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第一篇：對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

s("title_top");對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析 時間：2020-12-04 11:08:09 房地產(chǎn)論文 我要投稿 s("content_top"); 房屋的租賃合同 推薦度： 租賃房屋租賃合同 推薦度： 正規(guī)的房屋租賃合同 推薦度： 房屋租賃合同的 推薦度： 簡單的房屋租賃合同 推薦度： 相關(guān)推薦

對一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

基本案情]原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂村村民委員會（以下簡稱益樂村）。被告：浙江益愛電子發(fā)展有限公司（以下簡稱益愛公司）。第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡稱大排大公司）。第三人：中國建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡稱文西分理處）。第三人：杭州新時代裝飾材料市場（以下簡稱新時代市場）。第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡稱榮達(dá)公司）。原告益樂村和被告益愛公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計2萬平方米的6幢商業(yè)用房及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對租金的數(shù)額、交付的時間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛公司使用。因益樂村未依約對樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂村出具授權(quán)書一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛公司負(fù)擔(dān)。1996年9月5日，益樂村與益愛公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛公司同意益樂村收回原合同中的1號、2號、4號和5號等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂村將6幢商業(yè)用房中的3號、6號樓計6399平方米及空場地出租給益愛公司開設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每兩年在原租金數(shù)額上遞增2元，益愛公司按月支付租金，拖欠兩個月以上，益樂村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛公司將1號、2號、4號和5號樓歸還了益樂村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費共計4617263.30元的清單交給益樂村。隨即益樂村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對益愛公司提交的費用清單進(jìn)行審核。益愛公司則就其承租的3號、6號樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛公司與新時代市場后來又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時代市場租用的3號樓第一、二層（部分）1200平方米營業(yè)房，益愛公司同意從1997年7月1日起退還給益樂村，再由益樂村與新時代市場另行簽訂租房協(xié)議。但新時代市場既未與益樂村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營業(yè)房歸還給益樂村。1999年1月29日，益樂村因與益愛公司就租金支付及裝飾、修路費用等發(fā)生爭議，向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費。益愛公司則提出反訴，請求判令益樂村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬元，并負(fù)擔(dān)訴訟費。[裁判要旨]杭州市中級人民法院在審理過程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時代市場和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂村在收回4幢樓房后，應(yīng)對益愛公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門審計，折抵益愛公司的租金。但益樂村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無法審計，由此而造成的損失應(yīng)由益樂村承擔(dān)。而益愛公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂村與益愛公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日作出以下判決：一、益樂村與益愛公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。二、益愛公司、新時代市場、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂村的3號、6號樓房歸還給益樂村。三、益愛公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。四、益樂村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛公司1、2、4、5號樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元。五、新時代市場在判決生效后10日內(nèi)支付益樂村房屋使用費551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。六、駁回益樂村的其他訴訟請求。七、駁回益愛公司的反訴請求。一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級人民法院；原審被告益愛公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費，依法被視為自動撤回上訴。大排大公司上訴稱：我司與益樂村訂立房屋租賃合同，同時又與益樂村、益愛公司三方訂立協(xié)議，益樂村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實和法律規(guī)定不符。請求查清事實，依法改判。被上訴人益樂村辯稱，三方協(xié)議為辦理營業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛公司對大排大公司提出的上訴理

