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第一篇：物業(yè)服務(wù)方案范本
為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。
一指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市創(chuàng)建文明滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固文明創(chuàng)建各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治因地制宜便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
二服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：
（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)店外經(jīng)營(yíng)車輛停放的規(guī)范管理。
（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路樓棟下水管網(wǎng)化糞池垃圾果皮筒公共亮化文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。
（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪澆灌施肥除蟲補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
三基本原則
（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題。
（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際情況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程民心工程，通過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系社區(qū)治安保障體系4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。
四工作任務(wù)
按照文明創(chuàng)建的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。
五工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”綠化設(shè)施溝渠圍墻路燈地面化糞池晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再通過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。
（二）先宣傳后實(shí)施。通過廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。
（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,再收取一定的服務(wù)費(fèi),保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
六組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長(zhǎng):
副組長(zhǎng):
辦公室主任：
辦公室副主任：
成員單位：區(qū)政府辦區(qū)綜治辦區(qū)發(fā)改局區(qū)財(cái)政局區(qū)城管局區(qū)民政局區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局區(qū)工商分局區(qū)市政公司區(qū)園林公司區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
七責(zé)任分工
區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問題；
區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；
區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；
區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困低保人員的就業(yè)工作；
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；
區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批提供支持；
區(qū)市政園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)支持和配合；
各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
八方法步驟
（一）準(zhǔn)備階段
12月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。
23月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究案例論文開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
33月下旬組織召開工作部署會(huì)。
（二）實(shí)施階段
14月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路綠地路燈供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷小區(qū)小院小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
25月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。
35月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
（三）考核驗(yàn)收階段
1將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
26月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。
38月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未達(dá)到85%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。
九工作要求
（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要意義
