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第一篇：住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)施工方案

住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是通過現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)實現(xiàn),小區(qū)智能化的一套集成系統(tǒng)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)該包括:監(jiān)控門禁安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)寬帶系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、智能景觀燈控制系統(tǒng)、智能園林噴灌系統(tǒng)等.

住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是通過現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)實現(xiàn),小區(qū)智能化的一套集成系統(tǒng)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)應(yīng)該包括:監(jiān)控門禁安防系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)寬帶系統(tǒng)、消防自動控制系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、智能景觀燈控制系統(tǒng)、智能園林噴灌系統(tǒng)等.

一、監(jiān)控門禁安防系統(tǒng)主要包括:

小區(qū)訪客可視對講門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、公共廣播及背景音樂系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、電梯門禁控制系統(tǒng)等.有些大型智能社區(qū)還包括電子公告牌顯示系統(tǒng)等.

報警系統(tǒng)含:小區(qū)周界圍墻紅外對射報警、家庭煤氣泄漏報警、家庭防盜報警以及家庭老人護理緊急求助報警系統(tǒng)等.

停車場管理系統(tǒng)指:小區(qū)或大廈出入口圖像識別自動開閘,自動計費系統(tǒng),車位剩余自動統(tǒng)計與顯示,立體停車樓自動泊車系統(tǒng).

門禁刷卡系統(tǒng)指:小區(qū)或大廈出入門口刷卡系統(tǒng)、進出房間門刷卡、以及高檔小區(qū)電梯刷卡進出授權(quán).

監(jiān)控系統(tǒng)含:社區(qū)或道路公共場所監(jiān)控,住家遠(yuǎn)程防盜監(jiān)控等.

公共廣播系統(tǒng)含:社區(qū)或大廈背景音樂及消防廣播,校園自動打鈴及會議廣播,多媒體會議及大屏幕液晶畫中畫顯示系統(tǒng).

隨著計算機信息技術(shù)的高速發(fā)展,以前很多各個獨立的系統(tǒng)現(xiàn)在開始都融合到寬帶網(wǎng)絡(luò)控制上來了.布線也都大大簡化了,到每個子系統(tǒng)上只要一根網(wǎng)線到位,都能把子系統(tǒng)所要求的控制及數(shù)據(jù)信息都通過網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)娇刂浦行?實現(xiàn)真正意義上的智能化.

人性化的居住和生活環(huán)境是時代發(fā)展的產(chǎn)物.一個充分體現(xiàn)“以人為本”,實現(xiàn)智能化管理和人性化、信息化服務(wù)的智能小區(qū),其技術(shù)實現(xiàn)的核心和前提是網(wǎng)絡(luò)與系統(tǒng)集成.只有通過網(wǎng)絡(luò)與系統(tǒng)集成,才能實現(xiàn)各個系統(tǒng)的互聯(lián)和信息共享,實現(xiàn)設(shè)備高效、經(jīng)濟地運行,實現(xiàn)小區(qū)真正的智能化、信息化管理.

智能小區(qū)弱電系統(tǒng)采用的是性能可靠、技術(shù)成熟、功能完善、性價比高的技術(shù)和產(chǎn)品,使整個小區(qū)智能化系統(tǒng)連為一體,以便于今后的系統(tǒng)維護及管理；保證該系統(tǒng)具有良好的標(biāo)準(zhǔn)性、開放性、集成性、安全性、可擴充性,標(biāo)準(zhǔn)均選用最新的國際標(biāo)準(zhǔn)、國家標(biāo)準(zhǔn)、工業(yè)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).

二、項目建設(shè)內(nèi)容

智能小區(qū)是指以一套先進、可靠的系統(tǒng)和設(shè)備為基礎(chǔ)平臺,為住戶提供一個安全、舒適、便捷的生活環(huán)境.根據(jù)目前國內(nèi)智能小區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r,并結(jié)合小區(qū)自身定位及需求,通常一般小區(qū)智能化系統(tǒng)由以下一些子系統(tǒng)所組成:

1、綜合布線系統(tǒng)

2、三網(wǎng)合一（電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）

3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

4、電子巡更系統(tǒng)

5、周界防越報警系統(tǒng)

6、可視對講系統(tǒng)

7、智能家居系統(tǒng)

8、停車場及出入口管理系統(tǒng)

9、背景音樂系統(tǒng)

10、電子大屏顯示系統(tǒng)

11、智能小區(qū)綜合管理平臺和小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)

將住宅小區(qū)與家庭智能化的建設(shè)作為新世紀(jì)住宅的必備設(shè)施來考慮,現(xiàn)代化的物業(yè)管理必須要依靠智能化和高科技手段.同時,由小區(qū)與家庭智能化所提供的自動化和信息化同樣也是新世紀(jì)人們生活中必不可少的手段與精神內(nèi)涵,意在實現(xiàn)智能化小區(qū)各種功能和服務(wù),對小區(qū)內(nèi)所有住戶提供安全、舒適、快捷的生活環(huán)境.

