千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《房屋租賃合同糾紛解讀及常見情況》,但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助,當(dāng)然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《房屋租賃合同糾紛解讀及常見情況》。
房屋租賃合同糾紛解讀及常見情況
一、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件,依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,結(jié)合民事審判實踐,制定本解釋。
第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有,均適用本解釋,實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,基本屬于完全的市場行為,并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容,最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,但為了促進(jìn)交易,當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢的客觀需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。
【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度,《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并非效力性強制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準(zhǔn),未辦理登記備案手續(xù)的,合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下,視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時,即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。
第五條 房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的,人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費,屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任,賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,一方由于信賴而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上,對此,本解釋都有明確規(guī)定。
第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,在數(shù)份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,即合同成立時間在先,判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時間,更嚴(yán)格地說,是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時間。
“一房數(shù)租”時,未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。
第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時,出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時,必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。
實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,如果承租人對此有異議,可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴,請求解除合同。
對于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動解除。
第八條 因下列情形之一,導(dǎo)致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應(yīng)予支持:
(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時,承租人的合同解除權(quán)并非任意的,還須具備一個必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機關(guān)對房屋的查封,實務(wù)中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且喪失了使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時,意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合同。
第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,可以認(rèn)定形成附合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。
按照添附理論,對于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無效時,由承租人拆除取回,出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價,承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。