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第一篇：商品交易會策劃書

第五屆 軒轅商社商品交易會

隨著生活水平的提高，人們身邊的閑置物品不斷增多?！傲糁疅o用，棄之可惜”的這種現(xiàn)象也困擾著廣大的大學(xué)生。為響應(yīng)國家創(chuàng)建“節(jié)約型校園”的號召，倡議大學(xué)生切實(shí)做到低碳環(huán)保，并提高大學(xué)生社會實(shí)踐能力,創(chuàng)業(yè)能力,我們特此通過舉辦大型商品交易會，為同學(xué)們提供一個交易的平臺，方便同學(xué)們的物品交換和買賣,這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)資源的節(jié)約和共享，還可以從中體驗(yàn)創(chuàng)業(yè)的樂趣，結(jié)交朋友，鍛煉自己！

一．活動主題：倡導(dǎo)低碳環(huán)保，鍛煉銷售能力 。

二．活動時間：2011.11月(為期兩天)

三．活動地點(diǎn)：商學(xué)院旋轉(zhuǎn)樓梯前

四．活動對象：臨沂大學(xué)所有在校師生

五．活動機(jī)構(gòu)：商學(xué)院 軒轅商社

六．活動方案：

1.活動準(zhǔn)備

（1）成立校園商品交易會工作團(tuán)隊，從社團(tuán)中選取優(yōu)秀人才作為業(yè)務(wù)員,對業(yè)務(wù)員進(jìn)行短期培訓(xùn),為同學(xué)們的交易進(jìn)行指導(dǎo)。

（2）組建宣傳外聯(lián)部,對外建立外交關(guān)系，在交易會舉行前宣傳我院商品交易會的精神文化，并著力邀請其有興趣者一同參與，對外開放商品交易會。屆時將邀請各學(xué)院相關(guān)團(tuán)體出席商品交易會開幕式

（3）準(zhǔn)備好活動的策劃書，場地申請書，器材申請書，場地平面布置圖。以商品種類劃分場地區(qū)域，合理設(shè)置場地的布局，劃分各種商品的具體擺放位置。

（4）建立好拉贊助小組，對各組員進(jìn)行短期培訓(xùn)，通過商品交易會給商家增加宣傳渠道，以求達(dá)到增加利潤的目的。

（5）選出二手市場負(fù)責(zé)人，對二手市場的推出在各院中做宣傳。（舊貨用品展區(qū)）

（6） 登記參與交易會的商家具體資料（商品種類，商家來歷，如何支付攤位費(fèi)用）與商家簽訂合作關(guān)系協(xié)議書（協(xié)議書應(yīng)根據(jù)當(dāng)時情況而協(xié)定好內(nèi)容）。

（7）制定好校園商品交易會現(xiàn)場路線圖，現(xiàn)場的布置，并標(biāo)好路標(biāo)。

（8）選出商品交易會主持人，定期對主持人培訓(xùn)。

2.宣傳流程安排

（1）前期宣傳：網(wǎng)絡(luò)宣傳（包括校內(nèi)網(wǎng)校外網(wǎng)）、橫幅宣傳、公告宣傳、廣播宣傳。（具體操作同上）

面向全校學(xué)生招募校園商品交易會廣告語，最終入圍同學(xué)的廣告語將會成為校園商品交易會廣告語

（2）中期宣傳（以兄弟社團(tuán)為主）： 聯(lián)系兄弟社團(tuán)以協(xié)辦的名義在各自學(xué)院宣傳包括：海報的張貼及維護(hù)；各部長及理事在各自班級的宣傳；活動當(dāng)天各社團(tuán)理事的參加；單頁在各院的發(fā)送；

（3）后期宣傳：

主要登記參與商品交易會的商家和學(xué)生的各項(xiàng)情況；在校內(nèi)針對交易會亮點(diǎn)進(jìn)行宣傳。

七.商品參展種類

主場：書籍、學(xué)習(xí)用品、生活日用品、自行車、體育用品、裝飾品、服飾、數(shù)碼產(chǎn)品、藝術(shù)品等。

二手市場：舊貨商品交易市場、舊貨以物易物市場

（禁止危害身體健康的食品，危險的商品、有損學(xué)校形象的產(chǎn)品）八.活動提供的服務(wù)：

A.代銷服務(wù)：

1.對參與但不親自銷售的商家，可提供代銷服務(wù)并收取適當(dāng)?shù)姆?wù)費(fèi)用。

2.二手市場專門為有舊貨轉(zhuǎn)讓和以物易物需要的人士開設(shè)，對有舊貨轉(zhuǎn)讓的物主按售出與否 收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用。

B.活動機(jī)構(gòu)將會為商家提供場地、長桌、兩張凳子、場景布置等服務(wù)，商家不得擅自毀壞公共物品，否則追究賠償責(zé)任。

C.咨詢服務(wù)。

活動機(jī)構(gòu)將會設(shè)立服務(wù)站臺，控制現(xiàn)場秩序，安全，場地衛(wèi)生等工作，并提供現(xiàn)場咨詢服務(wù)。

D.應(yīng)急處理服務(wù)。

在交易會期間商家之間出現(xiàn)的糾紛，現(xiàn)場工作人員將會盡力解決，以求協(xié)商和解，共同建造和諧的校園商品交易會。觸犯到人生安全的將交由相關(guān)的行政部門解決。

九.活動流程：

1.工作人員入場布置場地商家入場擺設(shè)商品、裝飾攤位，宣布交易會開幕。

2.主持人讀取商家的宣傳語。

3.現(xiàn)場采取問卷小調(diào)查，收集商品交易會的相關(guān)數(shù)據(jù)，記錄現(xiàn)場

情形。

4.邀請記者站、攝影協(xié)會協(xié)助我們?yōu)樯唐方灰讜M(jìn)行拍攝和采訪，并制作校園商品交易會圖片展。

5.閉幕后商家退場，工作人員點(diǎn)算公共物品歸還給校方，清理現(xiàn)場衛(wèi)生。

6.現(xiàn)場安全小組，時刻注意現(xiàn)場安全,發(fā)現(xiàn)情況要及時的處理,并上報。

十.活動贊助商：（待定）。

十一.活動注意事項(xiàng)：

1 請各自保護(hù)好自己的財物，如有遺失概不負(fù)責(zé)。

2 工作人員在監(jiān)督的過程中，如發(fā)現(xiàn)商家物品出現(xiàn)質(zhì)量問題，活動機(jī)構(gòu)將沒收商品或者要求商家退場等處理,情節(jié)嚴(yán)重者將報警處理。

