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第一篇：貨物買賣合同案例

貨物買賣合同案例

貨物買賣合同案例

1、FOB風險轉移

案例：A（賣方）和B（買方）兩個公司簽訂了一份購買成套設備的合同，F(xiàn)OB倫敦（在倫敦船上交貨），買方B與C（船方）簽訂了貨運合同。賣方按照買方的指示將設備運到倫敦港，C在使用船上吊桿把成套設備從A的船上往C船上運時，吊桿折斷，造成貨損，此時貨物尚未越過船舷，風險并未轉移給買方，賣方須承擔損失，由賣方A向負責裝卸的船方C提出索賠。 因此，以船舷為界原則，如貨物在裝船時脫鉤入海，則由于貨物沒有越過船舷其風險由買方承擔，但只要貨物越過船舷，如貨物掉在C的甲板上導致貨損，則風險由買方承擔。

2、FOB運輸途中的風險承擔

案例：某公司以FOB條件向境外出售一級大米300噸，裝船時經(jīng)公證人檢驗，貨物符合合同規(guī)定的品質要求，賣方在貨物裝船后及時發(fā)出裝船通知，但由于運輸途中海浪過大，大米被海水浸泡，當貨物到達目的港后，只能按三級大米的價格出售，故買方要求賣方賠償大米質量下降造成的差價損失。

問題：賣方是否對該項損失負責，為什么？

評析：根據(jù)《國際貿易術語解釋通則》的規(guī)定，F(xiàn)OB、CIF或CFR術語中，賣方只承擔貨物在裝運港越過船舷之前的風險，貨物越過船舷之后的風險由買方承擔，而本案中，貨物的風險發(fā)生在海上運輸途中，因此，屬于在裝運港越過船舷之后的風險，故該差價損失應該由買方承擔。

3、CFR貿易術語下的賣方裝船通知義務

案例：德國某公司與我國某公司簽訂一份CFR合同，由德國公司向我國公司出口化工原料。合同規(guī)定：德國公司在2005年4月交貨。德國公司按合同規(guī)定時間交貨后，載貨船于當天起航駛往目的港青島。5月10日，德國公司向我公司發(fā)出傳真，通知貨已裝船。我公司于當天向保險公司投保。但貨到目的港后，經(jīng)我公司檢驗發(fā)現(xiàn)，貨物于5月8日在海上運輸途中已經(jīng)發(fā)生損失。

問題：上述期間發(fā)生的損失由哪一方承擔？

評析：在CFR術語中，賣方負有在貨物裝船后給與買方貨物已裝船的充分通知。該義務直接關系到買方能否及時就運輸?shù)呢浳锿侗：Ｉ线\輸保險。如果賣方怠于通知，使得買方未能及時投保，由此造成的損失應該由賣方承擔。本案即屬此種情況。德國一方在4月即已經(jīng)將貨物裝船，本應該在4月份就向買方發(fā)出裝船通知，而實際情況是，到5月10日才發(fā)出裝船通知，造成買方不能對貨物在裝船后至5月9日期間可能發(fā)生的風險進行投保，即造成買方投保的延誤，該風險損失只能由賣方德國公司承擔。在CIF、FOB貿易術語中，賣方承擔同樣的責任。

4、CIF合同貨物運輸?shù)娘L險承擔案

案例：我國某公司與韓國某公司簽定了一份CIF合同，進口電子零部件。合同訂立后，韓國公司按時發(fā)貨。我公司收到貨物后，經(jīng)檢驗發(fā)現(xiàn)，貨物外包裝破裂，貨物嚴重受損。韓國公司出具離岸證明，證明貨物損失發(fā)生在運輸途中。對于該批貨物的運輸風險雙方均未投保。問題：上述風險損失由誰承擔？

評析：在CIF術語中，貨物在裝運港越過船舷之后的風險由買方承擔。本案中，貨物外包裝破裂的損失發(fā)生在運輸途中，該風險屬于貨物在裝運港越過船舷之后的風險，因此，應該由買方承擔。但是，賣方韓國公司負有按照《國際貿易術語解釋通則》規(guī)定，投保貨物在海運中的風險的責任，但事實上，賣方違反了該規(guī)定，沒有投保，使得買方不能取得保險單據(jù)，進而不能就上述損失向保險公司索賠，因此，貨物外包裝破裂風險不由買方承擔，應由賣方韓國國內公司承擔。