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固文明創(chuàng)建成果建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平創(chuàng)建文明城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會(huì)，專題研究案例論文和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織單位團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)責(zé)任。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作責(zé)任，要把責(zé)任落實(shí)到具體事具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)提供保障
一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元,區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正?？焖龠\(yùn)行，驗(yàn)收合格后,全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要形成。要努力形成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。
第二篇：物業(yè)服務(wù)方案范本
一、保安方面
1、本周重點(diǎn)是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫(kù)車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。
3、門崗崗?fù)ふ?、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫(kù)的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實(shí)三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點(diǎn)對(duì)樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門和地下室門的鎖閉。
4、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點(diǎn)配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對(duì)車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費(fèi)和落實(shí)車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí)，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作。
4、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對(duì)材料出門實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度。
五、其他方面
1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
第三篇：物業(yè)服務(wù)方案范本
心晴雅苑首次業(yè)主大會(huì)為小區(qū)確立了“凝聚各方力量，共立規(guī)則、共創(chuàng)環(huán)境、共謀利益、共享文明，使各利益方共生、共存、共贏”的小區(qū)治理原則，小區(qū)需要建立一套行之有效的物業(yè)管理解決方案。
按照《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，首次業(yè)主大會(huì)之前的安捷物業(yè)服務(wù)公司為建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)成立以后，應(yīng)該啟動(dòng)公開招標(biāo)物業(yè)服務(wù)公司的程序，簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。必須有五家以上的物業(yè)公司參與投標(biāo)，前期物業(yè)公司可以參與投標(biāo)，最后由全體業(yè)主或業(yè)主代表抉擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)廣泛征求業(yè)主意見后，20xx年1x月23日業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議經(jīng)全體委員表決、監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，一致通過了同意啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)公司招標(biāo)程序決議?，F(xiàn)將招標(biāo)方案與招標(biāo)決議案匯報(bào)如下。
一、招標(biāo)原則
招標(biāo)方本著“公開、公正、公平、合理”的原則組織所有的招標(biāo)活動(dòng)。備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主委員會(huì)成員以外的業(yè)主或物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)推薦邀標(biāo)為宜。
根據(jù)本小區(qū)大部分住宅被非住宅化運(yùn)營(yíng)，以及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理失當(dāng)而導(dǎo)致設(shè)備加速老化的特點(diǎn)，要從業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，著重考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來對(duì)小區(qū)的投入建設(shè)能力、服務(wù)維護(hù)能力。
本次物業(yè)服務(wù)合同簽訂為期5年，中標(biāo)方必須進(jìn)行本小區(qū)物業(yè)區(qū)域的獨(dú)立核算，并定期公開財(cái)務(wù)報(bào)告；在服務(wù)期間原則上達(dá)成“互諒互惠”意愿，可根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況重新協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的漲幅；中標(biāo)方不得單方面提高物業(yè)服務(wù)價(jià)格、水電價(jià)格及其它運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格。