由無異議。文西分理處上訴稱：益樂村與益愛公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛公司開辦電子市場進(jìn)行招商經(jīng)營，且益樂村還出具授權(quán)書，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛公司，事實證明益愛公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過錯，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請求將案件發(fā)回重審或撤銷原判第二項，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂村辯稱，分理處與益愛公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請求。浙江省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂村與益愛公司在履行租賃合同過程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過錯相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛公司基于其與益樂村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書，開辦電子市場招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時代市場等原審第三人據(jù)此與益愛公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時所追求的合同目的。依民法誠實信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂村與承租人益愛公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實際情況，益愛公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂村與益愛公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實體處理，及對益愛公司應(yīng)歸還的3號、6號樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級人民法院于2000年8月15日判決如下：一、維持杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第一、三、四、六、七項。二、撤銷杭州市中級人民法院（1999）杭民初字第15號民事判決第二、五項及訴訟費負(fù)擔(dān)部分。三、益愛公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂路1號屬益樂村所有的3號、6號樓中的房屋，騰空歸還給益樂村。四、益愛公司對3號、6號樓的房屋改建，由益樂村折價補(bǔ)償益愛公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。五、2000年2月1日至房屋實際騰退之日的租金，益愛公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實償付給益樂村。六、益愛公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂村承受。[法理評析]本案法律關(guān)系相對復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。（一）出租合同的效力及違約責(zé)任的處理益樂村和益愛公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對此，一審、二審亦無歧見。益樂村在履行租賃合同過程中，沒有按照約定對出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛公司自行出資修建后，又沒有及時對益愛公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無法審計，對本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛公司在出租人益樂村沒有及時依約修膳房屋和道路的情況下，為推動合同履行，減少損失，主動墊資修建，值得肯定。由于益愛公司和益樂村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛公司對益樂村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛公司沒有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個月以上未交租金，已構(gòu)成對新合約的根本性違反，益樂村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對此均予以支持。鑒于益樂村也有部分違約的事實，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂村承擔(dān)怠于審計的風(fēng)險，4幢樓房的修繕及修路費用，主要參照益愛公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則。（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更對出租合同，一審、二審都支持了益樂村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？兩審法院意見有分歧，杭州中院根據(jù)益樂村和益愛公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時代市場所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂村取代益愛公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_創(chuàng)性的。第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無明文規(guī)定。雖然益樂村曾將房屋的“出租權(quán)”書面授予給益愛公司，益愛公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無不當(dāng)，但事后益樂村和益愛公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見從合同的規(guī)定看，益樂村授權(quán)益愛公司轉(zhuǎn)租并非無條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權(quán)利

亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來源于出租人對租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂村將房屋出租給益愛公司，就是出租人對其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時也是出租合同中的.承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。可見，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對承租人的授權(quán)，沒有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會造成對出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會始終處于變動之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時各方當(dāng)事人的真實意思，依據(jù)民法誠實信用原則，從穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場的秩序，是對法律“活”的運用，值得贊同。第二、“舉重以明輕”法律解釋方法的運用。舉重明輕作為法律解釋的方法，也是一項法律邏輯上的基本論證。舉重明輕的推理方式為：“尚且……當(dāng)然”；所謂的“重”和“輕”，指其法律要件的寬嚴(yán)或法律效果的廣和狹?，F(xiàn)行法律對本案所涉情形如何適用法律雖無明文規(guī)定，但最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十九、《合同法》第二百二十九條對“買賣不破租賃”都作了明確規(guī)定，本案當(dāng)然不屬于“買賣不破租賃”的情況，但根據(jù)“舉重以明輕”的法律解釋方法，本案情形與“買賣不破租賃”在法律政策基礎(chǔ)上有相通之處。即“買賣尚且不破租賃，出租合同終止當(dāng)然……”，并且本案中出租人對轉(zhuǎn)租是同意的，與“買賣”相比，可謂“輕”。二審法院判決雖然沒有點明“舉重以明輕”，但其法律思維上顯現(xiàn)了對“舉重明輕”法律解釋方法的大膽運用。第三、直接判決由原出租人繼受轉(zhuǎn)租合同。在出租合同依法被終止，轉(zhuǎn)租人喪失轉(zhuǎn)租權(quán)的情形下，轉(zhuǎn)租合同要繼續(xù)履行，就必然涉及到合同主體的變更。由于本案的起因主要是益愛公司拖欠房租而引起，益樂村出租房屋的初衷沒變，其將收回的1號、2號、4號和5號樓房，隨即又出租給他人使用，亦可說明。并且，轉(zhuǎn)租是取得了出租人的同意的，由出租人取代轉(zhuǎn)租人繼受合同，于出租人并無不利之處。據(jù)此，二審法院為避免次承租人的租賃權(quán)因出租人與承租人之間的法律關(guān)系變動而被危及，從穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序出發(fā)，判令轉(zhuǎn)租合同由出租人和次承租人繼續(xù)履行，應(yīng)屬合理。

第二篇：房屋租賃合同糾紛案

房屋租賃合同糾紛案

【案情簡介】

上訴人(原審原告、反訴被告)：汪小青

被上訴人(原審被告、反訴原告)江焯靈

2005年6月16日，汪小青與江焯靈簽訂房屋租賃協(xié)議一份，該協(xié)議約定：由汪小青租用江焯靈的房屋，每月租金為2200元，租期從2005年9月1日至2006年7月31日止，交租方式為每月交租一次，在交租當(dāng)月6號前以現(xiàn)金支付形式一次性支付，若汪小青無故拖欠租金及水、電、管理費，每過一天加罰滯納金5%，超過五天，江焯靈有權(quán)無條件收回該房屋，押金4400元全部歸甲方所有。

