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第一篇：3332房地產(chǎn)水果活動(dòng)方案

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)__年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

b、小戶型市場(chǎng)概況。

自__年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

c、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

三、項(xiàng)目swot分析

一)優(yōu)勢(shì)

1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐2016房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書策劃書。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合

c、復(fù)合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面

第二篇：3401房地產(chǎn)水果活動(dòng)方案

前言

一、太原樓市分析

個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。

二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)

三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足

優(yōu)勢(shì)：

1、位置優(yōu)越，交通便捷

位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。

交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案

2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全

室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)

室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小戶型

2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。

不足：

1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀

環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)

2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)

物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。

四、目標(biāo)購房群

1、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人

家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年

2、年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營(yíng)業(yè)主

家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年

五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷阻礙及對(duì)策

阻礙：

1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。

2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳。

對(duì)策：

1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。

2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。

一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。

故對(duì)策有二：

一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷售;

二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。

六、形象定位

根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主體廣告語：

輝煌人生，超凡享受

——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……

輝煌人生

HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特別服務(wù)

享受都市繁華

享受榮譽(yù)

七、兩點(diǎn)整體建議

1、建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉

針對(duì)HS花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。

試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。

如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。

2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)

HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供__送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)HS花園對(duì)目標(biāo)購房群的吸引力。

八、廣告宣傳

HS花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：

1、盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;

3、直接促進(jìn)HS花園的銷售。

基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。

在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);

在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。

廣告切入期(1——2個(gè)月)

1、報(bào)紙軟文章

主題1：輝煌人生，超凡享受

——記“我”為什么選擇HS花園

主題2：事業(yè)生活輕松把握

——記HS花園特別的家政服務(wù)

2、系列報(bào)紙硬廣告

主題1：輝煌人生，超凡享受

——這里離購物休閑廣場(chǎng)只有45分鐘

主題2：輝煌人生，超凡享受

——家里面的娛樂休閑

主題3：輝煌人生，超凡享受

——HS廣場(chǎng)就是我們家的后花園

3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場(chǎng)考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。

廣告發(fā)展期(3——4個(gè)月)

1、報(bào)紙

從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、電視

配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。

3、電臺(tái)

通過電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。

4、單張

通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。

5、戶外廣告

①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;

②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;

③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌;

6、車身廣告

項(xiàng)目——繁華地段項(xiàng)目——購物中心項(xiàng)目——火車站

7、公共活動(dòng)

舉辦各種公共活動(dòng)，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。

①HS廣場(chǎng)落成剪彩儀式

邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)

②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)

以各種方式(信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場(chǎng)寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場(chǎng)題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場(chǎng)向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。

③HS花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)

一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。

1)向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券;

2)于各節(jié)假日及工休日在HS廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等;

3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月”萬人簽名活動(dòng)。

8、網(wǎng)絡(luò)

通過太原搜進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。

①太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動(dòng);(目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。)

②項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái));

③網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動(dòng)銷售。

9、DM直投雜志

太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長(zhǎng)和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。

九、費(fèi)用預(yù)算(略)

十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果

由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到宣傳效果;共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于雙方爭(zhēng)取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。

幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場(chǎng)，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行立體報(bào)道，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長(zhǎng)處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認(rèn)識(shí);電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對(duì)性強(qiáng)、生命周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長(zhǎng)，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。

我們秉承如下方面原則：

1、經(jīng)濟(jì)節(jié)約，限度為客戶省錢。

2、追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合。

3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通?？梢杂行У貛椭⑴频闹?。而對(duì)于小眾媒體，則可以針對(duì)某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。

4、建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。

5、巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。

在整合營(yíng)銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營(yíng)銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。

