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第一篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費三個子項。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內(nèi)涵的準(zhǔn)確把握，我們通過競標(biāo)獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準(zhǔn)，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準(zhǔn)。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準(zhǔn)并出資。 1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標(biāo)時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補償價值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當(dāng)年預(yù)計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

1 鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖?，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。

2 搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟補償。

3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構(gòu)；機器設(shè)備要逐臺設(shè)定運輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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第二篇：最新房屋鑒定申請書

一、申請人(單位)

申請人(單位)地址

聯(lián)系電話

聯(lián)系人 身份證

二、被鑒定房屋基本情況

房屋名稱 房屋地址

原設(shè)計用途 建 筑 面 積 建造年代

結(jié)構(gòu)類型 層數(shù) 產(chǎn)權(quán)所有人

產(chǎn)權(quán)證編號 備注

三、申請鑒定內(nèi)容

申請人承諾：本人(單位)已詳知《申請須知》所有內(nèi)容愿按鑒定要求提供有關(guān)技術(shù)資料，按規(guī)定承擔(dān)所需費用，并保證提供的資料真實可靠，因提供的資料

與房屋實際情況不符，導(dǎo)致鑒定結(jié)論與實際不符，本人愿意承擔(dān)全部責(zé)任。

　　申請人(鑒章)：

　　年 月 日

第三篇：財產(chǎn)損失鑒定申請書

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財產(chǎn)損失鑒定申請書

導(dǎo)讀：本文財產(chǎn)損失鑒定申請書，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。

財產(chǎn)損失鑒定申請書（一）

申請人：xx，男，壯族，xx年xx月xx日出生，住xxxxxx。

申請請求：

請求人民法院依法對申請人的xx遭受損壞的經(jīng)濟損失作物價評估司法鑒定。

事實和理由：

申請人訴***財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，人民法院已經(jīng)受理。為了確定被告**損壞申請人xx的經(jīng)濟損失，根據(jù)《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，申請人特請求人民法院依法委托司法鑒定機構(gòu)對申請人的xxx遭受損壞的經(jīng)濟損失作物價評估司法鑒定，請批準(zhǔn)！

此致

xxx人民法院

申請人：

xx年xx月xx日

財產(chǎn)損失鑒定申請書（二）

申請理由：

申請人訴蘇州市xxxxx有限公司損害賠償一案已由貴院立案受理，現(xiàn)該房屋由于蘇州市xxxxxx有限公司疏于管理，導(dǎo)致下水管道

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的堵塞、水流不暢而被浸泡，屋內(nèi)狼藉不堪，申請人房屋裝修和財物遭受了相當(dāng)大的損失。

因此，特請求貴院委托鑒定機構(gòu)對申請人的房屋裝修損失和財產(chǎn)損失情況進行鑒定，以維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

此致

蘇州市xxx區(qū)人民法院

申請人：

日 期：

財產(chǎn)損失鑒定申請書（三）

申請人：張× 住所地：現(xiàn)住××。

電話：***

申請事項

請求貴院將申請人位于××市×區(qū)×路×號的房屋裝修損失進行鑒定。

事實和理由

申請人訴王××，董××相鄰侵權(quán)糾紛一案，目前在貴院審理?，F(xiàn)因需要計算房屋裝修損失數(shù)額，特申請法院委托鑒定機構(gòu)對此進行鑒定，以方便查明事實。

此致

××市××區(qū)人民法院

申請人：

，希望能幫助您！

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第四篇：最新房屋鑒定申請書

委托編號：

委托信息 委托時間 委托人身份

聯(lián)系地址 聯(lián)系電話

委托鑒定

事項及要求

是否屬于重新鑒定：□ 是 、 □否

工程信息 工程名稱 工程地址

建設(shè)單位 設(shè)計單位

施工單位 監(jiān)理單位

結(jié)構(gòu)形式

是否申請鑒定人回避 □ 是 、 □否 是否鑒定人出庭 □ 是 、 □否

注：鑒定人出庭費用500元/日次

案情摘要：

鑒定信息 鑒定項目 鑒定費用 元人名幣

委托鑒定提交材料：(鑒定后需退還的材料請在□中打勾)

1： 需退還□

2： 需退還□

3： 需退還□

4： 需退還□

5： 需退還□

重要聲明：

1、公司出具鑒定結(jié)論份數(shù)為2份，需要增加鑒定結(jié)論 份，(增加鑒定結(jié)論每份收費100元)

2、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，委托人應(yīng)當(dāng)提供全面、客觀、真實的鑒定材料，房屋質(zhì)量鑒定申請書。因提供的鑒定材料虛假或者不完全而出現(xiàn)的.錯鑒，由委托人負責(zé)，鑒定材料《房屋質(zhì)量鑒定申請書》。

3、如有加急或其他要求的請說明：

委托人(簽章)： 委托單位(簽章)：

受理人： 受理日期：

司法鑒定單位：

地址：

申請人：xx，男，漢，琢縣x村x社。

申請人：xx，女，漢族，琢縣x鎮(zhèn)x村x社。

委托代理人：xx事務(wù)所律師。

第五篇：損失評估申請書

申請人：****，男，家庭住址：*******************。

請求事項：

請求法院依法委托具備相關(guān)資質(zhì)的司法鑒定單位對燒毀的樹木價值進行評估。

事實和理由：

20XX年4月3日8時，被告在自家地里煉荒，將與其相鄰的我地里的樹林燒著。燒毀數(shù)目在70棵左右，樹齡在3-7年。為了查清事實損失數(shù)額，請求法院依法委托鑒定單位進行評估鑒定。

此致

**市人民法院

申請人：xxx

20XX年4月16日