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第一篇：關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答
關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答（3）
標(biāo)簽：房產(chǎn)法律買受人商品房買賣合
同房屋權(quán)屬證書(shū)雜談(2009-04-1312:05:41)分類：法律知識(shí)
19、問(wèn)：買受人逾期支付購(gòu)房款或者未依約足額支付購(gòu)房款，能否成為出賣人逾期交房、逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的抗辯事由？是否應(yīng)視出賣人有無(wú)具備交房、辦證條件區(qū)別對(duì)待？
答：依照雙方當(dāng)事人的約定，買受人付款義務(wù)應(yīng)當(dāng)先于或者與出賣人的交房、辦證義務(wù)同時(shí)履行的，買受人逾期支付全部或部分購(gòu)房款時(shí)，出賣人可以行使后履行抗辯權(quán)或者同時(shí)履行抗辯權(quán)，其交房、辦證的期限可予相應(yīng)順延。
20、問(wèn)：由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，但買受人不起訴要求退房，僅要求出賣人支付逾期辦證違約金的，如何處理？
答：合同有效，但因出賣人原因?qū)е聼o(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，雙方當(dāng)事人均不主張解除合同的，法院不應(yīng)判決解除合同。買受人僅起訴要求出賣人支付逾期辦證違約金的，按照法律關(guān)于違約金的規(guī)定處理。
21、問(wèn)：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)之義務(wù)有無(wú)訴訟時(shí)效？買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的違約金的訴訟時(shí)效從何時(shí)起算？
答：買受人請(qǐng)求出賣人履行協(xié)助辦理房屋權(quán)屬證書(shū)義務(wù)的，不適用我國(guó)《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但買受人請(qǐng)求出賣人支付逾期交房、逾期辦證違約金的，適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。商品房買賣合同對(duì)逾期交房、逾期辦證違約金的支付日期有約定的，訴訟時(shí)效從約定之次日起算；無(wú)約定的，一次性支付的違約金的訴訟時(shí)效從合同約定的應(yīng)交房之次日以及《商品房買賣合同司法解釋》第十八條
第一款規(guī)定的出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任之日起算；按日計(jì)付的違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別每一日單獨(dú)計(jì)算。
22、問(wèn)：商品房買賣合同中約定房屋交付使用的條件為“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，其中竣工驗(yàn)收合格除包括經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，是否還應(yīng)包括消防等專項(xiàng)驗(yàn)收合格？
答：交付使用的房屋不僅應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位等驗(yàn)收合格，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收。
23、問(wèn)：出賣人在交付商品住宅時(shí)不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，是否構(gòu)成違約？
答：出賣人不能提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》的，構(gòu)成違約，買受人因此拒絕接收商品住宅的，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。
24、問(wèn)：出賣人通知交房時(shí)，尚不具備交房條件（如消防未驗(yàn)收合格），買受人拒絕接收，在符合交房條件后，出賣人是否必須再次通知交房？
答：在房屋具備交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)告知買受人并再次通知其接收房屋。因出賣人未告知導(dǎo)致買受人遲延接收房屋的，出賣人仍應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任。
25、問(wèn)：商品房買賣合同中約定買受人應(yīng)繳納房屋專項(xiàng)維修資金，但對(duì)如何繳納約定不明（例如繳納數(shù)額和應(yīng)向誰(shuí)繳納等未作具體約定），出賣人能否將買受人未繳納該款作為其未按期交房的抗辯事由？
答：如果根據(jù)商品房買賣合同的約定，買受人繳納房屋專項(xiàng)維修資金之義務(wù)應(yīng)先于或者與出賣人交房義務(wù)同時(shí)履行，但因房屋專項(xiàng)維修資金如何繳納約定不明，導(dǎo)致買受人未繳納該項(xiàng)費(fèi)用的，出賣人不得將買受人未繳納該項(xiàng)資金作為逾期交房的抗辯事由。
26、問(wèn)：設(shè)計(jì)變更的，（1）買受人要求退房并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，而合同中沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法的，應(yīng)如何確定違約金數(shù)額或損失賠償額？（2）買受人不主張退房，而要求按原合同履行的，如何處理？
答：出賣人變更設(shè)計(jì)的，可參照《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定處理。買受人要求退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同對(duì)違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法未作約定的，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照買受人已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從買受人交款之日計(jì)算至出賣人返還購(gòu)房款之日止。房屋已經(jīng)建成或者因其他原因無(wú)法恢復(fù)原設(shè)計(jì)，買受人請(qǐng)求出賣人交付原設(shè)計(jì)的商品房的，不予支持。
27、問(wèn)：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與包銷人訂立的包銷合同是否有效？包銷人是否應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格？因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人以包銷人為被告起訴的，是否應(yīng)當(dāng)追加出賣人參加訴訟？出賣人的訴訟地位如何？
答：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，不影響包銷合同的效力，但包銷合同中約定的包銷期間早于商品房預(yù)售許可時(shí)間的，早于部分的包銷期間的約定無(wú)效。現(xiàn)
有法律、法規(guī)并未規(guī)定包銷人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，因此，當(dāng)事人以此為由主張包銷合同無(wú)效的，不予支持。因商品房買賣合同產(chǎn)生糾紛，買受人僅以包銷人為被告起訴的，應(yīng)當(dāng)追加出賣人為共同被告。
28、問(wèn)：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同，一方當(dāng)事人起訴要求確認(rèn)該合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同，法院是否應(yīng)當(dāng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟？是否應(yīng)先行確定無(wú)效、撤銷或者解除的請(qǐng)求能得到支持后再予以告知？商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款是否應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)？
答：無(wú)論當(dāng)事人要求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除該合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持，法院均應(yīng)告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。如果擔(dān)保權(quán)人并未作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提出訴訟請(qǐng)求，出賣人返還給買受人的購(gòu)房款應(yīng)當(dāng)包括貸款在內(nèi)。
29、問(wèn):房屋拆遷合同糾紛中，拆遷人逾期辦證的違約責(zé)任，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定？
答:房屋拆遷合同對(duì)逾期辦證的違約責(zé)任未作約定的，可參照《商品房買賣合同司法解釋》第十八條的規(guī)定處理，即由于拆遷人的原因，被拆遷人在下列期限屆滿前未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，拆遷人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)房屋拆遷合同約定的辦理房屋權(quán)屬登記的期限；(二)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；(三)合同簽訂時(shí)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋已建成的，自合同訂立之日起90日。違約金可以按照被拆遷人已支付的房?jī)r(jià)款(包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款和被拆遷房屋的折價(jià)款)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
30、問(wèn):公民個(gè)人或者未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？合同效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，是否適用《商品房買賣合同司法解釋》？
