并行不悖。

關鍵詞：無產(chǎn)權證房屋買賣 無權處分 解除條件 不當?shù)美?/p>

一、案件事實概要

后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權利被讓與給A公司，成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權的過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號房屋的（（房屋所有權證》領走，并不配合A公司將B號房屋所有權過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴重侵犯了其合法權益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；A公司承擔本案律師費以及本案訴訟費。

一審民事判決認為：依法成立的合同，自成立時生效。違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書時，被告A公司未依法登記領取所售房屋權屬證書，且至今被告A公司仍未取得該房屋權屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權人，所購房屋未取得權屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應當予以返還；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。丙應將所購房屋返還A公司，A公司亦應將所得房款返還丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書無效，原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。

一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。

二、評釋

（一）關于系爭合同的定性

1。關于《賣房協(xié)議》的定性2。關于《售房合同書》的定性

把第二份買賣房屋的合同―《售房合同書》―定性為出賣他人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當時，B號房屋的所有權確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無債權債務關系，B號房屋的所有權與A公司、丙的權利之間的關系過分遠隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人沒有直接的請求權。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認《售房合同書》的權利，擴而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認后手所訂另一買賣合同的權利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡意之人，擴而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權義務的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權移轉(zhuǎn)給第二個出賣人，同時不追認第二份買賣合同，其后的買賣合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買賣合同關于移轉(zhuǎn)買賣物所有權的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權義務的惡意出賣人，還誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權的）義務轉(zhuǎn)換成了抗辯權、形成權，違反了民事權利義務的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所有物與其所有權常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對B號房屋的所有權可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標的物，處于A公司的債權效力的射程內(nèi)，該所有權對抗不了A公司的債權。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權的義務，沒有據(jù)此影響合同效力的權利。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個登記名義人是否追認。

（二）關于系爭合同的效力

1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？ 系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類推適用最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋【1999」19號）、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱為法釋【20xx」7號）？

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36一45條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150一166條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應當適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領取權屬證書的”房地產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當?shù)娜巳绱死斫??？墒?，將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20xx】7號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟合同法那樣，動輒令合同無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認合同的效力，即使是出賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔權利瑕疵擔保責任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責任（第107條等）。法釋【1999】19號第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點。尤其是法釋【20xx】7號第19條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年的，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。當然，這些規(guī)定的適用領域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋「20xx」7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。

上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務上，都是符合發(fā)展趨勢的。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關司法解釋，顯然是不適當?shù)摹０凑兆⑨屆穹▽W關于適用法律解決糾紛宜妥當?shù)囊?，對于系爭案件，應當適用合同法及法釋【1999】19號的有關規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應當類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的思想。如何達到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關規(guī)定這些“新法”，類推適用法釋【20xx】7號第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認定系爭合同有效，從而，出賣人因其在約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權而承擔違約責任，買受人有權請求出賣人承擔此類責任，同時享有合同解除權。

2。系爭合同效力的認定：違反強制性規(guī)范？

確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條關于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關于無權處分的規(guī)定，抑或合同法關于合同有效的規(guī)定？

一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認系爭合同無效。該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決書并未言明，不符合請求權基礎理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關于“違反法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索合同法第52條關于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所謂的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應規(guī)定？在筆者看來，回答都應是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭案件不應適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規(guī)定”的妥當性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項這個“強制性規(guī)定”作為認定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當?shù)摹５诙?，合同法總則中，作為認定系爭合同無效根據(jù)的“強制性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的“買賣合同”一章中，也找不出認定系爭合同無效的“強制性規(guī)定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書認定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項關于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，別無其他。可是，將該條項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的“強制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規(guī)定”，進而認定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另外的具體的強制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，來認定系爭合同無效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，的確不當。

3。系爭合同效力的認定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭案件不應適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條關于無權處分的規(guī)定，還是合同法有關合同有效的規(guī)定，甚至類推適用法釋【20xx】7號第19條或第18條的規(guī)定？解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關于買賣合同權利瑕疵擔保的規(guī)定，且處于合同法分則當中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權處分，而且適用租賃等合同中的無權處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應當優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用哪一條，由權利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類推適用法釋[20xx]7號第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來的弊端，在上文關于系爭合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場合會導致多米諾骨牌效應，破壞正常的交易，誤將義務轉(zhuǎn)換成抗辯權、形成權。既然如此，解決系爭案件不應采取該方案。