5、賣方的權利擔保責任

案例：1990年，我某機械進出口公司向一法國商人出售一批機床。法國又將該機床轉售美國及一些歐洲國家。機床進入美國后，美國的進出口商被起訴侵權了美國有效的專利權，法院判令被告賠償專利人損失，隨后美國進口商向法國出口商追索，法國商人又向我方索賠。問題：我方是否應該承擔責任，為什么？

評析：根據(jù)《公約》規(guī)定，作為賣方的我某機械進出口公司應該向賣方――法國商人承擔所出售的貨物不會侵犯他人知識產(chǎn)權的義務，但這種擔保應該以買方告知賣方所要銷往的國家為限，否則，賣方只保證不會侵犯買方所在國家的知識產(chǎn)權人的權利。

6、暫時中止履行合同

案例：加拿大公司與泰國公司訂立了一份出口精密儀器的合同。合同規(guī)定：泰國公司應在儀器制造過程中按進度預付貨款。合同訂立后合同訂立后，泰國公司獲悉加拿大公司供應的儀器質量不穩(wěn)定，于是立即通知加拿大公司：據(jù)悉你公司供貨質量不穩(wěn)定，故我方暫時中止履行合同。加拿大公司受到通知后，立即向泰國公司提供書面保證：如不能履行義務，將由銀行償付泰國公司支付的款項。但泰國公司受到此通知后，仍然堅持暫時中止履行合同。

問題：泰國公司的做法是否妥當？

評析：宣告中止履行義務的一方當事人，必須立即通知另一當事人，如果另一當事人對履行義務提供了充分的保證，則必須繼續(xù)履行義務。因為中止合同只是暫時停止了履行合同，而不是使合同告終。因此，只要另一方當事人提供了充分的履約擔保（如銀行保函），宣告中止履行合同的一方仍須繼續(xù)履行其合同義務。因此，泰國公司只能繼續(xù)履行合同，不能暫時終止履行合同。

7、分批交貨下的解除合同

案例：意大利某公司與我國公司簽訂了出口加工生產(chǎn)大理石的成套機械設備合同，合同規(guī)定分四批交貨。在交付的前兩批貨物中都存在不同程度的質量問題。在第三批貨物交付時，買方發(fā)現(xiàn)貨物品質仍然不符合合同要求，故推定第四批貨物的質量也難以保證，所以向賣方意大利公司提出解除全部合同。

問題：我國公司的要求是否合理？

評析：我國公司所購的貨物是加工生產(chǎn)大理石的成套機械設備，任何一批貨物存在質量問題，都會導致該套設備的無法使用，也就是說，各批貨物是相互依存的，因此，意大利公司的行為已構成根本違反合同，買方可以宣告撤銷整個合同。除非前三批貨物是該套設備的零配件，第四批貨物是該套設備的關鍵設備且第四批貨物的質量不存在問題，我國公司才無權解除合同。

8、貨物的風險轉移

案例：香港某公司與我國某公司與2006年10月2日簽訂進口服裝合同。11月2日貨物出運，11月4日香港公司與瑞士公司簽訂合同，將該批貨物專賣，此時貨物仍在運輸途中。問題：貨物風險何時由香港公司轉移到瑞士公司？

評析：對于在運輸途中銷售的貨物，從訂立合同時起，風險就轉移到買方承擔。但是，如果情況表明有此需要，從貨物交付給簽發(fā)載有運輸合同單據(jù)的承運人起時，風險就由買方承擔。盡管如此，如果賣方在訂立合同時已知道或理應知道貨物已經(jīng)遺失或損壞，而他不將這一事實告知買方，則這種遺失或損壞應由賣方負責。此案中，貨物裝運后，香港公司于11月4日和瑞士公司簽訂合同，將貨物轉賣，因此，貨物風險從該日轉移給瑞士公司承擔。