答:公民個(gè)人或者非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自有房屋，不適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，其合同效力依《合同法》以及相關(guān)法律、法規(guī)確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在原申請(qǐng)自建房屋的工業(yè)用地上建成商品房，并對(duì)外銷售的，適用《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定。
第二篇：關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要
北京市高級(jí)人民法院
關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要
（20141216）
京高法發(fā)［2014］489號(hào)
近年來(lái)，我市法院受理的房屋買賣合同糾紛案件中出現(xiàn)了一些新問(wèn)題、新情況。為統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，市高院民一庭組織市
一、
二、三中院及部分基層法院民庭召開(kāi)了專題座談會(huì)，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成以下紀(jì)要內(nèi)容：
一、符合房屋現(xiàn)售條件的商品房預(yù)售合同的效力
出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明即簽訂預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓房屋，在一審法庭辯論終結(jié)前房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，可以認(rèn)定為商品房現(xiàn)售，當(dāng)事人以出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。
二、預(yù)約合同的效力和履行
當(dāng)事人以出賣人在簽訂預(yù)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等預(yù)約協(xié)議時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證明為由，要求確認(rèn)預(yù)約協(xié)議無(wú)效的，不予支持，但預(yù)約協(xié)議被認(rèn)定為商品房預(yù)售合同的除外。
預(yù)約協(xié)議訂立后，當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力
當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實(shí)訂立買賣合同，雙方并無(wú)買賣房屋
1
的真實(shí)意思表示，房屋買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對(duì)于合同無(wú)效的法律后果可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第25條的規(guī)定處理。
四、房屋買賣中陽(yáng)合同的效力
當(dāng)事人在房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）中為規(guī)避國(guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效，但該條款無(wú)效不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人以逃避國(guó)家稅收為由，要求確認(rèn)買賣合同全部無(wú)效的，不予支持。
當(dāng)事人對(duì)房屋買賣合同（包括雙方已經(jīng)簽字的網(wǎng)簽合同）的效力及履行存在爭(zhēng)議，經(jīng)審查其名為房屋買賣，實(shí)為贈(zèng)與等其他法律行為的，應(yīng)根據(jù)隱藏法律行為的性質(zhì)進(jìn)行處理。
五、購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的效力
當(dāng)事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購(gòu)買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給他人，當(dāng)事人一方主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持，但當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房購(gòu)房指標(biāo)的除外。
六、無(wú)權(quán)處分合同的效力和履行
夫妻一方未經(jīng)另一方同意，以自己名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)房屋沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張房屋買賣合同無(wú)效的，不予支持。
前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過(guò)戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過(guò)戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)2
釋明買受人堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價(jià)損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過(guò)戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持。“善意”的判斷時(shí)點(diǎn)以買受人申請(qǐng)過(guò)戶登記時(shí)為準(zhǔn)。
七、房屋共有權(quán)利人的訴訟地位與責(zé)任承擔(dān)
夫妻一方轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人（登記方）的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分或無(wú)權(quán)代理進(jìn)行審查，并釋明買受人可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請(qǐng)的，法院可以通知夫妻另一方作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方以出賣人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。
經(jīng)審查夫妻另一方追認(rèn)出賣人的處分行為或有證據(jù)證明其以自己的行為同意履行的，構(gòu)成對(duì)房屋過(guò)戶登記債務(wù)的加入，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)；出賣人的行為構(gòu)成《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋
（一）》第17條第（2）項(xiàng)或《民法通則》第66條第1款規(guī)定的，該買賣合同對(duì)夫妻另一方具有約束力，應(yīng)當(dāng)判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力
出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義（如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等）擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無(wú)權(quán)代理的3
規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見(jiàn)代理的除外。
買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見(jiàn)代理。
九、連環(huán)買賣中的合同效力
房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無(wú)效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。
十、借名買房的認(rèn)定和處理
借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第16條規(guī)定中的政策性保障住房包括經(jīng)濟(jì)適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，經(jīng)審查借名購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂的，可以參照前述指導(dǎo)意見(jiàn)第6條第2款的規(guī)定處理。
房屋騰退糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，當(dāng)事人堅(jiān)持不反訴的，應(yīng)就其抗辯是否成立進(jìn)行審理并作出判定。十
一、請(qǐng)求合同繼續(xù)履行的處理
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當(dāng)事人要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，但訴訟請(qǐng)求中沒(méi)有具體履行內(nèi)容的，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明，要求其變更訴訟請(qǐng)求明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理房屋過(guò)戶登記等，并告知僅判決繼續(xù)履行合同存在履行內(nèi)容不明確無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出相應(yīng)的判決，并告知當(dāng)事人在履行中發(fā)生新的爭(zhēng)議可就具體履行內(nèi)容另行起訴。十
二、商品房不符合交付條件的處理
買受人要求交付商品房，經(jīng)審查房屋已經(jīng)完工但未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不符合法定強(qiáng)制性交付條件的，可以判決出賣人在合理期限內(nèi)組織工程竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人，但買賣合同存在永久性履行不能情形的除外。買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。
商品房買賣合同示范文本約定出賣人“于房屋實(shí)際交付之日起三十日內(nèi)支付違約金”，出賣人實(shí)際逾期交付房屋的，買受人應(yīng)當(dāng)依合同約定的履行期限主張逾期交房違約金；房屋逾期尚未實(shí)際交付，買受人主張逾期交房違約金，出賣人以合同約定的履行期限尚未屆至為由提出抗辯的，不予采信。十