二、招標(biāo)程序
第一步，招標(biāo)工作組人員由業(yè)主委員會(huì)成員負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)組織召開書面形式的業(yè)主大會(huì)，征求全體業(yè)主關(guān)于是否啟動(dòng)招聘物業(yè)服務(wù)公司程序的意見。同意啟動(dòng)招標(biāo)程序的業(yè)主需達(dá)到小區(qū)住戶的50%以上方可進(jìn)行正式招標(biāo)。
全體業(yè)主可向業(yè)主委員會(huì)推薦服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)公司參與競(jìng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主在邀標(biāo)、議標(biāo)前可以對(duì)被選公司進(jìn)行“明察暗訪”式考察，備選的物業(yè)公司應(yīng)達(dá)到5家以上。
第二步，業(yè)主委員會(huì)按照相關(guān)規(guī)定制定招標(biāo)標(biāo)書，采用邀標(biāo)和在非收費(fèi)媒體網(wǎng)絡(luò)公布的方式進(jìn)行招標(biāo)。
第三步，根據(jù)《招標(biāo)法》定評(píng)標(biāo)小組7人成員，其中業(yè)主委員會(huì)成員1人、2-4樓代表各1人，1號(hào)樓2人，邀請(qǐng)物業(yè)行政管理部門1人。評(píng)標(biāo)前，評(píng)標(biāo)組成員名單保密，評(píng)標(biāo)會(huì)上評(píng)標(biāo)組成員手機(jī)上繳集中保管。
第四步，召開由全體業(yè)主參與的或業(yè)主代表參與的業(yè)主大會(huì)（第三次大會(huì)）對(duì)備選物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行首輪選擇，選出由出席會(huì)議半數(shù)以上人員選擇的2-3家競(jìng)標(biāo)企業(yè)；定評(píng)標(biāo)組對(duì)選出的2-3家競(jìng)標(biāo)企業(yè)性價(jià)比進(jìn)行排名；最后由業(yè)主委員會(huì)與2-3家物業(yè)企業(yè)具體商議物業(yè)服務(wù)合同，在此過程中選定一家企業(yè)。
第五步，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主，與選出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后3日內(nèi)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部20xx年10月頒布的《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接，并辦理相關(guān)手續(xù)。
三、業(yè)主大會(huì)關(guān)于啟動(dòng)招標(biāo)程序的決議案情況
在小區(qū)236戶業(yè)主中，客觀上有1x1戶為公司經(jīng)營(yíng)用房（占小區(qū)住戶的51.25%），房屋出租業(yè)主占比30%左右，因此在20xx年1月23日（春節(jié)）前夕向業(yè)主發(fā)放業(yè)主大會(huì)書面意見稿和“告心晴雅苑業(yè)主書”?！案嫘那缪旁窐I(yè)主書”事前已經(jīng)上報(bào)碑林區(qū)房改辦接受指導(dǎo)與審查同意，主要內(nèi)容為告知啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)程序的依據(jù)、動(dòng)議與流程。根據(jù)《心晴雅苑小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的第五至第十條規(guī)定，為扎實(shí)地保證廣大業(yè)主的知情權(quán)并履行表決權(quán)，想方設(shè)法動(dòng)員業(yè)主行使表決權(quán)，向各業(yè)主發(fā)出且于2月6-16日在業(yè)主委員會(huì)辦公室集中回收業(yè)主意見稿，2月16日晚7:00-9:30各樓業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)事會(huì)成員在業(yè)主委員會(huì)辦公室開會(huì)總結(jié)匯報(bào)本次業(yè)主大會(huì)組織與執(zhí)行情況，之后統(tǒng)計(jì)回收的業(yè)主意見稿，此次書面業(yè)主大會(huì)形成了“通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)小區(qū)”的業(yè)主大會(huì)決議。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：心晴雅苑小區(qū)共有236業(yè)主戶，發(fā)出236份決議稿，決議共收回216份（意見回收率91.53%）；同意啟動(dòng)招標(biāo)程序的業(yè)主209戶占業(yè)主總戶數(shù)的88.56%（超過2u3業(yè)主），不同意7戶占總業(yè)主數(shù)的2.97%。由此，我們認(rèn)為本小區(qū)具備了物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)程序啟動(dòng)的基礎(chǔ)條件。
業(yè)主委員會(huì)已初步擬定出招標(biāo)文件和物業(yè)服務(wù)合同，招標(biāo)文件待在有關(guān)政府主管部門審核批準(zhǔn)后，網(wǎng)絡(luò)公告3天。再按照法定程序召開業(yè)主大會(huì)，擇日組織業(yè)主或業(yè)主代表參與評(píng)標(biāo)、議標(biāo)和定標(biāo)。
四、關(guān)于對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考察方案
對(duì)于業(yè)主或有關(guān)機(jī)構(gòu)推薦的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在邀標(biāo)、議標(biāo)前組織考察組到參與招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)“明察暗訪”?？疾旖M由業(yè)委會(huì)成員、監(jiān)事會(huì)成員、各樓業(yè)主代表組成。主要任務(wù)是查明物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)實(shí)績(jī)、質(zhì)量、市場(chǎng)口碑、服務(wù)區(qū)域業(yè)主的評(píng)價(jià)意見。
五、附件
附件含有4份文書，將一式四份呈報(bào)有關(guān)部門備案。包括：
（1）告心晴雅苑業(yè)主書；
