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第一篇:最新農(nóng)村房屋買賣合同范本5篇
房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同,它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人,買受人支付價(jià)款的合同。那么關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同該怎么寫呢?下面是小編給大家整理的農(nóng)村房屋買賣合同范本5篇_農(nóng)村房屋買賣合同范本(通用版),歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。
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最新農(nóng)村房屋買賣合同范本(1)
甲方:(出售方)______________ 身份證號(hào)碼:______________
乙方:(預(yù)購(gòu)方) ______________身份證號(hào)碼:______________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致,就乙方向甲方預(yù)訂二手房事宜,訂立本合同。
第一條 甲方轉(zhuǎn)讓的二手房位于____,(以下簡(jiǎn)稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權(quán)證(編號(hào): ),該二手房建筑面積為:____,產(chǎn)權(quán)人:________,房地產(chǎn)用途為:_______。
第二條 該二手房產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為___,甲方對(duì)該二手房享有完全處分權(quán)。該二手房若存在租約,甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同,乙方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。
第三條 該二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)格為人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元___角___分(小寫____元)。
第四條 甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時(shí),由乙方向甲方支付____元人民幣的定金,作為甲、乙雙方當(dāng)事人訂立該房屋買賣合同的擔(dān)保,簽訂房屋買賣合同后,乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。
甲方在收取定金后,應(yīng)當(dāng)向乙方開具收款憑證,并注明收款時(shí)間。乙方逾期未支付認(rèn)購(gòu)定金的,甲方有權(quán)解除本合同,并有權(quán)將該二手房另行出賣給第三方。
第五條 甲、乙雙方約定,該二手房轉(zhuǎn)讓預(yù)訂期為_____天,甲方應(yīng)當(dāng)在預(yù)訂期內(nèi)與乙方簽定《房屋買賣合同》,并于_____年___月___日將該房產(chǎn)交付給乙方。
第六條 乙方應(yīng)在本合同第五條約定的預(yù)訂期限前,按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬(wàn)___仟___佰___拾___元___角___分(小寫______元)。
第七條 在本合同的第五條約定的預(yù)訂期限內(nèi),甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的,應(yīng)雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的,無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第八條 甲、乙雙方應(yīng)在《房屋買賣合同》簽定后_____日內(nèi),共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),該房地產(chǎn)證由乙方領(lǐng)取。
甲方逾期不予協(xié)助辦理的,乙方有權(quán)要求甲方以該二手房總價(jià)為基數(shù)自逾期之日起至產(chǎn)權(quán)辦理申請(qǐng)?zhí)岢鲋罩拱疵咳誣____的比例支付違約金。
第九條 該二手房所附著的戶口,甲方承諾在收到二手房轉(zhuǎn)讓總價(jià)之日起______日內(nèi)遷出,逾期則以該二手房總價(jià)為基數(shù)按每日_____的比例向乙方支付違約金。
第十條 按照相關(guān)法律規(guī)定,該二手房交易產(chǎn)生稅費(fèi)共有: (1) 營(yíng)業(yè)稅 (2) 城市建設(shè)維護(hù)稅 (3) 教育費(fèi)附加 (4) 印花稅 (5) 個(gè)人所得稅 (6) 土地增值稅 (7) 房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi) (8) 土地使用費(fèi) (9) 契稅 (10) 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) (11) 公證費(fèi) (12) 其他_____。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商,其中___________________項(xiàng)由甲方承擔(dān),___________________項(xiàng)由乙方承擔(dān)。
第十一條 乙方逾期付款的違約責(zé)任: 乙方逾期支付除定金外剩余房款的(因銀行貸款原因?qū)е乱曳接馄诟犊畹某?,甲方有權(quán)要求乙方按下列第_____種方式承擔(dān)違約責(zé)任。
甲方:(簽章)
乙方:(簽章)
年 月 日
最新農(nóng)村房屋買賣合同范本(2)
甲方(賣方)______________
身份證號(hào)碼:______________
乙方(買方)______________
身份證號(hào)碼:______________
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜,經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議:
一、甲方自愿將坐落在 的宅基地及房屋出售給乙方。
二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價(jià)為人民幣 元。
三、甲方陳述:該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個(gè)人,該宅基地及房屋沒(méi)有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛,其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件,如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失,甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
四、雙方簽署本合同以后,乙方即向甲方支付 元定金;甲乙雙方約定在___________前向乙方交付房屋,并于__________前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。如因甲方原因,該房屋未在約定時(shí)間內(nèi)交付給乙方,甲方雙倍返還定金給乙方;如乙方因自身原因不愿買受該房,甲方定金不予返還。
五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù),導(dǎo)致本合同無(wú)法履行,乙方可向甲方提出解除合同的請(qǐng)求,甲方接到請(qǐng)求后應(yīng)向乙方返還所有已收房款。
六、土地稅由甲方承擔(dān),契稅由乙方承擔(dān);其他稅務(wù)由國(guó)家指定各自承擔(dān)。
七、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后,甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方,乙方即向甲方付清最后一筆房款。
八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問(wèn)題均由甲方承擔(dān)。
九、自本合同簽訂生效起,該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國(guó)家動(dòng)拆遷安置政策帶來(lái)的所有權(quán)益均與甲方無(wú)關(guān)。
十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前,以本合同為準(zhǔn)。
十一、本合同自雙方簽章之日起生效,未盡事宜,雙方協(xié)商解決,由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。
十二、按《合同法》履行,合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。
十三、本合同一式叁份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,每份具有同等效力。
甲方簽字:______________ 乙方簽字:______________
聯(lián)系地址:______________ 聯(lián)系地址:______________
電話:______________ 電話:______________
年 月 日 年 月 日
最新農(nóng)村房屋買賣合同范本(3)
賣 方(甲方):_________________
買 方(乙方):_________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就乙方向甲方購(gòu)買私有住房,達(dá)成如下協(xié)議:
(一)甲方自愿將下列房屋賣給乙方所有,雙方議定房地產(chǎn)總價(jià)款為人民幣大寫_________________:
1、房屋狀況(請(qǐng)按《房屋所有權(quán)證》填寫) 房屋座落:
建筑結(jié)構(gòu):_________________結(jié)構(gòu),總層數(shù):_________層:
建筑面積___________平方米,作于___________用途。
