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第一篇：篇一農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合同書

轉(zhuǎn)讓方： （簡稱甲方）

身份證號：

受讓方： （簡稱乙方）

身份證號：

甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉(zhuǎn)讓給乙方作修建住宅之用地，經(jīng)雙方本著平等、自愿、友好的協(xié)商，現(xiàn)達(dá)成合同如下：

一、宅基地坐落于，面積為 平方米。東至＿＿＿，西至＿＿＿，南至＿＿，北至＿＿ 。長＿＿米，寬＿＿＿米。

二、轉(zhuǎn)讓金額及付款方式：

雙方議定此幅宅基地現(xiàn)價為人民幣伍萬陸仟捌佰元整，雙方合同簽字生效之日，乙方一次性付給甲方人民幣伍萬陸仟捌佰元整。（一次性付清）

三、產(chǎn)權(quán)歸屬：

甲方陳述：該宅基地的所有權(quán)完全歸甲方個人，該宅基地沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件。如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

合同雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權(quán)屬歸于乙

方所有。乙方有權(quán)在此宅基地上修建房屋，本族及異性人等無權(quán)干涉、爭議。

乙方在房屋建成后，在國家政策允許的前提下，甲方必須無條件配合乙方辦理不動產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)到乙方手中，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

四、協(xié)調(diào)和處理

乙方在建房施工中，如若發(fā)生土地產(chǎn)權(quán)糾紛等出現(xiàn)由甲方負(fù)責(zé)出面協(xié)調(diào)處理，如有協(xié)調(diào)處理不好，甲方應(yīng)負(fù)相關(guān)的責(zé)任。

五、違約責(zé)任：

本合同從雙方簽字當(dāng)日起，任何一方不得反悔違約，如甲方反悔，導(dǎo)致乙方喪失對宅基地的占有使用權(quán)，甲方應(yīng)對乙方進(jìn)行地上建筑物及土地升值的賠償，具體包括如下：

1、甲方全部退還乙方已支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)及利息（月息1.5%）。

2、乙方所建的房屋應(yīng)按法律法規(guī)等相應(yīng)計(jì)算得的價值給予補(bǔ)償。

3、如甲乙雙方發(fā)生訴訟，甲方需賠償乙方全部訴訟費(fèi)用。

4、如乙方違約，甲方將收取乙方的轉(zhuǎn)讓金金額不退回給乙方，作為抵消乙方違約金。

六、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)與甲方無關(guān)。該宅基地如遇拆遷或其他方式的征收、征用，地上物及土地補(bǔ)償?shù)热繗w乙方所有，甲方配合辦理拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)手續(xù)。

七、不動產(chǎn)權(quán)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。

八、本合同自雙方簽字之日起生效。未盡事宜雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充合同與本合同有同等效力。

九、本合同一式叁份，甲方一份、乙方二份。每份具有同等效力。

甲方簽字：乙方簽字：

見證人：

年 月 日

第二篇：農(nóng)村房屋買賣合同

賣方：____________________________________________

買方：____________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條轉(zhuǎn)讓標(biāo)的

賣方所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 坐落于：____________________________________。

房地產(chǎn)證號為：________________________。房地產(chǎn)用途為：______________________。

登記建筑面積為：____________平方米。套內(nèi)建筑面積為：____________平方米。

該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自________年_______月_______日至_______年 。

第二條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押也未被查封，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。

第三條房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀

該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為

1、該房地產(chǎn)沒有租約；

2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見附件[租賃編號：______________，月租金__________元整 ，租期自_______年_______月_______日至_______年_______月_______日]。賣方須于簽署《深圳市二手房買賣合同》前取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)或放棄購買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第種方式處置租賃合同 ：

①該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租賃合同在有效期內(nèi)對買方仍然有效。賣方須于_________前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/保證金及預(yù)交租金 轉(zhuǎn)交予買方，買方自時起享有賣方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。

②賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。

第四條附著于該房地產(chǎn)之上的戶口

該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款之日起_____日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按每日萬分之____向買方支付違約金。

第五條轉(zhuǎn)讓價款

該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。該轉(zhuǎn)讓價款不含稅費(fèi)。

第六條交易定金

該房地產(chǎn)交易定金為人民幣：________億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。買方同意按以下方式支付：

本合同簽訂時，向賣方支付定金人民幣：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。

本合同簽訂后______日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。

上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管。買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號，即視為賣方收訖。定金在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時自動轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外。

第七條交房保證金

為防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時從交易總價款中預(yù)留人民幣：______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。作為交房保證金 。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第____種：