3 在商品交易會期間安全小組要時刻控制好現(xiàn)場秩序，屆時如果現(xiàn)場混亂商家要保持冷靜，活動機(jī)構(gòu)將會妥善處理。

4 參加商品交易會的商家必須公平買賣，嚴(yán)禁不公平競爭。 附：

屆時校園商品交易會期間出現(xiàn)天氣問題或者非人為因素造成的影響我們將延期舉行或者再另行通知。此項(xiàng)活動能極大地對提高大學(xué)生的鍛煉能力，希望得到領(lǐng)導(dǎo)們的大力支持，我們相信商品交易會將會順利并圓滿的舉行。

第二篇：房地產(chǎn)銷售管理制度

一. 出勤制度

上午：8：30--12：00

下午：14：30--18：30

1、早8：15分前到崗，開始做清掃工作，8：30分正式進(jìn)入工作狀態(tài)，午休時間為工作彈性時間，但必須預(yù)留值班人員在崗。

2、考勤反映一位員工最基本素質(zhì)和工作態(tài)度，因此考勤是員工綜合考評重要依據(jù)之一。

3、對銷售部銷售人公司根據(jù)銷售制定的排班表及上下班時間進(jìn)行考勤記錄。

4、嚴(yán)禁委托其他人代請假或代打卡。

5、在保證每周工作六天作息時間的前提下，銷售人員可以自行選擇調(diào)休時間(周六、日除外)，調(diào)休當(dāng)周內(nèi)有效。特殊情況的調(diào)休，必須經(jīng)銷售經(jīng)理批準(zhǔn)。

二、衛(wèi)生制度

1、銷售部必須安排固定的銷售人員進(jìn)行衛(wèi)生清掃，其余銷售部人員都應(yīng)本著“團(tuán)積友愛”的原則積極參加;

2、范圍：門工作的地面衛(wèi)生、桌面衛(wèi)生、窗臺衛(wèi)生，保持室內(nèi)空氣清新、干凈整潔、物品擺放整齊;

3、負(fù)責(zé)電源、門窗的開啟與關(guān)閉工作。

4、隨時注意保持現(xiàn)場環(huán)境整齊清潔。個人物品及銷售物品由要指定存放，柜臺桌面隨時保持整齊、干凈。

5、各項(xiàng)銷售道具、設(shè)備應(yīng)熟知正確使用方法，注意維護(hù)，如有損壞或故障，應(yīng)及時通知廠商或業(yè)主盡快修護(hù)。

三、儀容儀表制度

1、工作時間著裝應(yīng)端莊、大方、得體，時刻保持整潔、干凈的儀容儀表;

2、工作時間售樓部全體銷售人員必須身著工作服并佩戴胸卡，如外出市調(diào)可穿休閑裝;

3、男士頭發(fā)應(yīng)整齊利落，長度適中，不留胡須、不剃光頭;女士頭發(fā)梳理整齊，修飾簡潔，淡妝上崗;

4、保持指甲清潔，不留長指甲，染有色指甲等;

5、新進(jìn)人員未訂制服前，依最接近上述方式穿著。衣著清潔、頭發(fā)整齊、儀態(tài)端莊、精神飽滿、隨時注意公司及業(yè)主形象。

四、用餐制度

由銷售經(jīng)理分配定點(diǎn)時分輪流用餐，餐后用具及時收拾，并及時打掃衛(wèi)生。

五、休假制度

1、每星期每人有一天的公休時間

2、銷售人員在公休期間手機(jī)必須處于開機(jī)狀態(tài)，以便公司有事聯(lián)系。

3、銷售人員公休時，應(yīng)作好工作交接。

4、銷售人員公休當(dāng)天下午4：30必須致電售樓處，了解當(dāng)日情況

六、請假制度

1、銷售人員如有事需要請假時，必須以請假條的書面形式上報銷售經(jīng)理。

2、讓別人轉(zhuǎn)告者，視為曠工。

七、工裝制度

為規(guī)范、統(tǒng)一項(xiàng)目形象，項(xiàng)目全體工作人員統(tǒng)一著工作服裝，具體規(guī)定如下：

一、銷售部負(fù)責(zé)根據(jù)統(tǒng)一規(guī)格為員工購制工服，工服不扣取工裝費(fèi)，在其離職時要及時交還工服。

二、所有員工須身著工裝，并佩帶統(tǒng)一標(biāo)識上崗。

三、每位工作人員必須愛惜工裝，隨時保持工裝的整潔。

銷售管理制度

1、上班時間不得私自外出、不得吃零食或私自會友，不得隨意撥打私人電話，不得惡意損壞公物;

2、不遲到、不早退;有事須請假(寫請假條)，三天以上須銷售管理部經(jīng)理批示;

3、由于個人疏忽大意，使銷售業(yè)績受損，責(zé)任自負(fù);

4、如有偷竊公司、同事或客戶財物，有辱公司名譽(yù)的，一經(jīng)查實(shí)必嚴(yán)懲;

5、聽從上級的工作分配，不得頂撞上司，更不得越權(quán)行事。

6、工作應(yīng)兢兢業(yè)業(yè)，積極向上，不得拖拉散漫，延誤公事，做到今日事今日必;

7、上班時間不得大聲喧嘩，看與項(xiàng)目無關(guān)的資料;

8、不準(zhǔn)拉幫結(jié)派，不準(zhǔn)散布灰色語言。

9、售樓處每天除正常的工作時間外，當(dāng)天值班人員需留守值班延長1小時。

10、客戶上門應(yīng)立即起立，接待人員需主動與客戶握手并交換名片，與客戶交談時必須專心，不輕易打斷談話，目不斜視。

11、與客戶交談時須使用禮貌用語“歡迎”、“請”、“謝謝”等。

12、客戶離開時必須送客戶至大門道別。

13、如客戶進(jìn)工地必須由銷售人員陪同，提醒客戶注意安全，并提供安全防護(hù)裝備。

14、接熱線電話，口齒清楚，咬字準(zhǔn)確，語氣親切、熱情，語速適中，能達(dá)到抑揚(yáng)頓挫，具有感染力。

15、 銷售熱線系銷售專用線，必須保持時刻暢通，嚴(yán)禁私事使用銷售熱線電話;銷售部每一個員工的行為都代表著公司形象，每一位員工都要本著對公司負(fù)責(zé)的態(tài)度，嚴(yán)于律已，提高素質(zhì)，維護(hù)公司形象。