2、該房屋的所有權(quán)證號(hào)為:___________________,國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào)為:__________________。
(二)甲乙雙方商定,自本合同簽訂之日起,乙方一次性付清房款后,甲方正式交付乙方房屋鑰匙以及房屋產(chǎn)權(quán)證書。
(三)甲方在房屋正式交付乙方時(shí),甲方應(yīng)已清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、有線電視、物業(yè)管理等各項(xiàng)費(fèi)用,并告知乙方。從正式交付乙方之日其起由乙方負(fù)責(zé)交納,該房屋所產(chǎn)生的其他一切費(fèi)用與甲方無(wú)關(guān)。
(四)甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實(shí)告知乙方,并無(wú)任何隱瞞。乙方對(duì)該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉,并無(wú)任何異議。
(五)雙方中途違約,由違約方向?qū)Ψ浇o付房地產(chǎn)價(jià)款百分之十(10%)的違約金。
(六)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意,辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所繳納交易稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)提供辦理辦理過(guò)戶手續(xù)所需的材料。
(七)本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)采取協(xié)商辦法解決。協(xié)商不成,任何一方均可向有管轄權(quán)的人民起訴。
(八)本合同經(jīng)雙方簽章后即生效,須共同遵守。本合同未盡事項(xiàng),可另行議定,其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章后與本契約具有同等效力。
(九)本協(xié)議一式兩份,具有同等法律效力,自雙方簽字之日生效,甲、乙雙方各執(zhí)一份。
(十)甲乙雙方約定隨之轉(zhuǎn)讓的附屬物及裝修設(shè)施為:____________________________________
甲方(賣方):_________________ 乙方(買方):_________________
身份證號(hào):___________________ 身份證號(hào):___________________
住址:_______________________ 住址:_______________________
電話:_______________________ 電話:_______________________
______年____月_____日 ______年____月_____日
最新農(nóng)村房屋買賣合同范本(4)
甲方:(賣方)__________________ 身份證號(hào)碼:___________________________
乙方:(買方)__________________ 身份證號(hào)碼:__________________________
根據(jù)《 中華人民共和國(guó)合同法》以及其它有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上,經(jīng)充分協(xié)商,一致同意,就買賣房屋達(dá)成以下條件:
一、買賣房屋基本情況
1、房屋坐落:_______市_______省(區(qū))_______街道_______小區(qū)_______棟_______單元_______號(hào)。
2、房屋結(jié)構(gòu):______________結(jié)構(gòu)。
3、 房屋面積:共計(jì)_______平方米。
4、 房產(chǎn)證號(hào):______________。
二、房屋總售價(jià):大寫人民幣_(tái)_____________元(小寫_________元)。
三、付款方式及期限
本合同簽定之日,乙方第一次付給甲方購(gòu)房定金人民幣_(tái)_____________元整(_______元);
第二次付款:在 _______年_____月______日前,乙方將購(gòu)房款人民幣_(tái)___________元整(_______元)付給甲方。
第三次付款:在辦理乙方名下的相關(guān)手續(xù)后,乙方再將購(gòu)房款人民幣_(tái)____________元整(_______元)付清給甲方。
四、甲乙雙方責(zé)任
1、 甲方保證本房屋在合同簽完產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)異議,絕無(wú)買賣、抵押、典當(dāng)?shù)扰c他人糾紛之事,否則產(chǎn)生一切后果由甲方承擔(dān)法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)損損失。
2、甲方在本合同簽定收購(gòu)房款后,不得因市場(chǎng)漲價(jià)或政策原因等為理由,收回或反悔不出售此房屋,如甲方違約,應(yīng)賠償雙倍已付的購(gòu)房款給乙方 ;乙方在本合同簽定后若中途違約,甲方有權(quán)沒(méi)收乙方已付的購(gòu)房款。
五、雙方約定其他事項(xiàng)
1、 本合同若有未盡事宜,雙方可另行補(bǔ)充合同,補(bǔ)充合同與合同書具有同等法律效力。
2、 本合同書自雙方簽定合同之日生效。
3、 本合同一式二份, 甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方:__________________ 身份證:___________________________
乙方:__________________ 身份證:___________________________
_______年_____月______日
最新農(nóng)村房屋買賣合同范本(5)
甲方(出賣人):__________________
乙方(買受人):__________________
甲、乙、兩方依據(jù)自愿、誠(chéng)信原則,經(jīng)友好協(xié)商,達(dá)成如下一致意見:甲方承諾并保證:擁有座落于 的選房號(hào)。該房屋由開發(fā)。甲方對(duì)上述選房號(hào)所有權(quán)是完整的,不存在共有權(quán)、抵押權(quán)、承租權(quán)等權(quán)利瑕疵或負(fù)擔(dān)。將誠(chéng)信履行本合同書的項(xiàng)下的合同義務(wù)。
1、雙方議定上述房號(hào)房屋每平米單價(jià)為________/平米,出售價(jià)格為________萬(wàn)圓整。此房號(hào)價(jià)款為甲方凈價(jià),甲方不支付交易中的任何費(fèi)用。
2.本合同書簽訂時(shí),甲方向乙方交付房屋選房房號(hào)________號(hào)、房屋購(gòu)買押金條、甲方已墊付預(yù)付房款________萬(wàn)圓整的發(fā)票以及其他相關(guān)票據(jù)。乙方向甲方支付房號(hào)費(fèi)用和甲方已經(jīng)墊付的購(gòu)房款拾萬(wàn)圓整,共計(jì) 萬(wàn)圓整。乙方對(duì)上述房號(hào)和此后乙方所選房子具有所有權(quán)和使用權(quán)。此后,買賣上述房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用,均由乙方承擔(dān)繳納,甲方不承擔(dān)任何費(fèi)用。
3、甲方負(fù)責(zé)乙方辦理房屋更名過(guò)戶手續(xù)至乙方名下,包括根據(jù)登記部門的要求另行簽訂合同文書、提供身份證明等。甲方不得因此要求
乙方另行向甲方支付任何費(fèi)用。如出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法更名情況,且非甲方主觀意愿時(shí)(即所有購(gòu)買房號(hào)的都無(wú)法更名),在甲方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,將該房屋無(wú)償過(guò)戶到乙方名下,過(guò)戶產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用甲乙雙方各支付一半。
4、如甲方不履行本合同,則甲方按房屋市場(chǎng)價(jià)格全款支付給乙方,且退還乙方付給甲方的房屋號(hào)費(fèi)和乙方購(gòu)買此房屋產(chǎn)生的所有費(fèi)用。如乙方不履行本合同,甲方不予退還乙方房屋號(hào)費(fèi)。
1、本合同書一式兩份,由甲、乙雙方各執(zhí)一份。
2、本合同書在各方簽字后生效。
甲方(公章):_________________ 乙方(公章):_________________
法定代表人(簽字):_________________ 法定代表人(簽字):_________________
______年____月_____日 ______年____月_____日
第二篇:相關(guān)內(nèi)容
農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力
一、問(wèn)題的提起
隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快,大量農(nóng)民涌向城市,由于各種原因,他們選擇在城市長(zhǎng)期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下,農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是,我國(guó)法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂,尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門,導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問(wèn)題理解各異,判決千差萬(wàn)別。盡管部分高院以會(huì)議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定,均認(rèn)為,農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則,以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的,可以認(rèn)定合同有效,但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。