方案二、三運用在某些案件中可能適當，如在買受人簽訂合同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權證的案件中，買受人援引合同法第150條，追究出賣人的權利瑕疵擔保責任，比較合適。但在系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權登記手續(xù)，至少是重大過失地不知。按照合同法第151條關于“買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規(guī)定的義務”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔權利瑕疵擔保責任。

運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認定系爭合同有效，出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權的過戶登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應承擔違約責任，買受人丙享有此類請求權。從系爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權的過戶手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同有效的方案，即方案四。

（三）關于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應如數(shù)退還丙所付全部款外，還應對丙作適當經(jīng)濟賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當解除條件成就時，售房合同失效，并且是自動地當然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無需當事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權的義務隨之消滅，因而，原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權的過戶手續(xù)，沒有依據(jù)，應予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當然地、自動地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下，原告丙自此取得解除權。丙若行使該解除權，通知被告A公司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權，那么，應當?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進而取得B號房屋的所有權；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權的義務。可見，準確地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權移轉(zhuǎn)與否的問題至關重要。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下時，丙“可以”或“有權”將售房合同解除。也就是說，該條的約定未給當事人任何一方保留解除權，因此不符合約定解除的要件。

《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號房屋的所有權過戶到丙名下時，A公司應如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當經(jīng)濟賠償。換一種表達方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。 把《售房合同書》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所有權的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不讓系爭合同自動地當然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予認可，因此，原告丙單方面地改變雙方關于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅。

正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權過戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應得到法院的支持。

（四）關于B號房屋價款返還的請求權基礎：不當?shù)美颠€請求權？物的返還請求權？損害賠償請求權？

系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認，但應當弄清此筆價款返還的'請求權基礎。

由于貨幣的所有權原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所以，當原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價款的所有權?，F(xiàn)在，因系爭合同自20xx年12月31日屆滿時B號房屋的所有權不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義務返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權，所以，他請求A公司返還的請求權基礎就不可能是所有物返還請求權。從當事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應為不當?shù)美颠€請求權。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當?shù)美臉?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權，連占有也要恢復，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號房屋的所有權，連占有也要喪失，卻支付了價款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關系。4。被告A公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權不復存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號房屋所有權卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認定。

當然，假如原告丙不主張不當?shù)美颠€請求權，而把該筆購房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權過戶給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權基礎也可以是違約損害賠償請求權。筆者認為，如此尋找請求權基礎，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾嗷A。 主張不當?shù)美颠€請求權或者違約損害賠償請求權，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應當預見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價款時，可以多獲得些賠償。

（五）對系爭B號屋裝修問題處理的請求權基礎：不當?shù)美颠€請求權？損害賠償請求權？

售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復存在，有義務返還。于此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合同書》第4條的約定看，雙方當事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，對原告丙的該項經(jīng)濟損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對此，應當如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權的過戶登記手續(xù)，主張取得系爭房屋的所有權，是以系爭合同有效為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)?？梢?，原告丙若同時主張上述二權，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認定系爭合同無效，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當？有意見認為，于此場合主審法官負有釋明的義務，應當提示原告丙：在合同無效的情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權，宜訴求其他項目，包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類釋明，便未盡到職責?！?〕這種意見值得重視。

在筆者看來，在這里應當持有如下見解：

如果被告A公司將B號房屋的所有權移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關。但系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權不會移轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應當返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。

從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權，B號房屋的所有權擴張到裝修材料上。但B號房屋的所有權人甲對此未支付相應的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當?shù)美子辛x務予以返還。就是說，原告丙對其喪失的這部分利益享有不當?shù)美颠€請求權。

從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋所有權不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機會喪失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公司違約所造成的損失。當事人雙方也是如此認識的，體現(xiàn)在《售房合同書》第4條中。

可見，B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權基礎，一個是不當?shù)美颠€請求權，一個是損害賠償請求權。如果原告丙主張并實現(xiàn)了不當?shù)美颠€請求權，他的這部分損失得到了填補，損害賠償請求權因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)生。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權，B號房屋所有權人的利益便得而復失，不當?shù)美颠€請求權因欠缺“獲得利益”這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時實現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被告A公司承擔賠償損失責任。

假如原告丙選擇了不當?shù)美颠€請求權，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準予以返還，與原告丙有無過失無關，加之這不屬于賠償責任，所以就不再適用與有過失規(guī)則，即使丙有過失，也有權請求返還接近于添附在B號房屋的價值。在這樣的情況下，一審判決就不會以原告丙也有過錯為由不支持其返還不當?shù)美脑V求。