第三篇：餐廳優(yōu)惠活動(dòng)方案

　　“團(tuán)圓宴”在中國春節(jié)是必不可少的家宴，已經(jīng)成為合家歡樂，團(tuán)員慶祝的必要飲食活動(dòng)。在每年的除夕之夜，全家人圍在一起熱熱鬧鬧地吃上一頓團(tuán)圓宴，是中國人幾千年來延續(xù)已久的風(fēng)俗習(xí)慣。而且是從南到北，從東到西，全國皆然，就連久居異國他鄉(xiāng)的華人也是如此。團(tuán)圓宴也是過年中人們借助飲食活動(dòng)來表達(dá)華夏民族群體文化心理的一種方式。因此，我們說“團(tuán)圓宴”首先是年節(jié)文化的載體，它承載的是數(shù)千年華夏民族“年文化”的文明積淀與文化蘊(yùn)涵。作為餐廳來說也將迎來一波促銷熱潮，如何通過創(chuàng)新的團(tuán)圓宴吸引到更多的顧客預(yù)訂成為當(dāng)務(wù)之急要解決的。

一、活動(dòng)氛圍營(yíng)造

很多餐廳會(huì)在過節(jié)這天派發(fā)紅包，里面也就一兩元錢，主要是氛圍營(yíng)造，有的也會(huì)通過向顧客索要紅包方式營(yíng)造，但是這種方式相對(duì)來說不是很好，另外會(huì)采取對(duì)每一位來賓表達(dá)新年祝福的方式營(yíng)造

二、“團(tuán)圓宴”菜譜安排

1、四熱菜：清蒸桂魚(鱖魚)、三鮮魚肚、雞火干絲、雪菜冬筍

2、四涼菜：鹵水兔肉、泡椒木耳、涼拌白芹、海蜇蘿卜

3、湯、主食：上湯鮮菇、薺菜年糕;

4、餐后水果:歡聚一堂：

原料:紅、黃色櫻桃各100克,小蕃茄(圣女果)100克,小黃瓜(荷蘭黃瓜)100克,100%鮮橙汁50克。

制作:小蕃茄洗凈去蒂,切成兩半,小黃瓜洗凈去兩頭切成小段,放入盤中,澆上50克鮮橙汁即成,本品總熱量約為110千卡。

注意事項(xiàng)：新春大家都圖喜慶，因此在菜名上面一定要有所創(chuàng)新，要突出祝福及其他好的主題意義，比如年年有余，金玉滿堂之類的。

三、背景音樂

能夠播放一些表達(dá)歡喜、祝福的音樂，如：喜洋洋,步步高，春節(jié)序曲，難忘今宵，花好月圓，金蛇狂舞

四、餐廳裝飾

為了突出喜慶，熱鬧的氣氛，餐廳一般都會(huì)設(shè)置與春節(jié)主題相關(guān)的裝飾品懸掛，主打色為紅色調(diào)。各種餐廳可以根據(jù)自身的定位，來進(jìn)行相應(yīng)的布置。

第四篇：水果促銷方案

水果超市需要做促銷

在中國有句俗話叫做“酒香不怕巷子深”，意思是說只要產(chǎn)品質(zhì)量過硬，顧客自然會(huì)找上門。的確，過硬的產(chǎn)品是企業(yè)安身立命的根本，但在產(chǎn)品極端豐富的現(xiàn)代社會(huì)，僅有好的產(chǎn)品質(zhì)量還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，此時(shí)，促銷就成了提升銷售的最好利器。

水果是最需要促銷的產(chǎn)品之一，這是由水果的特性所決定的。首先，水果容易變質(zhì)，而且保質(zhì)期短，要求水果能夠快進(jìn)快出，需要促銷來加快流通速度；其次，水果 是時(shí)令性產(chǎn)品，價(jià)格波動(dòng)大，很可能幾天一過賣價(jià)沒有進(jìn)價(jià)高，同樣需要促銷來加快流通速度；最后，水果看似普通，實(shí)際上有很大的學(xué)問，不同的品種有什么差 異？同樣是蘋果，為什么進(jìn)口的價(jià)格能貴幾倍？這種水果有什么營(yíng)養(yǎng)，適合什么樣的人吃等等？這些問題都不是一個(gè)普通的消費(fèi)者能夠了解的，這就需要商家通過各 種方式告知消費(fèi)者，這也是促銷的目的和方法。

