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第一篇：資產(chǎn)評估

《關(guān)于江西閃亮制藥有限公司評估報告的分析》

A.委托方及被評估企業(yè)簡介

一、委托方及資產(chǎn)占有方概況

1、委托方公司名稱：仁和藥業(yè)股份有限公司

2、公司注冊地址： 樟樹市藥都南大道 158 號（福城工業(yè)園）

3、法定代表人： 梅強(qiáng)

4、注冊資金：420165361 元

5、企業(yè)類型： 股份有限公司

6、經(jīng)營范圍：中藥材種植：藥材種苗培；紙箱生產(chǎn)、銷售；計算機(jī)軟件開

發(fā)；設(shè)計、制作、發(fā)布、代理國內(nèi)各類廣告；建筑材料、機(jī)械設(shè)備、五金交電及 電子產(chǎn)品、化工產(chǎn)品、金屬材料、文體辦公用品、百貨的批發(fā)、零售。（以上項(xiàng) 目國家有專項(xiàng)規(guī)定的除外）

(二)被評估單位：

1、公司名稱：江西閃亮制藥有限公司

2、注冊地址：南昌市高新開發(fā)區(qū)京東北大道 399 號

3、注冊資本：肆仟萬元

4、法定代表人：謝友清

5、企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司

6、經(jīng)營范圍：滴眼劑、眼用凝膠劑、硬膠囊劑、顆粒劑的生產(chǎn)。

B.評估目的

本次評估的目的是為仁和藥業(yè)股份有限公司擬股權(quán)收購所涉及的江西閃亮制藥有 限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債在 2010 年 9 月 30 日的市場價值提供價值參考意見。

C.評估對象

本項(xiàng)目評估對象為仁和藥業(yè)股份有限公司擬收購江西閃亮制藥有限公司的股 權(quán)所涉及的資產(chǎn)負(fù)債。

D.價值類型及其定義

由于被評估企業(yè)處于正常生產(chǎn)狀態(tài)下，故本次評估采用的價值類型為市場價值類

型。市場價值類型是指自愿買方與自愿賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所 達(dá)到的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、 謹(jǐn)慎從事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

E.評估基準(zhǔn)日

根據(jù)本次評估目的的需要，評估基準(zhǔn)日定于 2010 年 9 月 30 日。

評估中的一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

F.評估方法及其計算公式

評估采用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）和收益法。

（一）收益法對江西閃亮制藥有限公司進(jìn)行評估，是以基準(zhǔn)日后若干內(nèi)的企業(yè)經(jīng) 營現(xiàn)金流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出營業(yè)性資產(chǎn)價值，然后再加 上非營業(yè)性資產(chǎn)價值得出企業(yè)整體價值，在企業(yè)整體價值的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整得出全部股 東權(quán)益價值。

1、計算公式

企業(yè)全部股東權(quán)益價值=經(jīng)營性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)價值

2、凈現(xiàn)金流量的確定

計算公式如下：

權(quán)益自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷-資本性支出-追加營運(yùn)資金+有息負(fù)債

的凈增加額

稅后凈利潤=營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-營業(yè)成本-營業(yè)費(fèi)用-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用+

投資收益-所得稅

（二）運(yùn)用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）

成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）是在分別合理估算評估對象所包含的各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債價值的 基礎(chǔ)上估算評估對象價值的評估方法。其基本公式如下：

凈資產(chǎn)＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和－各項(xiàng)負(fù)債評估值之和

1.房屋建筑物類資產(chǎn)

本次評估采用重置成本法，其公式為：

評估凈值=評估原值×成新率

=評估單價×建筑面積×成新率

其中：

（1）本次評估對房屋建筑物評估原值，其公式表述為：

評估原值=（單方造價+前期規(guī)費(fèi)+其他費(fèi)用+資金成本）×建筑面積

（2）本次評估對構(gòu)筑物的評估原值：

圍墻、水泥地面、檔土墻等構(gòu)筑物參照類似房屋建筑物的評估方法進(jìn)行。

（3）計算房屋建（構(gòu)）筑物成新率，其公式為：

成新率=A1×（年限因素）Z1+A2×（新舊程度因素）Z2+A3（綜合因素）Z3

2、設(shè)備類資產(chǎn)

