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第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃書
項目概況
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個出入口直達(dá)地面，過百個停車位。
項目定位
針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場所。江南新地商業(yè)街針對消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費(fèi)空間，滿足消費(fèi)者對需求，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。
經(jīng)營成績
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達(dá)到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個奇跡。
項目成功的原因
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗式消費(fèi)趨勢是分不開的。
針對消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。
活動方案
一、開業(yè)盛典
活動目的:為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度?；顒又黝}:開業(yè)盛典
活動時間:20xx年4月29日
活動地點(diǎn):江南新地露天廣場
活動形式:啟動儀式和舞臺表演
活動亮點(diǎn):邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、tvb當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持
活動內(nèi)容:
1，啟動儀式(上午)
1)迎賓
2)領(lǐng)導(dǎo)致辭
3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和
黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透
明江南新地logo中。
4)舞臺表演
a、明星演唱
b、明星與現(xiàn)場觀眾互動
c、運(yùn)動服裝秀
d、女子led鼓樂表演
e、街舞―雙截棍
f、休閑服裝秀
g、魔術(shù)
h、眼鏡秀
i、品牌棒!約翰表演飛面團(tuán)
j、數(shù)碼產(chǎn)品秀
第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃方案
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義指的就是商業(yè)用途的地產(chǎn)，主要區(qū)別于以居住為主的住宅房地產(chǎn)。下面是出國留學(xué)網(wǎng)為大家提供的商業(yè)地產(chǎn)策劃書范文，歡迎閱讀。
一、商業(yè)地產(chǎn)分類
(一)、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨(dú)立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)2014年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。2015年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱2015年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典
活動時間：2015年4月29日
活動地點(diǎn)：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演
活動亮點(diǎn)：邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、TVB當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午)
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地Logo中。4)舞臺表演
A、明星演唱B、明星與現(xiàn)場觀眾互動C、運(yùn)動服裝秀D、女子LED鼓樂表演E、街舞—雙截棍F、休閑服裝秀G、魔術(shù)H、眼鏡秀I、品牌棒!約翰表演飛面團(tuán)J、數(shù)碼產(chǎn)品秀K、熱舞
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓出國留學(xué)網(wǎng)商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
隨著【龍騰盛世】項目工程的順利進(jìn)行，住宅的銷售進(jìn)入尾聲?！臼⑹郎坛恰康男袖N和招商開始進(jìn)入了實際的操作階段。
【盛世商城】的行銷和招商工作，我司有以下兩點(diǎn)考慮：
一、基以品牌主力店、大賣場整體租賃，而后再分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪帶租賃合同出售。此種方式有以下幾個問題需要探討：
1、品牌主力店、大賣場的向外擴(kuò)展，都有周密的計劃安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大賣場的向外擴(kuò)展的計劃區(qū)域和計劃時間之中;【盛世商城】的面積、地理位置、商場規(guī)劃等要素是否符合品牌主力店、大賣場的要求。這些是【盛世商城】招商成功的關(guān)鍵點(diǎn)。
2、品牌主力店、大賣場整體租賃的租金是否符合支撐貴公司對銷售價格和銷售率的預(yù)期;品牌主力店、大賣場整體租賃的租金水平一般都較低，按照商業(yè)地產(chǎn)投資回報率一般在8%以上。較低的租金水平恐怕很難支撐較高的銷售價格和較高的銷售率，貴公司的整體收益就會受到較大的影響。
3、當(dāng)然，品牌主力店、大賣場由于租期較長，品牌效應(yīng)明顯，對銷售率和銷售價格也有一定的提升作用。
二、基以主題概念的精品店中店商場，整個商場分割成小產(chǎn)權(quán)商鋪，采取一定回報率，一定時間段的返租或不返租的形式銷售商鋪。此種方式有以下幾個問題需要探討：
1、主題概念的精品店中店商場的市場定位甚為關(guān)鍵。定位的準(zhǔn)確，關(guān)系到商場的銷售率和銷售價格。
2、主題概念的精品店中店商場也需要物業(yè)性質(zhì)的商場管理公司進(jìn)行管理。商場管理公司由誰為主體組建，關(guān)系到商場后續(xù)的經(jīng)營的好壞。
3、主題概念的精品店中店商場需要銷售和招商齊頭并進(jìn)，需要行之有效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鰻I銷方案及強(qiáng)有力的執(zhí)行力來保證銷售。
4、主題概念的精品店中店商場如果市場操作良好，能實現(xiàn)較好的銷售率及較理想的銷售價格，貴公司的整體收益也較理想。
【盛世商城】的行銷和招商工作就以上兩點(diǎn)來開展和實施。
第一部分品牌主力店、大賣場的招商
一、目標(biāo)客戶
1、家電類全國品牌連鎖店
A)蘇寧電器連鎖集團(tuán)：蘇寧電器連鎖集團(tuán)始創(chuàng)于1990年，歷經(jīng)十余年的努力拼搏，蘇寧已發(fā)展成為年銷售規(guī)模120多億、上繳稅收過4億元、員工2萬余名、連鎖企業(yè)遍及全國24個省市地區(qū)的大型零售連鎖企業(yè)集團(tuán)。先后獲得中國最具影響力十大企業(yè)之一、全國民營企業(yè)8強(qiáng)、全國連鎖企業(yè)7強(qiáng)、中國商業(yè)企業(yè)名牌企業(yè)、江蘇省著名服務(wù)商標(biāo)等殊榮。----自1995年起，蘇寧率先在中國家電流通領(lǐng)域嘗試連鎖經(jīng)營的模式。在江蘇省內(nèi)及北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直營和特許形式建立了數(shù)百家連鎖店。