9、是否構成根本違反合同

案情：2005年2月8日，某港某電業(yè)有限公司A與珠海拱北某公司B簽訂購銷合同。合同規(guī)定：拱北公司向香港公司訂購日產(chǎn)佳能復印機200臺，價格為CIF九州港1499美元一臺，交貨期限為4月15日，付款方式為信用證付款。在合同履行時，4月13日B公司收到裝船電報通知，電報稱所有貨物于4月12日運往珠海九洲港并注明合同號及信用證號。4月19日B公司收到九州港碼頭提貨通知，碼頭方面向公司出示隨船提單一份。提單上的裝船日期為4月13日，到貨是4月16日，B公司認為香港公司A未按合同交貨期限規(guī)定的4月15日交貨，電報所稱4月12日裝船不真實，因而沒有馬上提貨。5月2日，B公司接到中國銀行珠海分行承付通知，B公司提出拒付，理由是香港公司延期交貨，并于當天電告香港公司，宣告解除合同。香港公司不同意解除合同并提出異議，從而產(chǎn)生糾紛。

問題：什么叫根本違反合同，什么情況下可以采用解除合同的救濟。

評析：本案中B公司認為A公司延期交貨一天即構成根本違反合同，因此希望采取解除合同的救濟。根據(jù)公約第25條規(guī)定，如果一方當事人違反合同的結果，使另一方當事人蒙受損失，以致于實際上剝奪了他根據(jù)合同有權期待得到的東西，即屬于根本違反合同。本案B公司是延遲了一天，此種延遲當然也屬于違約行為，給B公司造成損害，但沒有達到致使實際上剝奪了買方依合同規(guī)定有權期待得到的嚴重程度，對于季節(jié)性的敏感貨物，遲到一天可能會導致非常嚴重的'后果，而對于復印機這種辦公設備，遲到一天引起的損失一般不會嚴重影響守約方訂立合同時期望的經(jīng)濟利益。因此，本案A公司的違約行為并沒有達到根本違反合同的程度，因此，買方采取的救濟方式不是解除合同，而應是損害賠償。

10、買方解除合同

案例：2003年1月，中國A公司與日本B公司先后簽訂合同，由B公司按CIF交貨條件將合同項下的8萬只用于顯像管生產(chǎn)的電子槍按時交予中國A公司。貨到后，A公司在實驗性使用中發(fā)現(xiàn)，電子槍存在質量問題。后經(jīng)雙方協(xié)商，同意由中國商檢機構進行品質檢驗，經(jīng)檢驗證明，電子槍的質量確實存在較大質量缺陷。A 公司隨即與B公司交涉并達成索賠協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：（1）A公司對已收貨物中已使用的部分電子槍暫不退還B公司；（2）B公司應該在三個月內將符合質量要求的7.5萬只電子槍發(fā)運到A公司；（3）更換的貨物運到后，買方將抽樣檢測，不合率大于20%，則整批退貨。結果，B公司交來的貨物仍然不符合質量要求。雙方再次協(xié)商，A公司提出，B公司可將應該提供的電子槍品牌更換為“日天”或“星星”牌。B公司表示同意按照A公司的要求提供貨物，并將此作為索賠協(xié)議的一部分。后由于新供貨方的原因，B公司仍然未能履行義務。2004年5月，A公司向仲裁委員會提出仲裁，請求：（1）B公司退還7.5萬只電子槍的貨款及利息；（2）已經(jīng)使用的5000只電子槍造成的經(jīng)濟損失由B公司承擔；（3）有關檢驗的相關費用由B公司承擔；（4）保管費、貨物差價等經(jīng)濟損失由B公司承擔。

問題：B公司是否構成根本違反合同，A公司有何種權利？

評析：買賣合同中，賣方對貨物有品質擔保義務，而本案中的B公司提

第二篇：“房屋買賣合同糾紛”案由案例

“房屋買賣合同糾紛”案由案例

發(fā)表時間：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 閱讀次數(shù)：3702 【 審理法院 】 鹽城市中級人民法院

原告：楊珺 ……

被告：東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ……

法定代表人：季國棟 ……

原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。

原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理，但仍未能根治修復，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定，認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據(jù)：

1.原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權證、住宅使用說明書、住宅質量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結構工程和主體結構工程都屬于被告的保修范圍。

2.照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078—1號鑒定報告一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質量缺陷，且系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還對裂縫提出了整改及修復方案。

3.東臺市建筑工程質量監(jiān)督站出具的建設工程質量監(jiān)督報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告各一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節(jié)能方面的質量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關于東臺水景灣維修的說明和關于對業(yè)主反映有關質量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進行了維修，但未能修復的事實。