（2）心晴雅苑小區(qū)書面業(yè)主大會(huì)關(guān)于啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)公司招標(biāo)程序業(yè)主意見表決表；
（3）初步擬定的心晴雅苑招標(biāo)文件；
（4）初步擬定的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容最終以甲乙雙方商定的條款為準(zhǔn)。
業(yè)主代表簽字：
監(jiān)事會(huì)委員簽字：
業(yè)主委員會(huì)委員簽字：
20xx年1月20日
心晴雅苑啟動(dòng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)程序的審查意見表
情況屬實(shí)，同意上報(bào)，并敬請(qǐng)各級(jí)政府部門給予指導(dǎo)
業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人：
年 月 日
意見：
雁中社區(qū)負(fù)責(zé)人：
年 月 日
意見：
文藝路街道辦物業(yè)行政負(fù)責(zé)人：
年 月 日
意見：
碑林區(qū)物業(yè)行政負(fù)責(zé)人：
年 月 日
第四篇：物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案
物業(yè)服務(wù)方案
一、物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：
物業(yè)名稱：
坐落位置：
占地面積：
萬(wàn)平方米 建筑面積：
萬(wàn)平方米 棟
數(shù)：
棟
二、管理服務(wù)事項(xiàng)
1、物業(yè)共用部分的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部分具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、公共門廳、走廊、樓梯間、電梯井、樓道燈、避雷裝置。
2、物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。
3、公用綠地、花木、建筑小品等的日常養(yǎng)護(hù)與管理。
4、公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)。
5、附屬配套建筑和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
6、維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共秩序，協(xié)助做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
7、交通秩序與車輛停放的管理。
8、物業(yè)檔案資料管理。管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
9、物業(yè)項(xiàng)目使用專項(xiàng)維修資金的預(yù)算和計(jì)劃。
10、房屋裝修管理。
11、組織開展小區(qū)文化娛樂活動(dòng)。
12、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用的收取。具體包括：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修維護(hù)費(fèi)等。
13、法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。
14、接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
15、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《裝修管理規(guī)定》、《業(yè)主臨時(shí)公約》等的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取規(guī)勸、制止等措施。
16、有償服務(wù)。包括室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修安裝、家政服務(wù)等。
三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)
（一）房屋公用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修：對(duì)房屋屋頂、外墻面、樓道等共用部位進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持完好。
（二）共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：配電設(shè)施、主供水、供電、供氣管線等設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保證其正常運(yùn)行。
（三）共用畜水池的維護(hù)管理：共用蓄水池每季度清洗、消毒一次，保證飲用水符合衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
（四）排污設(shè)施管理：定期清疏和維修業(yè)主共用的排水排污下水管 2 道、化糞池的日常檢查養(yǎng)護(hù)，確保正常使用。
（五）道路維修管理：對(duì)小區(qū)內(nèi)的小區(qū)級(jí)道路（不含市政道路）進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)維修，保持道路良好。
（六）清潔衛(wèi)生
1、樓道每天清掃，欄桿、扶手每天擦拭干凈，確保地面無油污、欄桿無積灰，保潔率達(dá)92%以上。
2、道路、院壩等公共場(chǎng)地每天清掃干凈，做到果皮、紙屑、煙頭等垃圾隨有隨撿，保潔率達(dá)90%以上。
3、定期組織實(shí)施化糞池清掏（每年一次），銜接處理好費(fèi)用來源。
4、生活垃圾每日定時(shí)到指定位置收集清運(yùn)2次（上午：6：30—8：30；下午：2：30—5：30），垃圾桶隨時(shí)清洗，保持干凈。
5、共用地段墻面無廣告張貼物。
6、墻上積灰、天花板蜘蛛網(wǎng)等隨時(shí)清掃。
7、陰陽(yáng)溝等衛(wèi)生死角每周清掃，并根據(jù)季節(jié)變化噴灑藥物。
（七）綠化物日常養(yǎng)護(hù)管理：
1、花卉樹木按季節(jié)適時(shí)松土、修枝整形、剪草、施肥、治蟲和澆水，保持綠化物生長(zhǎng)良好。
2、按單位要求及實(shí)際情況增添更換花卉樹木。
3、綠地完好率達(dá)到97%以上。
（八）公共秩序維護(hù)及安全防范
1、小區(qū)實(shí)行24小時(shí)保安值班制度，設(shè)置固定崗和巡邏崗。
2、對(duì)外來人員（物品）的出入進(jìn)行詢問、登記，核查屬實(shí)后方能放行，禁止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)。