B)永樂蘇寧電器連鎖集團(tuán)：
2、IT類全國品牌連鎖店
A)賽博數(shù)碼廣場：賽博數(shù)碼廣場，旨在建立全國最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國連鎖賣場達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各大中級城市。成為全國最有價值的行銷服務(wù)平臺，為國內(nèi)外合作伙伴提供在中國市場內(nèi)的最有效服務(wù)平臺。賽博數(shù)碼廣場，擁有全國最大的3C會員組織，其中時常積極參與活動的會員，超過5000萬名以上。
B)百腦匯：于1998年成立，至今"百腦匯BUYNOW?"已成為中國電腦大賣場第一品牌，百腦匯資訊廣場致力于經(jīng)營信息產(chǎn)品，服務(wù)流通事業(yè)，縮短產(chǎn)品銷售通路，提供最新資訊，為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路?，F(xiàn)在在上海、成都、南京擁有4家大型資訊賣場，計劃2005年前在全國主要城市開設(shè)25家連鎖資訊大賣場。百腦匯資訊廣場是藍(lán)天電腦集團(tuán)目前在中國大陸地區(qū)最大的投資項目，藍(lán)天電腦集團(tuán)系股票上市公司，一向以高科技發(fā)展為經(jīng)營方針，生產(chǎn)專業(yè)筆記本及相關(guān)產(chǎn)品之開發(fā)、制造、銷售、產(chǎn)品覆蓋歐、美、亞三洲五十多個國家和地區(qū)，名列臺灣前50強(qiáng)知名企業(yè)，并排名臺灣最佳營運(yùn)績效企業(yè)，為一發(fā)展空間廣闊，經(jīng)營穩(wěn)健的公司目前，中國的IT零售業(yè)中，大賣場是其主要的渠道終端，這一由百腦匯率先開拓的IT產(chǎn)品銷售形式，涵蓋了售前產(chǎn)品培訓(xùn)，自由購買，方便維修和在賣場中休閑娛樂的購買全過程。
3、大賣場類品牌連鎖店
A)好又多量販店：好又多是一家大型的流通業(yè)量販型臺資企業(yè)，主要經(jīng)營產(chǎn)品有：零售日用百貨、日用雜品、針紡織品、五金交電、照像器材、儀表儀器、工藝美術(shù)品、精品、精細(xì)化工產(chǎn)品、音像制品、副食品、糧油制品、冷凍食品、干貨類食品、煙、酒類、書籍，并提供相關(guān)的商務(wù)咨詢和商務(wù)服務(wù)，配套中西快餐、電子游戲機(jī)娛樂務(wù)、食品加工及銷售等。好又多百貨商業(yè)廣場有限公司自97年8月開設(shè)首家店——廣州天河店以來,又陸續(xù)在全國各地開設(shè)五十幾家新店,至今在廣州、番禺、深圳、成都、昆明、綿陽、西安、武漢、福州、廈門、寧波、溫州、杭州、上海等城市均已開設(shè)分店,并以成倍的數(shù)量在增長
B)力量
C)屈臣氏
D)家樂福
4、百貨類品牌連鎖店
A)來雅百貨：來雅百貨成立于1998年3月，由臺灣正統(tǒng)管理團(tuán)隊操盤管理，以全新的經(jīng)營理念，科學(xué)的管理模式，差異化的經(jīng)營特色以及擁有雄厚實力的經(jīng)營母體等五大優(yōu)勢，迅速崛起于百貨行業(yè)當(dāng)中。
B)新華都：
C)天虹商場：
5、娛樂類品牌連鎖店
A)康康柳?。捍筇茒蕵肥聵I(yè)發(fā)展有限公司
B)音樂廚房：音樂廚房連鎖餐飲管理有限公司
C)歡唱：采星歡唱娛樂有限公司
第二部分
主題概念的精品店中店商場——【盛世建材城】
一、本項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——中、高檔品牌家居裝飾城
本項目位于當(dāng)某某市的中心。從地理位置這一角度來看，目前此地段是繁華地段。因此針對該項目進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的市場定位——高檔品牌家居裝飾城。并針對商鋪的經(jīng)營主題和商鋪未來的經(jīng)營前景進(jìn)行細(xì)致和適當(dāng)?shù)男麄?，從而促進(jìn)和帶動商鋪更好、更有利的銷售。
(一)項目定位的SWOT分析
項目優(yōu)勢：
1、區(qū)位：本項目位于某某市的城市商業(yè)中心，南北貫通，交通便捷。
2)規(guī)劃：是目前當(dāng)某某市域內(nèi)，唯一的高檔品牌家居裝飾市場，并能夠形成很強(qiáng)的市場聚集效應(yīng);在新舊的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)換上，本項目更倍受現(xiàn)代消費(fèi)者的關(guān)注。
3)硬件：項目的面積較合適，有較充足的停車位。
4)理念：營造出與當(dāng)某某市原有的消費(fèi)觀念不同的高檔次高品質(zhì)的現(xiàn)代消費(fèi)經(jīng)營理念。
5)人氣：本項目的周圍存在大量的顯性消費(fèi)者和隱性消費(fèi)者，這些利于未來市場的蓬勃發(fā)展
6、項目在當(dāng)某某市域內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的影響力夠，形成一定的感召力。稍有了解的大多數(shù)經(jīng)營者和投資者對本項目的認(rèn)知度較高，對商鋪未來的價值很期望。
項目劣勢：
1、對于中低檔產(chǎn)品的商戶來說，本項目的銷售和租賃價格相對商業(yè)中心區(qū)域以外過高，使這些商戶在投資上形成一些困難。
2、在地理位置上，零散的裝飾市場輻射區(qū)域占市區(qū)大部分，截斷了項目市場的部分終端客戶。
市場機(jī)會：
1)目前，當(dāng)某某市城內(nèi)沒有一個完善的高檔品牌家居裝飾市場，并且一些經(jīng)營商戶規(guī)模較小，分布零散，不易形成市場規(guī)模。
2)市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，在建項目的市場容量大，而且待建的項目將陸續(xù)上演，從而形成了一個深厚的市場容量。
3)現(xiàn)有市場的家居裝飾商品，已有多數(shù)品質(zhì)已不能滿足現(xiàn)代人的消費(fèi)需求。
4)零散的經(jīng)營家居裝飾產(chǎn)品，在終端消費(fèi)者心目中定位為中低檔產(chǎn)品。
5)對于家居裝飾的品牌商戶，在租賃和出售的價格上相對于周邊的區(qū)域具有很強(qiáng)的合理性。
6)現(xiàn)在某某市場上的多數(shù)商戶為追隨性經(jīng)營，追隨的對象多數(shù)為品牌商戶和有感召力的商戶。
7)現(xiàn)在某某市域內(nèi)原有商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。
市場威脅：
2)未來規(guī)劃的家居裝飾業(yè)，對本項目的潛在威脅，威脅的大小直接取決于定位是否同質(zhì)化。
3)現(xiàn)某某市的一些有影響力的經(jīng)營戶，對于我們市場的形成具有一定的沖淡影響。
4)國家宏觀政策的調(diào)控對相關(guān)行業(yè)的影響在今后一年也會對本項目造成一定的不利因素。
(二)定位的優(yōu)勢
a、可以使客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手的接觸面。通過市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在周邊的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口。如果本項目商鋪雷同于它們，必將增加市場壓力，加劇市場競爭，在這方面，本項目明顯處于不利地位;
b、有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，某某的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對家居裝飾的需求量較大;
c、目前在某某市集中的家居裝飾材料區(qū)(城)相對較少，且高檔品牌家居裝飾區(qū)更少，因此本項目有著很大的發(fā)展空間;