5.2007年12月30日建筑工程預算書，用以證明按照鑒定結論提出的整改修復方案產(chǎn)生的工程預算。

6.南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產(chǎn)公司對A室墻體進行二次修復，導致裝修工期延誤，補償裝修方違約金等共7100元。

7.中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復整改所需的費用。

被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗收合格，被告僅在保修期限內依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查，符合國家強制性標準及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規(guī)定，不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請求駁回原告的訴訟請求。

被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：

1.勘察單位質量評估報告、設計單位工程質量檢查報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質量監(jiān)督報告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質量監(jiān)督部門的驗收，該工程按圖施工，符合設計要求，為質量合格工程，符合國家強制性標準及規(guī)范。

2.關于發(fā)布《住宅工程質量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標準。

3.20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規(guī)范，通過了有關行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務。

4.東臺市規(guī)劃建設局東建發(fā)[2006]136號文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強制性標準和強制性規(guī)程在東臺市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節(jié)能要求。

東臺市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441430元，《住宅質量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任，在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔。水景灣10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結構層，為磚混結構，屋面未設置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊珺領取了涉案房屋的房屋所有權證。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復。

2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結論為：水景灣10號樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結構安全沒有影響，但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：1.現(xiàn)有裂縫的修復方案：對內外貫通的裂縫可采用結構膠進行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進行重新粉刷。2。防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當溫差較大時，房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠，內調16號鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層：(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日，中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，結論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價為35481.36元。

本案一審的爭議焦點是：1.被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質量問題；2.若存在質量問題，被告是否應當承擔民事責任；3.若被告應當承擔民事責任，則應當承擔何種方式的民事責任。

東臺市人民法院一審認為：

第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質量缺陷。1.根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷，且建筑工程實行質量保修制度。該法及國務院《建筑工程質量管理條例》(以下簡稱質量管理條例)未對“質量缺陷”作出進一步的解釋或規(guī)定。建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現(xiàn)的質量缺陷，予以修復。本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定?！眳⒄赵摋l規(guī)定，只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的，則可以認定存在質量缺陷。2.根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規(guī)定。根據(jù)質量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質量負責，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收，由勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質量合格文件后，方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中，建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件，以及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。3.本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經(jīng)司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經(jīng)有關行政部門審核批準、房屋竣工后經(jīng)有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質量合格的理由，不予采納。

第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應當對本案的房屋質量缺陷承擔相應的民事責任。1.如上所述，我國實行建筑工程質量保修制度。根據(jù)質量管理條例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結構工程的保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗收合格之日起計算。根據(jù)司法鑒定結論，本案訟爭房屋的主體結構雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內主張權利，應當予以支持。2.根據(jù)《中華人民共和國產(chǎn)品質量法》第二條的規(guī)定，建設工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質量缺陷責任應當適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質量負責的一般原則。質量管理條例第四十一條規(guī)定：“建設工程在保修范圍內和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任?！币陨辖ㄖ煞ㄒ?guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質量的最終責任承擔者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以，原告向被告主張權利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3.本案中，被告交付給原告的房屋存在的質量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點，原告有權主張被告承擔相應的民事責任。

第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應當對房屋質量缺陷承擔修復責任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！北景钢?，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質量問題嚴重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任，依法應予支持，被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發(fā)生，不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)此，江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月14日判決：

一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個月內對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。

東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴，主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等，能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查，被上訴人楊珺的屋面未設計、未設置保溫層，符合當時的建筑標準和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購買該商品房時，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關規(guī)定提供了相應的圖紙及資料，雙方對房屋的結構、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時，上訴人也依據(jù)相關規(guī)定提供了驗收證明書及質量監(jiān)督報告等文件，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實，故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務，無事實依據(jù)。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。

鹽城市中級人民法院經(jīng)二審，確認了一審查明的事實。

注：《中華人民共和國最高人民法院公報》，2010年第11期（總第169期），第38-43頁。

……

第三篇：淺談合同法中的可預見*規(guī)則詳細解釋

損害賠償是合同法上的重點和難點，可預見*規(guī)則是英美法系和大陸法系大多數(shù)國家在限制損害賠償范圍上所共同使用的規(guī)則。我國雖在立法上采納了可預見*規(guī)則，但在實踐中的適用情況卻差強人意。適用可預見*規(guī)則時，應注意該規(guī)則是補充規(guī)則、強制*規(guī)則，無論故意違約還是過失違約，該規(guī)則均可適用，預見的內容應僅限于損失的類型或種類，在可預見*判斷的過程中，要堅持一定原則，同時也不可忽視法官自由裁量的作用。