三、買受人拒絕接收商品房的處理
出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。買受人接收房屋不影響出賣5
人對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修義務(wù)。
十四、因“出賣人原因”未辦理房屋過(guò)戶登記的認(rèn)定
商品房買賣合同約定買受人委托出賣人代為辦證，出賣人未在合同約定或法定辦證期限內(nèi)將房屋過(guò)戶登記到買受人名下，并通知買受人領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，但出賣人有證據(jù)證明辦證逾期系因買受人未繳納辦證所需相關(guān)稅費(fèi)或提供相關(guān)證明等自身原因造成的除外。
商品房買賣合同未明確約定出賣人代為辦證的，出賣人仍負(fù)有為買受人辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)，即出賣人應(yīng)當(dāng)在合同約定或法定辦證期限屆滿的三十日前，完成房屋初始登記并將協(xié)助辦證所需的必要證明材料備齊提交房屋登記機(jī)關(guān)，且依合同約定或其他合理方式告知買受人可以自行申請(qǐng)房屋過(guò)戶登記。出賣人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。
因行政部門(mén)原因?qū)е沦I受人未能在合同約定或法定期限內(nèi)取得房屋所有權(quán)登記的，可以根據(jù)其影響程度減輕或免除出賣人的逾期辦證違約責(zé)任。十
五、對(duì)待給付義務(wù)的同時(shí)履行
買受人要求出賣人交付房屋或辦理房屋過(guò)戶登記，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或與出賣人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且買受人同意依約支付剩余購(gòu)房款但出賣人拒絕受領(lǐng)的，法院應(yīng)當(dāng)向出賣人釋明可以反訴要求支付剩余購(gòu)房款，經(jīng)釋明出賣人堅(jiān)持不反訴，僅以買受人未支付剩余購(gòu)房款作為拒絕履行抗辯的，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人在買受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十
六、一房數(shù)賣中買受人的權(quán)利順位
一房數(shù)賣中的數(shù)個(gè)買受人均要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《全國(guó)6
民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第二部分第
（二）方面、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第13條的規(guī)定確定權(quán)利保護(hù)順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對(duì)抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預(yù)售合同備案或房屋網(wǎng)簽手續(xù)買受人的權(quán)利，不能對(duì)抗合法占有房屋的買受人。
買受人要求辦理房屋過(guò)戶登記的案件中，法院應(yīng)當(dāng)告知其可以申請(qǐng)對(duì)房屋采取保全措施，法院在必要時(shí)可以在查封房屋處張貼封條或者公告，并提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照。
十七、第三人過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)的行使
房屋買賣合同中約定出賣人應(yīng)向買受人指定的第三人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，該第三人有權(quán)直接要求出賣人辦理房屋過(guò)戶登記；買受人也可以要求出賣人向其指定的第三人履行合同義務(wù)，但第三人拒絕受領(lǐng)的除外。十
八、出賣人死亡后房屋買賣合同的履行
出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權(quán)要求出賣人的繼承人在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行合同債務(wù)，交付房屋并辦理房屋過(guò)戶登記。法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)買受人的訴訟請(qǐng)求判決：“出賣人的繼承人協(xié)助買受人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)”。十
九、房屋漲價(jià)損失與一倍賠償?shù)牟⒂?/p>
出賣人具有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第
8、9條規(guī)定的違約情形，導(dǎo)致商品房買賣合同解除，買受人要求同時(shí)賠償房屋漲價(jià)損失和不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍損失的，可予以支持，但合同另有約定的除外。出賣人有證據(jù)證明兩項(xiàng)賠償數(shù)額相加過(guò)分高于買受人所受實(shí)際損失的，可以酌情降低賠償總額。
7
二
十、同時(shí)主張逾期交房、辦證違約金的處理
出賣人存在違反房屋買賣合同約定逾期交房和逾期辦證的違約行為，買受人同時(shí)主張上述兩項(xiàng)違約金的，可予以支持。出賣人主張兩項(xiàng)違約金相加數(shù)額過(guò)高的，法院可以綜合買受人所受實(shí)際損失、出賣人的過(guò)錯(cuò)程度、是否使用格式條款等因素，對(duì)于違約行為重復(fù)期間的違約金，擇一高標(biāo)準(zhǔn)予以支持。
商品房買賣合同約定出賣人逾期取得初始登記和逾期辦理過(guò)戶登記應(yīng)當(dāng)支付違約金，買受人同時(shí)主張兩項(xiàng)違約金的，依前款原則處理。二十
一、逾期辦證違約金過(guò)高的判斷標(biāo)準(zhǔn)
出賣人主張房屋買賣合同約定的逾期辦證違約金數(shù)額明顯過(guò)高，經(jīng)審查買受人實(shí)際損失無(wú)法確定的，法院可以買受人已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。二十
二、違約金分別主張與分段主張的調(diào)整
房屋買賣合同糾紛中，出賣人以買受人主張的違約金數(shù)額過(guò)高作為抗辯的，應(yīng)區(qū)分以下情形處理：
（一）出賣人存在多項(xiàng)違約行為，買受人分別提起訴訟主張違約金，前訴法院已經(jīng)做出處理的，后訴法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮前后案件的具體情況、買受人的實(shí)際損失、前訴案件的賠償數(shù)額等因素綜合確定賠償數(shù)額。
（二）買受人就出賣人的同一違約行為分段起訴主張違約金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人支付違約金，出賣人有證據(jù)證明前訴案件確定的違約金數(shù)額加上買受人在后案中主張的違約金數(shù)額過(guò)分高于其所受實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)判決部分駁回直至全部駁回買受人的訴訟請(qǐng)求。
（三）買受人就出賣人的同一違約行為先后主張遲延履行違約金和解除合同違約8
金，前訴法院已經(jīng)確定出賣人承擔(dān)遲延履行違約金的，后訴法院在支持解除合同違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除出賣人已經(jīng)承擔(dān)的遲延履行違約金的數(shù)額。二十
三、違約金訴訟時(shí)效的認(rèn)定
房屋買賣合同中約定當(dāng)事人違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的違約金為數(shù)額確定的一次性違約金的，訴訟時(shí)效期間從合同約定的義務(wù)履行期限屆滿之次日起算；約定違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，以每個(gè)個(gè)別的債權(quán)分別單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，當(dāng)事人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)范圍為當(dāng)事人起訴之日前兩年。期間有時(shí)效中斷或中止情形的，適用《民法通則》關(guān)于訴訟時(shí)效中斷或中止的相關(guān)規(guī)定。
二十四、民間借貸與代理售房的處理
民間借貸關(guān)系的借款人在借款時(shí)出具委托書(shū)，授權(quán)貸款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，貸款人（或其指定的第三人）在借款人未償還借款的情況下，以借款人名義轉(zhuǎn)讓其房屋，借款人主張買賣合同無(wú)效的，一般不予支持，但貸款人與買受人存在惡意串通行為，或者買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)的除外。貸款人應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款扣除貸款本金、合法利息等后剩余的款項(xiàng)及時(shí)退還給借款人。
借款人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)《合同法》第54條第1款第（2）項(xiàng)的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
（二）》第19條的規(guī)定予以確定，即合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。
法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容、買賣合同的訂立和履行是否符合市9
場(chǎng)交易習(xí)慣、買受人是否實(shí)際支付購(gòu)房款并實(shí)地查看房屋、買受人的身份等因素綜合予以認(rèn)定。
二十五、民間借貸與以房抵債的處理
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過(guò)擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過(guò)戶登記時(shí)予以確定。
當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。二十
六、以房抵債與調(diào)解