水果超市如果能夠運(yùn)用好促銷這一利器，銷售至少可提升30%，可是很遺憾，絕大多數(shù)水果超市還不能夠真正掌握促銷的精髓，自然也就不能很好的應(yīng)用于銷售實(shí)踐。

全面認(rèn)識(shí)促銷

營(yíng)銷4P理論中包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷四要素，其中促銷的含義非常廣泛，一切有利于產(chǎn)品銷售的動(dòng)態(tài)營(yíng)銷活動(dòng)都包含在內(nèi)，包括廣告、公關(guān)、新聞炒作等等。我們所指的水果超市終端促銷含義自然沒有這么寬泛，但也不會(huì)像很多人理解的那么狹隘。

很多人認(rèn)為促銷就是買贈(zèng)、促銷就是打折，促銷的目的就是銷售產(chǎn)品，這種理解其實(shí)很狹隘。我們要全面的認(rèn)識(shí)促銷的內(nèi)涵，才能掌握它、運(yùn)用它。

水果超市的促銷用法至少應(yīng)該包括以下幾種：

1.水果臨近保質(zhì)期，面臨品質(zhì)下降，產(chǎn)品變質(zhì)的危險(xiǎn)，利用促銷加快處理速度。

2.水果全面上市，價(jià)格下跌，產(chǎn)品緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，實(shí)施降價(jià)銷售。 3.新品種水果的推薦。 4.推薦利潤(rùn)率高的產(chǎn)品。 5.提高水果超市人流量。 6.提高水果超市知名度。 7.老客戶優(yōu)惠。 不同的促銷目的配合不同的促銷手法，就能夠讓經(jīng)營(yíng)更生動(dòng)、更簡(jiǎn)單，同時(shí)也能讓經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。

水果超市的促銷技巧

水果超市要做好促銷，就必須在創(chuàng)新上下功夫，因?yàn)椋诂F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)制勝的關(guān)鍵就是要具有創(chuàng)新精神。創(chuàng)新就是要排除理性、邏輯和單向、直線的思考，而以一種打破傳統(tǒng)、突破常規(guī)的方法，創(chuàng)造出令人意想不到的驚奇效果，下面談一下創(chuàng)新的促銷思維。

1、長(zhǎng)“腿”的店鋪：巡回流動(dòng)促銷。水果超市可以將一些時(shí)令性的、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的、有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的水果放置在可以到處巡回流動(dòng)的售貨車上，各小區(qū)巡回銷售。這一做法特別適合連鎖水果超市，配合水果超市的特色服務(wù)，其作用最主要是宣傳超市品牌、提升超市形象的作用。

2、超越常規(guī)的逆勢(shì)促銷。在日常生活中，我們會(huì)經(jīng)常接觸到這樣一些現(xiàn)象：人們喜歡預(yù)示著吉利的東西、喜歡聽順耳之言、愿意別人恭維自己，但也有這樣的特 例，那就是有些人在某種特定的環(huán)境中，不愿聽到或看到一味恭維的話語和行為，而是更傾向違背常理行事，這就是心理學(xué)上所說的逆反心理。比如，當(dāng)有一批賣相 不好但比較好吃的蘋果要促銷時(shí)，就可采用超越常規(guī)的逆勢(shì)促銷。首先，訴求賣點(diǎn)。告知消費(fèi)者這種賣相不好的蘋果其實(shí)是生長(zhǎng)在北方，由于受到大雪和冰雹的影 響，才導(dǎo)致蘋果長(zhǎng)相不好，但是它特別好吃，清脆爽口。更關(guān)鍵的是，這些蘋果全天然綠色無公害，對(duì)人體來說特別健康。這樣就把消費(fèi)者的目光從賣相轉(zhuǎn)移到口感 和健康上。然后，水果超市讓消費(fèi)者免費(fèi)品嘗一個(gè)蘋果，親身感受產(chǎn)品品質(zhì)。這樣的促銷使得蘋果賣得特別好，而且還賣得比一般蘋果貴。