3、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主信件、報(bào)刊等的發(fā)放工作。
4、發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
5、定期對(duì)保安人員進(jìn)行安全防范技能培訓(xùn)及消防演練，強(qiáng)化保安人員自身素質(zhì)。
6、保安人員配置對(duì)講機(jī)等器械，以便及時(shí)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件。
7、定期檢查小區(qū)的安全防范、消防設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，并作好記錄。
8、協(xié)助搞好小區(qū)治安管理。
（九）維修服務(wù)
1、小區(qū)內(nèi)提供24小時(shí)維修值班服務(wù)，停水、停電、水管破裂、下水道、沙井堵塞等急修，報(bào)修后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；日常零星維修，報(bào)修后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)或預(yù)約維修處理時(shí)間。
2、負(fù)責(zé)擬定保修期后房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備等的大中修維修方案，送交貴單位或業(yè)委會(huì)審核后實(shí)施改造。
3、對(duì)小區(qū)房屋公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)及巡視檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)維修。
4、不得擅自占用公用部位和改變公用設(shè)施設(shè)備的使用功能。
5、公用路燈做到隨壞隨換，保障住戶出入方便。
6、做到維修合格率達(dá)98%以上，維修及時(shí)率達(dá)96%以上。
7、做好房屋、設(shè)施設(shè)備的檢查、保養(yǎng)、報(bào)修、維修、回訪等項(xiàng)的書面記錄，整理存檔。
（十）水、電、氣管理
1、直供一戶一表，代收代繳水、電、氣費(fèi)，單價(jià)按地方核定標(biāo)準(zhǔn)收取。
2、如不是直供表，則嚴(yán)格水、電、氣的管理，讓水、電、氣總表與分表的差額控制在合理范圍內(nèi)，除公用部分外，水的差額控制在10%以內(nèi)，電的差額控制在8%以內(nèi)，氣的差額控制在5%以內(nèi)。如超出規(guī)定控制率部分視為物業(yè)公司管理不善，應(yīng)承擔(dān)其相應(yīng)的費(fèi)用。
3、共用地段衛(wèi)生或綠化、庭院路燈等公用部分用水、電的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
4、每月定時(shí)抄錄水、電、氣總表及分表，根據(jù)總表、分表計(jì)算出水、電、氣單價(jià)，并將賬目公布上墻。
5、若發(fā)現(xiàn)住戶偷竊水、電、氣，一經(jīng)查實(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全額承擔(dān)當(dāng)月該單元水、電、氣的差額。
（十一）電梯使用管理規(guī)定
電梯是小區(qū)人每位業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，也是所有共有財(cái)產(chǎn)中最為昂貴的設(shè)備之一，保護(hù)和延長(zhǎng)其使用壽命是每位業(yè)主的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行以下規(guī)定：
1、除裝修期間外，嚴(yán)禁用電梯運(yùn)載貨物及施工材料。
2、裝修期間，裝修材料（河沙、巖沙等）和裝修垃圾必須全部袋裝，并均勻放在轎廂內(nèi)，勿將石子、河沙等雜物踢入地坎內(nèi)，超大、超長(zhǎng)材料及物品嚴(yán)禁用電梯運(yùn)送，以免發(fā)生危險(xiǎn)。
3、使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作、嚴(yán)禁用鑰匙等硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕，以及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。
4、不得超載運(yùn)作，當(dāng)超載信號(hào)鈴聲響時(shí)，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。
5、禮貌乘梯、禮讓老人、婦女和兒童，2歲以下兒童須由大人帶領(lǐng) 乘梯。
6、為了您和大家的健康，請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和損壞轎箱內(nèi)的裝飾物。
7、當(dāng)電梯在運(yùn)行中突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí)，乘客不必驚慌，可按警鈴報(bào)告，耐心等待維修搶救人員的到來，不得采取拍打按鈕、廂體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為。
8、業(yè)主看到電梯門前放有停運(yùn)標(biāo)志時(shí)不得采取按運(yùn)按鈕和移動(dòng)標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。
9、乘電梯時(shí)，不可以將身體倚靠轎門，防止發(fā)生意外，進(jìn)出門時(shí)不許長(zhǎng)時(shí)間站在門中間，以免擋住電眼。
10、電梯出現(xiàn)下列情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告管理處：（1）門開和關(guān)失去控制；（2）運(yùn)行時(shí)有明顯的速度異常；（3）運(yùn)行時(shí)有異常的振動(dòng)和響聲；（4）有漏電現(xiàn)象。
11、凡因違反上述規(guī)定所產(chǎn)生的責(zé)任和費(fèi)用概由當(dāng)事人承擔(dān)。
（十二）房屋裝修管理
1、辦理房屋的交接手續(xù)。
2、辦理房屋的裝修手續(xù)，簽訂《裝修管理規(guī)定》。
3、負(fù)責(zé)裝修人員的出入管理（辦理出入證），隨時(shí)檢查裝修現(xiàn)場(chǎng)，杜絕違規(guī)裝修，確保裝修質(zhì)量。
4、裝修結(jié)束后，對(duì)房屋的裝修進(jìn)行全面驗(yàn)收，對(duì)違規(guī)裝修勸其整 6 改。
（十三）綜合服務(wù)管理
1、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門的關(guān)系，傳達(dá)其相關(guān)精神。