由此可見，請求權基礎理論及其在個案中的正確運用，直接關系到權利人的利益能否得到法律保護，不單純是個學術問題，即使是從事實務工作的法律人也應當予以重視。

（六）余論

1。關于原告丙的損害賠償請求權

其實，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買賣房屋合同的機會，若再買到與B號房屋相當?shù)姆课菪枰ㄙM更多的價款，該超出部分的價款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購買B號房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請求被告賠償。其請求權基礎只有違約損害賠償請求權，不會是不當?shù)美颠€請求權，更不會是物的返還請求權。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A見、與有過失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對該項損失的造成或擴大也有過失，則要依據(jù)與有過失規(guī)則，要承擔相應的責任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

從法律人的要求講，原告丙本應援引合同法第107條、第135條等條款，請求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項訴訟請求，喪失了良機。

2。關于原告丙的債權人代位權

從《售房合同書》第2條關于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權裝修、人住B號房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請求甲辦理B號房屋所有權的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權人的代位權，在20xx年12月31日屆滿之前，即（（售房合同書》未自動終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權訴訟，請求甲辦理B號房屋所有權的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

在系爭案件的實際訴訟過程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請求他們履行將B號房屋的所有權移轉(zhuǎn)于原告丙的義務，這可否視為原告丙在行使債權人的代位權？筆者持否定的觀點，理由在于，其一，原告丙訴請甲履行B號系爭房屋的所有權過戶義務，未表示是在行使被告A公司對于甲的到期債權。這不符合債權人代位權的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權訴訟，向甲主張債權人的代位權。當事人不主張，即難以認定原告丙在行使債權人的代位權。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時間在20xx年3月，而系爭合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號房屋所有權的債權消滅。這樣，又欠缺債權人代位權的另一個構(gòu)成要件，即使主張了債權人的代位權，也得不到主審法院的支持。

總之，原告丙因其未及時提起債權人代位權之訴，喪失了取得B號房屋所有權的一個機會。

第二篇：房屋買賣合同

出賣人的權利主要有：

1、按合同約定的時間、地點和方式收取房屋價金。

出賣人可以自己請求買受人交付，也可以訴諸法院請求追交，甚至可以因買受人未按規(guī)定交付貨主而解除合同、合同解除的同時，出賣人有權要求買受人支付違約金和賠償損失。

2、出賣人有按規(guī)定的時間和方法向買受人交付房屋的權利。

如果超過規(guī)定的時間買受人不接受房屋，在此期間房屋發(fā)生意外而毀損、滅失，出賣人不必承擔責任。

出賣人的義務主要有：

1、按約定的數(shù)量（間數(shù)、面積等）交付房屋。

這是出賣人一項基本的義務。即出賣人應該按照房屋買賣合同的約定，交付符合合同規(guī)定的面積或間數(shù)的房屋，否則就承擔相應的民事責任。

2、保證房屋所有權的轉(zhuǎn)移。

保證將所出賣房屋的所有權轉(zhuǎn)移給買受人，亦是房屋出賣人的一項基本義務。以下幾種情況的房屋買賣一般不能保證房屋所有權的轉(zhuǎn)移：①出賣人不是房屋所有人；②出賣人將產(chǎn)權人去向不明或房屋所有權正處在爭議中的房屋出賣的；③設有抵押權、典當權等他項權利的房屋，未征得他項權利人的同意情況下出賣的房屋；④代理人超越代理權限或濫用代理權所進行的房屋買賣⑤出賣人在沒有征得共有人同尋情況下把共有房屋出賣的；⑥在同等條件下，承租人、房屋共有人主張優(yōu)先購買權的情況下將房屋售與他人的；⑦國家批準證用或拆除的房屋出售的，不能轉(zhuǎn)移房屋所有權；⑧違反有關法規(guī)規(guī)定出售房屋的。

第三篇：房屋買賣合同

買主姓名：住址：

賣主姓名：住址：

茲將下記產(chǎn)權賣給承買人，價款如數(shù)收訖，此后任憑買主契稅登記，雙方共同辦理更換房產(chǎn)證手續(xù)。日后如有產(chǎn)權糾紛由賣主負完全責任。特立契約為證。

計開：（房屋座落地點，構(gòu)造，面積、間數(shù)）

賣價：

產(chǎn)權范圍：

此契約一式三份，買賣雙方各一份，中人一份?

買主：簽名蓋章

賣主：簽名蓋章

中人：簽名蓋章

年月日