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第一篇：有關農(nóng)村房屋買賣合同范本

甲方(賣方)

身份證號碼：電話：

乙方(買方)

身份證號碼：電話：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下協(xié)議條款：

一、甲方自愿將坐落在_________市________區(qū)__________________________樓房出賣給乙方。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣(大寫)_________________________________，即人民幣(小寫)______________________.

三、乙方于________年____月____日向甲方支付定金：人民幣(大寫)_________________________，即人民幣(小寫)_____________.

四、乙方于________年____月____日第二次付款：人民幣(大寫)____________________________，即人民幣(小寫)_____________.

五、經(jīng)甲乙雙方同意，甲方于________年____月____日將該樓房購房合同及樓房一并交付給乙方所有，乙方屆時將剩余款項一并付給乙方(乙方在付款時，為確保在以后的房產(chǎn)過戶順利，將暫時暫扣購房款人民幣(大寫)________________，即人民幣(小寫)____________，待該樓房的房產(chǎn)證順利過戶給乙方時，乙方再把此款項付給甲方)

六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)甲方保證在該樓過戶時積極提供協(xié)助，若因甲方原因造成產(chǎn)權不能過戶的，產(chǎn)生的一切費用及法律后果由甲方承擔。

七、辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關稅費由乙方承擔。甲方應在____________________________將該房產(chǎn)交付乙方。屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用，無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、網(wǎng)費、有線電視費等。

八、經(jīng)雙方確認，_____________________________乙方把剩余購房款一次性付給甲方時，甲方屆時應將該樓房及全部樓房鑰匙和此樓購樓的售樓合同及購樓收據(jù)全部一并交給乙方。交付該房產(chǎn)時甲方不得損壞該房產(chǎn)的結(jié)構、地面和墻壁及不適移動的物件。

九、雙方違約責任如下：甲方如違反本協(xié)議，則雙倍返還乙方所付購樓房款項。乙方如違反本協(xié)議，返還乙方所付購樓房款項，則甲方不予退還購樓房訂金。

十、附加條款：_____________________________

____________________________

甲方(賣方)

身份證號：電話：

住址：

乙方(買方)

身份證號：電話：

住址：

簽定日期：________年____月____日

簽定地點：__________________________________________

第二篇：相關內(nèi)容

農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力

一、問題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀要的形式作出了相應的規(guī)定，均認為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟組織的成員的，可以認定合同有效，但實踐中執(zhí)行效果不理想。

我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項即轉(zhuǎn)化為國家所有?；谏鲜鐾恋厮袡嘀贫?，對于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權為基礎，采我國合同法債權形式主義物權變動模式，從合同文字表面判斷債權是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當事人真實意思表示以及與集體土地所有權變動過程相結(jié)合，在動態(tài)中確定權利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。

二、關于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關的法律法規(guī)及評析

目前，我國關于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民人民政府批準;其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從六十二條可以看出這是對宅基地使用權的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。

從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認為不能否認農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準的，所有權人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應是允許的。

4、《中華人民共和國物權法》第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。 第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關規(guī)定進行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

5、 1982年1月7日《國務院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認為這條規(guī)定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。

6、 1999年5月6日發(fā)布的《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設;對符合規(guī)劃并依法取得建設用地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權必須轉(zhuǎn)移的，應當嚴格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

三、關于司法實踐中關于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點 。

(一)“合同無效說”的主要觀點

“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權，因此合同違反了法律的強制規(guī)定，損害了集體的利益，應當歸于無效。

對于合同無效的法律后果，該說進一步主張，在合同確認無效后，出賣人與買受人應當各自返還原物。根據(jù)我國擔保法的有關規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權勢必將房屋一并返還。該說認為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔均等的過錯責任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補償金面前顯失公平，因此出賣人應依據(jù)合同公平原則向買受人承擔經(jīng)濟補償責任，將因政府拆遷應得補償金之50%補償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實現(xiàn)了當事雙方的利益平衡，具有一定的社會可接受性。在司法實踐中，相當一部分人長期以來認為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。

(二)“合同有效說”的主要觀點

“合同有效說”的理由是：對合同的效力認定應適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。

(1)合同法將合同無效的標準限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是國務院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。

(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農(nóng)建設其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的.房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

(3)從法律平等保護所有權的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護，而是對農(nóng)民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農(nóng)村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權法》中對各種性質(zhì)所有權平等保護的規(guī)定相違背。

(4)我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權的權利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應做相同理解。

該說還從最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》 (以下簡稱批復)尋找到了法律依據(jù)，認為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