2、通過發(fā)放宣傳資料，辦黑板報(bào)等方式宣傳國(guó)家政策及物業(yè)管理知識(shí)。
3、協(xié)助相關(guān)部門搞好計(jì)劃生育、社會(huì)治安綜合管理、流動(dòng)人口管理和精神文明建設(shè)等。
4、建立住戶評(píng)議制度，廣泛征求住戶意見，克服物業(yè)管理工作中的不足，使住戶的滿意率保持在90%以上。
5、協(xié)調(diào)處理住戶與物業(yè)公司、住戶與住戶之間的矛盾或糾紛。
6、熟悉和掌握小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況，并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修。
7、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的來訪接待，做到及時(shí)回復(fù)并處理，積極做好住戶回訪工作，主動(dòng)為孤寡、老、弱住戶提供服務(wù)。
（十四）有償服務(wù)。是指住戶自有部分的水電氣設(shè)施設(shè)備及管線的維修、安裝等，其材料和工時(shí)費(fèi)由住戶承擔(dān)（更換水龍頭、插座等細(xì)小維修免工時(shí)費(fèi)），家政服務(wù)實(shí)行雙方協(xié)商定價(jià)收費(fèi)的原則。
四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其它費(fèi)用
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)：包括管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)公共秩序、小區(qū)秩序維護(hù)、設(shè)備日常保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、綠化管理以及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費(fèi)。
1、物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由委托單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主 后，由業(yè)主承擔(dān)。
2、本住宅樓物業(yè)服務(wù)費(fèi)，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下。（1）住宅：按 1.05 元/平方.月收取。（2）其它：按 1.50 元/平方.月收取。
（二）房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、大中修、更新等費(fèi)用的承擔(dān)：
1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由承建方承擔(dān)。
2、不屬保修范圍的由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔(dān)，或從房屋共用部位、共用設(shè)備的專項(xiàng)維修資金中列支，不包括在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)。
（四）有償服務(wù)收費(fèi)。實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并堅(jiān)持自愿原則，不得強(qiáng)行服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。
（五）代收代繳費(fèi)用。
1、代收代繳衛(wèi)生垃圾清運(yùn)費(fèi)（以物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）。
2、水、電、氣的代收代繳按前第三項(xiàng)第（十）款履行。
3、其它委托性代收代繳費(fèi)。
五、人員設(shè)置及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成測(cè)算
（一）人員設(shè)置：
現(xiàn)場(chǎng)主管
名，管理人員
名，維修人員
名，保潔員 名，保安員 名。
（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成測(cè)算：
1、物管費(fèi)收入： 元。
2、支出部分：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 元；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi) 元；（3）物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi) 元；（4）物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 元；（5）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi) 元；（6）辦公費(fèi)用 元；
（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 元；（8）法定稅費(fèi) 元；（9）其它費(fèi)用 元；
3、合理利潤(rùn)，收支相減余額為 元。
六、物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)
（一）起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項(xiàng)和物業(yè)服務(wù)制度。
（二）依照本方案和物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定向業(yè)主提供服務(wù)和收取服務(wù)費(fèi)用，并接受業(yè)主監(jiān)督。
（三）對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》和《裝修管理規(guī)定》的行為進(jìn)行處理。
（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告之物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告之有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
（五）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供有償服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。
（六）協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公 共秩序。