結(jié)合小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)的經(jīng)驗,將計算機通訊等先進技術(shù)運用于住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè),通過有效的信息傳輸及各系統(tǒng)優(yōu)化配置和綜合應(yīng)用,向用戶提供先進的安全防范、信息服務(wù)、物業(yè)管理等方功能模塊,建立一個溝通住戶與住戶、住戶與小區(qū)管理中心、住戶與外界的多媒體綜合信息網(wǎng).住宅小區(qū)實現(xiàn)智能化管理,物業(yè)中心設(shè)保安管理室及控制中心,負(fù)責(zé)安防、消防設(shè)施、物業(yè)管理及車輛管理.

三、設(shè)計依據(jù)

1、《居住小區(qū)智能化系統(tǒng)分類標(biāo)準(zhǔn)及配置大綱》

2、《安全防范工程程序與要求》

3、《安全防范系統(tǒng)統(tǒng)用圖形符號》

4、《計算機機房設(shè)計規(guī)范》

5、《民用閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》

6、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》

7、《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》

8、《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》

9、《廣播系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》

10、iec 2610公共廣播系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范

11、《低壓配電設(shè)計規(guī)范》

12、《安全防范工程程序與要求》

13、《市內(nèi)通信全塑電纜線路工程設(shè)計規(guī)范》

14、《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》

15、《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗收規(guī)范》

16、國家和行業(yè)現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計、施工與驗收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

17、《防盜報警控制器通用技術(shù)條件》

18、《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》

19、《樓宇對講電控防盜門通用技術(shù)條件》

20、《中華人民共和國安全行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》

21、《中國電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》

22、該小區(qū)智能化系統(tǒng)工程相關(guān)要求、標(biāo)準(zhǔn)及平面圖等

四、設(shè)計原則

智能化小區(qū)系統(tǒng)工程在設(shè)計中應(yīng)遵循的原則:

以人為本

“人”是住宅小區(qū)的主體,系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)緊緊圍繞著人們的實際要求,以實用、簡潔、經(jīng)濟、安全為原則,同時照顧到不通的文化層次、不同年齡住戶的需要,滿足“居住”這一特定使用功能.

可行性和可能性

系統(tǒng)要保證技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的可能性.

實用性和經(jīng)濟性

系統(tǒng)建設(shè)應(yīng)始終貫徹面向應(yīng)用,注重實效的方針,堅持實用、經(jīng)濟的原則.

針對性

小區(qū)智能化系統(tǒng)的設(shè)置并非千篇一律的,應(yīng)根據(jù)小區(qū)智能化工程的實際情況,如工程規(guī)模、配套設(shè)施、市場定位、管理要求、小區(qū)規(guī)劃及平面布局等等因素,作出針對性的設(shè)計.

先進性和成熟性

系統(tǒng)設(shè)計既要采用先進的概念、技術(shù)和方法,又要注意結(jié)構(gòu)、設(shè)備、工具的相對成熟.不但能反映當(dāng)今的先進水平,而且具有發(fā)展?jié)摿?能保證在若干年內(nèi)占主導(dǎo)地位.

開放性和標(biāo)準(zhǔn)性

為了滿足系統(tǒng)所選用的技術(shù)和設(shè)備的協(xié)同運行能力,系統(tǒng)投資的長期效應(yīng)以及系統(tǒng)功能不斷擴展的需求,必須追求系統(tǒng)的開放性和標(biāo)準(zhǔn)性.

可靠性和穩(wěn)定性

在考慮技術(shù)先進性和開放性的同時,還應(yīng)從系統(tǒng)架構(gòu)、技術(shù)措施、設(shè)備性能、系統(tǒng)管理、廠商技術(shù)支持及維修能力等方面著手,確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性,達(dá)到最大的平均無故障時間.

安全性和保密性

在系統(tǒng)設(shè)計中,既要考慮信息資源充分共享,更要注意信息的保護和隔離,因此系統(tǒng)應(yīng)分別針對不同的應(yīng)用和不同的網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境,采用不同的措施,包括系統(tǒng)安全機制、數(shù)據(jù)存取的權(quán)限控制等.

可擴展性和易維護性

為了適應(yīng)系統(tǒng)變化的要求,必須充分考慮以最簡單的方法、最低的投資,實現(xiàn)系統(tǒng)的擴展和維護.

五、設(shè)計目標(biāo)

住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)是利用計算機技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、各種智能卡技術(shù),通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò),將多元化信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成,為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段,以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理,提供安全舒適家居環(huán)境.

住宅小區(qū)智能化的技術(shù)水平的高低與住宅造價和住戶對象有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián).為便于小區(qū)智能化系統(tǒng)的技術(shù)實現(xiàn)與實施應(yīng)用,應(yīng)對小區(qū)智能化系統(tǒng)進行技術(shù)設(shè)計分檔.

六、設(shè)計思想

智能小區(qū)遵循的指導(dǎo)思想

（1）貫徹“實用、可靠、先進、經(jīng)濟”的思想,以應(yīng)用為主導(dǎo),推進管理、分項實施、急用先上、逐步到位的原則進行工程建設(shè).

（2）從工程現(xiàn)況出發(fā),以系統(tǒng)需求為依據(jù),總體規(guī)劃、分項實施、確保系統(tǒng)高度集成、總體優(yōu)化、安全可靠、逐步推進；系統(tǒng)充分考慮功能擴容性和技術(shù)升級性,適應(yīng)當(dāng)代信息技術(shù)迅猛發(fā)展的要求,以求最佳效果.