我國(guó)城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言,該集體土地為集體所有當(dāng)屬無(wú)疑,而就后者而言,該集體土地根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國(guó)家所有?;谏鲜鐾恋厮袡?quán)制度,對(duì)于農(nóng)村私房買賣糾紛,有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無(wú)效者(以下簡(jiǎn)稱合同無(wú)效說(shuō)),有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡(jiǎn)稱合同有效說(shuō)),有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無(wú)效者(以下簡(jiǎn)稱部分有效說(shuō))。上述三種主張的持有者,主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ),采我國(guó)合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式,從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來(lái)推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問(wèn)題的方法,其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下,缺乏探詢當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動(dòng)過(guò)程相結(jié)合,在動(dòng)態(tài)中確定權(quán)利變動(dòng)、歸屬的思考,因而在邏輯上難以自圓其說(shuō)。
二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評(píng)析
目前,我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓,主要依據(jù)的法條有:
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條:中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制,即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有,即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)因是由土地所有權(quán)人決定,也就是說(shuō)因由村集體決定,所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的,必須附條件是肯定的,如經(jīng)村集體同意,或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交,至于購(gòu)入房屋者不應(yīng)有身份的限定。
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定,且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定,而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定,只是說(shuō)農(nóng)村村民出賣、出租房屋后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn),這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地,而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查,對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在,大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購(gòu)入房屋的,如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地,那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。
3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
從上可知,這條是針對(duì)建設(shè)用地來(lái)說(shuō),除了第二款規(guī)定外,農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè),就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租,此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣,而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的,所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。
4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是,宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,即可按部門規(guī)章,而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。
5、 1982年1月7日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國(guó)農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定:“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地,必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地,社員可長(zhǎng)期使用,所有權(quán)仍歸集體,嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?!惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。
6、 1999年5月6日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)的第二條規(guī)定:加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理,嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。
此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒(méi)有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購(gòu)買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造,這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購(gòu)買的規(guī)定相類似,而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來(lái)否定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。
三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點(diǎn) 。
(一)“合同無(wú)效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)
“合同無(wú)效說(shuō)”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》(以下簡(jiǎn)稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》,農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán),因此合同違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定,損害了集體的利益,應(yīng)當(dāng)歸于無(wú)效。
對(duì)于合同無(wú)效的法律后果,該說(shuō)進(jìn)一步主張,在合同確認(rèn)無(wú)效后,出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定,房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的,買受人如返還宅基地使用權(quán)勢(shì)必將房屋一并返還。該說(shuō)認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過(guò)錯(cuò)責(zé)任,但出賣人僅返還原購(gòu)房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平,因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任,將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買受人。該說(shuō)用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡,具有一定的社會(huì)可接受性。在司法實(shí)踐中,相當(dāng)一部分人長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的,這樣的案例很多。
(二)“合同有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)
“合同有效說(shuō)”的理由是:對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定,只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示,不違反法律和行政法規(guī),不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形,就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效,以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。