d、項目現(xiàn)在人氣旺，交通條件十分理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展家居裝飾業(yè)的硬件需要;
e、為以后在區(qū)域市場上發(fā)展樹立一個品牌效應(yīng)，避免了定位的同質(zhì)化;
f、良好的市場操作性：我們這一定位，是基于詳細(xì)的市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動。
(三)目標(biāo)客戶群的定位
根據(jù)市場調(diào)查，初步把這次銷售宣傳的對象定位為隱性目標(biāo)客戶和顯性目標(biāo)客戶。
A、隱性客戶群：被本項目本身的氛圍與定位的獨(dú)特性吸引而來的商戶，主要表現(xiàn)為轉(zhuǎn)換行業(yè)的商戶。
B、顯性客戶群：可分為投資者和經(jīng)營者
a、投資者：
1、本區(qū)域的商鋪投資者;
2、看好本區(qū)域家居裝飾業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)的投資者;
b、經(jīng)營者：
1、經(jīng)營知名家居裝飾品牌的加盟者或連鎖店;
2、一些準(zhǔn)備設(shè)立辦事處的裝飾公司;
3、本區(qū)域的高檔品牌裝飾經(jīng)營者;
4、看好本區(qū)域家居裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他地區(qū)經(jīng)營者;
二本項目商鋪的銷售方案
本項目商鋪銷售的主要目的是為盡快回籠資金,提高銷售率和銷售價格
根據(jù)市場分析，銷售方式主要采取以租代售和直接銷售兩種方式。
(一)以租代售。(主要是針對經(jīng)營戶的銷售方式，降低其經(jīng)營門檻)
以租代售，就是客戶一開始先付總房款的30%作為購房定金，并與開發(fā)商簽訂一至兩年的租賃合同，租金按市場價計算，一次性付清一年租金;租賃合同期滿后客戶如有意購買此商鋪，則可交納剩余房款(總房款減去定金和已交租金)，并與開發(fā)商簽訂正式購房合同;若客戶無意購買，則向客戶返還開始交納的購房定金。
以租代售這種方式降低了置業(yè)者門檻，首付大概7萬元(60*3900*0.3=70200)即可，縮短了銷售周期，有利于打開市場形成人氣，帶動以后商鋪的銷售，但是，這種方式不利于發(fā)展商資金快速全面的回籠。
根據(jù)我們對當(dāng)某某市市場的實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)某某市商鋪月租金為20—28元/㎡不等。
從上表看，當(dāng)某某市域內(nèi)的月租額可以分為12元/㎡的低價段，16—20元/㎡的中價段，24—28元/㎡的高價段。雖然16—20元/㎡占主體部分，但考慮到每個物業(yè)本身存在的缺陷、租期長短、業(yè)主和顧客的關(guān)系等外部因素，這部分價位相對有些保守。本項目的商鋪屬于新建市場，配套設(shè)施完善，故取中段價位的均價18元/㎡和高價段的均價26元/㎡為其變化幅度，因此我們的商鋪?zhàn)饨鸲▋r取其中高價位的均價22元/㎡。
針對這個租金定價，對于我們這個項目，以租代售這種銷售方式在租賃套數(shù)上應(yīng)有限制，若全部以這種方式銷售，則回籠資金才達(dá)404.38萬元(租賃合同以一年為期限)。
(二)直接銷售。(主要是針對投資戶的銷售方式，打消其投資回報的顧慮)
我們這里所說的直接銷售包括三種具體形式：
1.一次性付款(采取此種方式購房可以給予一定優(yōu)惠);
2.分期付款(簽訂合同時先付總房款的40%,房屋封頂時再付40%,交房時最后付20%);
3.按揭(首付為總房款的50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清)。
這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項目工程進(jìn)度;但提高了置業(yè)者門檻，延長了銷售周期，在時間上大大影響了發(fā)展商資金回籠。
因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對此我們對這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。
(三)銷售方式組合分析。
一次性付款和按揭對于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計算資金回籠。(據(jù)保守估計，計劃銷售占總戶的85%，計40戶)
下表—租售月租金以22元/㎡收取，租賃合同以一年為期限
戶數(shù)(戶)面積(㎡)房款(元)備注
以租代售159001290600房款30%+一年租金
一次性付款(含按揭)106002340000
分期付款159001404000總房款40%，(一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%)
銷售總計4024005034600
(四)投資回報分析。
無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報。高檔家居裝飾區(qū)是新興市場，市場人氣有待提升，所以租金不宜定的過高，但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場的形成。但是隨著發(fā)展和市場的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L幅度一定會更大。
下表是投資一年后投資的回報率：
5年期月利率為4.650‰，十年期月利率為4.800‰
月租金(元/㎡)投資回報率(一次性付款)投資回報率(按揭)10年期投資回報率(按揭)5年期
根據(jù)上部分投資回報率的分析，可以看出為更快形成市場，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營戶來租賃經(jīng)營商鋪，并保證可以給其一定的回報率如6.00%，這樣從表面上看可能會給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險，如達(dá)不到一定的回報率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān)200元的風(fēng)險，但隨著市場逐漸完善，房價上漲，這種風(fēng)險將降到最低。對于我們這個項目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項目的知名度和影響力。
(五)、具體的招租方式
不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐商鋪，針對商鋪市場的初步定位——高檔品牌家居裝飾區(qū)，因此建議采取一些主動出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營戶。具體操作如下：
1、推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略
品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的銷售與招租;
2、“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃
針對目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購買的商鋪總價的1%作為優(yōu)惠獎勵，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營商業(yè)時的二個月稅收全免或其他形式。
3、針對目標(biāo)客戶采用DM策略
對于一些目標(biāo)客戶,可以通過直郵(DM)或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，這也是招商的有效方式。
4、設(shè)置專職人員
對于售樓處可以設(shè)置一個銷售商鋪的專職人員，主要負(fù)責(zé)商鋪的一系列問題和情況，也包括售前、售中及售后的各種服務(wù)。
三營銷推廣策略