按下列公式計算：

評估凈值=評估原值×成新率

評估原值=現(xiàn)行市場價(不含稅)+運(yùn)雜費(fèi)+采購保管費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本

3、土地使用權(quán)

其基本計算公式為：

V= Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3

（式中：V----土地價格；Ea----土地取得費(fèi)；Ed----土地開發(fā)費(fèi)；T----稅費(fèi)； R1----利息； R2----利潤；R3----土地增值）

G.評估計算過程（必須列明評估值的計算和形成過程，否則零分處理）

一．流動資產(chǎn)評估

1.存貨（1）原材料評估值為 1,809,978.32 元。

（2）產(chǎn)成品（庫存商品）-產(chǎn)成品評估單價=銷售單價/（1+增值稅率）×（1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及附加稅率-所得稅率-適當(dāng)?shù)膬衾麧櫬剩?/p>

復(fù)方門冬維甘滴眼液=銷售單價/（1+增值稅率）×（1-銷售費(fèi)用率-銷售稅金及

附加稅率-所得稅率-凈利潤率）

= 1.85×（1-19.88%-1.24%-5.29%-14.99 %）

=1.85×（1-41.40%）

=1.08 元

通過以上計算，產(chǎn)成品評估價值為 584,553.94 元

（3）在產(chǎn)品（自制半成品）--在產(chǎn)品評估值為 308,799.34 元

2.、其他流動資產(chǎn)

其他流動資產(chǎn)賬面值為 47,748.17 元，主要為被評估單位報毀的一些包裝材料，

經(jīng)核查，無調(diào)整事項(xiàng)，現(xiàn)場核查未見相關(guān)實(shí)物，故評估值為零。

二．機(jī)器設(shè)備評估

（1）設(shè)備重置全價的確定

該二維運(yùn)動混合機(jī)重置全價計算如下：

=132,000.00/1.17+7,920.00=120,740.00 元（取整）

（2）經(jīng)濟(jì)耐用年限成新率=(1 -已使用年限/經(jīng)濟(jì)耐用年限)×100%

=(1-56/144)×100%

=61% （取整）

（3）綜合成新率=經(jīng)濟(jì)耐用年限成新率×40%+現(xiàn)場勘察成新率×60%

=61%×40%+60%×60%

=60%

（4）評估值=重置全價×綜合成新率

=120,740.00×60%

= 72,444.00（元）

三．房地產(chǎn)評估--評估凈值為 18,082,093.37 元

（一）房地產(chǎn)

1、資金成本估算

（820.91+674.97）×1×50%×5.31%=39.72 元/M

2、評估原值的確定

該大樓的評估原值由土建工程、其它費(fèi)用、相關(guān)前期規(guī)費(fèi)和資金成本組成，即：

820.91+674.97+39.72=1,535.59 元/M2

取整為：1,536.00 元/M2

評估原值=評估單價×建筑面積

=1,536.00 元/M

2×8054.46M2

=12,371,650.56 元

（4）成新率的確定

0.40×0.93+0.40×0.97+0.20×0.87=0.93

（5）評估凈值的確定

評估凈值=評估原值×成新率

=12,371,650.56 元×93%

=11,505,635.02 元

四．無形資產(chǎn)評估

（一）土地使用權(quán)--本次待估宗地面積為 38724 平方米,評估價值為 16,690,044.00 元 投資利息＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)）×開發(fā)周期×5.31%

＋土地開發(fā)費(fèi)×開發(fā)周期×1/2×5.31%

=89.73×1×5.31%+80×1×1/2×5.31%

=6.89 (元/平方米)

投資利潤＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)）×開發(fā)周期×20%

=(89.73+80)×1×15%

=33.95(元/平方米)

土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤）×30%

=（89.73+80+6.89+33.95）×30%

=63.17（元/平方米）

無限年期土地使用權(quán)價格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息＋投資利潤＋土地增值收益

＝89.73+80+6.89+33.95+63.17

＝273.73(元/平方米)