關鍵詞：概念；可預見*規(guī)則；重要*；實踐中的應用

合同法中違約損害賠償?shù)目深A見規(guī)則，是指合同當事人一方因違約給另一方當事人造成損害時，只就違約方在締約時預見到或者應當預見到的因違約造成的損失負責賠償，超過預見范圍的損失不予賠償。世界各國的合同法普遍確立了可預見規(guī)則。我國早在1985年的《涉外經(jīng)濟合同法》中就確立了這一規(guī)則，隨后在1987年的《技術合同法》中也有明確規(guī)定，但在合同法理論界以及司法實踐中并未引起足夠的重視。1999年新頒布的《合同法》又再次于第113條第1款“但書”部分原則*規(guī)定了此項規(guī)則。我國《合同法》第113條第一款應將損害分為“通常損害”與“特別損害”，并增加下述內容：如果損害是因為違約方的欺詐行為所致，那么即使在訂立合同時不能預見，違約方也要對損害加以賠償。

可預見*規(guī)則又稱“遠隔*規(guī)則”，或者“哈德萊規(guī)則”。在英國法中，這一規(guī)則的確定來源于哈德萊訴巴克森德爾案。在這一案件中，法院最終做出了這樣的一個判決：本案中的利潤損失不能合理預見，雙方當事人在訂立合同時對違約的后果不能公平和合理地意識到。原告本應當以明示的方式將可能導致利潤損失的特定情由告知被告，唯如此才能主張損失賠償。據(jù)此，學者們普遍認為，哈德萊案確立了兩個法則：第一法則為債權人可請求賠償因通常情形所合理且當然發(fā)生的損害；第二法則為在雙方當事人訂約時所知悉或系合理的預見時，債權人可請求賠償因特別情事所生的損害。第一法則所賠償?shù)姆Q為“一般損害”；第二法則所填補的稱“特別損害”（即間接損失）。

預見*是重要的，因為合同價格往往是根據(jù)可預見的結果確定的，讓加害人對不可預見的結果承擔損害賠償責任通常是不公正的，故哈德萊法則并不適用于另一方當事人收益損失為不可預見的情況。但是，在考慮損失的可預見*的過程中，有許多因素影響著法院法官的判斷，比如標的類型、當事人的身份、合同的價金以及與損失有關的其他方面等。這些不同的因素影響著當事人預見損失以及負擔風險的合理*。在具體的交易情景中，如果出賣人已經(jīng)安排替代*的交易且不存在營業(yè)額減少，那么違約方的賠償范圍限于市場價格下跌的數(shù)額以及安排第二個交易所發(fā)生的費用。如果受害方是買受人，并且如果買受人已經(jīng)進行替代*購買，那么，損害的范圍就是市場價格的上漲部分加上替代*購買，和受害方是出賣人的情況相同。但是，如果買受人不能進行替代*購買，那么違約方就要賠償因其違約導致的轉賣利潤。對此種情況的

第四篇：房屋買賣合同解除權糾紛案例

合同解除條件未成就，賣方無權解除房屋買賣合同

作者：北京市正海律師事務所濤

房屋買賣合同解除權糾紛案例

【案情介紹】

2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價款人民幣108萬元。

同日，雙方簽訂《補充協(xié)議》，主要內容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當日給付張升定金2萬元，于房屋評估報告下發(fā)后3個工作日內支付購房首付款人民幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機構支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應于2009年5月31日前，支付全部購房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。