根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點(diǎn)，我們在有效控制廣告宣傳費(fèi)用的同時，將采用針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，使整個項目的宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷和旺銷的效果。
(一)推廣主題
基于前面的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：
1、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，必將帶動家居裝飾業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而使購買本項目的消費(fèi)者對于商鋪的發(fā)展前景與潛力充滿信心;
2、本項目位于當(dāng)某某市老城區(qū)的中心路——南北貫通，交通便捷，況且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展家居裝飾材料行業(yè)極具潛力;
3、項目獨(dú)創(chuàng)性：以差異化競爭為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)，我們的“有”——未來的商業(yè)中心;我們的“優(yōu)”——合理的售價和租價;我們的“奇”——商鋪和家居為一體。
(二)項目形象包裝
1、主題廣告語：
建議以“建造美麗家園——盛世高檔品牌家居裝飾區(qū)”為主題，進(jìn)行廣告訴求;
2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)
建議本項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法采用多樣化，更能充分的將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，因此可以在面向路的0#樓上懸掛條幅，并在等客流量較多的地方設(shè)立導(dǎo)視牌;
3、現(xiàn)場包裝
1)、條幅：
條幅廣告是項目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告用在，突出內(nèi)容為一些醒目的廣告語和租售熱線等。
例如：
“投資有眼光，盛世商鋪?zhàn)黾已b”
“盛世商鋪，鋪展家裝財源路”
2)道旗：
為營造整體現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，建議在路上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布裝飾材料區(qū)銷售的信息及商鋪的發(fā)展?jié)摿橹?。附加?nèi)容可以為：
“資本.運(yùn)作.財富.擴(kuò)張”
“今日寸金買土，明日寸土寸金
(三)“造勢”策略
針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我們建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，進(jìn)行一定量的報紙廣告與軟性文章炒作，在本地報紙和有線電視臺發(fā)布，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及高檔品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展前景，從而營造出本項目商鋪強(qiáng)大的升值潛力，使市場更加關(guān)注本物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。在造勢階段建議在電視上進(jìn)行廣告宣傳時以整條商業(yè)街為重心，適當(dāng)?shù)耐怀龈邫n品牌家居裝飾區(qū)的發(fā)展，局部中體現(xiàn)出裝飾區(qū)的重要價值。
根據(jù)調(diào)查，因為本項目是新型項目，對消費(fèi)者的心理影響不是很大，為了改變這種現(xiàn)象，我們策劃出兩個方案，可以更好的配合前面的宣傳。
方案一：
主題：“盛世家裝商鋪，鋪展美麗新生活”
廣告形式：以廣播廣告表現(xiàn)，具體內(nèi)容建議可以配合歌謠。(見附件一)對于歌謠的音色選取，關(guān)系到廣告的成功與否。
方案二：
主題：“盛世杯”家居裝飾設(shè)計大賽
地點(diǎn):某某市
策劃用意:對開發(fā)商的品牌宣傳及盛世高檔家居裝飾城的形象定位
目的:賽事設(shè)立一、二、三等獎項,對于獲獎的人士給予置業(yè)優(yōu)惠或其它
媒體組合:電視、報紙廣告、DM海報形式
兩個方案可以同時進(jìn)行，這樣可以更好的把盛世高檔家居裝飾城的形象宣傳到人群的各個層面。
(四)常規(guī)宣傳安排：
1、報紙廣告：
目前在某某市覆蓋面較廣的報紙媒體為《某某日報》和《某某僑報》
a、《某某日報》每天在馬鞍山的投放量為2萬份，只在周二、周四發(fā)行彩版廣告，彩色整版廣告市場價為14000元。
b、《某某僑報》每天的總投放量為12萬份，其中在馬鞍山投放3萬份，在蕪湖投放5千份，彩色整版廣告市場價為12000元。
根據(jù)這些情況，報紙投放應(yīng)以《某某日報》和《某某僑報》為主，選用1/2的版面，(這樣費(fèi)用不大，可集中在一個時段持續(xù)進(jìn)行，建議集中在五月中下旬)訴求項目地理位置及高檔家居裝飾城的發(fā)展前景，從而引出本項目未來巨大的升值潛力。
2、軟性文章：
報紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，可以在上《某某日報》和《某某僑報》有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾城的地理位置、投資潛力及開發(fā)商多種招商經(jīng)營的方式。
3、宣傳單張：
由于宣傳單張的制作成本低廉，適合大量的派發(fā)，并且，本項目目前還沒有這種宣傳單張，因此，建議制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，可以在內(nèi)容、色彩上產(chǎn)生較強(qiáng)的視覺沖擊力，制作要求能充分體現(xiàn)本項目優(yōu)越的地理位置、項目的商業(yè)定位及高檔家居裝飾材料區(qū)的經(jīng)營發(fā)展前景，同時可以附上商鋪的投資回收效益分析案例(見附件二)。建議單張的開張可選擇8K或16K雙面，制作數(shù)量大約10000份。主要投放對象針對市內(nèi)的家居裝飾材料商鋪經(jīng)營者。
前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售(招商)目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項目銷售時機(jī)及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
(一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)
1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會期間開盤(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
1.定義
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計及運(yùn)籌。
2.商業(yè)地產(chǎn)策劃內(nèi)容和性質(zhì)
1)選址2)經(jīng)營方式3)商業(yè)定向4)商業(yè)定位選址5)建筑結(jié)構(gòu)6)商業(yè)設(shè)計7)執(zhí)行方案
性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。
3.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風(fēng)險投資。因為，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發(fā)商實力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。
4.商業(yè)地產(chǎn)策劃任務(wù)