銷售規(guī)范

(一)熱線電話

接聽原則：為公平起見，大家認(rèn)真遵守接聽電話規(guī)則，并義務(wù)解答，客戶確認(rèn)以接待上門或銷售經(jīng)理安排為準(zhǔn)。

1、上班時間(包括中午)，熱線電話必須有人在崗，接聽電話。

2、嚴(yán)禁非公司正式員工或外單位人員代接聽熱線電話。

3、在崗銷售人員必須在鈴響三聲內(nèi)接聽電話。

4、以下基本順序接聽熱線：

1)拿起電話，首先要說：“您好，××××”。

2)簡單回答對方提出的問題，避免在電話中與客戶長時間攀談，委婉的告知“歡迎你來售樓處進(jìn)行實(shí)地考察，我們有銷售資料、樣板間供您詳細(xì)了解?！?/p>

3)在簡短的通話當(dāng)中，一定要體現(xiàn)出熱情、主動，不要讓客戶感到消極懶散不負(fù)責(zé)任。

4)最后說“謝謝，再見”，并確認(rèn)對方已放下電話，再收線。

5、熱線電話的秩序維護(hù)工作由銷售主管主管負(fù)責(zé)。接線員應(yīng)主動、熱情、認(rèn)真、負(fù)責(zé)，如有敷衍、搪塞等情況，銷售主管將負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

(二)接待上門客戶

1、銷售人員須快步起身相迎，并與客戶打招呼。招呼標(biāo)準(zhǔn)用語是：“您好!歡迎光臨”

2、利用技巧詢問客戶，是否來過售樓處。

3、如客戶已經(jīng)來過，必須立即與該銷售人員取得聯(lián)系;不得讓客戶單獨(dú)等待時間超過五分鐘，如遇特殊情況，該銷售人員無法在五分鐘之內(nèi)接待，必須向客戶說明原因并征得客戶的同意，或者請示主管安排人員代為接洽。代接人員應(yīng)在了解來訪客戶基本情況后再進(jìn)行接待。

4、若客戶為第一次來訪，則與客戶交換名片;應(yīng)將名片便于客戶觀看的方向雙手遞上，口頭說：“請您多關(guān)照或請您多指教”。當(dāng)取得客戶名片后應(yīng)仔細(xì)觀看名片一遍，并口頭重復(fù)對方姓名和頭銜。表示感謝，例：“李東，李總監(jiān)，謝謝您?！睂⒚苏臄[放在自己的左前方的桌面上。

5、坐在旁邊(切忌不要坐在客戶對面)簡單介紹項(xiàng)目情況，提煉主要賣點(diǎn)，技巧詢問客戶需求及預(yù)算。

6、引領(lǐng)客戶到沙盤處，向客戶介紹區(qū)域周邊情況和項(xiàng)目規(guī)劃前景。

7、引鄰客戶參觀樣板間，結(jié)合銷售道具講解交付時房屋內(nèi)部情況;并結(jié)合客戶情況推薦該戶型不同設(shè)計方案。

8、引領(lǐng)客戶觀看展板和戶型模型。

9、引領(lǐng)客戶回到談判桌，按公司統(tǒng)一要求和口徑向客戶詳細(xì)介紹項(xiàng)目細(xì)部情況和客戶所選房屋具體情況。

10、隨時記錄客戶所提問題及有關(guān)需求情況。

11、約下次見面時間。

12、洽淡完畢，必須將客戶送至門外，并目送10秒后，方可進(jìn)屋。

13、客戶離開后，銷售人員必須當(dāng)場在《客戶來訪/來電登記表》上做好記錄。

14、根據(jù)客戶需求房屋情況及有關(guān)問題做文字陳述并讓銷售主管過目。

15、一般情況下，銷售人員必須在一天之內(nèi)對該客戶進(jìn)行回復(fù)，最遲不得超過兩天。

16、銷售人員對以上接待流可視客戶要求進(jìn)行靈活調(diào)整。

(三)接待客戶的管理工作由銷售主管負(fù)責(zé)，特殊情況需上報銷售經(jīng)理。

(四)接待客戶時應(yīng)注意的行為規(guī)范。

1、嚴(yán)禁吸煙。

2、參觀樣板間進(jìn)出，銷售人員應(yīng)主動幫助客戶拿鞋套。

3、銷售人員必須在確認(rèn)安全的前提下，方可帶領(lǐng)客戶進(jìn)入施工現(xiàn)場，同時必須給所有進(jìn)場人員配戴安全帽，并在前面引道。

4、如遇惡劣天氣，銷售人員必須主動為準(zhǔn)備離開的客戶提供必要的幫助，例如呼喚車輛、提供鞋套、提供雨具等。

5、銷售人員在引客戶入座之前，首先必須確認(rèn)桌椅是否已經(jīng)清潔，如未清潔，先安排清潔，方引客戶入座。

(五)代接客戶制度

1、如發(fā)生以下情況，不作為新客戶上門接待，應(yīng)視為代接處理，應(yīng)由接待客戶的最后一名銷售人員接待，特殊情況下可上報銷售經(jīng)理指定人員接待。

1)客戶已與銷售人員聯(lián)系過，但該銷售人員未在場;

2)同行做市調(diào)參觀售樓處、樣板間的;

3)公司領(lǐng)導(dǎo)或公司關(guān)系客戶。

2、上述第一種情況下，銷售人員代接客戶后，應(yīng)做好代接記錄，并向銷售主管匯報，及時與其他銷售人員溝通，以免撞單。

3、若代接登記客戶一周內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，由代接銷售人員繼續(xù)跟蹤聯(lián)系，并注意了解客戶原接待時情況，及時避免撞單。

4、若發(fā)生撞單情況，依據(jù)客戶確認(rèn)制度處理。

(五)各銷售部門每天必須向銷售管理部遞交本周的營業(yè)報表，如下屬銷售部門沒有按時上交營業(yè)報表，銷售管理部第一次給于警告，如第二次還不上交，銷售管理部將對項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行50元的罰款。