根據(jù)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算公式：

P1＝P×(1±K)×Π S±F

由以上數(shù)據(jù)，則：

P1＝225.00×（1+16.89%）×1.74+22

修正后的宗地地價 P1=479.62 元/平方米取整為 480.00 元/平方米

（二）其他無形資產(chǎn)—其他無形資產(chǎn)評估值 7,281,310.96 元

H.評估結(jié)果

1、收益現(xiàn)值法評估結(jié)果為 20,956.49 萬元，比賬面凈資產(chǎn)增值 14,429.40 萬元， 增值率為 221.06%。

2、成本法評估結(jié)果：截止評估基準(zhǔn)日 2010 年 9 月 30 日，江西閃亮制藥有限

公司總資產(chǎn)的賬面價值為 7,242.64 萬元，總負(fù)債賬面值為 715.56 萬元，凈資產(chǎn)的 賬面值為 6,527.08 萬元。經(jīng)評估，總資產(chǎn)的評估值為 8,777.03 萬元，評估增值為 1,534.38 萬元，增值率為 21.29%；總負(fù)債的評估值為 716.81萬元，評估增值為 1.254 萬元，增值率為 0.17%；凈資產(chǎn)的評估值為 8,060.22 萬元，評估增值額為 1,533.14

萬元，增值率為 23.49%。I.案例總結(jié)（結(jié)合所學(xué)知識，對評估案例進(jìn)行分析總結(jié)，字?jǐn)?shù)不得低于200字，否則零分處理）

本案例資產(chǎn)評估報告清楚地說明了評估結(jié)論是如何做出的以及評估結(jié)論成立的條件，使得報告的使用者可以很容易地使用、復(fù)核評估報告。嚴(yán)格按照仁和藥業(yè)股份有限公司為擬股權(quán)收購所涉及的江西閃亮制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債而做出評估的要求，在形式和內(nèi)容上都合乎委托方為實(shí)現(xiàn)評估目的的需要，邏輯嚴(yán)密、格式規(guī)范、敘述簡練。本案例價值類型為市場價值類型，評估采用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）和收益法，從兩個方面全面的評估資產(chǎn)的價值，為報告使用者提供了多個選擇，靈活的運(yùn)用報告。本案例的不足在于，沒有完整地列明評估值的計算和形成過程，評估不同資產(chǎn)時只是簡單的列舉其中某個資產(chǎn)評估值的計算和形成過程，最終合計得出了各項(xiàng)資產(chǎn)的總評估結(jié)論，不利于需要詳細(xì)評估資料的使用者利用。

第二篇：北京資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估報告模擬試題

北京資產(chǎn)評估師資產(chǎn)評估：資產(chǎn)評估報告模擬試題

本卷共分為1大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項(xiàng)選擇題（共50題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，只有一個最符合題意） 1.企業(yè)計提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，按規(guī)定不得轉(zhuǎn)回的是______。 A．壞賬準(zhǔn)備

B．長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備 C．持有至到期投資減值準(zhǔn)備 D．存貨跌價準(zhǔn)備

2.工程圖樣中只用米和毫米做單位，下列選項(xiàng)中以米為單位標(biāo)注的是__。 A．建筑標(biāo)高 B．門窗尺寸 C．房間尺寸 D．大房間尺寸

3.按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》的規(guī)定，屋面上部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的電梯機(jī)房，__計算建筑面積。

A．層高在2.20m以下的一般不計算面積 B．按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半

C．層高在2.20m及以上者應(yīng)計算全面積 D．按電梯機(jī)房凈空面積

4.在城市規(guī)劃中一般按當(dāng)?shù)卦谝荒曛胁煌L(fēng)向的最大風(fēng)向頻率確定其盛行風(fēng)向，據(jù)此布置功能用地，把工業(yè)區(qū)布置在居住區(qū)的__。 A．上風(fēng)向 B．西側(cè) C．下風(fēng)向 o．東側(cè)

5. 在建設(shè)用地的分類中，瞻仰景觀休閑用地被歸類為__。 A．特殊用地 B．公共建筑用地 C．公用設(shè)施用地 D．交通設(shè)施用地

6. 國有企業(yè)采用分立或合并形式進(jìn)行公司制改造時，評估基準(zhǔn)日至建賬日發(fā)生變化的資產(chǎn)增減值，應(yīng)采用追溯調(diào)整法進(jìn)行調(diào)整。在下列各項(xiàng)中，對資產(chǎn)增減值進(jìn)行會計處理會涉及到的會計科目是（） A．以前損益調(diào)整 B．本年利潤

