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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否合法

相關(guān)規(guī)定，當(dāng)由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產(chǎn)權(quán)使用證和國有土地使用權(quán)的完全產(chǎn)權(quán)。那么購買小產(chǎn)權(quán)房有怎么的后果呢，小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同有效嗎?

一、 購買小產(chǎn)權(quán)房有怎么的后果呢

1、 拿不到法律認(rèn)可的房產(chǎn)證。村委會(huì)和開發(fā)商自行印制的《樓房產(chǎn)權(quán)證》不具有法律效力。

2、 即使有宅基地和房屋的使用權(quán)也無法上市交易，無法得到銀行貸款和按揭，不允許過戶。

3、 有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購買者的合法權(quán)益。因此，購買者在購房前，了解土地的性質(zhì)是至關(guān)重要的。如果您不太了解小產(chǎn)權(quán)房，很有必要咨詢產(chǎn)權(quán)糾紛相關(guān)律師，對(duì)自己所要購買的房子性質(zhì)要明確清楚。因?yàn)?，如今購買小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，購買時(shí)一定要謹(jǐn)慎購買。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎

根據(jù)我國的法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。其中，認(rèn)定例外的情況是：“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的法律依據(jù)主要有：

1、999年5月6日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定：“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售?！?/p>

2、2004年12月24日，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申，“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。

3、2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申：“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房?！?/p>

4、《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?/p>

此外，根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制。從這個(gè)意義上看，依法取得并享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)且僅當(dāng)其具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，而且宅基地的分配制度應(yīng)該實(shí)行的是一戶一宅制。

根據(jù)房地一體的原則，當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓，該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓，如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者，這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。

該法第63條的禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制，因此，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體，使用權(quán)僅限于村民，農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)，該種行為被法律所禁止，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該自始無效。

事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房的熱銷有其主觀條件也有其客觀條件，盡管其產(chǎn)權(quán)不完整，但是相對(duì)于其風(fēng)險(xiǎn)來說，購房者仍覺得比買第一手房合算。至于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的問題，關(guān)乎到買賣雙方的權(quán)益是否受保護(hù)。往往很多小產(chǎn)權(quán)房的糾紛也來源于合同糾紛。因此，在簽約時(shí)，雖然法律上不保護(hù)買賣小產(chǎn)權(quán)房部分的法律關(guān)系，但對(duì)于其他權(quán)益的規(guī)定，最好能夠咨詢一下律師，最大程度地挽回不必要的損失。

小產(chǎn)權(quán)房能否合法化

有消息稱，有法學(xué)專家在解讀當(dāng)前正在醞釀的《土地管理法》修訂草案征求意見稿時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房合法化的希望渺茫。據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，目前全國小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)66億平方米，產(chǎn)權(quán)房是120億平方米，小產(chǎn)權(quán)房之所以形成如此大的'量，一是因?yàn)槿珖鞯胤績(jī)r(jià)不斷攀升，而小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40~60%，加上經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等社會(huì)保障性住房供應(yīng)不足，一些收入較低的城鎮(zhèn)居民即使明知其“不合法”，且將面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，仍甘愿冒險(xiǎn)一試，以此改善居住條件;二是我國城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了集體土地和國有土地的不平等地位——農(nóng)民集體的土地利益得不到有效保護(hù)，為了增加收入，似也有理的他們才“鋌而走險(xiǎn)”，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房。

曾幾何時(shí)，國內(nèi)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)小產(chǎn)房的地位亦多有肯定。曾呼吁發(fā)房產(chǎn)證，讓農(nóng)民帶資進(jìn)城。同時(shí)，城里“資本帶人下鄉(xiāng)”，可解決農(nóng)村缺少農(nóng)業(yè)技術(shù)能手的問題。假如給農(nóng)民發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，豈不可實(shí)現(xiàn)了雙向城鄉(xiāng)一體化嗎?葉檀也曾表示，開刀小產(chǎn)權(quán)需公正立場(chǎng)。她說，國土資源部對(duì)農(nóng)民的土地進(jìn)行確權(quán)，是給予農(nóng)民市場(chǎng)化土地價(jià)格補(bǔ)償?shù)牡谝徊?。如果農(nóng)民此后能夠從城鎮(zhèn)化的征地過程中獲益，成為有資產(chǎn)的市民，那么，我們理應(yīng)為國土資源部叫停小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)叫好;如果做不到，那么，國土資源部叫停小產(chǎn)權(quán)房就無法洗清“剝奪”農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)的嫌疑。趙曉在為小產(chǎn)權(quán)房呼吁時(shí)辯稱：叫停小產(chǎn)權(quán)房將推動(dòng)房?jī)r(jià)飛漲，認(rèn)為：叫停小產(chǎn)權(quán)房是政府公權(quán)力對(duì)民眾財(cái)產(chǎn)的赤裸裸的掠奪。政府禁止小產(chǎn)權(quán)房的借口是保護(hù)耕地，但保護(hù)耕地的重點(diǎn)應(yīng)該是在提高土地的利用效率上。

凡此種種，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問題的解決之道，英雄所見略同，不論是給農(nóng)民發(fā)產(chǎn)權(quán)證，還是給以合理補(bǔ)償，顯現(xiàn)異曲同工之妙，他們從各自的視角上，給出了可行性建議。

在房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎的同時(shí)，高房?jī)r(jià)也成為中國百姓心中的痛。不斷飆升的房?jī)r(jià)不僅奴役著貸款購房的人們，更是使得房奴這一畸形世象呈現(xiàn)出日益泛化的態(tài)勢(shì)。身在城市，尤其是一線，甚至二線城市的市民們，也在以不同的形式被房子奴役著——這坐大山，成為了人們難以逃避的重?fù)?dān)和困擾。

而在農(nóng)村，由于農(nóng)民在土地上的權(quán)利受到嚴(yán)厲限制，致使其難以取得發(fā)展所需資金，被迫背井離鄉(xiāng)地到城市去打工。農(nóng)民工問題一面是給城市帶來了美麗與繁榮，另一面也擠占了城里人的生存空間且給自己的生活帶來諸多難言的艱難。

本來，房子是沒有大小產(chǎn)權(quán)之說的，因?yàn)橹袊姆芍怀姓J(rèn)公(國)有土地上的“大產(chǎn)權(quán)房”，而不承認(rèn)在集體所有土地上建構(gòu)的“小產(chǎn)權(quán)房”。說到底還是個(gè)利益分割的問題，反映到制度層面還是城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的制度戒條。我們必須得承認(rèn)，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)(社會(huì))二元結(jié)構(gòu)的形成是其在特定的歷史條件下的產(chǎn)物，它對(duì)我國特定經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中是起過作用的，但時(shí)至今日，那個(gè)以8億農(nóng)民的低生活標(biāo)準(zhǔn)為代價(jià)來換取經(jīng)濟(jì)發(fā)展的模式，已經(jīng)到了該結(jié)束的時(shí)候了。