1、交由居間方托管；

2、其它：____________________________。

第八條付款方式

買方所支付款項(xiàng) ，除有特別約定，建議以銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。

買方按下列第______種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣：______億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。

1、一次性付款

買方須于年月日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。

2、買方向銀行抵押付款

買方須于年月日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣：_____億______仟______佰______拾______萬______仟______佰______拾______元______角______分 。至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶；

買方須于年月日之前向銀行提交抵押貸款申請的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)；

銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第____種方式處理：

01、買方應(yīng)于銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。

02、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付____________等所有款項(xiàng)。

3、買賣雙方約定的其他付款方式：_________________________________。

上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。

第九條買方逾期付款的違約責(zé)任

買方逾期付款的 ，賣方有權(quán)要求買方按下列第種 方式承擔(dān)違約責(zé)任：

1、要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。

2、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價款百分之____________的違約金。

第十條稅費(fèi)承擔(dān)

按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)： 營業(yè)稅； 城市建設(shè)維護(hù)稅； 教育費(fèi)附加； 印花稅； 個人所得稅； 土地增值稅； 房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)； 土地使用費(fèi)。 提前還款短期貸款利息； 提前還款罰息。

買方需付稅費(fèi)： 印花稅； 契稅； 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)； 房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)； 《房地產(chǎn)證》貼花； 抵押登記費(fèi)； 借款 合同公證費(fèi)； 授權(quán)委托公證費(fèi)。

其他費(fèi)用： 權(quán)籍調(diào)查費(fèi)； 房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi)； 評估費(fèi)； 律師費(fèi)； 保險費(fèi)； 其他 。

經(jīng)雙方協(xié)商，其中：____________

上述________________________項(xiàng)由賣方支付。

上述________________________項(xiàng)由買方支付。

本合同履行過程中因法律、法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)，按以下第____________方式處理：

1、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。

2、買賣雙方同意由方繳納。

3、其他：買方支付：_______%；賣方支付：______%。

以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和 買方支付的稅費(fèi)，因買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。

任何一方不按約定或法律、政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價款百分之______的違約金。

第十一條房地產(chǎn)交付

賣方應(yīng)當(dāng)于________將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：

1、買賣雙方共同對該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù)；

2、交付該房地產(chǎn)鑰匙；

3、________________________。

第十二條延遲交房的違約責(zé)任

除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為基數(shù)按日萬分之四向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第十三條附隨債務(wù)的處理

賣方在交付該房地產(chǎn)時，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、____________等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。

第十四條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

買賣雙方須在簽訂本合同______日內(nèi)，共同向房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起日內(nèi)，買賣雙方須辦理交納稅費(fèi)的手續(xù)。該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后_____個工作日內(nèi)須辦理抵押登記手續(xù)。

第十五條其他違約責(zé)任

任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價款百分之_____的違約金。

第十六條不可抗力

因不可抗力不能履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能按照約定履行合同的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時告知另一方當(dāng)事人，并自不可抗力結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方提供證明。

第十七條本合同與其他文件的沖突解決

買賣雙方在本合同簽訂之前的承諾及協(xié)議，如有與本合同不相符的，以本合同為準(zhǔn)。

第十八條合同附件

本合同共有附件________份。合同附件為本合同組成部分，具有同等法律效力。

第十九條法律適用與糾紛解決

因本合同發(fā)生糾紛，由買賣雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，依據(jù)中華人民共和國法律，采取下列第_____種方式解決：

1、向深圳仲裁委員會申請仲裁；

2、向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會華南分會申請仲裁；

3、向____________人民法院起訴。

第二十條合同數(shù)量及持有

本合同一式_______份，賣方_____份，買方_____份，其他交有關(guān)部門，均具同等法律效力。

第二十一條送達(dá)

當(dāng)事人所填寫確認(rèn)的通訊地址即為送達(dá)地址。

第二十二條合同生效

本合同自買賣雙方簽字 之日起生效。

賣方 ：_______________買方 ：_______________

賣方代理人 ：_________買方代理人 ：_________

__________年________月_____日__________年________月_____日

第三篇：農(nóng)村房屋買賣合同

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲方現(xiàn)有位于 的私房一套，結(jié)構(gòu)是 聯(lián) 層，建筑面積 平方米，合計(jì)面積 平方米，已辦理土地使用證、城建用地許可證、房產(chǎn)證，另有一處有使用權(quán)的院落共計(jì) 平方米，甲方自愿轉(zhuǎn)讓給乙方，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：

