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第一篇：宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有沒有法律效力

宅基地屬于農(nóng)村集體土地，只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

雖然沒有全國性的統(tǒng)一規(guī)定，但是各省市均有類似規(guī)定，以河北省為例，依據(jù)《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》

第六條 農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)依法取得土地使用權(quán)。

禁止非法占用土地建設(shè)住宅。

禁止買賣或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。

第二篇：農(nóng)村宅基地買賣合同司法解釋

農(nóng)村宅基地買賣合同司法解釋

市第一、第二中級法院；各區(qū)、縣法院：

為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，日前高級法院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開了農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會(huì)，就農(nóng)村私有房屋買賣中的若干疑難問題進(jìn)行了研討，并形成了會(huì)議紀(jì)要。特此印發(fā)，請各院在審判中參照執(zhí)行。

執(zhí)行中有何問題和情況，請按業(yè)務(wù)歸口與高級法院聯(lián)系。

附件：

農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及

處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要

近年來，我市法院受理了一批涉及農(nóng)村私有房屋買賣的合同糾紛案件，由于目前相關(guān)法律、法規(guī)不夠明確，對合同效力認(rèn)定認(rèn)識存在差異，在一定程度上產(chǎn)生了此類案件在不同法院、不同業(yè)務(wù)庭、不同審判人員之間裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問題。為研究、統(tǒng)一執(zhí)法尺度，2004年12月，高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開會(huì)議，就農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定及案件處理原則等問題進(jìn)行了專門研討，初步形成了處理意見，紀(jì)要如下：

一、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況

目前此類糾紛主要有以下情況：從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無效并收回房屋；從買賣雙方身份來看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況；從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上；從合同履行來看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；從訴訟的起因來看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴；從標(biāo)的物現(xiàn)狀來看，有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。

二、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定

與會(huì)人員多數(shù)意見認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹彝恋毓芾砭諿1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。 第三，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

第四，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

與會(huì)者同時(shí)認(rèn)為，此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

三、涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則

與會(huì)者一致認(rèn)為，處理此類案件應(yīng)堅(jiān)持以下原則：

第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關(guān)部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)壤骝?qū)動(dòng)是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)；同時(shí)要認(rèn)識到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。

第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。

第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償；再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來的消極影響。

特此紀(jì)要。

第三篇：協(xié)議轉(zhuǎn)讓宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議判有效

協(xié)議轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)本是雙方真實(shí)意思，協(xié)議簽訂數(shù)年后一方竟說協(xié)議無效，要求返還。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法有效?7月16日，正陽法院審結(jié)了該起宅基地使用權(quán)糾紛案，法院一審判決宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。

李某系正陽縣城郊鄉(xiāng)農(nóng)民，與朱某住在同一村民組，且前后院鄰居。

2009年11月，雙方約定：李某將位于朱某房屋后面的一處340平方米的宅基地以3.5萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給朱某，朱某再給李某0.5畝耕地耕種，征得村民委員會(huì)及村組的同意后，雙方簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，朱某付給了李某宅基地轉(zhuǎn)讓款3.5萬元，李某均出具了收條。

隨后李某外出打工，朱某于2011年在該宅基地上建造了房屋，壘了豬圈，發(fā)展養(yǎng)豬業(yè)。

且房屋建成并已入住，但尚未辦理登記手續(xù)。

今年3月，因城鎮(zhèn)建設(shè)，需征用李某所在的村民組的土地及宅基地，朱某宅基地上的房屋需要拆遷，拆遷改造工程指揮部與朱某簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

6月，李某突然找到朱某，說原簽訂的協(xié)議是違法、無效的，現(xiàn)在沒房子住了，想要回來，朱某不肯，認(rèn)為當(dāng)時(shí)都是自愿的，自己花了很多錢，即使無效，也是李某的錯(cuò)，過去這么長時(shí)間了才反悔，是不誠信的表現(xiàn)，房子已建成并入住了，宅基地不可能再還了。

兩人爭執(zhí)不下。

于是，李某起訴到法院，要求法院判決其與朱某簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，朱某返還宅基地。

法院審理后認(rèn)為，李某所簽協(xié)議系真實(shí)意思表示，并已履行完畢，朱某早已遷入訴爭宅基地所在村組，現(xiàn)李某要求確認(rèn)協(xié)議無效缺乏充分依據(jù)。

此外，李某不能充分證明其對訴爭宅基地享有土地使用權(quán)，請求返還無據(jù)。

第四篇：農(nóng)村宅基地房屋買賣合同是否有效?