系統(tǒng)硬件設(shè)計思想

系統(tǒng)采用多層次多手段的技防措施,實現(xiàn)由外及里、互補復(fù)核的布防功能,即提高了系統(tǒng)靈敏度又降低了誤報率.

系統(tǒng)供電方式采用獨立回路不間斷電源,確保在斷電時,系統(tǒng)仍能繼續(xù)完成必要的應(yīng)急措施.

針對住戶的多樣性,系統(tǒng)應(yīng)留有一定的冗余度和必要的可調(diào)整性；具備與外系統(tǒng)聯(lián)動功能,從而增強了安防系統(tǒng)和其它子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)能力,更好地保證住戶、工作人員和小區(qū)的安全.

七、設(shè)計過程中的質(zhì)量控制

設(shè)計是系統(tǒng)產(chǎn)品和工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié),它決定了系統(tǒng)的固有質(zhì)量,只有在設(shè)計優(yōu)良的前提下,再經(jīng)過精心實施,才能保證優(yōu)質(zhì)的系統(tǒng).智能化系統(tǒng)工程的設(shè)計應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)的規(guī)模、特點、明確各個階段的相應(yīng)重點.

在智能化系統(tǒng)工程中,系統(tǒng)的設(shè)計,特別是每個弱電子系統(tǒng)的具體設(shè)計是智能化系統(tǒng)實現(xiàn)的基礎(chǔ),智能化系統(tǒng)功能的設(shè)計一定要切實根據(jù)用戶的需要,采用實用、成熟和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和系統(tǒng).

第二篇：住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)施工方案

一、訪客系統(tǒng)

作為現(xiàn)代化的小區(qū)，來訪客人眾多，訪客的登記管理非常重要，其不僅關(guān)系到小區(qū)的人員往來控制，避免安全隱患，同時，作為對外窗口的一環(huán)，如何高效、安全管理的同時又盡顯小區(qū)物業(yè)的文明是不可忽視的，為此，建議在園小區(qū)的主出入口等處設(shè)置訪客登記管理系統(tǒng)。

功能說明：

1、支持二代身份證電子識別、一代身份證和駕照的掃描OCR識別

2、系統(tǒng)可以設(shè)置用戶訪問的區(qū)域、通過次數(shù)和時間

3、可自定義訪客單，訪客單上可以打印條碼

4、若有用戶超時未出，系統(tǒng)應(yīng)具有提醒功能

5、支持黑名單管理

二、可視對講系統(tǒng)

可視對講功能說明：

終端設(shè)備之間全部通過以太網(wǎng)系統(tǒng)。

數(shù)字傳輸音視頻信號；

系統(tǒng)不存在占線問題；

組網(wǎng)靈活，可與小區(qū)其他子系統(tǒng)公用一個局域網(wǎng)，從而降低戶外管路予埋費用；

系統(tǒng)擴展行好，可擴展實現(xiàn)智能家居控制功能；

戶與戶隔離，當(dāng)一戶出現(xiàn)故障時，不影響整個系統(tǒng)工作；

系統(tǒng)組成

單元門口：

單元門：門禁+對講

單元門設(shè)置對講、手指靜脈或刷卡出入口系統(tǒng)，對進入住宅單元的人員控制、管理。

1、可視對講系統(tǒng)亮點

a、戶戶通話，住戶間來電，去電通話功能，完全免費（可視通話：可選）；

b、可主次分機之間雙向通話；

2、可視對講系統(tǒng)亮點2

電梯控制

訪客呼梯：訪客通過安裝在1F或者-1F的可視對講門口主機呼叫住戶，住戶通過室內(nèi)機確認(rèn)訪客身份后進行開鎖，開鎖的同時輸出樓層信息至門禁/電梯系統(tǒng)；

住戶呼梯：住戶通過安裝在家中的對講室內(nèi)機上的“呼梯”按鍵（或室內(nèi)機菜單選擇），呼叫電梯到達(dá)指定樓層。當(dāng)電梯到達(dá)指定樓層時，同時對講室內(nèi)機發(fā)出電梯到達(dá)提示音；

住戶互訪：住戶通過對講室內(nèi)機呼叫被訪問住戶，同時被訪問住戶通過室內(nèi)機菜單進行確認(rèn)，電梯到達(dá)訪問者樓層并接送訪問者到達(dá)需訪問的樓層；

三、視頻控制系統(tǒng)

數(shù)字監(jiān)控的設(shè)計是采用基于小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為傳輸平臺的數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)進行設(shè)計，各個監(jiān)控點采用標(biāo)準(zhǔn)以太網(wǎng)接口接入智能化專網(wǎng)中。

住宅區(qū)點位布置:

小區(qū)出入口監(jiān)控

周界監(jiān)控

地下停車場車輛及人員監(jiān)控

電梯轎廂監(jiān)控

高空拋物監(jiān)控

小區(qū)公共區(qū)域監(jiān)控

屋面監(jiān)控

高空拋物

概述:高空拋物現(xiàn)象被稱為“懸在城市上空的痛”。高空拋物，是一種不文明的行為，而且會帶來很大的社會危害。

高空拋物監(jiān)控攝像機采用百萬高清紅外夜視機，采用高倍變焦功能，對高空拋物可獲取到清晰的證據(jù)，對小區(qū)文明建設(shè)可起到積極的監(jiān)督作用。