通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險，實現(xiàn)投資目標(biāo)。
5.商業(yè)地產(chǎn)策劃性質(zhì)
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃具有強(qiáng)烈競爭性質(zhì)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
第三篇：房地產(chǎn)營銷策劃書范本
一．概述
本房地產(chǎn)項目位于益陽市益陽大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，靠近市政府所在地，以主推50―90平米的小戶型的樓盤。以“竹”和“玉”為主題，力求使項目本身特色明顯，爭取在當(dāng)前市場上建筑形式近似的環(huán)境下，打造“臺地”生活方式，引領(lǐng)白領(lǐng)時尚生活。本營銷策劃方案針對目標(biāo)客戶群體特性，考慮實際生活水平，結(jié)合益陽本土文化，意在最短的時間內(nèi)樹立開發(fā)商及樓盤形象，順利實現(xiàn)項目的整合推廣，達(dá)到開發(fā)商與消費(fèi)者的雙贏。
二．市場環(huán)境分析
（一）整體概況
1、地理人文環(huán)境
益陽，地處湖南省北部。它北近長江，同湖北省石首縣抵界；東北部瀕臨煙波浩淼的洞庭湖，與本省岳陽市毗鄰；西和西南部是連綿千里的雪峰山，與常德市、懷化市接壤；東距省會長沙市70公里，與長株潭經(jīng)濟(jì)共同體相連；南連湘中腹地婁底市。全市轄桃江、安化、南縣三個縣，沅江一個縣級市和一個大通湖區(qū)，中心城區(qū)涵括赫山、資陽、朝陽三個區(qū)。全市總面積12144平方公里，為全省總面積的
5.83%，總?cè)丝?67.66萬，中心城區(qū)面積50.5平方公里，人口51萬。境內(nèi)由南至北呈梯級傾斜，南半部是丘陵山區(qū)；北半部為洞庭湖淤積平原，農(nóng)產(chǎn)品資源、礦產(chǎn)品資源、水資源、勞動力資源豐富，有比較好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，是當(dāng)今我省“3+5”城市群區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈的重要城市。
3
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2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境
益陽資源富饒，素有中國竹子之鄉(xiāng)、中國黑茶之鄉(xiāng)、中國麻業(yè)名城的稱號，也被稱為銀城，市區(qū)設(shè)赫山、資陽、朝陽三個區(qū)，含有桃江、安化、南縣以及大通湖區(qū)。全市總面積12144平方公里，總?cè)丝?60萬，市區(qū)面積40平方公里，人口約40萬。
自“長株潭一體化”實施之后，益陽開始進(jìn)入湖南第二步“3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的規(guī)劃中，因此益陽城市2004-2015發(fā)展規(guī)劃中顯出，未來城市將“東突南進(jìn)”逐漸融合于長株潭經(jīng)濟(jì)圈，并與“泛珠三角”接軌。
（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
1、區(qū)域概況
（1）地理區(qū)域規(guī)劃
益陽中心城區(qū)建成面積約57平方公里，屬于一個中等城市，市區(qū)分資陽區(qū)、赫山區(qū)、高新區(qū)三大部分。過去20年，益陽市中心城區(qū)不斷向南發(fā)展，城市重心不斷南移。80年代，城市建成區(qū)主要集中在資江沿岸；90年代后，城市中心轉(zhuǎn)移至桃花侖一帶；直至今日城市中心進(jìn)一步向益陽大道一代轉(zhuǎn)移。
隨著高新區(qū)的建設(shè)、省級高科園區(qū)的成立，其城市骨架正在不斷拉大，結(jié)合現(xiàn)狀布局特點(diǎn)和城市發(fā)展的不同功能要求，益陽主城區(qū)到2020年規(guī)劃將形成緊湊發(fā)展的“一個中心、八大片區(qū)、四處公園、一個風(fēng)光帶、兩條風(fēng)景線”的城市布局結(jié)構(gòu)，逐步向大城市發(fā)展邁進(jìn)。4
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（2）潛力巨大的城市發(fā)展模式
伴隨著湖南“3+5”城市群戰(zhàn)略發(fā)展的深入，益陽開始對接長沙、寧鄉(xiāng)、望城經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。2010年10月益陽鏈接長沙的城市輕軌西線，正式開始進(jìn)入規(guī)劃施工階段，預(yù)計竣工使用時間為2014年；與此同時對接于金州大道的城際干線益陽段預(yù)計2011年年底全線竣工，此兩條西線干道的拉動，無疑將對益陽整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。預(yù)計3-5年時間將是益陽市城市人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高峰期，同時也是益陽市房地產(chǎn)業(yè)告訴發(fā)展的一個重要契機(jī)。
（3）配套成熟的“四圈”
四大商圈：資陽商圈、桃花侖商圈、赫山商圈、康富商圈，緊密的聯(lián)結(jié)依靠，形成了益陽城區(qū)繁華的生活圈，促生了城區(qū)各種成熟的生活配套設(shè)施。
（4）省級衛(wèi)生文明城市的創(chuàng)建
益陽市于2010年正式啟動“創(chuàng)建省級文明城市”的行動，各種路政設(shè)施的建立以及完善，極大地改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市的品味，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（5）城市東擴(kuò)，對接長沙
隨著“3+5”城市群的發(fā)展，益陽逐步走向了“城區(qū)東擴(kuò)，對接長沙”的道路。在未來5年內(nèi)，益陽市區(qū)將會以華天商務(wù)圈為中心，以益陽大道為線，逐步向東發(fā)展，從而對接長沙。
（6）建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化高新區(qū)――高品質(zhì)生活區(qū)
高新區(qū)的迅速發(fā)展以及城市中心的轉(zhuǎn)移，促使高新區(qū)周邊建立了5
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一大批高品質(zhì)的生活社區(qū)，如：麗景雅苑、銀色現(xiàn)代城、華盛佳苑、緹香名苑等。同時還有更多的高品質(zhì)社區(qū)正在建立，如：領(lǐng)袖CBD、世紀(jì)佳苑、書香名邸等
2、益陽市整個樓市情況
根據(jù)2010年以來，益陽市的房地產(chǎn)相當(dāng)活躍，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。
（1）2010年益陽市總體審批待開發(fā)面積達(dá)到539.28萬平方米，住宅套數(shù)24239套。全年待開盤新項目8個，新開盤市場供應(yīng)總套數(shù)4852套。主要分布為益陽大道以北（赫山區(qū)）16個，以南（高新區(qū)）17個。其中10萬平方米以上規(guī)模樓盤19個，高容積率樓盤（3.0以上容積率）9個，低容積率樓盤（1.5以下容積率）2個。19個規(guī)模社區(qū)中，赫山區(qū)8個，高新區(qū)10個，資陽區(qū)1個。
（2）高新區(qū)、赫山區(qū)對比
高新區(qū)整體開發(fā)面積334萬平方米，赫山區(qū)整體開發(fā)面積163萬平方米，差距171萬平方米。供應(yīng)方面，高新區(qū)12642套，赫山區(qū)10374套，差距2268套。