【案件概況】2003年2月左右，黃某將其名下的坐落于崇明縣豎新鎮(zhèn)大椿村10隊(duì)的宅基地房屋(以下簡稱“系爭房屋”)轉(zhuǎn)讓給劉某，劉某按約支付了房款人民幣(以下幣種均為人民幣)12,500元(其中500元為押金)，黃某交付了房屋，劉某對系爭房屋進(jìn)行了裝修。

2004年4月左右劉某將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給了顧某，顧某支付了房款，劉某向顧某交付了系爭房屋。

劉某、顧某均系城鎮(zhèn)居民，黃某、劉某間的買賣行為未得到相關(guān)組織、部門的`批準(zhǔn)同意。

現(xiàn)黃某提起訴訟，要求：一、確認(rèn)黃某與劉某之間轉(zhuǎn)讓宅基地房屋的買賣合同無效;二、劉某返還顧某相應(yīng)的房款，黃某返還劉某房款10,000元;三、坐落于崇明縣豎新鎮(zhèn)大椿村的宅基地房屋歸黃某使用。

【法院裁決】根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黃某與劉某之間的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

但鑒于黃某、劉某均已履行了合同，系爭房屋已經(jīng)交付劉某多年，且劉某對該房屋進(jìn)行了裝修，不宜再返還房屋，現(xiàn)劉某已將系爭房屋出賣給顧某，基于合同相對性原則，黃某無權(quán)要求劉某向顧某返還購房款，故原審法院駁回黃某要求劉某返還顧某房款的訴請并無不當(dāng)。

現(xiàn)一審法院判決，一、涉案房屋買賣合同無效;二、駁回其余訴訟請求。

二審法院判決，駁回上訴，維持原判。

【律師點(diǎn)評】上海市欣隆律師事務(wù)所楊東律師分析認(rèn)為，本案基礎(chǔ)法律關(guān)系為農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系。

結(jié)合案情而言，本案可能存在如下爭議問題：

第一，黃某與劉某之間系農(nóng)村房屋買賣合同是否有效?

涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，宅基地房屋買賣的雙方應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且經(jīng)過宅基地審批手續(xù)的，認(rèn)定合同有效。

審批手續(xù)為經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。

城鎮(zhèn)居民購買集體經(jīng)濟(jì)組織所有宅基地上的房屋的，認(rèn)定合同無效。

因此，劉某系非農(nóng)家庭戶口，故黃某與劉某之間的農(nóng)村房屋買賣合同屬無效合同。

第二，農(nóng)村房屋買賣合同無效后如何處理?

按照合同法的相關(guān)規(guī)定，合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。

不能返還或者沒有必要返還的，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自過錯(cuò)責(zé)任范圍承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

損失計(jì)算原則上應(yīng)按照起訴之日宅基地房屋的評估價(jià)格折價(jià)補(bǔ)償。

第三，司法實(shí)踐中如何認(rèn)定合同效力及返還房屋問題?

按照上海高院的相關(guān)指導(dǎo)意見規(guī)定，就此類的農(nóng)村宅基地房屋買賣合同糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

綜上可見，目前司法實(shí)踐中，涉及農(nóng)村宅基地房屋買賣合同效力，先要看買受人身份情況，再要看是否經(jīng)過審批同意，最后還要看合同是否履行交付占有使用。

為此，上海房地產(chǎn)律師楊東提醒：對于出賣人而言，應(yīng)在合同履行完畢前或者交房前提出合同無效返還房屋的訴求，這樣主張獲得法院支持的可能性很大。

對于買受人而言，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間履行合同并接收房屋，并保留持續(xù)占有、使用等證據(jù)，這樣有利于主張維持現(xiàn)狀;當(dāng)然如果法院認(rèn)為合同無效應(yīng)當(dāng)予以返還，也可以考慮主張因出賣人的過錯(cuò)導(dǎo)致的損失賠償，當(dāng)然也包括現(xiàn)在市值與當(dāng)初市值的差價(jià)損失。

同時(shí)，也需要注意盡量舉證自己無過錯(cuò)，來減少自己的賠償比例。