2、銷售管理部需每周五上午回銷售管理部召開周會，如有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人缺席，并沒有提前上報缺席原因，缺席一次銷售管理部給于警告，缺席兩次給于100元罰款(外地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人例外)。

3、為了了解各個銷售部門的實(shí)際情況，銷售管理部規(guī)定每月銷售管理部下屬各個項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須回銷售管理部開月底總結(jié)大會，外地負(fù)責(zé)人也全部回來，如有特殊情況提前向銷售管理部經(jīng)理說明。無故不到會者給于警告，第二次給于100元罰款 。

4、各個項(xiàng)目經(jīng)理要隨時隨地把所管轄的現(xiàn)場情況管理好，包括工作、生活等，如有關(guān)于工作方面的緊急事情且自身又處理不過來，應(yīng)立即致電公司，同心協(xié)力來完成。如發(fā)現(xiàn)所管轄部門問題重重，而項(xiàng)目經(jīng)理卻不上報、不反映、不整改，銷售管理部如發(fā)現(xiàn)此類問題堅決嚴(yán)懲不擔(dān)

5、各個項(xiàng)目在操作過程中如遇到費(fèi)用方面的問題，在款項(xiàng)結(jié)算方面應(yīng)及時上報公司，最終的費(fèi)用支出由財務(wù)部和銷售管理部商討后共同根據(jù)實(shí)際情況來審批。如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒有通過公司允許就私自從分部財務(wù)領(lǐng)取費(fèi)用，事后公司對此種情況不予批復(fù)。

崗位職責(zé)

(一)人員編制

銷售經(jīng)理1名、財務(wù)人員1名、銷售主管1 名，銷售人員6名，

(二)銷售主管職責(zé)

1、對項(xiàng)目銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)并報告工作，協(xié)助經(jīng)理的日常銷售管理工作，參與公司各種營銷策劃、市場推廣;

2、上情下達(dá)、下情上達(dá)，完成經(jīng)理布置的各項(xiàng)工作和部門銷售任務(wù);

3、協(xié)調(diào)與公司其他部門、發(fā)展商各部門之間的關(guān)系;

4、監(jiān)督、協(xié)助、指導(dǎo)銷售人員的銷售具體工作，解決銷售過程中出現(xiàn)的各種問題;

5、監(jiān)督并檢查銷售員傳遞給顧客信息的準(zhǔn)確性;

6、負(fù)責(zé)對所轄銷售員的工作情況進(jìn)行考評，并提出獎罰建議;

7、負(fù)責(zé)組織部門員工的日常培訓(xùn)、不斷提高本部門整體業(yè)務(wù)素質(zhì);

8、負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場的控制、管理，安排銷售員的排班及休息;

9、及時反饋銷售信息和市場情況;

10、召開小組銷售例會，分析討論銷售問題;

11、銷售經(jīng)理安排的其他工作。

(三)銷售人員職責(zé)

1、對銷售主管負(fù)責(zé)并報告工作;

2、展現(xiàn)公司形象，代表公司與客戶建立良好關(guān)系，維護(hù)公司權(quán)益和利益;

3、熟練掌握業(yè)務(wù)知識，提高談判技巧;

4、完成銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)簽約、樓款催收、協(xié)助按揭及交樓;

5、及時反饋客戶群、市嘗競爭對手的信息;

6、認(rèn)真填寫業(yè)務(wù)報表，保證真實(shí)性;

7、杜絕對客戶虛假承諾現(xiàn)象;

8、避免“撞單”現(xiàn)象，處理好組內(nèi)與跨組間同事關(guān)系，體現(xiàn)良好的團(tuán)隊精神;

9、及時、準(zhǔn)確反映與公司其他部門以及發(fā)展商各部門間的矛盾和問題;

10、關(guān)心公司發(fā)展，經(jīng)常提出建設(shè)性意見和合理化建議;

11、自我管理、自我學(xué)習(xí)、自我提高;

12、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排;

13、認(rèn)真完成上級安排的其他工作。

附圖：

職位說明書

崗位名稱

項(xiàng)目銷售經(jīng)理

所屬部門

銷售部

崗位編號

YD-XS-001

直接上級

銷售總監(jiān)

直接下級

銷售主管/專員

任職人

薪資級別

經(jīng)理級

崗位層次

中層

可升遷的職位

銷售總監(jiān)

職位目標(biāo)

在公司總體銷售戰(zhàn)略安排下，實(shí)施項(xiàng)目銷售計劃，管理銷售隊伍負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)拓展。

工

作

職

責(zé)

具體工作內(nèi)容

權(quán)重

1、根據(jù)公司所接項(xiàng)目，組合銷售團(tuán)隊，完成銷售目標(biāo)。

70%

2、執(zhí)行公司績效考核制度，對下屬人員進(jìn)行績效管理。

5%

3、對主管項(xiàng)目的市場情況進(jìn)行反饋建議，并與策劃部合作建立動態(tài)策劃推廣方案。

5%

4、有針對性地組織銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目培訓(xùn)和整個專業(yè)銷售技能培訓(xùn)。

5%

5、每周、月、季的銷售情況匯總與分析，并逐級上報。

5%

6、協(xié)助下屬維護(hù)客戶關(guān)系，做好客戶服務(wù)。

5%

7、負(fù)責(zé)銷售檔案的建立與管理，實(shí)現(xiàn)資源共享。

5%

管

理

權(quán)

限

l 下屬人員的管理、考核、指導(dǎo)權(quán)

l 權(quán)限范圍內(nèi)的財務(wù)控制支配權(quán)

任

職

資

格

教育

?？埔陨蠈W(xué)歷

專業(yè)

培訓(xùn)

接受過系統(tǒng)的營銷管理和技能的培訓(xùn)

經(jīng)驗(yàn)

三年以上房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，至少2年以上項(xiàng)目銷售管理工作經(jīng)驗(yàn)。

能力

具市場拓展、組織管理能力; 具有較強(qiáng)的談判能力和說服能力.

素質(zhì)

強(qiáng)烈的進(jìn)取心，精力充沛，樂觀豁達(dá)，富有開拓精神.