3、文化促銷：巧打文化牌。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，文化愈來愈成為我們生活中一個(gè)不可缺少的部分，人們的文化品位也越來越高。由此，各種古板而簡(jiǎn)單 的促銷方式已經(jīng)不能再吸引人們的目光，富含文化因素的、能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化生活需要的文化促銷開始活躍起來。水果超市中適合文化促銷的莫過于那些進(jìn)口水 果和特色水果了，這些水果比普通水果貴，水果超市需要給消費(fèi)者購買的理由，降價(jià)不現(xiàn)實(shí)，再降還是比其它產(chǎn)品高出一大截，超市唯一要做的是向消費(fèi)者說明這種 水果為什么值這個(gè)價(jià)錢。這時(shí)文化就是很好的元素，遠(yuǎn)卓品牌機(jī)構(gòu)通過多年的品牌實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出“品牌典故”這一行之有效的低成本品牌塑造方法就是一種很好 的文化促銷策略。通過給產(chǎn)品挖掘背景、賦予文化，來增強(qiáng)產(chǎn)品的傳奇色彩，從而支撐產(chǎn)品賣高價(jià)的理由。

目前，水果超市的促銷水平還處在初級(jí)階段，具有很大的提升空間，只要熟練掌握、靈活運(yùn)用促銷的方法和技巧就能有效的提升銷量，賺取利潤(rùn)。

第五篇：水果店活動(dòng)方案_超市水果促銷方案

水果店活動(dòng)方案_超市水果促銷方案

想要提高水果店的銷售量，就要讓水果品牌深入市場(chǎng)深入消費(fèi)者，該怎么寫水果店的活動(dòng)方案?下面給大家介紹關(guān)于水果店活動(dòng)方案的相關(guān)資料，希望對(duì)您有所幫助。

水果店活動(dòng)方案一

一、策劃概要

水果，這種大眾消費(fèi)品已逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯畋匦杵?，是大眾消費(fèi)的一個(gè)重要組成部分。隨著人們生活水平的提高，水果的消費(fèi)也漸漸成為人們?nèi)粘Ｉ钪械闹饕M(fèi)需要。而近幾年來，各個(gè)城市的冷飲攤上增加了一類切開來賣的水果，商人們把哈密瓜、菠蘿、西瓜等削好，切成塊狀、條狀進(jìn)行銷售。這種方式販賣的生意非常紅火，為了滿足這方面的需求，我們特推出校園水果吧。校園水果吧主要是針對(duì)校園水果這方面的消費(fèi)空白，讓同學(xué)們能夠有一個(gè)能夠放心食用水果的環(huán)境。

校園水果吧作為新興的水果消費(fèi)模式，相對(duì)水果超市等還屬于一個(gè)弱勢(shì)的存在。我們團(tuán)隊(duì)通過深入市場(chǎng)調(diào)研之后，分析其優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，并針對(duì)其優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)作出相應(yīng)的策劃方案，以扭轉(zhuǎn)人們傳統(tǒng)的水果消費(fèi)理念，促進(jìn)校園水果吧這種新興消費(fèi)模式的發(fā)展。以下就是我們團(tuán)隊(duì)準(zhǔn)備的營(yíng)銷策劃方案。

二、市場(chǎng)環(huán)境

(一)宏觀環(huán)境分析

中國的水果市場(chǎng)巨大，與國外人均年消費(fèi)水果85公斤相比，國內(nèi)人均消費(fèi)才剛到其一半。通過對(duì)大多家庭的調(diào)查，80%的3口之家每月消費(fèi)水果的金額在80元以上。10%的家庭消費(fèi)水果在50-80元之間。只有10%的家庭消費(fèi)水果在50元以下。