C．利潤分配——未分配利潤 D．有關(guān)各損益類科目

7. 下列人工處理地基的方法中，不消耗建筑材料的是__。 A．打樁法 B．深層攪拌法 C．壓實(shí)法

D．化學(xué)處理法

1 8. 母公司編制合并資產(chǎn)負(fù)債表時，應(yīng)將母公司對子公司的長期股權(quán)投資與下列項(xiàng)目相互抵銷的是__。

A．子公司對母公司的長期股權(quán)投資

B．母公司在子公司所有者權(quán)益中所享有的份額

C．母公司對子公司長期股權(quán)投資所享有的投資收益份額 D．子公司實(shí)現(xiàn)的凈利潤中母公司所享有的份額

9. 普通燒結(jié)磚的強(qiáng)度用強(qiáng)度等級來表示，具體為__。 A．分為六級，用MU××表示 B．分為五級，用MU××表示 C．分為五級，用MU表示 D．分為六級，用MU表示

10. 甲公司和乙公司為增值稅一般納稅企業(yè)，甲公司銷售一批材料給丁公司，因款項(xiàng)尚未收到，登記應(yīng)收賬款351萬元，乙公司無法按合同規(guī)定償還債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商，甲公司同意乙公司用產(chǎn)成品抵償該項(xiàng)債務(wù)，該產(chǎn)品市價300萬元，成本200萬元，已提減值準(zhǔn)備15萬元，增值稅稅率為17%。假設(shè)甲公司為該應(yīng)收賬款計提了10萬元的壞賬準(zhǔn)備，假設(shè)全部交易已經(jīng)完成，甲公司庫存商品的入賬價值為__萬元。 A．300 B．200 C．307 D．290 11. 評估人員判斷資產(chǎn)價值的一個最基本的依據(jù)是______。 A．替代原則 B．預(yù)期收益原則 C．貢獻(xiàn)原則

D．評估時點(diǎn)原則

12. 下列說法不正確的是__。

A．企業(yè)自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項(xiàng)固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為人賬價值

B．固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)后剩余的工程物資，如轉(zhuǎn)作庫存材料，按其實(shí)際成本或計劃成本，轉(zhuǎn)作企業(yè)的庫存材料

C．由于正常原因造成的單項(xiàng)工程或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司等賠款后的凈損失，計人長期待攤費(fèi)用

D．企業(yè)自營方式建造的固定資產(chǎn)，按建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)計可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“應(yīng)付工資”等科目

13. 按照我國《工程價款結(jié)算辦法》的規(guī)定，包工包料工程的預(yù)付款按合同約定撥付，原則上預(yù)付比例不低于合同金額的__，不高于合同金額的30%。 A．5% B．10% C．15% D．20% 14. 旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，則__方式出讓。 A．必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌 B．應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌

2 C．可以采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌 D．可以采用協(xié)議

15. 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)__。 A．選址意見書

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．規(guī)劃設(shè)計條件通知書

D．規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書

16. 按照國家相關(guān)規(guī)定，我國征地補(bǔ)償安置工作的基本出發(fā)點(diǎn)是__。 A．農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、重新?lián)駱I(yè)、入股分紅、異地移民

B．征地通告發(fā)布后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶在擬征土地上栽種的青苗應(yīng)給予補(bǔ)償 C．保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低

D．征地補(bǔ)償按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 17. 以下各項(xiàng)，屬于資產(chǎn)評估主體的是______。 A．資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù) B．資產(chǎn)評估的具體對象

C．法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等 D．從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員

18. 下面各項(xiàng)中，可以反映企業(yè)償債能力的指標(biāo)是__。 A．投資利潤率 B．速動比率 C．凈現(xiàn)值率 D．內(nèi)部收益率

19. 排架結(jié)構(gòu)荷載的傳遞路線依次為__。 A．屋面板—屋架—柱—基礎(chǔ) B．屋架—吊車梁—柱—基礎(chǔ) C．屋架—墻梁—柱—基礎(chǔ)