(1)合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)是國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》,該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳,而非國(guó)務(wù)院,故此文件不是行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的.房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
(3)從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看,限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣住房,也與合同自由的基本精神相悖。同時(shí),限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對(duì)各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相違背。
(4)我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第三十二條規(guī)定,"通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
該說(shuō)還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見》(以下簡(jiǎn)稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函》 (以下簡(jiǎn)稱批復(fù))尋找到了法律依據(jù),認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。
(三)“部分有效說(shuō)”的主要觀點(diǎn)
該說(shuō)認(rèn)為,根據(jù)《民法通則》第七十一條,出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋,買受人取得房屋的所有權(quán),但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓,因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國(guó)家征收集體土地時(shí),可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買受人予以補(bǔ)償,而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。
三、對(duì)上述三種觀點(diǎn)的評(píng)價(jià)
1、對(duì)于“合同無(wú)效說(shuō)”的評(píng)價(jià)
“合同無(wú)效說(shuō)”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力,具有一定的道理。但是該說(shuō)完全忽略了房屋出賣人對(duì)房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對(duì)買賣房屋達(dá)成的合意,似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動(dòng)過(guò)程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外,該說(shuō)有關(guān)此類合同無(wú)效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定,合同無(wú)效的后果共有三種方式:一是返還原物,二是賠償損失,三是將雙方約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)有,返還給集體、個(gè)人。第一種方式不難理解,既然合同無(wú)效,合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系,財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲,即“當(dāng)事人惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”,筆者認(rèn)為,農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益,但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為,因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的,自然含有自由處分的權(quán)利。
余下的第二種方式是“合同無(wú)效說(shuō)”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說(shuō)認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過(guò)錯(cuò),各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說(shuō)明。筆者認(rèn)為,此時(shí)應(yīng)適用過(guò)失相抵的規(guī)則,由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況,再按照雙方的過(guò)失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無(wú)效說(shuō)”就此了下文,轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實(shí)際征收價(jià)值中給予買受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述,補(bǔ)償責(zé)任在我國(guó)民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件,即因見義勇為、緊急避險(xiǎn)以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無(wú)效說(shuō)”的思·,將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過(guò)錯(cuò)程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購(gòu)買農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金,出賣人對(duì)于合同無(wú)效負(fù)有全部過(guò)錯(cuò),則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失;假定出賣人與買受人對(duì)于合同無(wú)效具有混合過(guò)錯(cuò),則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問(wèn)題是,如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立,那買受人就顯然具有Υ法的惡意,應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過(guò)錯(cuò)。這正是“無(wú)效說(shuō)”在邏輯上的ì盾所在。
2、對(duì)于“合同有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)
“合同有效說(shuō)”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立,如該命題成立則該說(shuō)取得前后一致的邏輯自足,如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問(wèn)。
傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的法律原因,可以將物權(quán)變動(dòng)劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依通說(shuō),后者通常具有七種類型:繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)類型相比較,似與“因公權(quán)力取得”最為接近,然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動(dòng)產(chǎn)的三種主要情形:接受日本人之不動(dòng)產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價(jià)收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”,按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形,與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同。可以說(shuō),這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。
我國(guó)民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國(guó)家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國(guó)有化”,以區(qū)別于國(guó)家為公共目的而對(duì)農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收 [。這種“概括國(guó)有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國(guó)有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來(lái)的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來(lái)的村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會(huì)、原來(lái)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處,但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無(wú)變化,例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地,原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地,轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會(huì)的鄉(xiāng)政府或村委會(huì)也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為,國(guó)家僅僅通過(guò)民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有而?有補(bǔ)償,嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財(cái)產(chǎn)利益。同時(shí),集體土地概括國(guó)有化以后,原集體土地的用途一般不變,但是原集體成員需要用地時(shí)卻不得不向國(guó)家交納使用費(fèi)。另外,被概括國(guó)有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體,而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國(guó)有化是一種不公平的制度安排。