當(dāng)事人以債務(wù)糾紛訴至法院，在訴訟中自愿達(dá)成以房抵債協(xié)議的，各級(jí)法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》的相關(guān)規(guī)定，加大對(duì)可能出現(xiàn)的虛假訴訟案件的審查力度，對(duì)抵債協(xié)議的內(nèi)容一般不出具正式調(diào)解書(shū)予以確認(rèn)，確實(shí)需要出具正式調(diào)解書(shū)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)所在法院主管副院長(zhǎng)或庭長(zhǎng)審核。二十
七、適用范圍
10
本紀(jì)要中的房屋買賣合同，未在表述中指明僅適用于商品房買賣的，即包括商品房買賣和存量房買賣，但不包括農(nóng)村房屋買賣。
二○一四年十二月十六日
第三篇：關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答20
浙江省高院民一庭《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的
解答》（2012年）
為統(tǒng)一裁判尺度，依法妥善審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，省高院民一庭在深入調(diào)研、召開(kāi)省高院咨詢專家專題論證會(huì)的基礎(chǔ)上，于日前制定下發(fā)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》，就23個(gè)突出問(wèn)題作出解答。主要內(nèi)容包括：一是規(guī)定了內(nèi)部承包合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和效力。明確承包人將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)職工施工，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持的，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同，合同有效。二是明確項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人簽證的效力。規(guī)定除法定代表人和約定明確授權(quán)的人員外，其他人員對(duì)工程量和價(jià)款等所作的簽證、確認(rèn)，不具有法律效力。三是明確“黑白合同”處理辦法。規(guī)定當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，不論該中標(biāo)合同是否經(jīng)過(guò)備案登記，均應(yīng)當(dāng)按照最高法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第21條的規(guī)定，以中標(biāo)合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。四是規(guī)定了特殊情形下發(fā)包人的質(zhì)量抗辯權(quán)。對(duì)于發(fā)包人已組織驗(yàn)收并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格的情形，如果查明確因承包人施工導(dǎo)致地基基礎(chǔ)工程、工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款?！督獯稹愤€對(duì)建設(shè)工程施工合同效力認(rèn)定、鑒定程序啟動(dòng)、證據(jù)認(rèn)定、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等問(wèn)題，做了解答。
浙江高院出臺(tái)關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答新聞發(fā)布會(huì)發(fā)言稿
浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭負(fù)責(zé)人蔣衛(wèi)宇
（2012年4月5日）
各位記者，朋友們：
大家好！
為指導(dǎo)全省法院依法妥善審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，我院制定了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱《解答》），并于日前正式下發(fā)全省各級(jí)法院。現(xiàn)在，我向各位介紹一下《解答》的有關(guān)情況和主要內(nèi)容。
一、制定下發(fā)《解答》的背景
近些年來(lái)，伴隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)、公用基礎(chǔ)設(shè)施的大力投入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，我省建筑業(yè)也不斷發(fā)展壯大，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)在全國(guó)居領(lǐng)先地位，在全國(guó)建筑業(yè)市場(chǎng)占有相當(dāng)份額。2011年，我省建筑業(yè)總產(chǎn)值14686億元，其中在省外完成產(chǎn)值7339億元；實(shí)現(xiàn)利稅總額865億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)415億元；房屋建筑施工面積145488萬(wàn)平方米；建筑業(yè)總產(chǎn)值超百億元的企業(yè)有15家。浙江省作為建筑大省、建筑強(qiáng)省的地位進(jìn)一步鞏固，“浙江建設(shè)”的品牌效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。與此同時(shí)，從全國(guó)范圍看，國(guó)內(nèi)建筑業(yè)市場(chǎng)尚不規(guī)范，存在監(jiān)督管理不到位、內(nèi)部混亂等薄弱環(huán)節(jié)，加之競(jìng)爭(zhēng)激烈，違規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、圍標(biāo)串標(biāo)、低于成本價(jià)報(bào)價(jià)、超資質(zhì)無(wú)資質(zhì)承包、違法分包、轉(zhuǎn)包、掛靠等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；為追求利益最大化，一些施工者降低工程成本、偷工減料、以次充好，導(dǎo)致工程質(zhì)量不高，“豆腐渣工程”、“樓脆脆”、“樓歪歪”、“樓倒倒”等事件時(shí)有發(fā)生；受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，資金鏈條吃緊引發(fā)投資不足，造成大量拖欠工程款和農(nóng)民工工資的現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重侵害了建筑企業(yè)和進(jìn)城務(wù)工人員的合法權(quán)益，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和法律問(wèn)題的層面，演變成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，糾紛矛盾不斷，建設(shè)工程施工合同糾紛案件也大量涌入法院。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我省法院2005年受理一審建設(shè)工程施工合同糾紛案件2682件，2006年受理2757件；2007年受理2866件；2008年受理3738件；2009年受理4070件；2010年受理2927件；2011年受理2523件。
在糾紛的處理方面，雖然我國(guó)目前已經(jīng)形成了以《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《合同法》等法律，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》等行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章構(gòu)建的建筑法律體系基本框架，最高人民法院也于2004年出臺(tái)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《施工合同司法解釋》），但仍不足以解決當(dāng)前層出不窮的新類型問(wèn)題、難點(diǎn)問(wèn)題、熱點(diǎn)問(wèn)題，給全省法院審理此類案件造成了很大困難，導(dǎo)致適用法律和裁判標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，迫切需要上級(jí)法院對(duì)有關(guān)疑難問(wèn)題進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
二、《解答》的制定過(guò)程
在制定《解答》的過(guò)程中，我們?cè)谌?jí)法院內(nèi)部通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)、浙江法院內(nèi)網(wǎng)上掛征求意見(jiàn)稿等方式廣泛征求意見(jiàn)，收到建議、意見(jiàn)上百條。同時(shí)，廣泛征求社會(huì)各界的意見(jiàn)，尤其是建設(shè)公司、房產(chǎn)公司、律師協(xié)會(huì)、建筑業(yè)相關(guān)主管部門(mén)等與此類糾紛關(guān)
2系密切的單位的意見(jiàn)。我們還專門(mén)召開(kāi)專家咨詢論證會(huì)，邀請(qǐng)浙江法學(xué)會(huì)、浙大、浙江社科院的專家對(duì)爭(zhēng)論較大的問(wèn)題從法學(xué)理論、比較法的角度進(jìn)行論證和研討。在這期間，一些熱心的社會(huì)人士也來(lái)信來(lái)電提出修改意見(jiàn)和建議。一位畢業(yè)于華東政法大學(xué)的碩士研究生，我們至今不知道其具體身份和職業(yè)，給我們寫(xiě)了一份6000余字的建議書(shū)，內(nèi)容翔實(shí)，逐一點(diǎn)評(píng)，提出了許多有益的建議和意見(jiàn)。在此，我們一并表示感謝！也請(qǐng)社會(huì)各界、廣大群眾繼續(xù)給予支持。
三、《解答》的主要內(nèi)容
《解答》共對(duì)23個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了解答，總結(jié)提煉了我省各地法院審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件行之有效的做法、經(jīng)驗(yàn)，吸收了社會(huì)各界提出的寶貴意見(jiàn)，從規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序，保障建筑質(zhì)量的原則出發(fā)，對(duì)目前建筑施工合同糾紛案件中的實(shí)際問(wèn)題的處理，作了統(tǒng)一規(guī)定。
在制定《解答》時(shí)，我們堅(jiān)持了三個(gè)主要原則：
一是堅(jiān)持質(zhì)量第一原則?！鞍倌甏笥?jì)、質(zhì)量第一”，建筑工程涉及千千萬(wàn)萬(wàn)人的生命、身體、健康和財(cái)產(chǎn)權(quán)益，不容有失。在衡量是否適用《合同法》第五十二條第