其產(chǎn)生差距的主要原因為，赫山區(qū)因地處城市中心，受土地稀缺的限制，其整體開發(fā)量不大。高新區(qū)板塊地域?qū)拸V，受政策利好引導(dǎo)，
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其總體開發(fā)量較大。從以上市場數(shù)據(jù)分析來看，未來高新區(qū)任是益陽市地產(chǎn)開發(fā)活躍的板塊。
（3）高端化、品質(zhì)化需求
目前益陽市場多層產(chǎn)品逐步減少，小高層及高層產(chǎn)品逐漸獲得置業(yè)者的親睞，這遇事著益陽市房地產(chǎn)市場正逐步邁向高端化和品質(zhì)化，置業(yè)者也實質(zhì)的改變了以往的擇房標(biāo)準(zhǔn)，逐步向品質(zhì)化、品牌化大盤靠攏。從市場調(diào)研數(shù)據(jù)來看，小高層及高層產(chǎn)品占益陽市中心城區(qū)開發(fā)總量的68.6%。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場主導(dǎo)方向，市場供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈。而以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)產(chǎn)品目前市場開發(fā)量很小，特別是品質(zhì)型洋房目前僅高新區(qū)兩家代表性樓盤有類似產(chǎn)品，且受到市場追捧，未來市場供給中隨著消費(fèi)市場的成熟，其高品質(zhì)的洋房必定受到親睞。
（4）三、四房為主導(dǎo)產(chǎn)品
戶型配比方面，益陽市場三房、四房產(chǎn)品目前占總體量的68%，僅三房就達(dá)到了8964套，四房2618套。三房、四房顯然成為了益陽市置業(yè)者的首選房源，市場放量較大。而一房、二房產(chǎn)品目前占益陽市場總體量的31.3%
。對于三級城市的益陽來說，更多的購房需求還7
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是以自住為主。針對于一房、二房等緊促房源的市場需求量并不旺盛，投機(jī)性還有待考證。
（5）房屋存量
2009年全年房地產(chǎn)市場累積消化量近90萬平方米左右，2010年全年（至12月1日止）累積消化量近120萬平方米，這意味著2-3年內(nèi)，益陽主要以消化存量房為主，但隨著益陽經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場出現(xiàn)大量外源購房者，這將再次推動益陽房地產(chǎn)市場的持續(xù)上揚(yáng)。
3、房地產(chǎn)住房需求分析
（1）總?cè)丝跀?shù)
益陽市2008年末總?cè)丝跀?shù)467.66萬人，其中中心城區(qū)人口為50.5萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。近年來益陽市總?cè)丝诳傮w呈上升趨勢，近三年平均增長率約為4.26?，預(yù)計到2015年全市總?cè)丝趯⑦_(dá)493萬人。益陽市實際居住人口比常住人口要大得多，加之桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開工建設(shè)，流動人口將更為龐大，這些人口要素為益陽市域房地產(chǎn)市場需求力的擴(kuò)張奠定了雄厚基礎(chǔ)。
（2）城鎮(zhèn)化率
益陽市城鎮(zhèn)化率增幅較快，2008年達(dá)到39.75%，城鎮(zhèn)人口185.89萬人，到2015年達(dá)到50%，城鎮(zhèn)人口246.5萬人，凈增約60.61萬人。未來承接長株潭“兩型社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)人口轉(zhuǎn)移以及沿海加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的潛力巨大，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高，將8
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極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（3）市場住房需求：到2015年全市城鎮(zhèn)人口凈增60.61萬人，住房需求2121萬平方米。
4、2010年市場的政策、價格變動
自09年第三季度以來全國房地產(chǎn)市場逐步回暖，益陽房地產(chǎn)市場09年下半年銷售情況更是一路長紅。受09年回暖熱潮的利好，益陽房地產(chǎn)市場2010年第一季度月銷售量個案項目基本保持在40套左右的平穩(wěn)銷售狀態(tài)。
第二季度，新10條房政出臺，全國房地產(chǎn)市場均受到一定程度的政策打壓，全國市場銷售量均明顯下降，各種促銷模式及折扣充斥市場，盡管房交會成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場價格一度出現(xiàn)混亂。
第三季度，7月，益陽房地產(chǎn)市場銷售情況持續(xù)走低，個案樓盤平均銷售量基本下降至25套左右，市場價格也在各項目大量的優(yōu)惠與折扣的推動下出現(xiàn)較大幅度波動，甚至出現(xiàn)了部分項目降價出售的現(xiàn)象。時至9月，受傳統(tǒng)銷售習(xí)慣“金九銀十”銷售熱潮影響，全國房地產(chǎn)市場銷售有所回暖，銷售情況均有小步回升。進(jìn)入9月益陽房地產(chǎn)市場銷售情況回升明顯，出現(xiàn)全年第一個銷售熱潮。
進(jìn)入第四季度，新4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對益陽市場造成較大的打擊。各項目在節(jié)日期間的接待來訪及銷售情況均較為可觀，部分在國慶期間開盤發(fā)售或推出促銷活動的項目銷售情況一路攀升。同月，市場剛性需求逐步加大，9
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各項目經(jīng)濟(jì)型兩房與三房產(chǎn)品的銷售出現(xiàn)熱銷，同時，益陽市場中的部分高層項目以價格標(biāo)桿的形象強(qiáng)力發(fā)聲，對于市場也起到了一定的促進(jìn)作用，市場走勢逐漸平穩(wěn)，市場銷售價格開始呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢
（三）消費(fèi)者分析
在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，益陽經(jīng)濟(jì)也漸入高速發(fā)展時代，尤其是長株潭兩型社會的建設(shè)，長益高速通車、長益城際鐵路的動工建設(shè)，桃花江核電站、益寧城際干道、輕軌和益馬高速的相繼開工建設(shè)更為益陽經(jīng)濟(jì)的起飛插上了翅膀。
據(jù)資料顯示，益陽市居民儲蓄存款余額，2006年達(dá)223.15億元，2007年達(dá)250.27億元，2008年達(dá)311.98億元，年均增長達(dá)24.65%以上，2009年達(dá)388.88億元，為區(qū)域居民購買能力提供了強(qiáng)勁支撐。
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，2006年達(dá)9138元，2007年達(dá)10797億元，2008年達(dá)12448億元，年均增長達(dá)18.11%以上，2009年達(dá)14800元。2008年城鎮(zhèn)居民人均居住面積34.59平方米，預(yù)計到2015年將達(dá)35平方米以上。
人民的收入在不斷增加，可支配收入水漲船高，人民的消費(fèi)意識也不斷加強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然使人們的生活質(zhì)量的要求也不斷提高，“住”成為人們在錢袋鼓后第一個急切解決或改善的問題，同時，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也帶來高通貨膨脹，貨幣的貶值，投資渠道的單一和局限，銀行利率偏低，加上房產(chǎn)的保值特性，在這些因素的不斷綜合和放大影響下，使人們對于房地產(chǎn)的消費(fèi)不斷增加。預(yù)計到2015年全市城鎮(zhèn)人口凈增60.61萬人，住房需求2121萬平方米。