其它

身體健康，五官端正，具有親和力和感染力

薪資

范圍

2000-2600元/月

薪資標(biāo)準(zhǔn)

試用期2000元

轉(zhuǎn)正后2600元

福利

待遇

試用期結(jié)束，簽訂正式勞動合同，按公司規(guī)定享受公司福利政策;

工作

時間

固定工作時間，可適應(yīng)經(jīng)常出差

工作

環(huán)境

不固定的辦公室環(huán)境

職位說明書

崗位名稱

銷售主管

所屬部門

銷售部

崗位編號

YD-XS-002

直接上級

銷售經(jīng)理

直接下級

銷售主任

任職人

薪資級別

員工級

崗位層次

基層

可升遷的職位

銷售經(jīng)理

職位目標(biāo)

執(zhí)行銷售政策，完成銷售任務(wù).協(xié)助銷售經(jīng)理完成案場的協(xié)調(diào)、管理。

工

作

職

責(zé)

具體工作內(nèi)容

權(quán)重

1、執(zhí)行銷售計劃，完成銷售任務(wù);協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場管理、協(xié)調(diào)。

80%

2、辦理購房手續(xù)，簽訂《商品房買賣合同》，立客戶檔案。

5%

3、實(shí)現(xiàn)資源共享，并進(jìn)行售前、售中、售后回訪與款項(xiàng)催收。

10%

4、進(jìn)行客戶維護(hù)，建立良好的客戶關(guān)系。

5%

管理

權(quán)限

l 銷售合同簽訂權(quán)

任

職

資

格

教育

大專以上學(xué)歷

專業(yè)

培訓(xùn)

接受過營銷技能的培訓(xùn)，最少有1年以上房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)。

能力

具良好的市場拓展力、較強(qiáng)的談判能力和說服能力.

素質(zhì)

強(qiáng)烈的進(jìn)取心，精力充沛，樂觀豁達(dá)，富有開拓精神.

其它

身體健康，五官端正，具有親和力和感染力，在銷售團(tuán)隊中選拔。

薪資

范圍

1000——1500元/月

薪資標(biāo)準(zhǔn)

試用期1000元

轉(zhuǎn)正后1500元

福利

待遇

試用期結(jié)束，簽訂正式勞動合同，按公司規(guī)定享受福利政策;

工作

時間

固定工作時間

工作

環(huán)境

不固定的辦公室環(huán)境

職位說明書

崗位名稱

銷售代表

所屬部門

銷售部

崗位編號

YD-XS-00X

直接上級

銷售經(jīng)理

直接下級

任職人

薪資級別

員工級

崗位層次

基層

可升遷的職位

銷售主管

職位目標(biāo)

執(zhí)行銷售政策，完成銷售任務(wù).

工

作

職

責(zé)

具體工作內(nèi)容

權(quán)重

1、執(zhí)行銷售計劃，完成銷售任務(wù)，配合銷售主觀完成指定任務(wù)。

80%

2、辦理購房手續(xù)，簽訂《商品房買賣合同》，收集客戶貸款資料。

5%

3、建立客戶檔案，實(shí)現(xiàn)資源共享，并進(jìn)行售前、售中、售后回訪與款項(xiàng)催收。

10%

4、進(jìn)行客戶維護(hù)，建立良好的客戶關(guān)系。

5%

管理

權(quán)限

l 銷售合同簽訂權(quán)

任

職

資

格

教育

中專以上學(xué)歷

專業(yè)

營銷或相關(guān)專業(yè)

培訓(xùn)

接受過營銷技能的培訓(xùn)

能力

具良好的市場拓展力、較強(qiáng)的談判能力和說服能力.

素質(zhì)

強(qiáng)烈的進(jìn)取心，精力充沛，樂觀豁達(dá)，富有開拓精神.

其它

身體健康，五官端正，具有親和力和感染力

薪資

范圍

800--1200元/月

薪資標(biāo)準(zhǔn)

試用期800元

轉(zhuǎn)正后1200元

福利

待遇

試用期結(jié)束，簽訂正式勞動合同，按公司規(guī)定享受福利政策。

工作

時間

固定工作時間

工作

環(huán)境

不固定的辦公室環(huán)境

備注：渠道部門的工資待遇也按上述制度執(zhí)行

銷售統(tǒng)計反饋流程

(一)銷售人員上報主管的表單：

1、銷售人員每天下班前，應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)填寫《客戶來訪/來電登記表》。每天下班前交銷售主管處。每周二銷售人員應(yīng)將上周《客戶來訪/來電登記表》上交經(jīng)理，經(jīng)理簽字后，交銷售統(tǒng)計人員錄入電腦，做為數(shù)據(jù)統(tǒng)計和客戶確認(rèn)依據(jù)。銷售人員逾期上交，不做錄入，如發(fā)生撞單，責(zé)任自負(fù)。

2、銷售人員每周二應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)填寫《客戶情況統(tǒng)計周報表》，見附表。每周三早晨9點(diǎn)30分前上交銷售主管簽字后報銷售經(jīng)理。

3、銷售人員每個考核月的最后一天，應(yīng)認(rèn)真、如實(shí)填寫《銷售月統(tǒng)計報表》，下班之前上交給銷售主管簽字后報銷售經(jīng)理。

4、《項(xiàng)目動態(tài)統(tǒng)計月報》每月上報銷售經(jīng)理包含的內(nèi)容如下：

1)客戶對項(xiàng)目的評價：優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)。

2)客戶經(jīng)常提到的競爭項(xiàng)目及其優(yōu)缺點(diǎn)。

3)客戶對廣告的意見和建議。

4)哪種廣告渠道最有效果?各種廣告渠道效果比例。

5)你對公司平面廣告及其他廣告的意見和建議。

6)現(xiàn)階段市場流行的戶型特點(diǎn)、小區(qū)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、裝修風(fēng)格、裝修材料、建筑材料、概念、智能化、銷售手段、廣告手段是什么?

7)本項(xiàng)目在客戶中的口碑如何?為什么?在同行中的口碑如何?為什么?

8)客戶在簽約中提出最多的是什么問題?主要工程變更在哪些方面?

9)與公司別的部門有哪些工作協(xié)調(diào)不好的問題及存在的矛盾?與發(fā)展商部門之間存在哪些矛盾?