（五）項(xiàng)因“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”導(dǎo)致合同無(wú)效的情形時(shí)，凡其本旨是涉及到建筑工程質(zhì)量的，應(yīng)當(dāng)理解為效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人一旦違反，就會(huì)產(chǎn)生合同無(wú)效的后果。如《合同法》、《建筑法》、《施工合同司法解釋》關(guān)于施工人資質(zhì)的問(wèn)題，就是主要關(guān)于確保建筑工程質(zhì)量的規(guī)定，無(wú)資質(zhì)承攬工程、掛靠、非法轉(zhuǎn)分包的，都無(wú)效。
二是堅(jiān)持規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序原則。法律法規(guī)對(duì)建筑市場(chǎng)的準(zhǔn)入作了嚴(yán)格的限制，維護(hù)市場(chǎng)的規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)秩序，也是保障建筑業(yè)健康發(fā)展和確保工程質(zhì)量的基本前提。因此，凡是違反建筑市場(chǎng)正常秩序的行為，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效。如，關(guān)于施工人資質(zhì)的問(wèn)題，《合同法》、《建筑法》、《施工合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，就是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。又如建筑市場(chǎng)的招投標(biāo)秩序，是該市場(chǎng)自由公平競(jìng)爭(zhēng)的典型秩序，如果違反，應(yīng)招標(biāo)而未招標(biāo)，以低于最低價(jià)中標(biāo)，或者存在“黑白合同”的問(wèn)題，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。
三是慎用合同無(wú)效的原則。國(guó)家對(duì)建設(shè)工程施工領(lǐng)域的規(guī)定很多，管理也比較嚴(yán)格。但并非違反所有的規(guī)定都會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。如必須取得施工許可證、土地使用權(quán)證等相
3關(guān)規(guī)定，對(duì)合同的效力就沒(méi)有當(dāng)然的影響。審判實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)將法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定、行政管理強(qiáng)制性規(guī)定區(qū)分開(kāi)來(lái)，只有違反效力性規(guī)定的建設(shè)工程合同方為無(wú)效。
按照上述原則，我們對(duì)相關(guān)問(wèn)題作了解答，主要內(nèi)容有：
（一）關(guān)于內(nèi)部承包合同的效力和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。建筑的經(jīng)營(yíng)管理模式有其特點(diǎn)，施工人多是采用項(xiàng)目經(jīng)理部形式對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。項(xiàng)目經(jīng)理部實(shí)行內(nèi)部承包經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)制。浙江建筑施工模式即是如此。內(nèi)部承包，作為建筑施工企業(yè)的一種經(jīng)營(yíng)管理模式，既不是違法轉(zhuǎn)分包，也不是掛靠，因此其本身是合法的，屬企業(yè)自主決策的范圍。但究竟是掛靠、轉(zhuǎn)分包還是內(nèi)部承包，由于有著相似的“外觀”，在認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上存在模糊之處，司法實(shí)踐中的做法也不統(tǒng)一。對(duì)此，我們本著既要承認(rèn)建筑公司的經(jīng)營(yíng)管理模式，也要防止當(dāng)事人規(guī)避法律，以內(nèi)部承包之名行違法轉(zhuǎn)分包、掛靠之實(shí)的原則，認(rèn)為：承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工施工，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持的，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同，該內(nèi)部承包合同有效。這既將內(nèi)部承包合同與違法轉(zhuǎn)分包、掛靠區(qū)分開(kāi)來(lái)，也明確了內(nèi)部承包合同的效力，以此可以起到規(guī)范市場(chǎng)秩序的作用。
（二）當(dāng)事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；
（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個(gè)采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為２年。
實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人違反上述規(guī)定，約定的最低保修期限低于法律規(guī)定的保修期限，如將屋面防水工程的最低保修期限約定為3年，這樣的條款效力如何，一旦屋面防水工程在第4年發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，雙方當(dāng)事人就可能因?yàn)楸Ｐ迒?wèn)題、費(fèi)用承擔(dān)而發(fā)生糾紛。對(duì)此，我們認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定，是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人不能用合意任意排除其適用。其規(guī)定旨意，主要在于保證建筑工程的質(zhì)量，保障使用人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，此為底線必須堅(jiān)守，不能突破。因此，建設(shè)工程施工合同中約
4定的正常使用條件下工程的保修期限低于國(guó)家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
（三）發(fā)包人已經(jīng)對(duì)工程簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，能否再以質(zhì)量問(wèn)題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價(jià)款的問(wèn)題。司法實(shí)踐中，發(fā)包人對(duì)工程已經(jīng)簽字驗(yàn)收，認(rèn)為工程質(zhì)量合格或者達(dá)到了合同約定的要求，但是事后發(fā)現(xiàn)工程的主體工程或者地基基礎(chǔ)工程質(zhì)量不合格或者存在重大安全隱患，從而要求施工人承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任或者拒絕支付剩余工程款項(xiàng)的情形，也經(jīng)常發(fā)生。對(duì)此如何理解，理論上和實(shí)踐中有不同的意見(jiàn)。有的認(rèn)為既然已經(jīng)簽字確認(rèn)，那么就承認(rèn)工程是合格的，不能再反悔，否則違背誠(chéng)信原則。有的認(rèn)為雖然驗(yàn)收合格并簽字確認(rèn)，但是只要是施工人的原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，施工人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。我們認(rèn)為，看待該問(wèn)題要一分為二。一是，如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，既然發(fā)包人已經(jīng)簽字驗(yàn)收，那么就應(yīng)當(dāng)視為是承認(rèn)了工程質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，或者是放棄了對(duì)瑕疵的追究權(quán)利。因此，不能再對(duì)承包人主張違約責(zé)任或者抗辯不支付工程款；二是，如果是主體工程或者基礎(chǔ)工程存在質(zhì)量問(wèn)題，有重大隱患，造成質(zhì)量問(wèn)題或者隱患的原因又在于承包人，那么因?yàn)榇藭r(shí)工程涉及到眾多人的生命財(cái)產(chǎn)安全，事關(guān)重大，則承包人仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，發(fā)包人也可以抗辯不支付工程款。因此我們規(guī)定：發(fā)包人已組織驗(yàn)收并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，后又以工程質(zhì)量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款的，該主張不能成立，但確因承包人施工導(dǎo)致地基基礎(chǔ)工程、工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款。
（四）項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人等亂簽證的問(wèn)題。在施工現(xiàn)場(chǎng)，員工的身份非常復(fù)雜?，F(xiàn)實(shí)中因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目經(jīng)理、一個(gè)監(jiān)理人員、一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)工程師的亂作為或者與他人惡意串通，導(dǎo)致工程不能完工、企業(yè)垮臺(tái)的情形，并不鮮見(jiàn)。因此，司法實(shí)踐中，究竟對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)員工的權(quán)利義務(wù)關(guān)系如何界定，訴訟中究竟舉證責(zé)任在于何方，爭(zhēng)議較大。建設(shè)工程施工活動(dòng)和司法實(shí)踐表明：項(xiàng)目經(jīng)理管理失范是目前建設(shè)施工混亂、糾紛頻發(fā)的重要原因之一。其主要表現(xiàn)，如：項(xiàng)目經(jīng)理授權(quán)不明，權(quán)限無(wú)限擴(kuò)大，財(cái)務(wù)管理失控、項(xiàng)目部公章管理混亂，項(xiàng)目部成員權(quán)限不明等等。這些再加上轉(zhuǎn)分包、再轉(zhuǎn)分包等因素，往往引發(fā)法律關(guān)系的重疊交叉，導(dǎo)致案件事實(shí)撲朔迷離。對(duì)這些問(wèn)題，司法實(shí)踐中，歷來(lái)認(rèn)識(shí)不完全一致，此時(shí)與彼時(shí)認(rèn)識(shí)也不一致。我們認(rèn)為：根據(jù)上述現(xiàn)實(shí)情況和規(guī)范施工的目的，從舉證責(zé)任的角度，倒逼施工方規(guī)范施工管理比較妥當(dāng)。因此規(guī)定：除法定代表人和約定明確授權(quán)的人員外，其他人員對(duì)工程量和價(jià)款等所作的簽證、確認(rèn)，不具