(三)“部分有效說”的主要觀點

該說認為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權，但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權。當發(fā)生國家征收集體土地時，可以根據(jù)不動產(chǎn)評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償，而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

三、對上述三種觀點的評價

1、對于“合同無效說”的評價

“合同無效說”以宅基地使用權禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權以及當事人雙方針對買賣房屋達成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說有關此類合同無效的法律后果的觀點與現(xiàn)行合同法中相關規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財產(chǎn)收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應當視為δ發(fā)生合同法律關系，財產(chǎn)狀況應恢復原狀。第三種方式的適用條件比較嚴厲，即“當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預出賣人的行為，因為前二者認為房屋的所有權是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權利。

余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔相應的責任，但是“相應責任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認為，此時應適用過失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉(zhuǎn)而認為出賣人在房屋實際征收價值中給予買受人以“補償”。按照有關研究者的論述，補償責任在我國民法領域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應負的責任。如果按照“無效說”的思·，將補償金作為預期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過錯程度在當事人之間予以分割。假定買受人購買農(nóng)村私房目的即獲取征收補償金，出賣人對于合同無效負有全部過錯，則應賠償買受人相當于補償金部分的損失;假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應當按比例賠償相當于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關于買受人買房目的的假設成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應當負有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。

2、對于“合同有效說”的評價

“合同有效說”是否成立的關鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標的物能否交付即存疑問。

傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權變動的法律原因，可以將物權變動劃分為依法律行為發(fā)生的物權變動和非依法律行為發(fā)生的物權變動。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實施條例》第二條五項之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權變動類型相比較，似與“因公權力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權力取得不動產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動產(chǎn)、行使刑罰權予以收和依“平均地權條例”照價收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權與以上情形性質(zhì)相差甚遠。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權、因混同而消滅之物權、法定地上權以及典物所有權等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權也有較大不同。可以說，這種取得集體土地所有權的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

我國民法學者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國家取得土地所有權的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區(qū)別于國家為公共目的而對農(nóng)村集體所有制土地進行的征收 [。這種“概括國有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點集中表現(xiàn)為原來的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來的村民委員會轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會、原來的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權并無變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會的鄉(xiāng)政府或村委會也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國有而?有補償，嚴重損害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權主體的財產(chǎn)利益。同時，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時卻不得不向國家交納使用費。另外，被概括國有化土地的往往是經(jīng)濟相對發(fā)達的農(nóng)民集體，而被征收并給予補償?shù)耐羌w經(jīng)濟不那?發(fā)達的農(nóng)民集體。以上三點足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。

“合同有效說”在土地權利方面對于法律的解釋是機械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實不足取。但遺憾的是，行政機關已經(jīng)將這種取得土地所有權的方式視為理所當然，這在我國這種政府主導型的社會中產(chǎn)生了一定的負面影響。

此外，“合同有效說”賴以引用的《批復》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個假定并?有明確否認農(nóng)民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權的案件，應根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實使用情況，照顧群眾生活的實際需要，依法保護國家、集體和個人的權益?！逼浯危鶕?jù)貴州省高級人民法院請示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見》第7部分第六十四條中有關“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點不能成立。

3、對于“部分有效說”的評價

房屋所有權于法應當包含出賣的處分權能，宅基地使用權于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權和土地使用權又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權同時抵押?！边@就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界?！安糠钟行дf”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權，地上建筑物的價值微乎其微，況且在評估技術方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區(qū)別并不是很大。事實上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設立宅基地使用權的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標的物，應當承擔履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權為不能履行時，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。

四、總結(jié)：有條件的認定民房買賣合同有效，比較符合當前形勢。

筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項基本原則，在土地使用權有效期內(nèi)，禁止單獨宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。

同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態(tài)度，應允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是?有必要的，因為國家規(guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強調(diào)房屋所有權完全行使的權利，只是轉(zhuǎn)讓時設定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

第三篇：農(nóng)村(小產(chǎn)權)房屋買賣合同(律師修改版)

農(nóng)村(小產(chǎn)權)房屋買賣合同(律師修改版)

出讓人（賣方）： 身份證號： （以下簡稱甲方）

受讓人（買方）： 身份證號： （以下簡稱乙方）

乙方向甲方購買私有（農(nóng)村集體土地）住房一套，為明確雙方權利和義務，甲乙雙方在平等、自愿、守信的前提下，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致達成本合同，并嚴格執(zhí)行：

一、房屋基本情況

本合同所涉房屋座落于甲方將該房屋第 層（共 層）套房（以下簡稱“套房”）轉(zhuǎn)讓給乙方，建筑面積約為 平方米（實際建筑面積以房產(chǎn)證為準），該建筑按一層（套）計價。