租賃合同簽訂后，汪小青按約交納了押金4400元給江焯靈并搬入該房屋居住，后汪小青以現(xiàn)金形式支付了2005年9月份的租金，另以銀行轉(zhuǎn)帳的形式于2005年10月10日支付租金2200元，于2005年11月13日支付租金1300元，于2005年12月27日支付租金2160元，于2006年1月19日支付租金2200元。

汪小青在租用江焯靈房屋期間，將房屋內(nèi)飯廳和客廳的三面墻的顏色由白色改漆成紅色。 2005年底江焯靈以汪小青未按時足額交付租金為由，要求汪小青搬離其房屋。汪小青不同意搬出，2006年1月底，江焯靈辦理了該房屋的停電停水手續(xù)，2006年1月26日，該房屋被停電停水，導(dǎo)致汪小青無法在該房屋內(nèi)居住。

汪小青遂于2006年2月6日向法院起訴，要求繼續(xù)履行合同，同時提出先予執(zhí)行的申請，要求恢復(fù)對該房屋的供水供電。(原審法院依法作出先予執(zhí)行裁定，2006年2月15日，依法通知相關(guān)部門恢復(fù)對該房屋的供水供電。當(dāng)日，汪小青搬回該出租房內(nèi)居住。)

江焯靈提出反訴稱，汪小青未按約定的時間及金額足額交付租金，并擅自裝修房屋，構(gòu)成違約，要求解除合同，要求汪小青支付計至2006年2月的拖欠租金3140元，要求汪小青賠償裝修損失8500元，該訴訟請求在庭審中變更為恢復(fù)原狀。

汪小青辯稱，延遲交租是經(jīng)江焯靈同意的，沒有足額支付租金是因為對江焯靈的房屋進(jìn)行修繕而支付了相關(guān)的費用，因此，汪小青沒有違約，不同意解除合同以及支付拖欠租金的要求。同意房屋恢復(fù)原狀。

一審法院，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第二百二十三條第二款、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、解除汪小青與江焯靈于2005年6月16日簽訂的房屋租賃協(xié)議。二、汪小青應(yīng)當(dāng)在本判決發(fā)生法律效力三日內(nèi)向江焯靈支付拖欠的租金1600元(計至2006年2月28日)，并從2006年3月1日起至實際交還房屋時止按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)每月2200元向江焯靈支付租金。三、汪小青在向江焯靈交還房屋時應(yīng)恢復(fù)原狀：將漆成紅色的墻面恢復(fù)為原來的白色墻面。四、駁回汪小青的訴訟請求。五、駁回江焯靈的其他訴訟請求。

汪小青不服上述判決提起上訴稱，一、一審法院認(rèn)定汪小青未按約定時間及金額足額交付租金給江焯靈，違反了雙方協(xié)議的約定，已構(gòu)成違約是錯誤的。理由如下：1、汪小青在與江焯靈太太每月交往信件中表明了請求允許延遲交租的要求，得到對方的同意;2、江焯靈的太太給汪小青發(fā)的傳真回件里寫明江焯靈完全同意汪小青在租金里扣除汪小青維修房屋的費用。3、江焯靈接受汪小青以銀行轉(zhuǎn)賬形式交付的租金，該行為表明其認(rèn)同汪小青交付租金時間和金額。

綜上，汪小青沒有違約。二、一審法院適用法律錯誤，應(yīng)適用《城市房屋租賃管理辦法》第十九條、第二十四條的規(guī)定，根據(jù)這些規(guī)定，只有遲交房租6個月，出租人才可解除合同，因此，江焯靈沒有不需要征求汪小青同意就行使收回房屋的權(quán)利。

江焯靈辯稱：1、汪小青在上訴狀聲稱江焯靈同意汪小青遲交租金不是事實，汪小青沒有提供任何證據(jù)證明此觀點;2、汪小青在上訴狀聲稱每月少交是扣除了所謂的維修費用，但江焯靈沒有同意扣除，江焯靈也不知維修是否真實，說減少租金是經(jīng)江焯靈同意不是事實;3、汪小青在上訴狀聲稱少交租金，遲交租金，江焯靈沒有表態(tài)，汪小青稱應(yīng)視為默認(rèn)，江焯靈認(rèn)為此默認(rèn)是法律不予承認(rèn)的;4、江焯靈是根據(jù)雙方簽訂合同的約定解除合同的，汪小青所稱《城市房屋管理辦法》的規(guī)定，與雙方簽訂的合同相比不足以否定雙方簽訂合同的效力。

二審期間，汪小青提供了以下證據(jù)： 1、汪小青交江焯靈信件; 2、汪小青與江焯靈來往傳真件復(fù)印件。 (二審法院認(rèn)為，以上證據(jù)均超過舉證期限提交，不屬于新證據(jù)，因此不予采信。)

【裁判要點】

二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，汪小青上訴理由不成立，依法應(yīng)予駁回。據(jù)此，判決如下： 一、駁回上訴，維持原判。 二、審受理費576元，由上訴人汪小青負(fù)擔(dān)。

【爭議焦點】

汪小青是否違約?

