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第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)擔(dān)保合同范本

出賣(mài)方：

身份證：

買(mǎi)受方：

身份證：

甲方有一套房產(chǎn)，(1、有房產(chǎn)手續(xù)；2、無(wú)房產(chǎn)手續(xù))，經(jīng)與乙方協(xié)商，賣(mài)與乙方所有，為明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，訂立本合同。

一、房產(chǎn)位于，面積平方米。東至 、西至 、南至 、北至 。

二、價(jià)款 ，于簽訂本合同時(shí)一次性支付現(xiàn)金。

三、甲方保證所出賣(mài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為自己獨(dú)立所有，無(wú)抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。

四、交付，甲方于本合同簽訂日將房產(chǎn)鑰匙交與乙方視為交付房產(chǎn)。

五、違約，如甲方所出賣(mài)的房產(chǎn)在本合同簽訂后發(fā)生爭(zhēng)議或者有第三人主張權(quán)利，均為甲方違約，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方退還本合同規(guī)定的房?jī)r(jià)款并支付違約金額為房?jī)r(jià)款的30%的違約金。

六、本合同所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)由甲方委托 為保證人，保證人保證本合同所轉(zhuǎn)讓的`房產(chǎn)沒(méi)有權(quán)利瑕疵，否則承擔(dān)本合同第五條約定的支付款項(xiàng)的連帶義務(wù)。

七、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自簽字之日起生效。 補(bǔ)充規(guī)定：

甲方(簽字)：

乙方(簽字)：

保證人(簽字)：

年 月 日

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛賣(mài)方違約卻贏了訴訟看賣(mài)方如何完成驚天逆轉(zhuǎn)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，賣(mài)方違約，卻贏了訴訟！看賣(mài)方如何完

成驚天逆轉(zhuǎn)！

文：吳取彬

隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師 【導(dǎo)讀】：這是一起房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，賣(mài)方（被告）違約拒絕出售，買(mǎi)方訴至法院要求繼續(xù)履行合同，看似買(mǎi)方（原告）必然勝訴的案件。但是，案件的發(fā)展并非如原告所愿，最終原告的訴請(qǐng)被法院判決駁回，且看本案被告如何巧妙的利用法律法規(guī)之規(guī)定，完成驚天逆轉(zhuǎn)：案情簡(jiǎn)介2008年12月8日，買(mǎi)方A公司與賣(mài)方B公司簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一份，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，B公司將位于本市某路某號(hào)D幢房屋轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣868萬(wàn)元，原告分兩期支付，合同簽訂時(shí)支付468萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)支付余款400萬(wàn)元，雙方約定應(yīng)于2009年1月31日前辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；同時(shí)雙方約定逾期辦理房地產(chǎn)過(guò)戶登記，則每逾期一日應(yīng)按房屋總價(jià)的日萬(wàn)分之五支付違約金。合同簽署當(dāng)日雙方確認(rèn)首期房款為人民幣468萬(wàn)元，A公司已于簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前支付給B公司。合同簽訂后A公司多次致函B公司要求辦理過(guò)戶手續(xù)，而B(niǎo)公司卻一再拖延，拒不配合辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2009年7月25日，A公司得知B公司將涉案房地產(chǎn)高價(jià)轉(zhuǎn)讓給案外人某包裝材料有限公司，但尚未辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 提起訴訟

買(mǎi)方（原告）遂即向法院提起訴訟，要求判令被告繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，與原告辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并判令被告支付逾期違約金人民幣781,200元（按房屋總價(jià)的日萬(wàn)分之五，自2009年2月1日起計(jì)算至訴訟之日2009年7月30日），并申請(qǐng)了法院對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保全。 賣(mài)方應(yīng)對(duì)

賣(mài)方（被告）在收到本案訴訟材料后，于2009年8月29日向法院提出管轄權(quán)異議。一審法院于2009年9月25日裁定駁回管轄權(quán)異議。2009年9月30日，被告就管轄權(quán)異議裁定不服向二審法院提起上訴，二審法院于2009年10月20日裁定駁回上訴，維持原裁定，在被告依照法律規(guī)定完成上述程序的同時(shí)，被告在律師協(xié)助下與案外人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定將買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議交由某外省仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁，案外人依法于2009年8月20日向某外省市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，要求裁決繼續(xù)履行雙方簽署的買(mǎi)賣(mài)合同，裁決賣(mài)方將涉案房屋過(guò)戶至其名下，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2009年10月19日該仲裁委員會(huì)依法作出裁決，裁決賣(mài)方將涉案房屋過(guò)戶至案外人某包裝公司名下，并支付相應(yīng)的違約金。

2009年11月12日法院公開(kāi)開(kāi)庭審理本案。被告辯稱，涉案房屋已經(jīng)被生效的法律文書(shū)裁決給案外人，因此本案合同不可能再繼續(xù)履行，在合同不能繼續(xù)履行的情況下自然不存在逾期辦理房地產(chǎn)登記的違約責(zé)任，因此請(qǐng)求法院依法駁回買(mǎi)方A公司的全部訴訟請(qǐng)求。法院判決法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于生效的法律文書(shū)已經(jīng)裁決將涉案房地產(chǎn)過(guò)戶給案外人，本案A公司要求繼續(xù)履行合同已無(wú)可能，A公司基于繼續(xù)履行合同而要求被告支付的逾期辦理房地產(chǎn)過(guò)戶的違約金自然也不存在，A公司可以另案提起訴訟要求被告承擔(dān)不能履行合同的違約責(zé)任。據(jù)此，法院依法判決駁回A公司的訴訟請(qǐng)求。