監(jiān)控管理平臺

四、周界防范報警系統(tǒng)

C1沿組團圍墻設(shè)置脈沖電子周界，警戒區(qū)域的范圍原則上按40米左右設(shè)置。

報警防區(qū)與一體化球機預(yù)置點位聯(lián)動結(jié)合對周界圍墻實行24小時實時防范。

當(dāng)有入侵行為發(fā)生時，探測器向管理中心報警主機發(fā)出報警信號，顯示報警地點，同時啟動聯(lián)動裝置和設(shè)備，發(fā)出聲光報警，對入侵者進行阻嚇，并提醒值班管理人員，以便迅速出動警力進行處理。并可與樓層照明燈光、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)進行聯(lián)動，將入侵現(xiàn)場的圖像信號顯示在主監(jiān)視屏上并保存記錄。

五、停車場管理系統(tǒng)

停車場管理系統(tǒng)是小區(qū)車輛科學(xué)管理的必要手段，停車場管理的智能化已經(jīng)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人工管理的落后模式，系統(tǒng)采用計算機技術(shù)、機電一體化技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)通訊等現(xiàn)代化技術(shù)，使得物業(yè)管理更加科學(xué)、安全、高效并且降低物業(yè)運行費用，停車場管理系統(tǒng)是諸多高科技技術(shù)的結(jié)晶，充分體現(xiàn)新一代車輛管理的設(shè)計理念。

車牌識別：

有效解決無源卡停車刷卡不方便問題；

避免一卡多輛車使用問題；

有效解決無源卡未帶、卡丟失、卡損壞問題；

有效解決有源卡沒電、位置不對、特殊貼膜問題；

固定車越來越多，需要再補購卡、注冊卡、授權(quán)卡、發(fā)放卡的問題；

智能停車場車位引導(dǎo)

反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)

六、出入品管理系統(tǒng)

規(guī)劃思路：

小區(qū)主、次人行出入口設(shè)置管理大堂，設(shè)置訪客對講、生物識別及防尾隨（建議）等智能化系統(tǒng)設(shè)備，對進出人員進行有效管理。

消防通道門禁：

地下車庫、住宅及寫字樓屋面設(shè)置門禁，有效控制人員出、入。

小區(qū)出入口管理系統(tǒng)圖：

七、電子巡更管理系統(tǒng)

1、系統(tǒng)組成

巡更系統(tǒng)主要由：管理計算機、巡更棒、信息鈕、通訊底座組成。巡更時安保人員用巡更棒在巡更線路上的信息鈕進行數(shù)據(jù)采集，巡更結(jié)束后通過通訊底座將巡更棒內(nèi)的信息采集到管理電腦中。

2、系統(tǒng)功能

A.可以對每條線路的地點進行自由排定順序

B.可設(shè)定任意巡邏點的到達(dá)時間和停留時間

C.可以按月份和時間段統(tǒng)計巡檢記錄

D.可對指定的保安人員的巡線記錄進行核查

E.巡更機內(nèi)的記錄不可更改，機內(nèi)記錄存儲

采取循環(huán)形式新記錄僅覆蓋最早記錄

F.便于對值班人員的管理。

3、系統(tǒng)使用流程圖

八、多媒體信息引導(dǎo)發(fā)布系統(tǒng)

1、液晶電視顯示系統(tǒng)

功能：

a、每棟樓一層大堂、景觀梯口、售樓廳等場所設(shè)液晶顯示屏用于顯示樓盤信息、公共信息、企業(yè)文化特色等。

b、基于B/S架構(gòu)實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的統(tǒng)一管理，中心通過編輯軟件將多媒體信息內(nèi)容編輯完成后在利用網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)角岸说囊壕э@示屏，實現(xiàn)設(shè)置播放各種圖像、文字、動畫等。

2、LED顯示系統(tǒng)

3、多媒體信息引導(dǎo)發(fā)布系統(tǒng)構(gòu)架圖

九、公共廣播系統(tǒng)

智能小區(qū)背景音樂系統(tǒng)可以為小區(qū)營造一個輕松、舒適的生活環(huán)境。無論在小區(qū)的哪一個角落，都可以聽到令人賞心悅目的音樂，這不僅提升了小區(qū)的檔次和品位，更提高了住戶的生活質(zhì)量。

十、有線電視系統(tǒng)

起源于公用天線電視系統(tǒng)MATV(MasterAntennaTelevision)，是用射頻電纜、光纜、多頻道微波分配系統(tǒng)（縮寫MMDS）或其組合來傳輸、分配和交換聲音、圖像及數(shù)據(jù)信號的電視系統(tǒng)。

1、有線電視系統(tǒng)組成

能接收數(shù)字電視系統(tǒng)的節(jié)目

滿足圖像、聲音、數(shù)據(jù)三網(wǎng)合一的HFC寬帶綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)要求