隨著居民收入水平的提高，對(duì)果品的消費(fèi)需求呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。我國目前人年均果品占有量約為45kg，與健康標(biāo)準(zhǔn)要求(70kg)還有不小的差距，與發(fā)達(dá)國家人年均消費(fèi)水果(80kg)的水平相比差距更大。大學(xué)生相對(duì)來說要好上一些(年人均55kg)，作為更注重健康生活方式的社會(huì)群體，大學(xué)生們更加傾向于水果的消費(fèi)，因此大學(xué)生水果市場(chǎng)的前景是被普遍看好的，有著廣闊的發(fā)展空間。

水果吧作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，已在一些地方嶄露頭角。而在大學(xué)市場(chǎng)卻依然空白，這是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的水果超市消費(fèi)模式早已深入人心。作為最容易接受新概念的群體，大學(xué)生更加易于接受校園水果吧的理念。

(二)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析

1.消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變：消費(fèi)者能否接收這種新鮮的水果購買方式。(有些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了這種水果消費(fèi)方式，并把其當(dāng)成主要的水果消費(fèi)場(chǎng)所)由于其它傳統(tǒng)水果消費(fèi)理念在消費(fèi)者心中已經(jīng)形成了習(xí)慣，所以要在短時(shí)間內(nèi)改變消費(fèi)者的消費(fèi)觀念，讓其接受這種商業(yè)形態(tài)。

2.大型連鎖超市：大型連鎖超市開始經(jīng)營(yíng)水果已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了，這說明水果消費(fèi)在百姓的日常消費(fèi)中已經(jīng)占有了一定的比例，也同時(shí)說明了市場(chǎng)的廣闊，這些商家也很看好這塊市場(chǎng)。大型連鎖超市的優(yōu)勢(shì)在于采購量較大，采購成本較低，客流量較大，購物環(huán)境比較好，產(chǎn)品質(zhì)量和份量都有保證。3.校園攤點(diǎn)：由于攤位租金便宜，所以其價(jià)格可能會(huì)有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。但其購物環(huán)境、產(chǎn)品服務(wù)都沒有，顧客也沒有什么挑選余地，并且在質(zhì)量和份量上都不很牢靠。

4.游商小販：其特點(diǎn)是流動(dòng)行強(qiáng)，能把水果車推到校園周邊，由于沒有租金成本，所以其價(jià)格可能會(huì)更低。其缺點(diǎn)是游商小販所售水果經(jīng)常有缺斤少兩、以次充好的現(xiàn)象。

三、SWOT分析

(一)優(yōu)勢(shì)

與其他水果經(jīng)銷方式相比，校園水果吧具有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)。校園水果吧有著豐富的水果品類;校園水果吧中的水果都是當(dāng)著消費(fèi)者的面切開來的，不會(huì)出現(xiàn)欺騙消費(fèi)者的情況;校園水果吧主要面向大學(xué)生，其價(jià)位能購滿足消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)要求，低廉的價(jià)格能夠招攬大量的顧客。校園水果吧打的是價(jià)格戰(zhàn)，同時(shí)以質(zhì)量、品質(zhì)為保證，滿足了消費(fèi)者就近購物、低價(jià)購物、誠信購物的消費(fèi)需求。

(二)劣勢(shì)

水果的貯藏是一個(gè)不可忽視的問題，雖然有制冷設(shè)備作保障，但免不了的會(huì)會(huì)有腐爛的現(xiàn)象出現(xiàn)，解決這一問題需要耗費(fèi)大量的資金。其次是衛(wèi)生問題，食用安全是一個(gè)不可忽視的問題，以往觀念的影響導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)水果切開賣會(huì)有一定的抵觸心理。校園里如果開一家具有相當(dāng)規(guī)模的水果吧，需要大量的資金投入，收回成本需要較長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)周期。

(三)機(jī)會(huì)

校園中高檔水果消費(fèi)方式一直處于空白階段，校園水果吧的出現(xiàn)滿足了消費(fèi)者就近購物、低價(jià)購物、誠信購物的消費(fèi)需求。同時(shí)，作為一種新興的水果消費(fèi)理念，校園水果吧更容易抓住大學(xué)生消費(fèi)者的消費(fèi)心理，這也就意味著校園水果吧這種產(chǎn)業(yè)形態(tài)能夠迅速的占領(lǐng)大學(xué)生市場(chǎng)并發(fā)展壯大。