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三．策劃對象特性分析
（一）項目概況
項目位于益陽市赫山區(qū)，益陽大道與龍洲路交匯處，屬于益陽市中心城區(qū)的邊緣地帶，與高新區(qū)僅一路（益陽大道）之隔。項目總建筑面積10萬平方米。(具體位置見下圖
)
（二）技術(shù)資料
（1）項目總占地面積：16286平方米
（2）總建筑面積：93735平方米(其中住宅72958平方米，商業(yè)營業(yè)用房8373平方米，辦公樓12404平方米)
（3）容積率：5.8
（4）綠化率：40%
（5）戶數(shù)：1018戶（其中90平米及以下810套，90-140平米17711
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套，140平米以上31套）
（6）物業(yè)類型：高層
（7）地形：從整體看是較規(guī)則的矩形形狀
（三）地塊資源
項目地西鄰龍洲路，南靠益陽大道，東北兩方向緊挨住宅區(qū)。項目地的自然景觀資源較少，且僅靠益陽市的兩條主干道，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華的嘈雜之地。其自然資源的具體表現(xiàn)為：
1、周圍環(huán)境景觀
A、項目地現(xiàn)狀
B、東面：益陽市公安局家屬區(qū)（比項目地高出5米左右）。
C、南面：益陽大道。
D、西面：龍洲路。
E、北面：普通住宅樓。
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綜述：地塊缺少良好的自然景觀，僅有龍洲路路邊的隔離綠化花園有些許綠化植物，景觀資源評判幾乎為零。
2、污染狀況
A、工業(yè)污染：該地塊距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。
B、空氣污染：項目緊臨益陽大道與龍洲路，兩條路均為益陽市的主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動交快，空氣質(zhì)量受影響較小。
C、噪音污染：同樣是緊靠路邊且項目正前方即為十字路口，噪聲影響大。
3、社會治安狀況
本項目靠近益陽市區(qū)的中心地帶。雖然車流量大，但是附近區(qū)域大部分為中高檔住宅小區(qū)以及餐飲休閑場所，并且緊靠益陽市公安13
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局，所以治安狀況良好。
4、衛(wèi)生狀況
項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下四點(diǎn)：
A、項目地周邊的高檔消費(fèi)場所較多。
B、項目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。
C、周邊的道路車流量雖然繁多，但是道路等級較高，且環(huán)衛(wèi)工作到位，基本沒有塵土飛揚(yáng)現(xiàn)象。
D、同時益陽市正在創(chuàng)建省級文明城市，所以城區(qū)的衛(wèi)生狀況良好。
（四）周邊配套設(shè)施
1、項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)
項目地處于城市中心地帶邊緣，周邊有較多的政府辦公樓、政府家屬樓，如益陽市公安局，益陽市中級人民法院和益陽市電視臺。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個高檔住宅項目，如梓山湖新城，世紀(jì)佳苑，時代廣場，緹香名苑等項目。這些大型項目的建立，將在未來兩到三年內(nèi)增加該區(qū)域的人口總數(shù)。并且本區(qū)域內(nèi)有多個建成多年的小區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。
2、居民習(xí)慣的日常購物場所
項目區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在距離項目500米的地方即為新一佳超市，1000米處為華天商務(wù)圈，居民日常的購物、消費(fèi)及其方便。
3、周邊居民文體設(shè)施
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項目以東600米處有梓山湖休閑廣場，以南1公里有奧林匹克運(yùn)動公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂場所，可供居民進(jìn)行文體娛樂。小區(qū)本身也規(guī)劃建設(shè)有小型廣場。
4、醫(yī)療衛(wèi)生
益陽市中心醫(yī)院、益陽市中醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項目較近，驅(qū)車僅5-10分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。
5、金融服務(wù)
周邊的銀行較多，如建行、工行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項目五分鐘路程，相對比較方便。
6、學(xué)校
教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，項目距離僅朝陽國際實驗學(xué)校、益師附小相距10分鐘車程，為本項目的小學(xué)教育提供了方便。
7、商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
A、項目處于益陽中心城區(qū)邊緣，離華天商業(yè)圈僅一公里路程。
B、在過去的兩年內(nèi)，龍洲路兩邊已經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費(fèi)餐飲娛樂場所。如：七天連鎖酒店，羅馬國際大酒店，華海3C廣場，海鮮酒店，羅馬大帝KTV，唱響五洲KTV等。
C、在項目的南面，益陽首家集大型商業(yè)廣場、5A級寫字樓、小型高級公寓和酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復(fù)合式建筑――世紀(jì)大廈，已于2008年9月全面封頂。該項目將于2011年全面投入使用，同時勢必會對周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動作用。
D、在項目的東側(cè)，梓山湖新城的二期已經(jīng)建設(shè)完成同時已經(jīng)售15
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完，作為商業(yè)使用的三期工程已經(jīng)在建。在未來的三到五年內(nèi)，在益陽大道上將會形成分別以梓山湖、世紀(jì)大廈、華天商務(wù)中心、銀城壹號為中心的繁華商務(wù)圈。
（五）交通配套情況
多條公交路線：地塊附近有5路（火車站←→步步高）,8路（白馬山（系）←→高級技工學(xué)校）,11路（火車站←→箴言中學(xué)）,30路（維克市場←→茶葉市場）公交車經(jīng)過，據(jù)最近的公交車站步行距離僅約100米，為居家出行帶來便利。
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四．競爭狀況分析
（一）競爭樓盤基本情況
樓盤一：學(xué)府花園
開發(fā)商：益陽金旅運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目地址：益陽市迎賓東路與銀城南路交匯處
停車位：856個
總占地面積：120畝
容積率：2.77
綠化率：36%
建筑總面積：240666平方米
總戶數(shù)：1986戶
類別：普通住宅
配套設(shè)施：高爾夫球場、湖南城市學(xué)院、益陽醫(yī)學(xué)?？聘叩葘W(xué)院及附屬醫(yī)院
裝修情況：毛坯
交通情況：3、5、28路