二、付款方式

甲乙約定本合同所涉套房價款為人民幣萬陸仟元整）。款項按以下方式支付：

1、本合同簽訂之日起三日內(nèi)，乙方向甲方支付第一期購房款100000元（大寫拾萬元整），抵扣乙方已向甲方支付的10000元（大寫壹萬元整），乙方實際應支付款項為90000元（大寫玖萬元整）；

2、待甲方房屋封頂，并將套房防盜門、鋁合金、樓梯扶手安裝完畢后，乙方于甲方通知之日起三日內(nèi)，向甲方支付第二期購房款

226000元（大寫：貳拾貳萬陸仟元整）。

3、待甲方外墻油漆粉刷完畢并將樓梯口安全防盜門安裝完畢后，

乙方于甲方通知之日起三日內(nèi)，向甲方支付第三期購房款10000 元（大寫：壹萬整）。

甲方每收到一期購房款，均應出具收款收據(jù)作為乙方購買套房的使用權憑證。甲方在收到全部購房款后，應將該套房及時交予乙方。

三、權屬約定 1、甲方承認該房現(xiàn)尚未辦理房地產(chǎn)所有權證及土地證，但甲方承諾對在建房屋擁有完整的產(chǎn)權，甲方將于房屋竣工后及時辦理相關產(chǎn)權文件。

2、本合同約定的購房款全部付清后，甲方或甲方繼承人將對該套房的相關權益（包括但不限于占有、使用、收益等權益）隨該套房一并轉(zhuǎn)讓給乙方，權益享有期限為永久。甲方保證在交接套房時沒有產(chǎn)權糾紛，如因超出有關規(guī)劃、土地面積等相關受政府處以罰款的，均由甲方承擔全部責任。

3、本合同簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。如因國家政策變

動允許按套房辦理房屋產(chǎn)權證及土地證的，甲方或甲方繼承人應無條件協(xié)助乙方辦理相關手續(xù)。屆時將發(fā)生的土地出讓金或因辦理相關房屋產(chǎn)權證及土地證所產(chǎn)生的契稅費用均由乙方負擔。其他費用按國家有關法律法規(guī)規(guī)定負擔。

4、本合同簽訂后，任何一方均不得擅自變更或解除合同。如因

以下原因?qū)е卤竞贤獬?、無效，而致乙方喪失居住的權益（包括但

不限于占有、使用權益）的，按下列約定處理：

（1）因甲方自身原因造成本合同所涉房屋所有權轉(zhuǎn)讓給甲方繼承人之外的第三人，并導致乙方或乙方繼承人無法享有套房占有、使用等權益的，由甲方或甲方繼承人按照市場評估價返還乙方或乙方繼承人房屋價款，并賠償房屋裝修費用。

（2）因政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導致該房屋被拆遷或征用的，所獲得的`土地補償歸甲方所有，所獲得的房屋補償款按套房面積占總房屋建筑面積的比例歸乙方所有。

四、其他約定

1、乙方支付全部購房款后，甲方承諾乙方有權使用房屋周邊停車位置、樓梯屋屋頂部位水箱位置、樓梯等公共設施。

2、甲方負責本房屋的第一次外墻油漆粉刷，若干年后，如需要第二次油漆粉刷的，乙方應按套房面積占總房屋建筑面積的比例分攤相關的費用。

3、雙方約定，乙方有義務按套房面積占總房屋建筑面積的比例，分攤公共使用的場地及設施的維修、安裝、粉刷、等公共費用,包括但不限于外墻粉刷原材料購置費、線路安裝費等。關于公共費用支出甲方應當提前與乙方及其他套房購買者共同友好協(xié)商，不得擅自做主。乙方承諾待入住后，按以上比例分攤公共區(qū)域電費。

4、雙方約定本合同簽訂之日后十年內(nèi)，乙方不得轉(zhuǎn)讓套房使用權，十年后乙方如轉(zhuǎn)讓使用權的，在同等條件下，甲方有優(yōu)先購買權。如乙方因政策取得套房所有權的，乙方轉(zhuǎn)讓套房所有權時，在同等條