協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進行了裝修。

此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但

張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009

年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以

姜卓延期付款為由再次提出解除合同。

鑒于雙方堅持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正

海律師事務所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件

提交

【仲裁庭意見】

仲裁庭經(jīng)過審理，認為：

1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009

年5月31日前支付全部購房款，構成違約，應當承擔違約責任。

但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。

2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第

九十四條第三項有關合同解除的條件，不予支持。

【裁決結果】

1、雙方應當繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送

達之日起五日內，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，

姜卓應立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手

續(xù)。

2、姜卓向張升支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。

【法律分析】

一、《合同法》對于合同解除的規(guī)定

本案雙方爭議焦點為賣方行使法定單方解除權的條件是否

成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對于合同解除的相關規(guī)定：

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當事人一方

的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權債務關系

歸于消滅的行為。

《合同法》對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付

一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情

況：

1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的

行為表明不履行主要債務；

3、當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍

未履行；

4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實

現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、張升行使法定解除權的條件與程序

就本案而言，張升認為姜卓遲延履行付款義務，但是合

同未約定在此情況下張升擁有合同解除權；故張升只能依據(jù)

《合同法》第九十四條第一款第

（三）項規(guī)定行使法定單方

解除權。

該條規(guī)定的單方解除權必須滿足以下條件：

1、當事人一方具有遲延履行合同義務的行為；

2、當事人一方遲延履行的是合同主要義務；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內仍未履行。

當事人一方遲延履行其主要義務時，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的權利，而應當在催告之后，經(jīng)過一段

合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主

要債務。在滿足上述行使解除權的條件后，張升還要依據(jù)《合

同法》第96條規(guī)定通知對方，自通知到達對方時合同解除。

本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向

姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時間去履行付款義務，不符

合《合同法》第九十四條第一款第

（三）項規(guī)定的單方解除

權的條件，故張升不享有合同解除權。

三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。

姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個月內及

時提起仲裁申請，有可能導致合同解除的法律后果，喪失勝

訴權。依據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同

法》若干問題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權，解除合同通知到達對方

當事人后，對方當事人行使異議權的期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當事人

在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務

抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維

護交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴格，當事人不能隨意主張解除合同，否則構成違約行為。

第五篇：房屋買賣合同糾紛經(jīng)典案例

麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經(jīng)典實例

一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當事人非常滿意！（雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協(xié)議》有效。）

云南省高級人民法院 民 事 判 決 書

(2013)云高民再終字第32號

申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。 被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。 原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。 原審第三人：周楊(系周兵之子)。 原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。

申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權證》、《土地使用權證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了《售房協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)，該《協(xié)議》的主要內容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內容;《協(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協(xié)議》時，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權證書交給傅言誠查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣房。 一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產(chǎn)系家庭共有財產(chǎn)，在沒有其他共有人授權的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財產(chǎn)所有權，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉讓的法律規(guī)定及在共有關系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財產(chǎn)一般應認定無效的司法解釋，認定該《協(xié)議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過程中均有過錯，應各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。

一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據(jù)此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：

一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;

二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元;

三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。

二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。

一、本案應適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，非經(jīng)權利人同意或者授權，任何形式的房屋買賣均是無效。

二、二審法院判決書中認定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無效已經(jīng)嚴重違反了民法通則、物權法的相關規(guī)定。

三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據(jù)。

被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。

一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效?！秴f(xié)議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的違約行為導致其經(jīng)濟損失300萬元。包括：

1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;

2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;

3、投資期間可得利益損失。

4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。

三、周兵一家應當按《協(xié)議》向其支付違約金100萬元。 另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協(xié)議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協(xié)議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。

本案再審爭議的焦點是：

一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?本院依據(jù)查明的案件事實及相關法律規(guī)定逐一評判如下：

一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協(xié)議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營形式為周兵等二人為經(jīng)營者的家庭共同經(jīng)營模式。雙方簽定《協(xié)議》的地點是在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營者的家庭經(jīng)營模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協(xié)議》并不是簡單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過了一段時間的協(xié)商議價的過程?！秴f(xié)議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關法律規(guī)定?；谝陨喜槊鞯氖聦?，對傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產(chǎn)”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉讓的涉訴房產(chǎn)為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據(jù)此，本院認為應認定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協(xié)議》，但不能因此而否認買賣協(xié)議的效力。 關于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結果與本案的事實認定沒有直接的因果關系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?雙方簽訂《協(xié)議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協(xié)議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產(chǎn)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務的行為構成違約，應承擔由此產(chǎn)生的法律責任。據(jù)此，周兵申請再審認為;其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據(jù);的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。

綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：

維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。 本判決為終審判決。

若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。 若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后的兩年內向云南省鶴慶縣人民法院申請執(zhí)行。

審 判 長 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日

書 記 員 吳雪嬌