江焯靈是否有權(quán)解除房屋租賃合同?

【法理評析】

1、 關(guān)于汪小青沒按約定時間和金額支付租金是否構(gòu)成違約的認(rèn)定

汪小青提出，沒按約定時間和金額支付租金是經(jīng)江焯靈同意的，因而不構(gòu)成違約。但沒有在一審期間提出證據(jù)證明此主張，因此，沒有獲得一審法院的支持。在二審期間，汪小青提供了其與江焯靈來往的信件和傳真復(fù)印件，二審以超過舉證期間為由，沒有采信上述證據(jù)，因此也未支持汪小青的上訴主張。

法律界認(rèn)為，一審和二審法院對事實的認(rèn)定是正確的。當(dāng)事人對自己提出的事實主張，必須有證據(jù)證明，在沒有證據(jù)證明的情況下，法院不予認(rèn)定該事實。因此，汪小青抗辯不成立，其未按約定時間和金額支付租金的行為構(gòu)成違約。

2、 江焯靈解除租賃合同的依據(jù)

汪小青與江焯靈簽訂的房屋租賃協(xié)議約定：汪小青無故拖欠租金及水、電、管理費超過五天，江焯靈有權(quán)無條件收回該房屋。此條款，約定了房屋出租人單方解除租賃合同的權(quán)利。對該約定效力的認(rèn)定是解決本案爭議焦點問題的關(guān)鍵所在。

從《合同法》關(guān)于合同效力的規(guī)定來看，該條款約定的內(nèi)同是當(dāng)事人雙方真實意思表示，且不具備合同無效的法定情形，因此，是合法有效的。但是，從房屋租賃合同的特點來看，一般的民用房屋租賃合同，即承租人為了滿足個人及家人的住房需要而租賃房屋的，房屋租賃合同發(fā)揮著保障承租人住房需求的重要作用，因此，有必要對房屋出租人單方解除合同的權(quán)利予以限制。法律界認(rèn)為，本案應(yīng)從房屋租賃合同的特點來認(rèn)定出租人江焯靈解除合同的權(quán)利。

為了規(guī)范房屋租賃行為，《城市房屋租賃管理辦法》對房屋出租人解除租賃合同的情形作出了明確規(guī)定。根據(jù)此規(guī)定，承租人拖欠租金六個月以上的，出租人才有權(quán)解除合同?？梢?，為了保障承租人的住房需求，對其一般拖欠房租的行為，法律沒有規(guī)定合同解除的法律后果，而是給承租人六個月的寬限期。而本案合同約定，承租人拖欠租金五天，出租人就有權(quán)解除合同，對承租人嚴(yán)重不公，無法保障承租人的住房需求。結(jié)合本案案情，承租人汪小青的違約行為的情節(jié)較輕，不妨礙租賃合同目的的實現(xiàn)，也沒有對出租人造成較大的損失，因此，法律界認(rèn)為，江焯靈不應(yīng)行使其合同解除權(quán)。

一審和二審法院都是從合同自由原則出發(fā)，認(rèn)定房屋出租人江焯靈的約定解除權(quán)合法有效，卻忽視了公平正義的法律理念。

【法律風(fēng)險提示及防范】

我國房屋租賃市場尚不規(guī)范，承租人的合法權(quán)益很難保障，法律界提示，承租人在簽訂房屋租賃合同時，一定要注意審查合同條款，尤其是約定出租人單方解除合同的條款，謹(jǐn)防出租人以此為由濫用合同解除權(quán)。

【法條鏈接】

1、《合同法》

第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 第二百二十三條承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。

承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

2、《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部1995年5月9日頒發(fā)，自1995年6月1日起施行) 第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償;

(一)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;

(二)將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的;

(三)將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的;

(四)拖欠租金累計六個月以上的;

(五)公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的;

(六)租用承租房屋進(jìn)行違法活動的;

(七)故意損壞承租房屋的;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。