1、甲方房屋及院落總價 萬元，乙方愿以此價格成交。

2、甲方須確保自己的土地、城建、房產(chǎn)證件真實(shí)合法、有效，且必須確保乙方改建施工過程中，與四鄰沒有糾紛。如果乙方在城建與施工中與四鄰有產(chǎn)權(quán)、界限、風(fēng) 水等糾紛，甲方必須負(fù)責(zé)處理、調(diào)解。

3、甲方有義務(wù)提供資料協(xié)助乙方辦理相關(guān)證件的過戶手續(xù)，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

4、付款方式：本協(xié)議簽字之日付 萬元，除下部分 萬元在過戶手續(xù)完成后一次性付清。

5、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

第四篇：農(nóng)村宅基地買賣合同

甲方（賣方）： 身份證號碼：

乙方（買方）： 身份證號碼：

甲、乙雙方就宅基地買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將坐落在的宅基地出售給乙方。

二、雙方議定的上述宅基地成交總價為人民幣 元。

三、甲方陳述：該宅基地的所有權(quán)完全歸甲方個人，該宅基地沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付 元定金；甲乙雙方約定在___________前向乙方交付，并于__________前辦理土地使用證手續(xù)。

五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證手續(xù)，導(dǎo)致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應(yīng)向乙方返還所有已收款。

六、土地使用證手續(xù)完善后，甲方將相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆款。

七、自本合同簽訂生效起，該宅基地的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與甲方無關(guān)。

八、土地使用證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。

九、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。

十、按《合同法》履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。

十一、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。

甲方簽字： 乙方簽字：

聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：

電話： 電話：

年 月 日 年 月 日

第五篇：農(nóng)村宅基地買賣合同

甲方（賣方）：xx身份證號碼：

乙方（買方）：xx身份證號碼：

甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事宜，經(jīng)協(xié)商自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方自愿將坐落在xx的宅基地及房屋出售給乙方。

二、雙方議定的上述宅基地及房屋成交總價為人民幣xx元。

三、甲方陳述：該宅基地及房屋的所有權(quán)完全歸甲方個人，該宅基地及房屋沒有任何的債權(quán)債務(wù)糾紛，其轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的條件，如因甲方原因?qū)е乱曳綋p失，甲方愿承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

四、雙方簽署本合同以后，乙方即向甲方支付xx元定金；甲乙雙方約定在xx前向乙方交付房屋，并于xx前辦理土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)。如因甲方原因，該房屋未在約定時間內(nèi)交付給乙方，甲方雙倍返還定金給乙方；如乙方因自身原因不愿買受該房，甲方定金不予返還。

五、在約定期限內(nèi)不能辦好土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)，導(dǎo)致本合同無法履行，乙方可向甲方提出解除合同的請求，甲方接到請求后應(yīng)向乙方返還所有已收房款。

六、土地稅由甲方承擔(dān)，契稅由乙方承擔(dān)；其他稅務(wù)由國家指定各自承擔(dān)。

七、土地使用證及房產(chǎn)證手續(xù)完善后，甲方將房屋及相關(guān)原件交付給乙方，乙方即向甲方付清最后一筆房款。

八、甲方確保房屋建筑質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，該房屋發(fā)生的任何質(zhì)量問題均由甲方承擔(dān)。

九、自本合同簽訂生效起，該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益均與甲方無關(guān)。

十、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準(zhǔn)。

十一、本合同自雙方簽章之日起生效，未盡事宜，雙方協(xié)商解決，由此達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力。

十二、按《合同法》履行，合同履行地點(diǎn)為乙方戶籍所在地。

十三、本合同一式叁份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，每份具有同等效力。

甲方簽字：xx乙方簽字：

聯(lián)系地址：xx聯(lián)系地址：

電話：xx電話：

年xx月xx日xx年xx月xx日

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合同

轉(zhuǎn)讓方：（簡稱甲方）受讓方：（簡稱乙方）

甲方自愿將坐落于房產(chǎn)及宅基地永久性有償轉(zhuǎn)讓給乙方，經(jīng)雙方平等、友好協(xié)商，現(xiàn)達(dá)如下成協(xié)議：

一、該宅基地及房產(chǎn)四鄰至：東鄰西鄰：、南鄰：北鄰：建房及宅基地總面積平方米。

二、甲方保證房產(chǎn)及地籍的產(chǎn)權(quán)真實(shí)合法，證明人（保證人）應(yīng)保證受托事務(wù)真實(shí)有效。甲方保證該宅基地的使用權(quán)權(quán)屬甲方使用，在轉(zhuǎn)讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權(quán)進(jìn)行抵押，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)糾紛，如上述宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交接后因甲方發(fā)生在轉(zhuǎn)讓前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔(dān)全部責(zé)任，按甲方違約處理。