5有法律效力。沒(méi)有約定明確授權(quán)的，法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的簽證、確認(rèn)具有法律效力，其他人員的簽證、確認(rèn)，對(duì)發(fā)包人不具有法律效力，除非承包人舉證證明該人員確有相應(yīng)權(quán)限。這樣有利于限制亂象之源，從源頭上預(yù)防糾紛的發(fā)生。
（五）“黑白合同”的認(rèn)定和結(jié)算問(wèn)題。“黑白合同”的問(wèn)題比較常見(jiàn)，目前法院審理的建設(shè)工程施工合同糾紛案件中，有一半以上涉及到黑白合同，反映了建筑市場(chǎng)的不規(guī)范?！昂诎缀贤币脖环Q為“陰陽(yáng)合同”，是指建設(shè)工程施工合同的當(dāng)事人就同一建設(shè)工程簽訂兩份或兩份以上在價(jià)款或者履行方式等方面存在實(shí)質(zhì)性差異的合同。廣義上通常把經(jīng)過(guò)招投標(biāo)并經(jīng)有關(guān)政府部門(mén)備案的合同稱為白合同，把未經(jīng)登記備案卻實(shí)際履行的合同稱為黑合同。對(duì)此，《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條以及建設(shè)工程的司法解釋對(duì)此類合同均有相關(guān)規(guī)定，即招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其它協(xié)議。
司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為黑合同無(wú)效。但“黑白合同”如何認(rèn)定，“實(shí)質(zhì)性的差異”如何把握，成了司法實(shí)踐中的難題。尤其是建設(shè)工程施工合同的履行有其特殊性，周期長(zhǎng)、變化大，合同在履行過(guò)程中其內(nèi)容往往會(huì)發(fā)生一些變化，這些變化能否構(gòu)成“實(shí)質(zhì)性差異”，如何把握、如何理解，考驗(yàn)著法官的聰明智慧。為了進(jìn)一步規(guī)范法官的自由裁量權(quán)，我們認(rèn)為：認(rèn)定“黑白合同”時(shí)所涉的“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容”，主要包括合同中的工程價(jià)款、工程質(zhì)量、工程期限三部分。對(duì)施工過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，承、發(fā)包雙方以補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要、往來(lái)函件、簽證等洽商記錄形式，變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的書(shū)面文件，不宜認(rèn)定為《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條規(guī)定的“招標(biāo)人和中標(biāo)人再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”。
對(duì)于“黑白合同”如何結(jié)算的問(wèn)題，實(shí)踐中爭(zhēng)議比較大?！妒┕ず贤痉ń忉尅返诙粭l的規(guī)定，當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過(guò)備案的中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。但司法實(shí)踐中對(duì)于該條的適用，存在不同的解釋。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要是“黑白合同”，工程款的結(jié)算一律適用《施工合同司法解釋》第二十一條的規(guī)定，即以白合同作為工程結(jié)算的依據(jù)；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，工程款的結(jié)算，應(yīng)當(dāng)以符合雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示、當(dāng)事人實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，要根據(jù)實(shí)際情況具體判斷，如果符合司法解釋第二十一條規(guī)定的情形，就應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同為結(jié)算依據(jù)，如果不符合，則應(yīng)當(dāng)以符合雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示、當(dāng)事人實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)。由
6于解釋的不同，導(dǎo)致案件審理十分混亂。我們?cè)谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我省司法實(shí)踐中，對(duì)于該問(wèn)題的裁判確實(shí)不統(tǒng)一，有的以白合同作為結(jié)算依據(jù)，有的以黑合同作為結(jié)算依據(jù)，還有的采用客觀標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)審計(jì)鑒定按實(shí)結(jié)算。而且實(shí)踐中黑合同、白合同的效力、招投標(biāo)的必須性、個(gè)案的特殊性等也十分復(fù)雜。這些情況嚴(yán)重影響了該類案件裁判尺度的統(tǒng)一。
對(duì)此，我們認(rèn)為，要按照規(guī)范招投標(biāo)程序的原則，保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主體的合法權(quán)益，避免“違法人得利益”，防止雙方當(dāng)事人破壞公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)秩序。因此規(guī)定，當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，不論該中標(biāo)合同是否經(jīng)過(guò)備案登記，均應(yīng)當(dāng)按照《施工合同司法解釋》第二十一條的規(guī)定，以中標(biāo)合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。
同時(shí)，針對(duì)當(dāng)事人通過(guò)串標(biāo)、低于成本價(jià)中標(biāo)等違法進(jìn)行招投標(biāo)，“白合同”也無(wú)效的情形，如果也讓當(dāng)事人按照白合同結(jié)算工程款，雙方之間的利益就會(huì)嚴(yán)重失衡，因此，對(duì)于這種情形，我們規(guī)定：當(dāng)事人違法進(jìn)行招投標(biāo)，又另行訂立建設(shè)工程施工合同的，不論中標(biāo)合同是否經(jīng)過(guò)備案登記，兩份合同均為無(wú)效；應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《《施工合同司法解釋》第二條的規(guī)定，將符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并在施工中具體履行的那份合同，作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。
《解答》還對(duì)建設(shè)工程施工合同糾紛中常見(jiàn)的其他有關(guān)合同效力認(rèn)定、鑒定程序啟動(dòng)、證據(jù)認(rèn)定、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)等問(wèn)題，作了解答。
各位朋友，“安得廣廈千萬(wàn)間”，建筑業(yè)的規(guī)范，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，事關(guān)人民生命財(cái)產(chǎn)的安全，讓我們共同關(guān)注，一起努力，為建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)！
全文：
一、如何認(rèn)定內(nèi)部承包合同？如何認(rèn)定其效力？
建設(shè)工程施工合同的承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工施工，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持的，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同；當(dāng)事人以內(nèi)部承包合同的承包方無(wú)施工資質(zhì)為由，主張?jiān)搩?nèi)部承包合同無(wú)效的，不予支持。
二、如何認(rèn)定未取得“四證”而簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力？
7發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效；但在一審?fù)忁q論終結(jié)前取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)予以竣工核實(shí)的，可認(rèn)定有效。
發(fā)包人未取得建設(shè)用地使用權(quán)證或建筑工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。
三、如何認(rèn)定當(dāng)事人就工程價(jià)款計(jì)價(jià)方法所約定的條款的效力？
建設(shè)工程施工合同約定的工程價(jià)款的確定方法雖然與建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)不一致，但并不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，該約定應(yīng)認(rèn)定有效。
四、如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款的效力？
建設(shè)工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國(guó)家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
五、如何認(rèn)定開(kāi)工時(shí)間？
建設(shè)工程施工合同的開(kāi)工時(shí)間以開(kāi)工通知或開(kāi)工報(bào)告為依據(jù)。開(kāi)工通知或開(kāi)工報(bào)告發(fā)出后，仍不具備開(kāi)工條件的，應(yīng)以開(kāi)工條件成就時(shí)間確定。沒(méi)有開(kāi)工通知或開(kāi)工報(bào)告的，應(yīng)以實(shí)際開(kāi)工時(shí)間確定。