滿足5-860MHz鄰頻雙向傳輸方式

十一、電話、帶寬網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

系統(tǒng)架構(gòu)：

隨著科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，小區(qū)住戶應(yīng)能在家中通過社區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)與外部世界進行信息交流，以滿足現(xiàn)代生活、工作的需求。在小區(qū)內(nèi)部建立Intranet(內(nèi)部局域網(wǎng))與城市公網(wǎng)連接。小區(qū)內(nèi)部敷設(shè)光纖到樓，組團樓內(nèi)敷設(shè)超5類線纜到住戶，在中央會所的控制室小區(qū)內(nèi)部局域網(wǎng)與外部的寬帶網(wǎng)連接。系統(tǒng)由多芯多模光纜、超5類線纜、單孔/雙孔面板、RJ45模塊、配線架、快速以太網(wǎng)交換機等設(shè)備組成。

十二、電梯緊急對講系統(tǒng)（五方通話）

電梯轎箱設(shè)置緊急對講，平常狀態(tài)下管理主機可與電梯內(nèi)對講，當(dāng)電梯在維護時，可實現(xiàn)電梯內(nèi)、機房內(nèi)與管理主機間五方互相通話，達(dá)到物業(yè)現(xiàn)代化綜合管理要求。

1、電梯緊急對講功能

管理中心機可與電梯轎廂、電梯機房、電梯頂部、電梯底部分機實現(xiàn)五方對講；

電梯對講系統(tǒng)可實現(xiàn)市話轉(zhuǎn)接、發(fā)送手機短信等功能；

管理中心機可顯示各個轎廂分機和機房分機的報警，并記憶保持；

管理中心機對故障分機有自動檢測功能；

管理中心機具有群呼、廣播功能，帶音樂輸入接口，可對轎廂分機播放音樂；

有常閉常開報警輸出功能，可外接警鈴、警燈等。

十三、物業(yè)管理系統(tǒng)

1、物業(yè)管理建設(shè)目標(biāo)

2、物業(yè)管理系統(tǒng)功能

第三篇：小區(qū)門禁管理方案

為適應(yīng)本小區(qū)車輛日益增多，車管難度和停車位緊張等矛盾日趨加劇的情況，切實維護交通秩序，確保小區(qū)安全、有序、整潔，根據(jù)有關(guān)法規(guī)和小區(qū)實際，特制定如下管理辦法：

1、本小區(qū)車輛管理試行“一車一數(shù)據(jù)”方式，由車主到物業(yè)管理處進行車輛信息登記。實行先到先停原則。登記時需攜帶：1、當(dāng)年物業(yè)費收據(jù)；2、車主相關(guān)資料信息。

注解：如車主與業(yè)主房產(chǎn)信息不符的，須加帶戶口本等有效證件。

2、本小區(qū)業(yè)主需憑物業(yè)繳費收據(jù)到物業(yè)管理處領(lǐng)取人行進出門禁卡，每戶免費3張，如需多領(lǐng)、遺失或損壞門禁卡者，可到物業(yè)管理處補辦，每張收取工本費10元。 （因此卡無法辨別個人信息，故請業(yè)主妥善保管，不可替他人冒領(lǐng)，縱容欠費業(yè)主的不當(dāng)行為，影響繳費業(yè)主的權(quán)益）

3、嚴(yán)謹(jǐn)貨車、大客車進入小區(qū)，運送裝修材料，搬運家具的貨車需到物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)后方能進入。外來車輛進入小區(qū)需憑有效證件領(lǐng)取《臨時停車證》，停放在安保人員指定的臨時停車位。（執(zhí)行任務(wù)的警、消、救、環(huán)、殯等特種車輛除外）。

4、車輛駛?cè)胄^(qū)后須減速行駛，時速不得超過15公里，轉(zhuǎn)彎處不得超過10公里，按所示路線行駛，以確保行人和車輛安全。

5、車輛在小區(qū)內(nèi)禁鳴喇叭，盡量不使用對響聲過于敏感的電子報警器，以確保小區(qū)環(huán)境安靜。

6、出租車原則上不得進入小區(qū)，如遇老、弱、病等特殊情況，需經(jīng)安保人員同意后才能進入。凡裝有易燃、易爆、劇毒品或污染性物品的車輛嚴(yán)禁進入小區(qū)。

停車位規(guī)定及臨時收費標(biāo)準(zhǔn)：

1、車輛停放時，請注意關(guān)好車門車窗，勿在車內(nèi)存放貴重物品，物業(yè)對車輛及車內(nèi)物品無保管義務(wù)。

2、車輛需停放在車庫或停車位內(nèi)，車庫門前、人行橫道上、樓道門前空地、消防通道、綠化園地及其他非停車位禁止停車。

3、對沒有辦理出入手續(xù)的業(yè)主或租戶以及來小區(qū)走訪親友的車輛，進入小區(qū)超過一個小時的實行計時收費。按相關(guān)規(guī)定：超時停放車輛，白天為五元/輛，連續(xù)白、夜停放的車輛為十五元/輛。

注：晚間18點以后不允許未辦理登記、外來或臨時車輛進入小區(qū)。

4、對于在小區(qū)內(nèi)不按規(guī)定停車，妨礙業(yè)主進出、占壓草坪、停泊主干道、轉(zhuǎn)彎口或侵占他人車位者，物業(yè)公司將采取相應(yīng)措施，后果由車主自負(fù)。