三、雙方責(zé)任

1、甲方責(zé)任：因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地拆遷賠償安置房屋。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。如因此發(fā)生相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、乙方接收房屋后，在法律、國家政策允許的條件下，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證過戶等手續(xù)到乙方手中，所需稅收、費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方責(zé)任沒有過戶，按甲方違約。

3、乙方責(zé)任：在使用期限內(nèi)，如遇國家或者有關(guān)政策部門依法對該地征收時所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關(guān)費(fèi)用均也有乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。

四、轉(zhuǎn)讓金額

轉(zhuǎn)讓價格為人民幣萬元（大寫：萬整）。

五、付款方式、房產(chǎn)及宅基地證明：

簽訂合同之日，乙方一次性向甲方付清轉(zhuǎn)讓金額。同時甲方需向乙方提供宅基地?fù)Q購現(xiàn)有房屋土地證（原老房子的宅基地土地證），換購房屋時的補(bǔ)的差價金額的發(fā)票（收據(jù)）和證明材料，及一切有關(guān)轉(zhuǎn)讓房屋的證明材料和過戶時需要的材料。

六、產(chǎn)權(quán)歸屬

協(xié)議雙方簽字付款之日起，房產(chǎn)及宅基地使用權(quán)屬歸于乙方所有，乙方有權(quán)在此宅基地上改造修建房屋，或再行轉(zhuǎn)讓他人，甲方無權(quán)干涉。在乙方修建房屋過程中，所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

七、違約責(zé)任

本協(xié)議從雙方簽字當(dāng)之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉(zhuǎn)讓金全額的基礎(chǔ)上加倍賠償乙方，如造成乙方損失（如基建費(fèi)、裝修費(fèi)、安裝費(fèi)），甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉(zhuǎn)讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。

八、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議具有同等效力。

九、協(xié)議生效條件

本合同經(jīng)雙方簽字按手印后生效。

十、本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為據(jù)。

甲方：身份證號：

證明人：身份證號：

乙方：身份證號：

年月日

第六篇：相關(guān)內(nèi)容

農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力

一、問題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效，但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。

我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國家所有?；谏鲜鐾恋厮袡?quán)制度，對于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動過程相結(jié)合，在動態(tài)中確定權(quán)利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。

二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評析

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進(jìn)行嚴(yán)格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

4、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

5、 1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。

6、 1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點(diǎn) 。

(一)“合同無效說”的主要觀點(diǎn)

“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

對于合同無效的法律后果，該說進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權(quán)勢必將房屋一并返還。該說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過錯責(zé)任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會可接受性。在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。

(二)“合同有效說”的主要觀點(diǎn)

“合同有效說”的理由是：對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

(1)合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

(3)從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相違背。

(4)我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

該說還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》 (以下簡稱批復(fù))尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

(三)“部分有效說”的'主要觀點(diǎn)

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時，可以根據(jù)不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于房屋的評估價值對買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

三、對上述三種觀點(diǎn)的評價

1、對于“合同無效說”的評價

“合同無效說”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對買賣房屋達(dá)成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說有關(guān)此類合同無效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財產(chǎn)收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為，因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。

余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認(rèn)為，此時應(yīng)適用過失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實(shí)際征收價值中給予買受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述，補(bǔ)償責(zé)任在我國民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無效說”的思·，將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過錯程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購買農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金，出賣人對于合同無效負(fù)有全部過錯，則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失;假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。

2、對于“合同有效說”的評價

“合同有效說”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問。

傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動的法律原因，可以將物權(quán)變動劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動類型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同?？梢哉f，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

我國民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區(qū)別于國家為公共目的而對農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收 [。這種“概括國有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來的村民委員會轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會、原來的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會的鄉(xiāng)政府或村委會也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國有而?有補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財產(chǎn)利益。同時，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時卻不得不向國家交納使用費(fèi)。另外，被概括國有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體，而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。

“合同有效說”在土地權(quán)利方面對于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實(shí)不足取。但遺憾的是，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國這種政府主導(dǎo)型的社會中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

此外，“合同有效說”賴以引用的《批復(fù)》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國家、集體和個人的權(quán)益?！逼浯?，根據(jù)貴州省高級人民法院請示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點(diǎn)不能成立。

3、對于“部分有效說”的評價

房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。”這就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界?！安糠钟行дf”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權(quán)，地上建筑物的價值微乎其微，況且在評估技術(shù)方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。

四、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效，比較符合當(dāng)前形勢。

筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。

同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是?有必要的，因?yàn)閲乙?guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現(xiàn)出來，申請建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易，使房屋的交換價值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