銷售均價：2700
戶型：一期以小戶型為主
樓盤二：銀海御苑
開發(fā)商：益陽市新欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目地址：益陽大道與金山路交匯處
銷售代理：家和房產(chǎn)
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景觀設(shè)計：浙江園林建筑設(shè)計院
總占地面積：35000多平方米
容積率：3.29
綠化率：35
建筑總面積：100000平方米
總戶數(shù)：346戶
類別：普通住宅
停車位：102個
配套設(shè)施：湖南城市學(xué)院、京天大酒店、步步高百貨、中國銀行裝修情況：毛坯
交通情況：5、6、8、20路
銷售均價：2800元
戶型：兩房、三房、四房
樓盤三：大學(xué)康城
開發(fā)商：益陽市康瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目地址：銀城南路與學(xué)府路交匯（新城市學(xué)院東側(cè)）
銷售代理：實效營銷
停車位：780個
容積率：2.28
綠化率：40%
總建筑面積：150000平米
總戶數(shù)：1200戶
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類別：多層、小高層
周邊配套：大學(xué)康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、娛樂、休閑、生活超市、精品購物和時尚飾品等于一體。
裝修情況：毛坯
交通情況：3、23、28路
銷售均價：待定
戶型：大中小戶型齊全
樓盤四：云頂上品
開發(fā)商：益陽康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
項目地址：益陽龍洲路和桃花侖路交界處
停車位：800個
總占地面積：65000平米
容積率：2.74
綠化率：41%
總建筑面積：207797平米
總戶數(shù)：1200戶
類別：高層、小高層、商住
周邊配套：農(nóng)業(yè)銀行、海棠超市、赫山區(qū)政府
裝修情況：毛坯
交通情況：23、20、5、7、26路
銷售均價：2700元
戶型：中小戶型
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（二）競爭樓盤分析
經(jīng)過一天的調(diào)查，我們對竹海玉臺的主要競爭對手，即學(xué)府花園、銀海御苑、大學(xué)康城、云頂上品進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下：1、區(qū)位：四個樓盤距離本案相對較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈和休閑娛樂圈內(nèi)，大配套都比較齊全。
2、項目特征：四個樓盤的容積率約在2.2―4之間，一期主力戶型的面積大多在40―90平方米之間，都是毛坯房。綠化率大多在35%―40%。
3、公司組成：四個樓盤的開發(fā)商大多都比較有實力，聘請的設(shè)計單位、承建商和物管公司都還不錯。
4、價格：
起價
均價
樓盤單價統(tǒng)計表
5、營銷推廣：各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣20
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傳冊，報紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤大多在宣傳冊、報紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。
6、銷售情況：各樓盤銷售情況較好，推出的短時間內(nèi)就銷售達(dá)70%，同時下批次樓盤的VIP辦理情況較好，看房量大，購買積極性高。
7、物業(yè)管理：通過對以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，本案的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來進(jìn)行投資，又由于房屋具有保值增值的特點(diǎn)，搶購小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，通過對其他正在銷售的小戶型樓盤銷售情況的分析，整個益陽市對小戶型需求量較大，而且以本地客戶為多，自主為主，因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場的。尤其本案面對益陽大道，西臨龍洲路，臨近益陽市政府和的一個五酒店，商業(yè)氛圍濃厚，無論是自住還是投資都是十分有優(yōu)勢的。只是樓盤在要注重打造自己的品牌個性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己的開發(fā)成本。并且在選擇設(shè)計單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。
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五．項目SWOT分析
（一）優(yōu)勢（S）
1）總價較低：市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令消費(fèi)者感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價，成為買家的過渡選擇。
2）地段升值潛力大：位于龍洲路與益陽大道交匯處，周邊更有世紀(jì)大廈、時代廣場和金源大廈等商業(yè)集聚地，靠近華天商業(yè)圈，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。
3）戶型設(shè)計合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計，實得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽臺等配套功能布局合理，動靜分明，私密性良好。
4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍社區(qū)較多，已形成了一個成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。
5）周邊配套設(shè)施齊全：新一佳超市，華天大酒店，移動聯(lián)通和電信營業(yè)廳，國家、商業(yè)銀行，臨時停車位，益師附小、益陽市人民醫(yī)院等設(shè)施，能很好的滿足住戶的生活需求。
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6）交通優(yōu)勢：緊鄰益陽大道及龍洲路，多路公交車途經(jīng)此地，交通發(fā)達(dá)，出行便利。
7）區(qū)域文化氣息濃厚：朝陽國際學(xué)校及湖南城市學(xué)院靠近此地，文化氣息濃厚。
8)投資回報率高：靠近華天、福中福等成熟商業(yè)圈，更離益陽市政府不過十分鐘車程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，益陽市中心的南移，升值潛力看好，投資回報率一路高揚(yáng)。
（二）劣勢（W）
1）地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。
2）容積率的限制，導(dǎo)致本項目人口密度較大，影響住戶的居住檔次。
3）受國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。
（三）機(jī)會（O）
1）竹海玉臺位于益陽大道和龍洲路的交匯處，毗鄰世紀(jì)大廈、市中級人民法院、市公安局、新一佳大新超市、時代廣場，在未來的一兩年后將會是益陽市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。
2）房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場空間，市場需求量大。
3）同期同質(zhì)項目數(shù)量較少，競