（七）不得在處理物業(yè)服務(wù)事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
（八）不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
七、物業(yè)驗(yàn)收與接管
（一）驗(yàn)收接管資料（復(fù)印件）
1、接收全套建筑施工資料；
2、總平面圖；
3、整改后的供水、供電、供氣及公共設(shè)施線路圖；
4、消防設(shè)施圖；
5、機(jī)電設(shè)備說明書、合同、保險(xiǎn)合同、保修合同（保修協(xié)議）、操作設(shè)備、維修養(yǎng)護(hù)說明書及圖紙資料。
（二）驗(yàn)收接管工作流程
1、匯同委托方進(jìn)行物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收，重點(diǎn)是樓宇本體設(shè)施與公用配套設(shè)施，并且認(rèn)真、如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收記錄。
2、明確保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式，重大保修項(xiàng)目附細(xì)則與圖紙。
3、填報(bào)書面移交手續(xù)，簽署正式接收文件。
八、物業(yè)管理用房
（一）委托方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房，由物業(yè)公司無償使用。
（二）物管用房具體用途：
1、辦公室：現(xiàn)場(chǎng)管理員、維修員、保潔員、綠化工、保安員。
2、休息室。
3、工具室：維修、衛(wèi)生、綠化。
物業(yè)公司將按照以上服務(wù)事項(xiàng)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以人為本，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的服務(wù)理念，竭誠(chéng)為您服務(wù)。為廣大業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔、優(yōu)雅、舒適、寧?kù)o的工作環(huán)境和生活環(huán)境，力爭(zhēng)業(yè)主入住率達(dá)90%后，一年內(nèi)將貴小區(qū)創(chuàng)建為“區(qū)級(jí)”優(yōu)秀住宅小區(qū)，二年內(nèi)將貴小區(qū)創(chuàng)建為“市級(jí)”優(yōu)秀住宅小區(qū)。
第五篇：物業(yè)服務(wù)方案范本
20xx年是集團(tuán)管理提升年，為提高本物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量，管理水平得以提升，鐵路局物業(yè)服務(wù)中心制定提升方案如下：
一、注重以情管理，掌握思想動(dòng)態(tài)
俗話說“三個(gè)女人一臺(tái)戲”，女人瑣碎的事太多。本服務(wù)中心三十多名員工全都是女員工，根據(jù)這一特點(diǎn)，制定出每月一次“員工發(fā)泄日”。在月末的星期天用一下午的時(shí)間，讓大家傾心交流，可以談工作、拉家常、提建議等等。有話當(dāng)面講，避免一些誤會(huì)的產(chǎn)生，員工與管理者之間的溝通是心貼心的，通過交流掌握員工的思想動(dòng)態(tài)，便于管理。
二、針對(duì)員工素質(zhì)，講究方式方法
企業(yè)文化是抽象的，對(duì)于一線員工來講是深?yuàn)W的，尤其是對(duì)那些文化水平較低的員工，一提學(xué)習(xí)就皺眉頭。鑒于此水平我們制定了趣味學(xué)習(xí)的計(jì)劃。1、用地道濟(jì)南方言閱讀《z報(bào)》、《百年z》等刊物，讀報(bào)就像在說話不別扭，不緊張。2、趣味問答。通過有問有答的方式，使學(xué)習(xí)不枯燥。
三、定期技能評(píng)比，激發(fā)員工上進(jìn)
長(zhǎng)時(shí)間的在同一工作環(huán)境，重復(fù)同一勞動(dòng)，難免有消極怠工的現(xiàn)象。除學(xué)習(xí)較為先進(jìn)的工具使用以外，我中心還定期舉行技能比賽，評(píng)出名次表?yè)P(yáng)并頒發(fā)小小獎(jiǎng)品。通過比賽提高技能并激發(fā)員工的上進(jìn)心。
四、穿插娛樂活動(dòng)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力
鐵路局物業(yè)服務(wù)中心辦公樓較多，因此員工分布較散，如果沒有措施辦法的話，員工之間可能都不認(rèn)識(shí)，更談不上團(tuán)隊(duì)凝聚力了。本中心根據(jù)計(jì)劃并逐步實(shí)施娛樂活動(dòng)。春季踢毽子、跳繩。夏季花園賞景拍照。冬季廚藝競(jìng)賽。當(dāng)然夠級(jí)比賽更是主打。通過一系列的活動(dòng)，增進(jìn)了友誼，生活也變得充實(shí)和快樂起來。更為重要的是增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)的凝聚力。
我堅(jiān)信通過我們的努力，鐵路局物業(yè)服務(wù)中心管理水平、服務(wù)質(zhì)量會(huì)更上一層樓。
第六篇：物業(yè)服務(wù)方案范本
為提高全區(qū)物業(yè)服務(wù)整體水平，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)在城市綜合管理中的長(zhǎng)效作用，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)工作方法，經(jīng)研究決定，在全區(qū)住宅小區(qū)范圍內(nèi)開展“星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目”考核評(píng)比工作，特制定本方案。
一、組織機(jī)構(gòu)
成立區(qū)“星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目”考核評(píng)比工作領(lǐng)導(dǎo)小組，管委會(huì)分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，工委辦、管委辦、財(cái)政局、工委督查組、政法辦、城管局、房管中心和各社區(qū)委為成員，領(lǐng)導(dǎo)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的考核評(píng)定。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)考核辦），辦公室設(shè)在區(qū)房地產(chǎn)管理中心，區(qū)房地產(chǎn)管理中心主要負(fù)責(zé)人任辦公室主任，辦公室成員由領(lǐng)導(dǎo)成員單位具體工作人員組成。
二、評(píng)定目標(biāo)