10)你對公司當(dāng)前的管理有何意見和合理化建議。

5、以上文件將作為銷售人員工作考評的一部分，以及調(diào)整銷售策略的依據(jù)。

(二)銷售主管上報經(jīng)理的表單：

銷售主管除按照上述要求填寫報表外，還應(yīng)上報以下表單：

1、《客戶情況統(tǒng)計匯總表》

根據(jù)業(yè)務(wù)員上報的《客戶情況統(tǒng)計周報表》，匯總、分析客戶資料，每周上報經(jīng)理。

2、《項(xiàng)目動態(tài)統(tǒng)計匯總表》

匯總、分析業(yè)務(wù)員上報的月報，填寫本報表，每月上報經(jīng)理。

(三)報表的考核

銷售人員、主管的周報、月報作為綜合考評中考試內(nèi)容之一，月報、周報根據(jù)其填寫認(rèn)真度、填寫時間及見解深度給予評分分?jǐn)?shù)。

月報由項(xiàng)目行政人中收取登記后，并于當(dāng)日交給銷售經(jīng)理，周報由主管收取并做登記。

客戶確認(rèn)制度

(一)前臺接待管理制度

1、每日上班前由主管根據(jù)銷售人員既定順序排定接待客戶和接聽電話順序;

2、客戶上門，銷售人員應(yīng)按順序接待客戶;

3、在初次接待客戶的過程中，通過雙方溝通，了解客戶是否以前來過現(xiàn)場或來電咨詢過項(xiàng)目情況，客戶是否認(rèn)識公司內(nèi)部人員或朋友，家人是否在此定購、咨詢購房等現(xiàn)象。

(二)一般撞單現(xiàn)象的處理規(guī)定

1、客戶確認(rèn)的原則：客戶確認(rèn)嚴(yán)格以銷售人員已上交的《客戶資料表》的電腦記錄或文字形式登記在先者為準(zhǔn)。

2、時效性：發(fā)生撞單現(xiàn)象之日(含當(dāng)日)起，之前10日內(nèi)做好處理的客戶資料表有效，如果10日內(nèi)沒做好處理，該客戶資料將充公，將來業(yè)績、提成全部上交公司。

3、有效性、準(zhǔn)確性。

(1)未聯(lián)系上的客戶無效;

(2)已成交的老客戶介紹新客戶購房，必須在客戶資料表中及時體現(xiàn)新客戶的基本情況(姓名或姓氏及電話)或老客戶的確認(rèn)函，否則無效;

(3)同一日接待的客戶，根據(jù)實(shí)際調(diào)查的情況，先接待的有效。

(三)特殊情況處理規(guī)定

1、如一個銷售人員發(fā)現(xiàn)客戶或其家人、朋友同其他銷售人員事先接觸(以客戶資料表為準(zhǔn))，屬同一購買行為;客戶由原始銷售人員繼續(xù)跟蹤，業(yè)績及傭金均歸原始銷售人員。

2、如果發(fā)生客戶到銷售主管或以上領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反應(yīng)，原始銷售人員不稱職，那么銷售經(jīng)理有權(quán)安排其他銷售人員繼續(xù)談判直至簽約，業(yè)績、傭金可視情況算作新銷售人員或兩人平分或算作原始銷售人員。此類客戶今后帶來的新客戶，有權(quán)自愿選擇銷售人員洽談。

3、無論已成交還是未成交客戶介紹的新客戶，如客戶未明確強(qiáng)調(diào)，需找原銷售人員的，按照新上門客戶接待。

4、非銷售人員接待的客戶應(yīng)按照當(dāng)天銷售人員接待順序轉(zhuǎn)交給銷售人員繼續(xù)跟蹤。

5、公司領(lǐng)導(dǎo)或其他部門人員介紹的客戶，需由銷售人員接待的，按照當(dāng)天銷售人員接待順序轉(zhuǎn)交給銷售人員接待，特殊情況下，銷售經(jīng)理有權(quán)指定人員接待，業(yè)績、傭金視具體情況參照《銷售人員考核及獎罰細(xì)則》確定。

(四)搶單現(xiàn)象的規(guī)定

搶單是指違背事實(shí)真-相，或捏造事實(shí)而發(fā)生的故意爭搶客戶的現(xiàn)象。搶單現(xiàn)象一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，最低扣發(fā)該人員一月底薪，嚴(yán)重者開除。

(五)如發(fā)生不在上述情況范圍內(nèi)的其他情況的“撞單”現(xiàn)象，本著銷售人員相互協(xié)作、

增進(jìn)團(tuán)結(jié)的目的，以銷售人員自行協(xié)商解決為原則。

催辦制度

(一)銷售人員與客戶開始接洽后，即要嚴(yán)格按銷售制度嚴(yán)格執(zhí)行公司有關(guān)規(guī)定，不得私自承諾客戶可拖延時間辦理簽約、付款手續(xù);

(二)對客戶未按期簽署認(rèn)購、契約及辦理貸款手續(xù)的現(xiàn)象，銷售人員要于超過規(guī)定期限一周內(nèi)，在部門領(lǐng)導(dǎo)的指定下，向客戶發(fā)出書面催辦通知(包括掛號信、傳真等形式)，同進(jìn)將通知復(fù)件留存于內(nèi)勤人員處備案;

(三)客戶延期辦理上述手續(xù)，須向公司提交書面延期申請，寫明原因，銷售人員上報主管、經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況處理;

(四)銷售人員與客戶簽約時，需明確告知客戶如不按期交款所造成的后果;

(五)銷售人員在與客戶簽約后，須嚴(yán)格按合同規(guī)定收款;

(六)客戶延期付款超過一周，銷售人員須向客戶發(fā)出書面催辦通知，按合同規(guī)定收取違約金;如客戶不同意支付違約金，報主管、經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況處理。催辦通知的復(fù)件須留存于內(nèi)勤人員處備案;

(七)如客戶提出按時付款有困難，請客戶在合同交款期到期之前向公司提交書面的延期付款申請，并寫明延期付款理由，由主管經(jīng)理根據(jù)實(shí)際情況做決定;

