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策劃人:王志豪

策劃時間:2010年9月29日

目錄:

一、

二、

三、黃州區(qū)區(qū)域基本概況分析項目分析項目策劃計劃

一、黃州區(qū)區(qū)域基本概況分析

1、黃州區(qū)概況黃州區(qū)位于湖北省東部，大別山南麓，長*中游北岸，是黃岡市*、經(jīng)濟、文化中心、與鄂州市隔*相望，距武漢市僅1個小時車程。全區(qū)現(xiàn)轄3鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個街道辦事處和1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?8萬人，版圖面積353平方公里。三面環(huán)水，北靠山區(qū)。地勢為東北部高，西部南部低，為*河沖積地帶，以平原為主，丘陵崗地兼有，境內(nèi)多湖泊。擁有蔡家潭、余家潭、白潭湖、遺愛湖、幸福水庫等大小湖泊、水庫20多個。區(qū)內(nèi)有東坡赤壁、禹王城、安國寺、青云塔等名勝古跡。

2、黃州區(qū)經(jīng)濟建設

地區(qū)生產(chǎn)總值(2000年價)27。3億元，占年計劃的100%，同比增長15。2%，其中農(nóng)業(yè)增加值4。14億元，占年計劃的100%，同比增長3%；規(guī)模以上工業(yè)增加值4。2億元，占年計劃的102。4%，同比增長33。3%；全口徑財政收入20669萬元，占年計劃的106%，同比增長21。5%，其中一般預算收入完成9707萬元，占年計劃的101%，同比增長13。9%；社會消費品零售總額21。7億元，占年計劃的100%，同比增長14。2%；外貿(mào)出口總

額4320萬美元，占年計劃的123。4%，同比增長38。4%；直接利用外資650萬美元，占年計劃的100%，同比增長3%；全社會固定資產(chǎn)投資10。3億元，占年計劃的100%，同比增長20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7800元，占年計劃107。8%，同比增長

7。8%；農(nóng)民人均純收入3491元，占年計劃102。9%，同比增長

9。4%。

3、區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展

沿*開發(fā)是關(guān)系到黃州未來較長一個時期經(jīng)濟社會發(fā)展的戰(zhàn)略*工程，是經(jīng)濟、社會、生態(tài)聯(lián)動發(fā)展的系統(tǒng)系工程，是推進富民強區(qū)的基礎(chǔ)*工程。

千里之行，始于足下?；谖覅^(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢，沿*開發(fā)的預期目標確定為:經(jīng)過5年左右的努力，實現(xiàn)區(qū)域主要經(jīng)濟指標翻番發(fā)展。這是一個切合實際的奮斗目標，是一個[跳一跳就摘得到"的[桃子"。

首先，沿*開發(fā)有先例。翻番發(fā)展不是我們的創(chuàng)舉，是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)已經(jīng)走過的軌跡。地處蘇中的*蘇省如皋市，曾被戲稱為南通六縣市中的[小六子"，2003年啟動沿*開發(fā)以來，區(qū)域經(jīng)濟實現(xiàn)了跳躍式發(fā)展，2007年躋身進入長三角最具投資價值縣(市)，全國縣域經(jīng)濟基本競爭力和全國中小城市綜合實力百強縣(市)。南京*寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)現(xiàn)有汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出規(guī)模近600億元，2010年預期可達到1200億元，園區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)2007年銷售收入402億元，2010年

有望達到1000億元，雙雙有望在3年左右翻一番。

其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展有趨勢。近幾年來，全區(qū)上下?lián)屪C遇，克難奮進，區(qū)域經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)效提升的趨勢。全區(qū)財政收入從1997年的0。77億元到2004年的1。4億元用了7年多一點時間，再到2007年的2。62億元，只用了3年多一點時間。而到2010年翻一番達到4億元有望提前一年實現(xiàn)。從這組我區(qū)生產(chǎn)總值增速數(shù)據(jù)來看，翻番目標是可以實現(xiàn)的。

第三，我區(qū)推進沿*開發(fā)，實現(xiàn)翻番發(fā)展，不是異想天開，也不是空中樓*，而是有著巨大的發(fā)展?jié)摿?。我們有發(fā)展造船產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，我區(qū)有長*岸線33公里，實際可供開發(fā)的造船岸線在10公里左右，可發(fā)展3萬噸以下的船舶制造產(chǎn)業(yè)，還可衍生發(fā)展船舶及其配套產(chǎn)業(yè)，可新增工業(yè)產(chǎn)值近百億元；有開發(fā)禹王工業(yè)區(qū)和火車站開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，禹王工業(yè)區(qū)是區(qū)委、區(qū)*謀劃的一個重要經(jīng)濟增長點，首期13平方公里區(qū)域已列入黃岡城市建設規(guī)劃，將于近期報請省*批準?；疖囌鹃_發(fā)區(qū)蓄勢待發(fā)，化工產(chǎn)業(yè)招商引資勢頭強勁，有望建成百億園區(qū)；有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，武漢城市圈規(guī)劃唐家渡作業(yè)區(qū)到2025年吞吐量為1110萬噸，這些貨物立足黃州，輻*武漢城市圈及鄂東地區(qū)，輻*半徑在100公里左右，年碼頭裝卸作業(yè)及公路運輸產(chǎn)值至少在100億元以上；有發(fā)展服務產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，隨著武漢新港及一系列配套項目的建設，黃州將成為鄂東人流、物流、資金流、信息流最為密集的地區(qū)。要素的高密度聚集必將拉動服務產(chǎn)業(yè)的跨越式發(fā)展，催生建筑、休閑、旅游、餐飲、酒店及商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，