(四)威脅

由于店面布置和銷售方法都是可以復(fù)制的，所以相信在校園水果吧引起消費(fèi)者重視的時(shí)候，會(huì)有一些追隨者出現(xiàn)，但只要我們把資源(采購、物流)整合起來，相信我們的價(jià)格和服務(wù)是別人無法追趕的。并且我們對(duì)于追隨者可以勸其加盟我們。

四、營(yíng)銷戰(zhàn)略

(一)市場(chǎng)細(xì)分

現(xiàn)時(shí)社會(huì)上的水果消費(fèi)場(chǎng)所大致包括水果主題餐

廳和水果吧兩種形式。其中水果主題餐廳主要面向的是高層白領(lǐng)階級(jí)等消費(fèi)群體，其消費(fèi)水平一直處于較高水平。而我們的校園水果吧立足校園，面向廣大學(xué)生市場(chǎng)，以低廉的價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，放心的品質(zhì)保證占領(lǐng)大學(xué)生中高檔水果消費(fèi)市場(chǎng)。

(二)目標(biāo)市場(chǎng)選擇

相對(duì)于主題水果餐廳來說，我們更傾向于選擇校園水果吧。大學(xué)生的消費(fèi)水平是有限的，主題水果餐廳的消費(fèi)門檻太高，不容易被大部分消費(fèi)者接受。而校園水果吧里的消費(fèi)水平普遍偏下，很快便會(huì)成為大學(xué)生休閑娛樂的首選。

(三)市場(chǎng)定位

以低廉的價(jià)格，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，放心的品質(zhì)保證占領(lǐng)大學(xué)生中高檔水果

消費(fèi)市場(chǎng)。以全新的銷售理念將校園水果吧迅速做大、做強(qiáng)。

五、營(yíng)銷組合策略

(一)產(chǎn)品策略

校園水果吧主營(yíng)各種水果，產(chǎn)品價(jià)格具有較大的變動(dòng)空間，從幾元

到十幾元不等。其次，我們還主張各種水果產(chǎn)品組合(類似果盤)，既考慮到營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，又考慮價(jià)格接受程度。我們同時(shí)推出各種非水果類搭配，豐富了產(chǎn)品的口味，盡全

力滿足消費(fèi)者的各種需求。

(二)價(jià)格策略

1.定價(jià)目標(biāo)

校園水果吧主要面向大學(xué)生市場(chǎng)，因此其定價(jià)必然滿足大多數(shù)人的消費(fèi)需求。各種水果產(chǎn)品及產(chǎn)品組合的價(jià)格區(qū)間在幾元到十元不等。校園水果吧的產(chǎn)品相對(duì)于普通水果來說仍然有著一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

2.定價(jià)方法

校園水果吧在新產(chǎn)品初上市時(shí)采用滲透定價(jià)法，定以較低價(jià)格，以獲得

最高銷售量和最大市場(chǎng)占有率為目標(biāo)，達(dá)到迅速占領(lǐng)市場(chǎng)的目的。水果作為一種季節(jié)需求量變化較大的產(chǎn)品，其價(jià)格應(yīng)隨消費(fèi)者的需求變化而變化，因此，在產(chǎn)品達(dá)到成熟階段應(yīng)該采用需求價(jià)格彈性定價(jià)法。

(三)渠道策略

為了控制銷售過程，與消費(fèi)者建立更強(qiáng)大的聯(lián)系，以自建店方式，

并輔之以其他各種手段，把商品直接出售給消費(fèi)者，做到低成本迅速擴(kuò)張。

(四)促銷策略

1.巡回流動(dòng)促銷

將一些時(shí)令性的、有價(jià)格優(yōu)勢(shì)的、有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的水