律師析案

本案看似再簡(jiǎn)單不過(guò)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件，但是在訴訟過(guò)程中處處充滿玄機(jī)，原告A公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全來(lái)捍衛(wèi)其訴訟請(qǐng)求，從表面上看，這是A公司必然勝訴的案件，但是被告卻通過(guò)“明修棧道，暗度陳倉(cāng)”，最終完成驚天逆轉(zhuǎn)。

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！钡谝话僖皇畻l條規(guī)定：“當(dāng)事人―方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實(shí)上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！焙茱@然，本案情形不符合上述除外情形，A公司完全有權(quán)利要求B公司繼續(xù)履行雙方簽署的合同，并要求B公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案的最佳看點(diǎn)是B公司如何進(jìn)行反擊，最終達(dá)到本案勝訴的目的。 首先，賣(mài)方B公司“明修棧道”爭(zhēng)取時(shí)間。

訴訟中，B公司充分行使《民事訴訟法》賦予的權(quán)利，在答辯期內(nèi)提起管轄權(quán)異議，首先將訴訟拖入管轄權(quán)異議程序中，避免法院在原定的日期進(jìn)行開(kāi)庭審理，從訴訟程序上爭(zhēng)取更多的時(shí)間，也為其將涉案房屋能夠成功轉(zhuǎn)賣(mài)給案外人贏得了時(shí)間，同時(shí)避免了若本案敗訴，承擔(dān)違約責(zé)任后，還需向案外人繼續(xù)承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。在民事訴訟中被告提起管轄權(quán)異議通常有以下目的：其一是達(dá)到拖延訴訟從而實(shí)現(xiàn)其他目的，這種情況往往是案件受理法院有管轄權(quán)，而被告在通過(guò)管轄權(quán)異議一審、二審贏得了時(shí)間；其二是將案件移送至有管轄權(quán)法院或?qū)ζ溆欣姆ㄔ?，這種情況往往是案件受理法院對(duì)系爭(zhēng)案件無(wú)管轄權(quán)，或管轄權(quán)存在爭(zhēng)議，而原告通過(guò)一定的人際關(guān)系在案件受理法院立案，被告為獲得案件公平、公正的裁判而提起管轄權(quán)異議。而本案B公司提起管轄權(quán)異議目的顯然是明著拖延時(shí)間，避免一審過(guò)快的得到判決。

其次，賣(mài)方B公司“暗度陳倉(cāng)”，將涉案房屋出售給案外人形成既成事實(shí)。

根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；?”。房地產(chǎn)案件屬于專屬管轄，當(dāng)事人不能選擇原、被告住所地、合同簽署地法院來(lái)管轄，若案外人提起訴訟，則只能向房地產(chǎn)所在地即本案受理法院提起訴訟，若案外人也要求繼續(xù)履行合同，這必將和本案向沖突，將達(dá)不到訴訟目的。本案B公司就爭(zhēng)議解決條款與案外人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定由某市仲裁委員會(huì)進(jìn)行裁決。通過(guò)約定仲裁裁決的方式，不但可以規(guī)避法院對(duì)房地產(chǎn)案件的專屬管轄，另外，外地仲裁委員會(huì)通常案件不是飽和，在雙方爭(zhēng)議不大的情況下，通常還可以得到速裁，而且仲裁裁決是一裁終局制。本案B公司與案外人通過(guò)重新約定爭(zhēng)議解決方式，達(dá)到了“暗度陳倉(cāng)”的目的。另根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，本案B公司與案外人生效的仲裁裁決書(shū)，導(dǎo)致涉案房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人，致使A公司與B公司之間簽署的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》第一百一十條第(一)項(xiàng)規(guī)定的“法律上或者事實(shí)上不能履行”，從而使A公司主張繼續(xù)履行合同無(wú)法得到法院支持，其主張的繼續(xù)履行合同項(xiàng)下的違約金，自然也不能得到法院的支持。對(duì)于本案未解決的問(wèn)題，A公司只能另行向B公司主張解除合同及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 法律風(fēng)險(xiǎn)提示 本案系出賣(mài)人一房二賣(mài)的典型案例。對(duì)于這種情況，在司法實(shí)踐中，若兩份合同均未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及交付使用，則一般合同成立在先的一方要求繼續(xù)履行合同，法院往往予以支持。本案B公司與案外人巧妙的通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議，將訴訟解決爭(zhēng)議方式變更為仲裁解決爭(zhēng)議，避免了同一法院就同一標(biāo)的兩次立案，從而最終達(dá)到訴訟目的。雖然本案以B公司勝訴告終，但是并不意味著不用承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，作為A公司仍然可以另案提起訴訟進(jìn)行索賠。因此，作為賣(mài)方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則切實(shí)履行合同，當(dāng)然作為買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)注意重大買(mǎi)賣(mài)合同固有的法律風(fēng)險(xiǎn)，在一方違約時(shí)應(yīng)立即采取必要的措施維護(hù)自身合法權(quán)益。當(dāng)然這個(gè)案件同時(shí)也告訴我們，訴訟案件沒(méi)有不可能，在訴訟中必須考慮各種情況帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

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