第七篇：農(nóng)村房屋買賣合同

賣方(以下簡稱甲方)：姓名： 身份證：

家庭地址：紅寺堡區(qū)太陽山鎮(zhèn)永新村 組 聯(lián)系電話：

買方(以下簡稱乙方)：姓名： 身份證：

家庭地址：海原縣史店鄉(xiāng)倉灣村方莊村 聯(lián)系電話：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：房屋基本情況

乙方購買甲方擁有的合法的坐落于紅寺堡區(qū)太陽山鎮(zhèn) 村 點(diǎn) 行 排 (房屋編號： ，周圍只要標(biāo)志物： )。 房屋占地面積 平方米;院落 平方米。房屋用途為：住宅

第二條 土地使用權(quán)性質(zhì)

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為農(nóng)村危房改造;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方無須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第三條 價格及付款方式

該坐落和房屋經(jīng)過甲乙雙方平等協(xié)商，中間調(diào)解人公開、平等調(diào)節(jié)，雙方自愿買賣協(xié)議，以 萬元成交(大寫： 萬 仟)。乙方應(yīng)于本合同簽訂之日向甲方支付全部房款。

第四條 交付方式

自本合同簽訂之時起，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)既歸乙方所有。

第五條 乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方如未按本合同第三條規(guī)定的方式付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息的責(zé)任。逾期超過10天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，有權(quán)終止合同。

乙方方應(yīng)付給甲方5000元的違約款和誤工費(fèi)。

第六條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價款向甲方追究違約利息。逾期超過10個工作日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方應(yīng)付給乙方方5000元的違約款和誤工費(fèi)。

第七條 關(guān)于完善房屋有關(guān)手續(xù)的約定。

1、房屋的產(chǎn)權(quán)資質(zhì)辦理工作由甲方負(fù)責(zé)辦理與乙方?jīng)]有關(guān)系，但最終的所有使用、占用、處分歸乙方所有、同時甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方完善房屋相關(guān)水、電等的安裝、改造。

2、甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

3、因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅、契稅由甲方負(fù)責(zé)向國家交納，

4、從合同簽訂之日起國家所扶持的所有優(yōu)惠待遇由乙方享受，(包括賠償、補(bǔ)貼、安裝、以及新農(nóng)村建設(shè)等)，甲方有告知乙方的義務(wù)。

5、因乙方所見房屋為農(nóng)村集體土地，該買賣過程中所產(chǎn)生的交易、過戶須由村委會同意或有關(guān)部門的審批手續(xù)由甲乙雙方配合完成，如因發(fā)生糾紛則由甲方負(fù)責(zé)解決處理。

第八條 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第九條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時，可向紅寺堡區(qū)人民法院起訴。

第十條 本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)之日起生效。

第十一條 今后房屋無論漲價、降價甲乙雙方都不得反悔。

第十二條 今后乙方如進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等工作時，需要甲方證明、簽字，甲方應(yīng)當(dāng)由義務(wù)配合乙方證明、簽字。

第十三條 本合同共三頁，一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等效力。

第十四條 其他未盡事宜 。

甲方(手印)： 乙方(手印)：

證明人(手印)：

年 月 日

第八篇：農(nóng)村宅基地買賣合同

1、宅基地的所有權(quán)歸農(nóng)民集體，農(nóng)村宅基地買賣合同。《憲法》第10條規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币虼耍氐乃袡?quán)屬性，已經(jīng)用根本法的形式固定為集體所有?！锻恋毓芾矸ā返?條第2款規(guī)定：“……宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！眲t更進(jìn)一步明確宅基地歸農(nóng)民集體所有。

2、宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民?！稇椃ā贰ⅰ段餀?quán)法》、《土地管理法》等法律規(guī)定了宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權(quán)。

3、宅基地使用權(quán)不得出賣、轉(zhuǎn)讓或抵押。宅基地使用權(quán)人只能用宅基地建房居住和使用，合同范本《農(nóng)村宅基地買賣合同》。任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。

4、宅基地使用權(quán)具有福利性。農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)摹Ｒ虼苏厥褂脵?quán)是對集體經(jīng)濟(jì)組織成員的照顧和優(yōu)惠，具有福利性。

由于合同標(biāo)的不能而無效

所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能。如果標(biāo)的無法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標(biāo)的是買受人交付價金、出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但現(xiàn)實(shí)生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理城市國有土地上所建房屋的權(quán)屬證書，要么依據(jù)有關(guān)法律規(guī)章不予辦理，導(dǎo)致農(nóng)村房屋無法辦理過戶。

未經(jīng)村委會同意和政府審批而無效。

《山東省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條明確規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不能隨房轉(zhuǎn)移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效?！?/p>