果放置在可以到處巡回流動(dòng)的售貨車上，在校園內(nèi)巡回銷售。配合校園水果吧的特色服務(wù)，其作用最主要是宣傳品牌、提升形象。

2.超越常規(guī)的逆市促銷

即對(duì)某些賣相不好的產(chǎn)品，訴求其賣點(diǎn)，告訴消費(fèi)者這些水果雖然賣相不好看，但口感好，吃起來爽口等優(yōu)點(diǎn)，著重介紹水果的好處優(yōu)點(diǎn)，不好的而方面一帶而過，把消費(fèi)者的眼光轉(zhuǎn)移到好的方面來。然后讓消費(fèi)者免費(fèi)品嘗，親身感受產(chǎn)品品質(zhì)。這樣能夠達(dá)到更好的促銷效果。

3.文化促銷

各種古板而簡(jiǎn)單的促銷方式已經(jīng)不能再吸引人們的目光，富含文化因素的、能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化生活需要的文化促銷開始活躍起來。巧打文化牌，賦予每一種產(chǎn)品一個(gè)有品味的名字，通過給產(chǎn)品挖掘背景、賦予文化，來增強(qiáng)產(chǎn)品的傳奇色彩，從而支撐產(chǎn)品賣高價(jià)的理由，使消費(fèi)者樂于去追求其內(nèi)涵，并傾向于購買該產(chǎn)品，從而達(dá)到促銷的真正目的。

4.多種促銷方式并用

綜合運(yùn)用價(jià)格促銷、人員促銷、公12

第六篇：3333房地產(chǎn)水果活動(dòng)方案

在去年金融危機(jī)之前，我們國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，樓房的價(jià)格被炒到了歷史，不過在我看來只不過是虛假的繁榮，果然自從全球金融危機(jī)到來之后，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式，不過似乎作用一直不大。

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以很多地產(chǎn)商在投資的時(shí)候更加謹(jǐn)慎了，一般的地段是不會(huì)再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營(yíng)銷策劃書。

一般說來，“營(yíng)銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，但是，大部分的“營(yíng)銷策劃書”都是針對(duì)發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內(nèi)容：

一、研展部分

1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。其內(nèi)容包括開發(fā)商、基地面積、總建筑面積、住宅面積、公建面積、容積率、綠化率、建筑密度、停車位、自行車停放面積、住宅總套數(shù)、地理位置等。

2、區(qū)域市場(chǎng)分析。其內(nèi)容包括地理位置、交通配套、個(gè)案市調(diào)等。

3、swot分析。主要是在區(qū)域市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上分析本案的優(yōu)勢(shì)(strength)、弱點(diǎn)(weakness)、機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunist)及存在的問題(threats)。

4、客源分析。包含客層分析、年齡層分析、客戶來源分析等。通過對(duì)目標(biāo)客戶的分析，從而可以對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。這部分內(nèi)容通?？梢杂蔑瀳D來顯示，較直觀。

5、產(chǎn)品定位。包括產(chǎn)品建議、價(jià)格建議及付款建議。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議，在價(jià)格建議中也要羅列出定價(jià)的理由和隨工程進(jìn)度和銷售率可能達(dá)到的價(jià)格。

二、企劃部分

包括：

1、廣告總精神。

2、訴求重點(diǎn)。

3、np稿標(biāo)題初擬。

4、媒體計(jì)劃。

三、業(yè)務(wù)部分

主要包括銷售階段的分析、業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段(引導(dǎo)期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期)做詳細(xì)闡述。業(yè)務(wù)策略及執(zhí)行計(jì)劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務(wù)執(zhí)行等做一一陳述。

完成了以上研展、企劃、業(yè)務(wù)三大部分的報(bào)告后，一份提案報(bào)告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個(gè)關(guān)鍵的事情必須在報(bào)告書里涉及，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營(yíng)銷公司一般可以有三種代理的方式：

(1)純代理;

(2)代理(即包括廣告);