通過考核和評(píng)比，在全區(qū)實(shí)行物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)（含安置小區(qū)）確定一批星級(jí)（“五星”、“四星”和“三星”）物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)，鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升管理和服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作上臺(tái)階，提高居民的幸福感和滿意度。
三、考核評(píng)定
（一）考核標(biāo)準(zhǔn)：見附件一《開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目考核評(píng)分細(xì)則》。
（二）評(píng)定等級(jí)：
1、五星物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目：90分及以上；
2、四星物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目：85分至90分（不含90分）；
3、三星物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目：80分至85分（不含85分）。
（三）考核方式：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作實(shí)行區(qū)、社區(qū)兩級(jí)考核。
社區(qū)考核：各社區(qū)委對(duì)屬地范圍內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目每季度考核一次，于季度末向區(qū)物業(yè)考核辦上報(bào)80分以上項(xiàng)目考核情況和得分。具體考核方法由各社區(qū)委制定。
區(qū)級(jí)考核：區(qū)物業(yè)考核辦每半年對(duì)社區(qū)上報(bào)的80分以上物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)核，并在房管中心網(wǎng)站進(jìn)行七天公示，期滿無異議，向區(qū)“星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目”考核評(píng)比工作領(lǐng)導(dǎo)小組上報(bào)考核得分，進(jìn)行評(píng)定。
年度考核成績(jī)以上述兩級(jí)考核加權(quán)計(jì)算，其中社區(qū)考核平均分占40%，區(qū)級(jí)考核平均分占60%。有下列情況之一并造成重大負(fù)面影響的，所在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不列入星級(jí)物業(yè)項(xiàng)目考核。
1、因管理、服務(wù)不到位，有效投訴較多，且處理不力的；
2、發(fā)生業(yè)主群體上訪事件的；
3、發(fā)生偷盜、火災(zāi)、傳銷聚集等造成重大負(fù)面影響事件的；
4、發(fā)生電梯、窨井蓋等公共配套設(shè)施設(shè)備安全事故的；
5、發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主停水、停電事件的；
6、被主流媒體曝光，造成較大社會(huì)影響，經(jīng)查實(shí)且負(fù)有責(zé)任的；
7、在文明委（辦）組織的文明城市創(chuàng)建檢查中被通報(bào)批評(píng)的。
（四）結(jié)果運(yùn)用：
１、星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目評(píng)定以后，對(duì)于獲星的項(xiàng)目所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，具體規(guī)定見附件二《開發(fā)區(qū)星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則》。所需經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政預(yù)算，由區(qū)房地產(chǎn)管理中心審核報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后撥付至各社區(qū)委，由社區(qū)委進(jìn)行發(fā)放。獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)必須用于改善和加強(qiáng)住宅小區(qū)管理和服務(wù)事項(xiàng)，具體使用情況要進(jìn)行公示并報(bào)各社區(qū)委備案。
２、考核結(jié)果由區(qū)房管中心記入企業(yè)信用檔案，將作為企業(yè)資質(zhì)審核、承接項(xiàng)目及創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)等活動(dòng)評(píng)審的參考依據(jù)。同時(shí)獲星項(xiàng)目具有直接申報(bào)市“流動(dòng)紅旗”和上級(jí)的“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)小區(qū)”資格。
３、考核中發(fā)現(xiàn)的各類問題，各社區(qū)委要提出整改意見，指導(dǎo)并督促其限期整改。
４、區(qū)房管中心適時(shí)在有關(guān)媒體、網(wǎng)站公布考核結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。
四、工作要求
（一）強(qiáng)化宣傳
各單位緊密結(jié)合物業(yè)管理工作要求，充分利用宣傳陣地，及時(shí)報(bào)道經(jīng)開區(qū)星級(jí)物業(yè)評(píng)比活動(dòng)中涌現(xiàn)的先進(jìn)事跡和創(chuàng)新管理模式，促進(jìn)經(jīng)開區(qū)物業(yè)管理工作水平提升。
（二）工作紀(jì)律
為確保星級(jí)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目考核工作公正、公平、客觀、準(zhǔn)確，參加考核人員必須認(rèn)真履行職責(zé)，不準(zhǔn)弄虛作假，作出失真和顯失公正的考評(píng)結(jié)論，做到作風(fēng)深入，工作細(xì)致，形象良好，紀(jì)律嚴(yán)明。對(duì)被考核單位違反紀(jì)律規(guī)定，造成考核結(jié)果失真的，取消評(píng)定結(jié)果和下一年度考評(píng)資格；考核單位和人員違反紀(jì)律規(guī)定，造成不良影響的，嚴(yán)肅追究相關(guān)單位和責(zé)任人責(zé)任。
五、本方案由區(qū)房管中心負(fù)責(zé)解釋。
六、本方案自下發(fā)之日起執(zhí)行。