六、如何認(rèn)定工期順延？
發(fā)包人僅以承包人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)而主張工期不能順延的，該主張不能成立。但合同明確約定不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不順延的，應(yīng)遵從合同的約定。
七、發(fā)包人已經(jīng)簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，能否再以質(zhì)量問(wèn)題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價(jià)款？
發(fā)包人已組織驗(yàn)收并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，后又以工程質(zhì)量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款的，該主張不能成立。但確因承包人施工導(dǎo)致地
8基基礎(chǔ)工程、工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款。
八、如何把握工程質(zhì)量鑒定程序的啟動(dòng)？
要嚴(yán)格把握工程質(zhì)量鑒定程序的啟動(dòng)。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人亦未擅自提前使用，發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量提出異議并提供了初步證據(jù)的，可以啟動(dòng)鑒定程序。
九、發(fā)包人以工程質(zhì)量為由提出的對(duì)抗性主張，究竟是抗辯還是反訴？
承包人訴請(qǐng)給付工程價(jià)款，發(fā)包人以工程質(zhì)量不符合合同約定或國(guó)家強(qiáng)制性的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為由，要求減少工程價(jià)款的，按抗辯處理；發(fā)包人請(qǐng)求承包人賠償損失的，按反訴處理。
十、哪些證據(jù)可以作為工程量、工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)？
雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程施工過(guò)程中形成的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、工程聯(lián)系單、工程變更單、工程對(duì)帳簽證以及其他往來(lái)函件、記錄等書(shū)面證據(jù)，可以作為工程量計(jì)算和認(rèn)定工程價(jià)款的依據(jù)。
十
一、施工過(guò)程中誰(shuí)有權(quán)利對(duì)涉及工程量和價(jià)款等相關(guān)材料進(jìn)行簽證、確認(rèn)？
要嚴(yán)格把握工程施工過(guò)程中相關(guān)材料的簽證和確認(rèn)。除法定代表人和約定明確授權(quán)的人員外，其他人員對(duì)工程量和價(jià)款等所作的簽證、確認(rèn)，不具有法律效力。沒(méi)有約定明確授權(quán)的，法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的簽證、確認(rèn)具有法律效力；其他人員的簽證、確認(rèn)，對(duì)發(fā)包人不具有法律效力，除非承包人舉證證明該人員確有相應(yīng)權(quán)限。
十
二、能否調(diào)整總價(jià)包干合同的工程量、工程價(jià)款？
建設(shè)工程施工合同采用固定總價(jià)包干方式，當(dāng)事人以實(shí)際工程量存在增減為由要求調(diào)整的，有約定的按約定處理。沒(méi)有約定，總價(jià)包干范圍明確的，可相應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款；總價(jià)包干范圍約定不明的，主張調(diào)整的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。
十
三、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程竣工驗(yàn)收合格的，誰(shuí)有權(quán)利請(qǐng)求參照合同約定確定工程價(jià)款？
9建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程竣工驗(yàn)收合格，按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定精神，承包人或發(fā)包人均可以請(qǐng)求參照合同約定確定工程價(jià)款。
十
四、承包人能否直接請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款？
建設(shè)工程施工合同明確約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，且逾期未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人可以請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。
建設(shè)工程施工合同雖約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，但未約定逾期不答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人不能請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件確定工程價(jià)款。
建設(shè)工程施工合同約定發(fā)包人在承包人提交竣工結(jié)算文件后未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，但未約定答復(fù)期限，且經(jīng)承包人催告后，發(fā)包人仍不予答復(fù)的，人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定合理的答復(fù)期限，但答復(fù)期限不應(yīng)超過(guò)60天。
建設(shè)工程施工合同中對(duì)此未明確約定，承包人不能僅以GF-1999-0201《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》通用條款33.2條為依據(jù)，要求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款。
十
五、如何認(rèn)定“黑白合同”？
認(rèn)定“黑白合同”時(shí)所涉的“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容”，主要包括合同中的工程價(jià)款、工程質(zhì)量、工程期限三部分。對(duì)施工過(guò)程中，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，承、發(fā)包雙方以補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要、往來(lái)函件、簽證等洽商紀(jì)錄形式，變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的書(shū)面文件，不應(yīng)認(rèn)定為《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第46條規(guī)定的“招標(biāo)人和中標(biāo)人再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”。
十
六、對(duì)“黑白合同”如何結(jié)算？
當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，不論該中標(biāo)合同是否經(jīng)過(guò)備案登記，均應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程
10施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，以中標(biāo)合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。
當(dāng)事人違法進(jìn)行招投標(biāo)，當(dāng)事人又另行訂立建設(shè)工程施工合同的，不論中標(biāo)合同是否經(jīng)過(guò)備案登記，兩份合同均為無(wú)效；應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，將符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并在施工中具體履行的那份合同，作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。
十
七、啟動(dòng)工程量和工程價(jià)款鑒定程序，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？
當(dāng)事人對(duì)工程價(jià)款存在爭(zhēng)議，不能協(xié)議一致，也無(wú)法采取其他方式確定的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定；雙方當(dāng)事人均不申請(qǐng)鑒定的，應(yīng)向負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人一方進(jìn)行釋明，其仍不申請(qǐng)鑒定的，由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。
訴訟前已經(jīng)由當(dāng)事人共同選定具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行了鑒定，訴訟中一方當(dāng)事人要求重新鑒定的，不予準(zhǔn)許，但確有證據(jù)證明鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。
一審訴訟期間對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行了鑒定，當(dāng)事人在二審訴訟期間申請(qǐng)重新鑒定或補(bǔ)充鑒定的，不予準(zhǔn)許，但確有證據(jù)證明鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定情形的除外。
二審訴訟期間，雙方當(dāng)事人均同意鑒定的，可予準(zhǔn)許，但可能損害社會(huì)公共利益或第三人利益的除外。
人民法院應(yīng)避免隨意、盲目委托鑒定和不必要的多次、重復(fù)鑒定。根據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定或者現(xiàn)有證據(jù)，足以認(rèn)定工程量和工程價(jià)款的，不應(yīng)再就工程價(jià)款委托鑒定。
十