5、路面車位由業(yè)委會會同物業(yè)管理處勘察規(guī)定。車位劃線、制作地樁和引路標(biāo)志、車位場地清潔及照明設(shè)施維護等有物業(yè)負(fù)責(zé)。

第四篇：小區(qū)門禁管理方案

為了加強小區(qū)門禁管理，創(chuàng)造小區(qū)溫馨舒適的生活環(huán)境，特制定以下管理制度：

一、門崗管理：

1）門崗對所有外來人員、車輛進行認(rèn)真詢問、查驗證件、登記管理，嚴(yán)禁無關(guān)人員進入小區(qū)；凡進入小區(qū)的來訪者必須在《外來人員登記表》上登記，并把相關(guān)信息及時傳遞給巡邏崗，做好相關(guān)指引和監(jiān)督工作。

2）來訪人員須明確說出所找業(yè)主的姓名、樓座等，確認(rèn)后登記方準(zhǔn)許進入。值班員在登記前，應(yīng)認(rèn)真核對證件、若不符、謝絕入內(nèi)；若相符，應(yīng)清晰登記來訪人姓名，有效證件名稱及號碼等。（3）業(yè)主進入小區(qū)因保安人員不認(rèn)識盤問的，需主動配合保安人員工作，并提供相關(guān)證明。

4）裝修、施工、送貨等人員必須持“出入證”進出小區(qū)作業(yè)，對其所攜帶工具、物品、嚴(yán)格檢查登記。

5）對要運出小區(qū)的重要物品，必須持物業(yè)服務(wù)中心開出的“物品出門條”，經(jīng)嚴(yán)格核對檢查后方可放行。

6）對所有出入小區(qū)的車輛實行發(fā)、收出入證、登記或刷卡收費管理制度。

7）若遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來指導(dǎo)、參觀的社會各界人士、應(yīng)立即敬禮（門衛(wèi)要起立。然后，將參觀客人的人數(shù)、單位等情況記錄清楚、備查。

1（8）若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，盡可能消除其不滿情緒。

10）嚴(yán)格搜檢進入小區(qū)外來職員、車輛照顧的物品，對危險品、易燃品等要嚴(yán)禁其帶入，并及時向上級報告。

11）保持通道暢通，發(fā)現(xiàn)有可疑人員、閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開。

二、裝修管理

1）嚴(yán)格遵守裝修時間規(guī)定，裝修時間：上7：00-12：00，下午14：00-20：00，法定節(jié)沐日嚴(yán)禁裝修。

3）（2）裝修、施工人員需持有物業(yè)服務(wù)中心辦理的“出入證”進出小區(qū)。對無《臨時出入證》的施工人員嚴(yán)禁其進入小區(qū)。（4）業(yè)主及裝修人員必須遵守與物業(yè)簽訂的《裝修管理服務(wù)協(xié)議》及“裝修十項注意”：①進入小區(qū)的水泥、沙子必須袋裝，禁止散裝水泥、沙子進入小區(qū)，以免沙子污染路面、落入下水井污染破壞小區(qū)環(huán)境，如要進入者，需繳200元押金，待檢查無破壞無污染后可退還；②外部無證上料隊、1-5號樓安裝太陽能安裝單位、安裝防護網(wǎng)進入小區(qū)作業(yè)，需每次在門衛(wèi)處繳納200元施工押金，以免對小區(qū)電梯、樓頂、樓頂下水管、百葉窗、外墻造成破壞。（以上措施目標(biāo)是保護小區(qū)廣大業(yè)主的切身利益，敬請各位業(yè)主予以理解和積極配合）。

5）積極配合物業(yè)管理人員對裝修現(xiàn)場的防火檢查工作。

6）巡邏保安員、裝飾裝修管理員應(yīng)監(jiān)督施工職員在指定現(xiàn)場作業(yè)。

第五篇：小區(qū)門禁管理方案

1.小區(qū)為封閉式小區(qū)，機動車車輛出入配備門禁卡，購買地下停車位和租賃地上停車位的業(yè)主持有門禁卡機動車方能進入小區(qū)，各單元門實行門禁制度，門禁卡可以在業(yè)主入住時統(tǒng)一辦理（收取工本費），每戶業(yè)主按常住人口辦理每人一張，走訪的無卡人員進入單元門，必須經(jīng)由業(yè)主同意，保安詢問登記后方可進入。

2.汽車的管理：

（1）地上停車：劃車位線，按號入位，加車位鎖，。辦理地上停車證的業(yè)主才有地上停車位。停車證也可在業(yè)主辦理入住手續(xù)時一起辦理，收取地上停車位租賃費（每年900元）和保證金200元（保證金在租賃期滿交回車位鎖鑰匙并保證車位鎖完好無損的情況下，全額退還業(yè)主），同時發(fā)放門禁卡和車位鎖鑰匙。地上停車的業(yè)主開車回來，進入小區(qū)時，保安應(yīng)進行車的外部車況檢查記錄，主要查看有無新的刮擦（不是發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的）以防小區(qū)車主因在小區(qū)內(nèi)停車和其他業(yè)主車輛發(fā)生刮擦糾紛。地上停車，必須簽定《地上停車位租賃協(xié)議》，協(xié)議內(nèi)容必須包括，辦理停車證的車輛已上保險，沒有上車輛保險的，不與其簽協(xié)議。以防發(fā)生車輛丟失后，業(yè)主要求物業(yè)公司全部賠償。