“合同有效說(shuō)”在土地權(quán)利方面對(duì)于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的,背離了法律的本意和宗旨,實(shí)不足取。但遺憾的是,行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然,這在我國(guó)這種政府主導(dǎo)型的社會(huì)中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。
此外,“合同有效說(shuō)”賴以引用的《批復(fù)》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個(gè)假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房?jī)H能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先,《意見》第7部分第一款明確規(guī)定:“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件,應(yīng)根據(jù)土地歸國(guó)家或集體所有,一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則,參照解放以來(lái)宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況,照顧群眾生活的實(shí)際需要,依法保護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人的權(quán)益?!逼浯?,根據(jù)貴州省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的原案情,“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣,僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村,而《意見》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上,“有效說(shuō)”的觀點(diǎn)不能成立。
3、對(duì)于“部分有效說(shuō)”的評(píng)價(jià)
房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能,宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓,但是根據(jù)現(xiàn)行法律,房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的,例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范Χ內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的,應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?!边@就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此,農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣,地卻不能賣的尷尬境界。“部分有效說(shuō)”試圖對(duì)此予以折中,但是如果離開了土地使用權(quán),地上建筑物的價(jià)值微乎其微,況且在評(píng)估技術(shù)方面也有較大難度。從這個(gè)角度來(lái)講,“部分有效說(shuō)”與“無(wú)效說(shuō)”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上,該說(shuō)的核心意思是在房地一體化的原則之下,尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是,將會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形:如果地隨房走,宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員,則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走,則出賣人根本無(wú)法交付標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開,則買受人僅取得房屋所有權(quán),不啻于空中¥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋,而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時(shí),似可一定程度平衡交易雙方的利益,然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。
四、總結(jié):有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效,比較符合當(dāng)前形勢(shì)。
筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中,嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國(guó)現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則,在土地使用權(quán)有效期內(nèi),禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的,但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓,對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓,從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的,把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離,國(guó)家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán),但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面,雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì),但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì),這如城市居民取得房改房,經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批,而取得一定時(shí)間后允許上市交易,交易時(shí)有一定的附加條件。
同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后,對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度,應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓,則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起,這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性,是?有必要的,因?yàn)閲?guó)家規(guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則,社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來(lái),申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利,只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件,如需經(jīng)村集體同意、征為國(guó)有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到,如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓,這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易,使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn),在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段,甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段,許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工,在城里已經(jīng)購(gòu)置了房產(chǎn),在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置,如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋,將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長(zhǎng)期空閑,不符合物盡其用的原則。