八、工程因發(fā)包人的原因未及時(shí)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人能否以工程未竣工驗(yàn)收為由拒絕支付工程款？
發(fā)包人收到承包人竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，在合理期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不組織竣工驗(yàn)收的，不能以工程未驗(yàn)收合格為由，拒絕支付工程價(jià)款。
十
九、如何認(rèn)定建設(shè)工程施工合同關(guān)于工期和質(zhì)量等獎(jiǎng)懲辦法約定的性質(zhì)？
11建設(shè)工程施工合同關(guān)于工期和質(zhì)量等獎(jiǎng)懲辦法的約定，應(yīng)當(dāng)視為違約金條款。當(dāng)事人請(qǐng)求按照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款，以及最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋
（二）》第二十七條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定調(diào)整的，可予支持。
二
十、合同無(wú)效是否影響關(guān)于工程質(zhì)量的約定、承諾的效力？
建設(shè)工程施工合同無(wú)效，不影響發(fā)包人按合同約定、承包人出具的質(zhì)量保修書(shū)或法律法規(guī)的規(guī)定，請(qǐng)求承包人承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。
二十
一、承包人能否一并請(qǐng)求逾期支付工程款的違約金和利息？
承包人不能按照建設(shè)工程施工合同的約定，既請(qǐng)求發(fā)包人承擔(dān)逾期支付工程款的違約金，又同時(shí)請(qǐng)求支付相應(yīng)利息。
二十
二、建設(shè)工程施工合同無(wú)效情形下，誰(shuí)有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)？
建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格，在總承包人或轉(zhuǎn)包人怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
二十
三、實(shí)際施工人可以向誰(shuí)主張權(quán)利？
實(shí)際施工人的合同相對(duì)人破產(chǎn)、下落不明或資信狀況嚴(yán)重惡化，或?qū)嶋H施工人至承包人（總承包人）之間的合同均為無(wú)效的，可以依照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，提起包括發(fā)包人在內(nèi)為被告的訴訟。
【案例一】簽訂黑白合同，按實(shí)結(jié)算付款
2003年9月，某房企與某建筑企業(yè)簽訂一份工程建設(shè)“補(bǔ)充協(xié)議”(注：先簽“補(bǔ)充協(xié)議”，正是建筑業(yè)內(nèi)所謂的“黑合同”)，約定工程造價(jià)為3289萬(wàn)元，并約定不管以后招標(biāo)文件和中標(biāo)通知如何，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。當(dāng)年11月，該建筑公司以4837萬(wàn)元中標(biāo)。
一年后項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。之后，建筑企業(yè)狀告房企，說(shuō)，應(yīng)該支付4837萬(wàn)元(依照中標(biāo)合同)，而實(shí)際只付了3289萬(wàn)元，要求付清余款。
分析：此案“黑”合同在先，“白”合同在后，白合同實(shí)際上是雙方當(dāng)事人串標(biāo)的結(jié)果，而黑合同也是違法在先。
依照《解答》，此案這個(gè)情況，黑白合同其實(shí)都無(wú)效，但是雙方真實(shí)意思和實(shí)際履行倒確實(shí)是按黑合同來(lái)的，所以黑合同應(yīng)該作為實(shí)際結(jié)算依據(jù)。遂駁回起訴。
【案例二】?jī)?nèi)部承包實(shí)為掛靠
某會(huì)展中心工程，某房企為總包方，將工程全部承包給史某(包工包料包施工方式)，史某又將其中腳手架及其輔助工程交其同鄉(xiāng)張某承包。張某完工后，史某在張某制作的《項(xiàng)目工資清單》上簽字并寫(xiě)明“同意支付”，并在承諾書(shū)上加蓋了該房企項(xiàng)目部圖章。
后來(lái)，張某多次催要，史某始終沒(méi)有支付款項(xiàng)。張某直接向房企要，房企支付了一部分以后也沒(méi)了下文。
張某起訴，要求房企和史某付清余款。
分析：掛靠、轉(zhuǎn)包、內(nèi)部承包等，也是建筑業(yè)糾紛的一大源頭。
《解答》的第一條就是關(guān)于“如何認(rèn)定內(nèi)部承包合同？如何認(rèn)定其效力”。此案中，史某與房企的所謂承包合同實(shí)際上是一種掛靠關(guān)系。
史某與張某盡管沒(méi)訂合同，倒確實(shí)是分包關(guān)系。既然史某對(duì)所涉工程款項(xiàng)已予以確認(rèn)，故其應(yīng)向張某支付相應(yīng)工程款。而公司與史某采取掛靠方式承包工程，違反相關(guān)法律規(guī)定，也應(yīng)就張某主張的工程款承擔(dān)付款責(zé)任。
【案例三】約定保修期限不一定有效
某建筑公司承建了某企業(yè)辦公大樓。合同約定工程保修期為一年。后工程經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用。
企業(yè)對(duì)大樓進(jìn)行裝修投入使用后，大樓隨即出現(xiàn)諸多質(zhì)量問(wèn)題，該企業(yè)遂停止支付剩余工程款。建筑公司起訴，要求該企業(yè)支付剩余款項(xiàng)。該企業(yè)公司以工程存在質(zhì)量問(wèn)題為由予以抗辯。
分析：房屋的質(zhì)量問(wèn)題往往是投入使用后才逐漸顯露的，而有的開(kāi)發(fā)商往往以當(dāng)初雙方約定的保修期已過(guò)來(lái)推諉。
《解答》第四條為“如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款的效力？”
理解這一條“解答”要跟《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條配套來(lái)看?！稐l例》40條規(guī)定了建筑工程的最低保修期限，比如，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年等等。
《解答》規(guī)定：施工合同里約定的保修期限如果低于國(guó)家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
此案中企業(yè)辦公大樓存在一些漏水等質(zhì)量問(wèn)題，盡管雙方約定為1年，但是按“《條例》”應(yīng)該為5年，所以，約定無(wú)效，建筑公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
第四篇：保險(xiǎn)合同糾紛審理中的若干疑難問(wèn)題研討
保險(xiǎn)合同糾紛審理中的若干疑難問(wèn)題研討
一、關(guān)于商業(yè)險(xiǎn)中無(wú)責(zé)不賠條款的效力問(wèn)題
2007年7月20日24時(shí)03分，駕駛?cè)死顤|風(fēng)駕駛車號(hào)為豫PH5170/PH551重型普通半掛車，沿滬昆高速公路由西向東方向行駛，當(dāng)車輛行駛至滬昆高速公路（江西）79KM＋800M（南城、上饒縣境內(nèi)）時(shí)，因操作不當(dāng)，撞上左側(cè)快車道上正常行駛的由駕駛?cè)巳~振華駕駛的贛E98879號(hào)轎車后沖過(guò)中央隔離帶，撞上由駕駛?cè)藦垊P駕駛的由東往西方向（北線）行駛的贛F86692/F2307掛號(hào)半掛車左前部，造成豫PH5170/PH551掛號(hào)半掛車上駕駛?cè)死顤|風(fēng)、乘車人劉亞琦當(dāng)場(chǎng)死亡，贛E98879號(hào)轎車上駕駛?cè)巳~振華、乘車人李巧珍及贛F86692/F2307掛號(hào)半掛車駕駛?cè)藦垊P受傷，三輛車及高速公路路產(chǎn)受損的重大交通事故。2007年8月15日經(jīng)江西省公安廳交通警察總隊(duì)直屬支隊(duì)第七大隊(duì)作交通事故認(rèn)定：“駕駛?cè)死顤|風(fēng)負(fù)此次事故的全部責(zé)任，駕駛?cè)巳~振華、張凱和乘車人李巧珍、劉亞琦不負(fù)此次事故的責(zé)任。張凱受傷后即被送往醫(yī)院搶救，先后在江西鳳凰醫(yī)院、浙江省富陽(yáng)市中醫(yī)院住院接受治療，共花去醫(yī)療費(fèi)54167元。2008年2月28日經(jīng)江西上饒司法鑒定中心司法鑒定：張凱傷殘等級(jí)為一處傷殘9級(jí)，兩處傷殘10級(jí)，為此花去鑒定費(fèi)600元。2007年10月10日經(jīng)江西省價(jià)格認(rèn)證中心作鑒定：贛F86692—F2037掛號(hào)半掛車損失價(jià)值為147116元，花去鑒定費(fèi)5300元。2009年5月15日經(jīng)浙江省富陽(yáng)市環(huán)山鄉(xiāng)調(diào)所委主持調(diào)解，原告與張凱就賠償達(dá)成協(xié)議，由原告一次性支付張凱賠償款計(jì)幣9萬(wàn)元。另查明，2007年7月30日原告為贛F86692牽引車在被告處投保了保險(xiǎn)金額為23萬(wàn)元的車損險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為5萬(wàn)元的車上人員責(zé)任險(xiǎn)（司機(jī)）等險(xiǎn)種；為贛F2307掛車在被告處擔(dān)保了保險(xiǎn)金額為8萬(wàn)元的車損險(xiǎn)等險(xiǎn)種，保險(xiǎn)期限自2007年7月4日至
2008年7月3日止。
從保險(xiǎn)條款及保險(xiǎn)單來(lái)看，責(zé)任免除條款及特別約定條款均沒(méi)有被告所稱“交通事故中對(duì)無(wú)責(zé)任的被保險(xiǎn)人不予賠償”的約定，被告財(cái)保金溪支公司也未提供證據(jù)證明其所稱的該“交通事故中對(duì)無(wú)責(zé)任的被保險(xiǎn)人不予賠償”情形已告知原告?！稜I(yíng)業(yè)用汽車損失保險(xiǎn)條款》第二十五條、《車上人員責(zé)任保險(xiǎn)條款》第二十一條規(guī)定：被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車方負(fù)主要責(zé)任的，事故責(zé)任比例為70%；被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車方負(fù)同等責(zé)任的，事故責(zé)任比例為50%；被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車方負(fù)次要責(zé)任，事故責(zé)任比例為30%。從該條款所列事項(xiàng)不包括無(wú)責(zé)任和負(fù)全部責(zé)任的情形。如果按被告的說(shuō)法無(wú)責(zé)不賠，無(wú)疑將此情形列入到了免賠之列，等于責(zé)任免除之外的責(zé)任