為經(jīng)濟增量、財稅增長、居民增收拓展新的空間。

此外，推進區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展率先進入全省第一方陣，實現(xiàn)富民強區(qū)，是全區(qū)38萬*的共同心愿。富民強區(qū)是目標，加快發(fā)展是手段。只有加快發(fā)展，才能集結(jié)更多的生產(chǎn)要素，才能提供更多的結(jié)業(yè)機會，才能增加更多的**收入，才能促進財產(chǎn)*收入增長，才能創(chuàng)造更多的稅收源泉。

我們應充分認識到自身優(yōu)勢，將優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實的生產(chǎn)力，轉(zhuǎn)化為加快發(fā)展的勝勢，以高度的責任感、使命感、緊迫感，統(tǒng)一思想、堅定信念、樹立信心，齊心協(xié)力營造沿*開發(fā)的濃厚氛圍，全力推進沿*開發(fā)，努力將黃州打造成為鄂東長*沿線的經(jīng)濟強區(qū)。

二、項目分析:

項目微觀分析

?環(huán)境分析:

?位于黃州市中心地帶，赤壁大道。旁邊有黃州中學，東門小學，屬于教育資源，教育資源應該算不錯的。旁邊有中商，奧康步行街，往前還有武商，購物方便。在不遠的地方又赤壁公園，是休閑的好地方?？偟母爬?交通便利、商業(yè)發(fā)達、周邊學校、商場步行街、醫(yī)療、銀行等一應俱全

?交通分析

?位于赤壁大道與東郊路交叉路口，交通十分便利，多路公交車途經(jīng)小區(qū)門口，交通方面是個不錯的樓盤。

?人口分析

?靠近步行街的原因，還處于赤壁公園與步行街之間，人流量比較大。旁邊有眾多商場，學校，醫(yī)療，銀行。個人概括:是個不會被冷落的樓盤

?發(fā)展環(huán)境

?由于經(jīng)濟發(fā)展增速加快，農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)喜獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)快速增長，經(jīng)濟效益不斷提高，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)發(fā)展，商品貿(mào)易市場日益繁榮，外貿(mào)出口平穩(wěn)增長，財政收入增速加快，城鄉(xiāng)居民收入增速加快等綜合條件的影響下，黃州的經(jīng)濟正在蓬勃的發(fā)展中，在這幾項條件的刺激下，市民手頭積攢著錢，就會拿去投資房地產(chǎn)，所以，總的來說黃州的房價還會漲一番左右。

?開發(fā)條件

?湖北棕盛瑞豐房地產(chǎn)有限公司成立于2003年，公司注冊資金1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為三級

?配套設施

?商業(yè)發(fā)達、周邊學校、商場步行街、醫(yī)療、銀行等一應俱全

?物業(yè)管理:

湖北黃岡宗盛房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有自己下設的物業(yè)管理公司，比合約制的物業(yè)公司更能了解項目的規(guī)劃和小區(qū)的設施管理，更能搞好小區(qū)的建設。

經(jīng)典戶型鑒賞:

a1:三室兩廳兩衛(wèi)a2:三室兩廳兩衛(wèi)a3:三室兩廳兩衛(wèi)面積約:113㎡面積約:117平方米面積約:119平方米

b1:兩室兩廳一衛(wèi)b2:三室兩廳兩衛(wèi)b3:三室兩廳兩衛(wèi)面積約:86㎡面積約:123㎡面積約:133㎡

三、項目策劃計劃

1、項目策劃的節(jié)點

■大盤、名盤的*作要素

■項目競爭優(yōu)勢的持續(xù)*

■項目抗風險*的組成要素

■項目公建設施的提前建設

■項目長期作戰(zhàn)的準備

■項目建設過程中可持續(xù)*發(fā)展和修正的**空間

2、策劃階段劃分

依據(jù)前述對城市結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展前景、項目周邊情況的評述和分析，本司過往大型樓盤的*盤經(jīng)驗，以及本司上級房地產(chǎn)開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗，制訂了如下項目開發(fā)策劃計劃。計劃分三個階段:

第一階段開發(fā)時機分析

通過針對項目所在片區(qū)的縱向、橫向市場調(diào)

研和分析，確立項目開發(fā)定位及開發(fā)時機。階段目標:

主要工作內(nèi)容:①項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析

②項目所在區(qū)域消費者入戶問卷調(diào)研

③相關(guān)專家深度訪談

④制訂項目開發(fā)戰(zhàn)略策劃

⑤確立開發(fā)時機

時間進度計劃:①-③項工作時間

④-⑤項工作時間70天35天

第二階段項目規(guī)劃

階段目標:◆根據(jù)第一階段得出的調(diào)研結(jié)果和開發(fā)定

位，進行項目的總規(guī)劃設計，以及項目投資分析。

◆對寶安房地產(chǎn)市場和項目所在區(qū)域進行定

期跟蹤分析。

主要工作內(nèi)容:①項目規(guī)劃要點確立(策劃方提思路)

②項目總體規(guī)劃設計(開發(fā)商完成，包括規(guī)劃

主題、園林規(guī)劃)

③項目投資分析

④市場定期跟蹤分析

時間進度計劃:①-②項工作時間

③項工作時間

④項工作時間

一次開發(fā)商自定15天每2月提交

第三階段項目開發(fā)

階段目標:◆根據(jù)總體規(guī)劃，有針對*的進行梯次開發(fā)

策略制訂；

◆針對項目第一期進行建筑方案設計◆針對項目第一期確定營銷執(zhí)行報告◆針對項目確立形象設計

主要工作內(nèi)容:①項目一期營銷執(zhí)行報告

②建筑方案分析、調(diào)整

③廣告公司確定

時間進度計劃:①項工作時間35天