件下，甲方仍享有優(yōu)先購買權。

5、甲方及甲方的繼承人，應無條件嚴格執(zhí)行本合同的所有條款，如有違反承擔一切法律責任。

6、甲方收取乙方全部購房款后，甲方或甲方繼承人不得在合同所涉房屋上設立他項權（包括抵押權、租賃權、地役權等），因設立他項權導致乙方損失的，由甲方承擔法律責任。

五、法律效力

1、對本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充合同，補充合同與本合同具有同等法律效力。

2、本合同自雙方簽字之日起生效，對甲乙雙方均具有法律約束力。

3、本合同一式六份，甲、乙雙方各執(zhí)三份。

甲方：

時間： 時間： 乙方：

農(nóng)村(小產(chǎn)權)房屋買賣合同(律師修改版) [篇2]

賣方(甲方):_____________ 身份證號碼:____________________ 賣方配偶： 身份證號碼： 買房(乙方):______________身份證號碼: ____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：

一、甲方自愿將其位于青島市市北區(qū)_____________________的房屋以人民幣______拾______萬___仟___佰___拾___元整(￥_______元)的價款出售給乙方。(一次性付清，附收款收據(jù))

二、房屋的基本情況：

該房屋建筑面積_____平方米，套內(nèi)建筑面積_____平方米，____室____廳，所在____層（共____層），室號______，房屋用途為______。系 村委在集體土地上建造的房屋，由甲方于 年付款購得。該房有/無儲藏室，面積： 平方米。該房現(xiàn)尚無房地產(chǎn)所有權證。

三、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關權益（使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。

四、本協(xié)議簽訂時，該房屋尚不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。本協(xié)議發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。

五、甲方將房屋以現(xiàn)狀交接給乙方，乙方已對該房屋的現(xiàn)狀有充分的了解。甲方應同時將該房屋的購房合同、付款收據(jù)、契稅單據(jù)、房產(chǎn)證等有關該房屋的手續(xù)交付乙方。

六、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因或政府行為、法律法規(guī)規(guī)定導致本合同的解除、無效,甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。 七、如因該房屋被拆遷或征用，因該房屋所獲得的任何補償由乙方獲得，甲方有義務協(xié)助乙方辦理相關手續(xù)。甲方不能以戶口在該房屋而要求分得任何補償。

八、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

甲方: 甲方配偶：

乙方:

日期： 年 月 日 九、本合同一式兩份,甲乙方各執(zhí)一份。

第四篇：農(nóng)村小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議書

農(nóng)村小產(chǎn)權房屋買賣協(xié)議書范本

出賣人（甲方）： 身份證號碼：

身份證號碼：

買受人（乙方）： 身份證號碼：

身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其購買的房屋，位于宿遷市______________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室______號______平方米，附屬設施見附件）

二、乙方支付甲方合同保證定金 萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對_____________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉(zhuǎn)讓給乙方，并將原購房合同、購房票據(jù)（第一手及前手）等相關能證明產(chǎn)權歸屬資料。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人再訂立《買賣合同》，如再訂立《買賣合同》視為合同欺詐，乙方不能實現(xiàn)購房合同時，甲方應雙倍退還購房款；

六、違約責任：1、甲方應當于______年 ______月______日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期三個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣______萬元。

2、乙方全部或部分不能按本合同規(guī)定的付款日期及方式履行的，按其欠款部分加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過三個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的扣除損失賠償金后退還。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住安全和使用的，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤腵解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

七、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

八、乙方購房后，如遇政策性拆遷等甲方應協(xié)助乙方辦理補償事宜，并不得向乙方主張任何費用損失。

九、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交_______________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向______區(qū)（縣）人民法院起訴。

十、其他約定：本合同自雙雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議及合同附件與本合同具有同等法律效力。

十一、本合同正本一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，副本若干，有見證人的，見證人各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

見證人：

見證人：

第五篇：表達農(nóng)村房屋買賣合同

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權人同意，達成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在房屋院落(包括：正房間、廂房間)出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具體位置為：

東鄰：西鄰：

南鄰：北鄰：

登記長度為：米、寬度為米，面積共平米。

二、該院落相關的附屬物同時全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：

三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為人民幣大寫;即人民幣小寫元。乙方在合同生效時一次性付清。

四、甲方應在前將該房屋交付乙方;屆時該房產(chǎn)應無任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等，

五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。

六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權、使用權或其他產(chǎn)權原因而導致乙方無法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費用及土地增值部分。

七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關產(chǎn)權證照轉(zhuǎn)移義務，如因政府原因確實無法辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補償款、回遷房等)全部歸乙方所有。

八、其它：

1、本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應的補充協(xié)議。

2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會簽字蓋章后生效。

3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。

甲方(賣方)：(印)身份證號：

住址：電話：

年月日

乙方(買方)：(印)身份證號：

住址：電話：

年月日

村委會意見：

村委會蓋章：年月日