(八)銷售人員未及時按上述條款規(guī)定通知、催促客戶，銷售主管有權(quán)根據(jù)工作延期的時間長短及造成的影響，對銷售人員予以處罰。

銷售會議管理制度

(一)會議必須遵循“高效、高質(zhì)量”的原則。

(二)開會時，參會人員必須紀(jì)律嚴(yán)明，參會時必須攜帶筆記本和筆。除特殊情況，所有參會人員必須準(zhǔn)時參會，不得無故缺席、中途退席或遲到。

(三)一般性例會時間必須控制在30個小時以內(nèi)。

(四)所有會議如無特殊情況必須要有會議紀(jì)要，會議紀(jì)要應(yīng)在兩個工作日內(nèi)出稿，除存檔外，必須向銷售管理部經(jīng)理報閱。

(五)會議種類：

1、每周工作例會

1)招集主持：銷售經(jīng)理

2)參會人員：項(xiàng)目部全體人員

3)開會時間：每周三上午8點(diǎn)30分

4)開會內(nèi)容：

a、 上周考勤、考勤情況公布;

b、上周工作情況總結(jié);

c、 本周銷售管理工作內(nèi)容;

d、解答上周銷售人員提出的疑問;

e、 本周策劃推廣工作介紹;

f、 組織銷售人員與策劃人員座談;

g、 組織進(jìn)行階段性培訓(xùn)。

2、每周小組例會

1)招集主持：銷售主管

2)參會人員：組內(nèi)全體銷售人員

3)開會時間：每周三前

4)開會內(nèi)容

a、 匯總、分析銷售工作中的遇到的問題

b、對疑難客戶進(jìn)行分析，找對策

c、 對意向客戶的落實(shí)情況

d、銷售人員的簽約、回款情況

e、 由銷售主管組織進(jìn)行組內(nèi)培訓(xùn)

3、銷售分析會(月例會)

1)招集主持：銷售經(jīng)理

2)參會人員：項(xiàng)目部全體員工

3)開會時間：每月統(tǒng)計截止日起三個工作日內(nèi)

4)開會內(nèi)容：

a、 銷售情況，延期簽約的通報及分析，結(jié)果及意見匯總至本月銷售統(tǒng)計分析報告中。

b、下月銷售計劃和銷售重點(diǎn)。

c、 公布下個月銷售任務(wù)。

d、分析當(dāng)前的市嘗客戶群及競爭對手，樹立本項(xiàng)目的知名度、品牌。

e、 與業(yè)務(wù)員進(jìn)行思想溝通。

銷售工作流程

一、認(rèn)購流程

(一)銷售人員在與客戶簽訂《認(rèn)購書》之前，必須確認(rèn)房號為可銷售房號。

(二)簽訂《認(rèn)購書》時，必須向客戶說明《認(rèn)購書》的作用以及雙方在《認(rèn)購書》中所要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)和所享受的權(quán)利。

(三)《認(rèn)購單》內(nèi)容由銷售人員填寫，主管必須審核、簽字。

(四)主管簽字前，必須審核以下內(nèi)容：

1、定購房號是否重號;

2、定購價格是否與價目單相符;

3、折扣是否符合有關(guān)規(guī)定，折扣后價格計算是否正確;

4、附加條款是否已經(jīng)公司批準(zhǔn)同意;

5、客戶是否已選定付款方式;

6、《客戶資料表》是否填寫。

(五)超出主管權(quán)限的，主管無權(quán)簽字，必須報銷售經(jīng)理審批、簽字。

(六)財務(wù)人員在收款時，必須首先確認(rèn)主管或經(jīng)理簽字，同時確認(rèn)《認(rèn)購書》和《客戶資料表》填寫完整后，方可在《認(rèn)購書》上蓋章。

(七)銷售人員必須在確認(rèn)客戶定金已交付的情況下，將《認(rèn)購書》中銷控一聯(lián)交給銷控人員做裝訂。

(八)銷售人員簽訂《訂購書》同時必須做好以下工作：

1、向客戶提供簽約時應(yīng)交費(fèi)用和需提交的身份證明等資料。

2、申請按揭的客戶，銷售人員需向客戶詳細(xì)介紹本項(xiàng)目及貸款銀行情況，并提供客戶所選按揭銀行的收入證明樣本，告知簽約時需帶資料和費(fèi)用。

3、預(yù)約、跟進(jìn)簽約日期。

4、簽約前與律師及簽約人員進(jìn)行客戶的交底，并提前告知約定時間爭取客戶簽約時一次辦理完全套手續(xù)。

二、簽約流程

(一)簽約前銷售人員需完成購房合同及合同審批單的填寫并連同認(rèn)購審批單復(fù)印件，上報銷售經(jīng)理審批。

(二)簽約時，銷售人員作為公司一員必須配合公司及律師的工作。如遇客戶提出一些特殊條款或公司難以接受的條款，銷售人員必須做好客戶的解釋不了的事情，須立即向主管、經(jīng)理匯報。任何一位銷售人員都有義務(wù)、責(zé)任保持公司對外的統(tǒng)一形象。

(三)簽約后24小時內(nèi)將《商品房買賣合同》上交銷售主管。

(四)簽訂《商品房買賣合同》后的后續(xù)工作及注意事項(xiàng)：

1、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員至少每個月必須與客戶聯(lián)系二次，逢重要節(jié)日，必須電話問候。

2、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員必須負(fù)責(zé)該客戶的樓款催收工作，并協(xié)助辦理按揭、工程變更、交樓等工作。

三、退、換房流程

(一)客戶提出退、換房要求時，銷售人員需要耐心向客戶做說服、解釋工作，同時立即口頭向銷售主管說明，銷售主管應(yīng)立即向銷售經(jīng)理匯報。

(二)如客戶堅持，客戶必須提供書面申請，申請中需要寫明購買房號，購買時間，已支付房款和已發(fā)生費(fèi)用情況，退、換房原因及要求，必須由客戶本人書寫并簽字。

(三)銷售人員在深入了解客戶的情況后，向公司提交書面說明報告，說明中要提出銷售人員對客戶退房的解釋及處理建議，并與客戶申請一同上報主管。

(四)客戶申請經(jīng)公司批準(zhǔn)后，銷售人員應(yīng)協(xié)助經(jīng)辦人員辦理相關(guān)的退房手續(xù)。

(五)換房客戶則應(yīng)在簽訂《換房協(xié)議書》后，辦理退舊房、購新房手續(xù)。

第三篇：集體土地買賣合同

一、集體土地使用權(quán)非法交易的主要形式

（一）買賣

未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)使用的集體土地轉(zhuǎn)讓給個人或單位；集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)將建在集體土地上的建筑物賣給個人或單位；村民將取得的宅基地或者連同建筑物轉(zhuǎn)讓給個人或單位，受讓方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，自由使用該幅土地。