(3)包銷。這三種方式的代理價(jià)格與傭金提取方式都是不同的，可以在報(bào)告書中羅列出來，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進(jìn)一步的商討。“提案報(bào)告書”寫出來后，做一個(gè)閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個(gè)醒目的感覺，使開發(fā)商感覺營(yíng)銷公司對(duì)提案報(bào)告是相當(dāng)重視的，也可以讓開發(fā)商對(duì)營(yíng)銷公司的實(shí)力有充分的了解。從而贏得開發(fā)商的信任。

總之，撰寫“提案報(bào)告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權(quán)，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”。

“以正合，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會(huì)

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏實(shí)實(shí)的規(guī)范操作;只要在每一步的操作都到位的基礎(chǔ)上，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩，取得成功!策劃工作中應(yīng)把握以下關(guān)鍵要點(diǎn)：

一、定位(市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)等)

你的市場(chǎng)定位是否適應(yīng)市場(chǎng)的需求，產(chǎn)品定位是否滿足目標(biāo)客戶需求，這是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個(gè)有力的反面例證。

二、時(shí)機(jī)(投資開發(fā)的時(shí)機(jī))

投資時(shí)機(jī)的決定是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)把握的基礎(chǔ)上。如果對(duì)投資開發(fā)時(shí)機(jī)的決策失誤，則你所策劃的項(xiàng)目很可能在未出世前已注定失敗?！皡R展閣、東海一期”的成功正是很好地把握時(shí)機(jī)的結(jié)果;“大廈、中心時(shí)代廣場(chǎng)”的失敗正是生不逢時(shí)的例證。對(duì)時(shí)機(jī)的把握關(guān)鍵的要點(diǎn)是你要清楚在什么時(shí)候應(yīng)投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時(shí)期，房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)水平會(huì)有所不同。因此，做好項(xiàng)目的前期分析是策劃的第一步工作。

三、位置(項(xiàng)目開發(fā)所在的地理位置)

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對(duì)于不同的投資者有不同的價(jià)值;不同位置的地塊，其地價(jià)水平也不同，在選擇位置時(shí)要清楚地價(jià)成本是樓宇總建造成本中決定的因素，能否取得物有所值的地塊將直接影響著投資的利潤(rùn)水平。因此，了解發(fā)展商地價(jià)水平，做好項(xiàng)目的可行性分析是策劃的第二步工作?！傲_湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團(tuán)在90年以4億2千萬的天價(jià)投標(biāo)所得，這在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是一個(gè)失敗的投資項(xiàng)目，但現(xiàn)在看來，再?zèng)]人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受代理樓盤時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)要求其寫出“營(yíng)銷策劃書”。根據(jù)“提案報(bào)告書”的好壞，發(fā)展商決定由哪一家營(yíng)銷公司來代理其樓盤，所以，“提案報(bào)告書”制作的好壞，基本上決定了營(yíng)銷公司生存的命運(yùn)。一份好的“營(yíng)銷策劃書”，必須由營(yíng)銷公司的研展部門、企劃部門、業(yè)務(wù)部門通力合作，才能很好地完成。撰寫“營(yíng)銷策劃書”來時(shí)，首先必須要求發(fā)展商提供個(gè)案資料、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)初稿或藍(lán)圖，以及其他相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，再收集個(gè)案所處區(qū)域的都市計(jì)劃圖、人口統(tǒng)計(jì)資料、交通建設(shè)計(jì)劃、公共工程建設(shè)計(jì)劃及其他利多利空資料。同時(shí)，還要收集該個(gè)案區(qū)域市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料表，作為“營(yíng)銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價(jià)格建議”、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

其實(shí)我感覺策劃書并不是最重要的，最重要的還是樓房的設(shè)計(jì)和地位問題，策劃書只不過是一個(gè)參考，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果，樓房的質(zhì)量問題是最重要的。

做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯(cuò)的，不過最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷，我知道這也許是暫時(shí)的，不過樓房確實(shí)要降價(jià)了，現(xiàn)在的房子實(shí)在太貴，超出了一般人的承受范圍。我會(huì)在今后的工作中繼續(xù)努力的!

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