（2）地下停車：都是針對已買了地下車庫停車位的業(yè)主。負(fù)責(zé)看管地下車庫的保安人員，必須進行巡視（十五分鐘或半小時一趟）。地下車庫禁止小孩子在里面進行追逐打鬧玩耍，因為車輛在進入地下車庫時的車速都比較的快，以防發(fā)生危險事故。

3、摩托車、電瓶車、自行車管理：

摩托車、電瓶車、自行車進入小區(qū)，放在自家地下室或公用車棚內(nèi)（車棚內(nèi)備有電瓶充電裝置），停車落鎖，安全責(zé)任自負(fù)。

4、小區(qū)內(nèi)租戶出入小區(qū)的管理：

出租房屋的業(yè)主必須把自己家辦理的門禁卡給租戶，不得另外辦理門禁卡，在租戶退房的時候業(yè)主必須收回自家的門禁卡，以防門禁卡外流，外來人員隨意出入小區(qū)，小區(qū)的安全質(zhì)量就無法保障。

5、對于在小區(qū)內(nèi)進行裝修施工的外來人員，裝修業(yè)主在辦理裝修申請的時候，應(yīng)拿施工人員的身份證在物管處辦理臨時出入證。臨時出入證，應(yīng)在施工人員撤出小區(qū)時返還給物管處。辦理臨時出入證時，業(yè)主應(yīng)交一定的押金，在退還出入證時，扣除一定的工本費后把剩余押金退給業(yè)主（詳見裝修管理規(guī)定）。

6、車輛帶貨出場，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家時，必須由業(yè)主到物管處開放行條，門衛(wèi)見條后才能予以放行。

7、既沒有購買地下停車位又不租賃地上停車位的業(yè)主，不準(zhǔn)其將汽車開入小區(qū)院內(nèi)。

8、家中有紅、白事必須進入小區(qū)的車輛，由業(yè)主事先與物管處聯(lián)系，并在指定位置停車。

第六篇：住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)施工方案

項目建設(shè)的背景和必要性：

住房與人民生活緊密相關(guān)，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。居住，是職工基本的生活需求，近年來，在局領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，我局職工住房條件有了很大的改善。但據(jù)調(diào)查，目前尚有109戶無房戶，且我局前進中路住宅小區(qū)中大部分住房建于八十年代中期，約４００多戶住房面積不足５０平方米，房屋結(jié)構(gòu)布局落后，非居住面積占住房建筑面積的比重欠合理。住房短缺，大兒大女合住一室等困難狀況仍屬普遍，經(jīng)調(diào)研分析，結(jié)論如下：

1 、住房面積總體偏小

住房面積是衡量居住水平的重要指標(biāo)，住房面積的大小 , 直接關(guān)系到職工居住環(huán)境的好壞。本次調(diào)查顯示，我局職工每戶的住房使用面積 50 平方米以下的占 % ， 80 平方米以上的僅占 % 。由此看出職工住房面積總體偏小，且尚有百戶無房戶。

2 、住房結(jié)構(gòu)、設(shè)施、環(huán)境不盡人意

目前我局職工住房成套率不高，配套設(shè)施不全，本次調(diào)查顯示，職工對住房的建筑式樣滿意的僅占 % ，基本滿意的占 % ，不滿意的占 % ；對房間的結(jié)構(gòu)設(shè)施（指客廳、臥室、廚房等布居的合理性及大?。M意的占 % ，基本滿意的占 % ，不滿意的占 % ；對住房周圍環(huán)境滿意的占 %, 基本滿意的占 % ，不滿意的占 % 。由此可以看出，大多數(shù)人對現(xiàn)有住房不滿意，尤其是一些舊樓房的房間結(jié)構(gòu)、設(shè)施不合理，環(huán)境衛(wèi)生不盡人意，難以滿足現(xiàn)在居民的生活要求。

因此，改善職工住房現(xiàn)狀已勢在必行。

規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)思想及開發(fā)建設(shè)原則：

指導(dǎo)思想：立足實際，著眼未來。以適用、舒適、經(jīng)濟為開發(fā)的新理念，體現(xiàn)人文關(guān)懷、綠色環(huán)保、科技創(chuàng)新的新主題。

開發(fā)建設(shè)原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為

一是住宅的功能空間要更加合理。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位住宅面積使用率和功能空間的`合理性。

二是住宅的物理性能要有較大改善。住宅保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等物理性能，越來越成為衡量住宅質(zhì)量的重要因素。

三是住宅設(shè)施設(shè)備的裝備水平要進一步提高。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。

四是居住區(qū)的環(huán)境和配套水平要更加完善，要創(chuàng)造自然和諧、樸實優(yōu)美、安全環(huán)保、舒適便捷的住區(qū)環(huán)境。

五是住宅的耐久性要延長。住宅具有價值量大、位置固定的特點，對耐用性有很強的要求，應(yīng)當(dāng)在目前磚混結(jié)構(gòu)50年的基礎(chǔ)上，延長住宅使用壽命。