（二）聯(lián)營

由集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)與個人或單位集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)負(fù)責(zé)提供土地，但不參與經(jīng)營，也不承擔(dān)任何風(fēng)險，固定收取利潤，即土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

（三）合作

集體經(jīng)濟(jì)組織報批取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，提供土地與他方合作建房，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，部分歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，部分歸帶資承建的出資者所有，由其出售，因未取得房地產(chǎn)開發(fā)許可證，故大部分購買房產(chǎn)的買主，無法辦理房產(chǎn)證，但也有部分以分配給村民作為“人口樓”的方式，辦理了房產(chǎn)證。

（四）出租

集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)用地出租或以承包的名義出租，承租（承包方）在承租土地上進(jìn)行廠房，倉庫等建設(shè)后自用或再出租。

二、集體土地使用權(quán)非法交易案件的類型及特征

法院受理的涉及集體土地使用權(quán)非法交易的訴訟的案件類型的較多，既有集體經(jīng)濟(jì)組織訴請受讓方、承租方、聯(lián)營方繼續(xù)履行合同，支付轉(zhuǎn)讓款、交付租金、支付聯(lián)營利潤的，也有集體經(jīng)濟(jì)組織或村民訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效或解除合同，并收回土地使用權(quán)的； 有受讓方或合作方訴請集體經(jīng)濟(jì)組織或村民要求繼續(xù)履行合同，交付土地使用權(quán)，辦理相關(guān)權(quán)屬證書過戶登記的；還有受讓方請求確認(rèn)合同無效或要求解除合同，返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。該類非法交易涉及面廣，幾乎每個村居都有，特別是鎮(zhèn)、街道所在村居更普通存在。一旦發(fā)生糾紛，由于牽涉到集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、承租方，受讓方等多方的切身利益，各方常采用組織群眾集體上訪，通過新聞媒體作片面、主現(xiàn)或傾向性報道，向黨政部門或法院、國土、規(guī)劃等執(zhí)法、行政部門施加壓力，對社會的穩(wěn)定造成了極大的危害，嚴(yán)重影響、干擾黨政、執(zhí)法、行政部門的正常工作秩序。

三、處理集體土地使用權(quán)非法交易案件的對策

（一）行政執(zhí)法的對策

1.國土部門要對未經(jīng)審批擅自將集體土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。對符合土地利用總體規(guī)劃的，依示補(bǔ)辦用地

手續(xù)，對不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除建筑物，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。 對經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)的閑置用地，堅決按規(guī)定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規(guī)定，責(zé)令按規(guī)定繳納閑置費(fèi)；或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權(quán)的決定，交還原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。對未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)權(quán)屬的，如符合廣東省人民政府《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定條件的，責(zé)令依法補(bǔ)辦變更登記手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)、轉(zhuǎn)讓用地使用權(quán)有增值的，參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值稅。對不符合規(guī)定條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一條的規(guī)定，沒收違法所得，并處罰款；構(gòu)成犯罪的，及時移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

2.規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在對報建項(xiàng)目審批時要審查建設(shè)用地的來源，發(fā)現(xiàn)用以建設(shè)的土地是通過非法交易所得的，要停止審批手續(xù)，并及時通知國土部門，由國土部門依法處理。

3.工商行政管理部門要對企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是私營企業(yè)股東股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的變更登記加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)中含有土地使用權(quán)價值的，要及時通知國土部門，防止企業(yè)以增加新股東等方式，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，逃廢正常土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法繳納的稅費(fèi)。

（二）司法審判的對策

1.關(guān)于法院受理的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生糾紛，不管是非法的，還合法的，均屬于平等主體之間的財產(chǎn)權(quán)糾紛，

屬民法調(diào)整的范圍，對于符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院沒有理由和依據(jù)不予受理。對于非法用地，土地行政機(jī)關(guān)有處理的職能，這屬于行政法律關(guān)系，而法院受理的是民事法律關(guān)系，二者并不抵觸。我們認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛，如上所述，一般都涉及到違法用地或非法建筑物的問題，違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建筑物進(jìn)行處理后，當(dāng)事人才可以就履行合同而發(fā)生的財產(chǎn)糾紛向人民法院提起民事訴訟，當(dāng)事人未經(jīng)行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的，應(yīng)裁定不予受理。這一原則已為廣東省高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》所確認(rèn)。

2.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，依合同自由原則，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，只要當(dāng)事人已按合同約定實(shí)際履行了，人民法院就不應(yīng)予干預(yù)，如認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效，將不利于促進(jìn)土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們認(rèn)為，對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)從嚴(yán)掌握。 《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定顯屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此，對違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定合同無效，這也是國家公權(quán)力對民事行為進(jìn)行干預(yù)的體現(xiàn)，即使當(dāng)事人的

意思表示真實(shí)，也因其簽訂的合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓是用于農(nóng)業(yè)用途或因企業(yè)破產(chǎn)，被兼并等情形而將集體土地上的房屋等附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，方可認(rèn)定有效。

3.對違法進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行民事制裁的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為：沒收違法所得，責(zé)令拆除或沒收地上建筑物是行政主管部門的職權(quán)，不屬于法院審理案件該解決的問題，而且，即使作出制裁決定，制裁往往也較難實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，法院在審理該類案件中，發(fā)現(xiàn)違法行為，應(yīng)按《民法通則》第六十一條第二款之規(guī)定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于維護(hù)法律的尊嚴(yán)，也會在客觀上默許，甚至放縱非法交易行為。集體土地使用權(quán)非法交易，多為故意且嚴(yán)重違反《土地管理法》的行為，對此種故意違反法律的行為予以制裁，既有必要，也有充分的法律依據(jù)?！睹穹ㄍ▌t》第一百三十四條第三款的規(guī)定，即為法律賦予人民法院對違法行為進(jìn)行制裁的依據(jù)和權(quán)力。 故人民法院審理案件中發(fā)現(xiàn)存在對該類違法行為的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方因轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)而取得的財產(chǎn)上繳國庫。若不依法采取制裁措施，僅認(rèn)定轉(zhuǎn)讓集體土地的行為無效，當(dāng)事人仍然可以達(dá)到合同的預(yù)期目的，即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費(fèi)，獲得利益，而受讓方可以廉價地使用土地，如此無異于保護(hù)了非法利益，降低違法成本，起到變相鼓勵非法轉(zhuǎn)讓集體土地的作用。

四、建議