開發(fā)建設(shè)的性價比綜合分析：

本著以上指導(dǎo)思想和原則，我們對擬定的前進東路和濱江路兩塊土地進行性價比綜合分析：

區(qū)位優(yōu)勢及發(fā)展前景

前進東路土地：北臨世紀(jì)園小區(qū)、南臨移動公司、東臨朝陽路、西臨建設(shè)中的聯(lián)通公司，距離我局王觀營住宅小區(qū)百米之遙，周邊有陜西理工學(xué)院、漢中市商校、漢中市農(nóng)校等，文化氛圍濃厚，古有“孟母三遷，擇鄰而居”之說，因此，該地段區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展前景看好；

濱江路土地：北臨正在建設(shè)中的濱江路、南臨 、東臨 、西臨 ，此地段雖屬政府遠(yuǎn)景規(guī)劃之中，但開發(fā)建設(shè)仍困難重重，發(fā)展速度較為緩慢，因此其區(qū)位優(yōu)勢不明顯，發(fā)展前景不明朗。

交通環(huán)境條件：

前進東路土地：通市區(qū)內(nèi)２路、３路公交車，且朝陽路寬闊平坦，路段四通八達(dá)，交通十分便利。

濱江路土地：目前尚無公交車?？奎c，濱江路仍在建設(shè)之中，且該地段較偏僻，曾有打劫行兇案件發(fā)生，為我市多年來多事之地，故交通及周遭環(huán)境較差。

開發(fā)建設(shè)成本分析：

前進東路土地：

①地價：28.50萬元／畝，容積率３，平方米土地價143.43元／平方米

②建筑安裝工程平方米造價：593.00元／平方米（含防盜門、鋁合金門窗、電氣材料費等）

③室外工程：190.00元／平方米（包括小區(qū)內(nèi)草坪、道路、電纜溝、圍墻等，草坪綠地以60.00元／平方米計入）

④相關(guān)稅費：85.00元／平方米（包括城市配套費、消防費、人防費、墻改費、施工圖審查費、勞保統(tǒng)籌費、設(shè)計費、監(jiān)理費、質(zhì)檢費、交易服務(wù)費等）

估算成本價：1010.43元／平方米（以上四項相加）

濱江路土地：

①地價：34.00萬元／畝，容積率３，平方米土地價169.92元／平方米

②、③、④項同上

估算成本價：1037.72元／平方米（以上四項相加）

可見濱江路開發(fā)建設(shè)成本明顯偏高。

可操作性：

前進東路土地：目前該土地手續(xù)齊備，項目報批已至規(guī)劃定址階段，前期準(zhǔn)備工作已基本就緒。

濱江路土地：該處土地最初由政府以政策性優(yōu)惠低價出讓給中房公司，后由中房公司以略高價格分塊轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商，因此地價偏高，我公司購買該處土地時資金短缺，目前該土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)尚未理順，前期報批工作尚未辦理。

性價比綜合分析：

１、在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)后將還保存小區(qū)群居的特點，小區(qū)居住環(huán)境與條件又有"個性化"、"休閑化"、"辦公室化"和較高服務(wù)、娛樂和消費需求的傾向。在經(jīng)濟方面，開發(fā)該小區(qū)的成本價格相對較低，可減輕職工負(fù)擔(dān)，使小區(qū)建設(shè)趨于智能化。

２、在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)，無論居住環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、或是公共配套設(shè)施等方面都可達(dá)到較高水平，體現(xiàn)了小區(qū)"以人為本" 的原則

綜上所述：在前進東路地段開發(fā)建成住宅小區(qū)優(yōu)勢明顯，推薦為首選。

開發(fā)建設(shè)實施方案

由公司負(fù)責(zé)全面開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營管理各項具體工作。公司將本著居住小區(qū)智能化理念，即用最小的投入得到最大的安全、舒適、方便三者的統(tǒng)一，將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計集成協(xié)調(diào)起來。提高住宅的等級。

(1) 智能化小區(qū)設(shè)計的任務(wù)就是要將居住小區(qū)的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境通過設(shè)計集成充分利用和協(xié)調(diào)起來，用有限的投入達(dá)到最大的住宅功能的提高。

(2) 智能化設(shè)計的面向 a. 面向功能的設(shè)計思想，由住宅的功能要求出發(fā)，設(shè)計配置相應(yīng)的系統(tǒng)及設(shè)備，有針對性地滿足功能需要。 b. 面向配套設(shè)施的設(shè)計思想，由配套設(shè)施的專業(yè)性出發(fā)，滿足功能需要。

(3) 智能化設(shè)計的系統(tǒng)分析 a. 系統(tǒng)分析設(shè)計思想 由住宅的安全、舒適、方便三大功能要求出發(fā)，經(jīng)系統(tǒng)分析，設(shè)計配置相應(yīng)的功能設(shè)備，并考慮功能設(shè)備的相互利用和更新計劃。

資金籌措：

由購房職工集資籌措。

銷售分析

調(diào)查顯示，大部分職工對“我想有個家”的買房需求較為迫切，打算在近期內(nèi)買房，截至目前提出購房報名申請的職工已超過700名?？梢?，隨著房改的深入，大多數(shù)職工已經(jīng)接受購房觀念并計劃在近期買房，未來兩三年內(nèi)我局職工對住宅的需求仍然較大。銷售前景十分看好。