D．吊車梁—柱間支撐—柱—基礎(chǔ) 20. 某建筑平面尺寸為60m×15m，按照《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》的規(guī)定，其場地平整工程量為__m2。 A．900 B．1054 C．1216 D．1350 21. 若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，表明該投資項(xiàng)目__。 A．為虧損項(xiàng)目，不可行

B．投資報酬率小于0，不可行

C．投資報酬率沒有達(dá)到預(yù)定的折現(xiàn)率，不可行

D．投資報酬率不一定小于0，因此，也有可能是可行方案

22. 企業(yè)會計制度規(guī)定，濫用會計政策和會計估計及其變更，應(yīng)當(dāng)作為__予以更正。 A．會計估計變更 B．會計政策變更 C．重大會計差錯 D．非重大會計差錯

23. 按照國家相關(guān)規(guī)定，有關(guān)國有土地的租賃，下列說法中正確的是__。

3 A．必須采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式 B．有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式

C．土地租金不得高于同類級別土地市場最高出租價 D．土地租金不得低于同類級別土地市場最低出租價 24. 修正概算是在__階段確定工程造價的文件。 A．方案設(shè)計 B．初步設(shè)計 C．技術(shù)設(shè)計 D．施工圖設(shè)計

25. 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)需要申請用地的，由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)__。 A．選址意見書

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C．規(guī)劃設(shè)計條件通知書

D．規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書

26.目前工廠所用鑄鋼設(shè)備主要是______。 A．轉(zhuǎn)爐 B．平爐

C．電弧爐和感應(yīng)電爐 D．電磁爐

27.下列構(gòu)造中，屬于煙窗主體構(gòu)造的是（）。 A．筒壁 B．爬梯 C．避雷裝置 D．信號燈

28.所得稅會計核算的暫時性差異是指資產(chǎn)或負(fù)債的賬面價值與其計稅基礎(chǔ)之間的差額，分為應(yīng)納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。下列各項(xiàng)中，形成應(yīng)納稅暫時性差異的是__。 A．賬面價值為1000萬元、計稅基礎(chǔ)為900萬元的預(yù)計負(fù)債 B．賬面價值為270萬元、計稅基礎(chǔ)為300萬元的固定資產(chǎn) C．賬面價值為100萬元、計稅基礎(chǔ)為80萬元的應(yīng)收賬款 D．賬面價值為200萬元、計稅基礎(chǔ)為220萬元的無形資產(chǎn) 29.甲企業(yè)為增值稅一般納稅人。2005年5月1日“原材料”科目借方余額為1200萬元，“材料成本差異”科目借方余額0.6萬元。本月購進(jìn)材料的價款為4500萬元，增值稅款765萬元，運(yùn)費(fèi)150萬元（增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率為7%），計劃成本為4470萬元。本月發(fā)出材料的計劃成本為3750萬元。如果不考慮其他因素的影響，該企業(yè)2005年5月末結(jié)存原材料的實(shí)際成本為（）萬元。 A．1862.40 B．1977.60 C．2004.52 D．2070.00 30. 建筑功能評價，就是對建筑產(chǎn)品能夠提供的__加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。 A．功能效果 B．使用功能 C．藝術(shù)效果

4 D．價值大小

31. 下列各項(xiàng)業(yè)務(wù)中，能使企業(yè)資產(chǎn)和所有者權(quán)益總額同時增加的是__。 A．分派股票股利 B．提取盈余公積 C．資本公積轉(zhuǎn)增資本

D．交易性金融資產(chǎn)公允價值增加

32. 下列關(guān)于資產(chǎn)可收回金額的表述中，正確的是______。

A．可收回金額是指資產(chǎn)的公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者

B．可收回金額是指資產(chǎn)的公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較低者

C．可收回金額是指資產(chǎn)的銷售凈價

D．可收回金額是指資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

33. 一般情況下，為了增大工業(yè)展廳的室內(nèi)凈空，常用的樓板型式為__。 A．板式樓板 B．肋形樓蓋 C．井式樓蓋 D．無梁樓蓋

34. 各項(xiàng)建設(shè)用地對地形的坡度最敏感的項(xiàng)目是__。 A．居住用地 B．城市道路 C．機(jī)場用地 D．鐵路站場

35. 發(fā)生盤盈的存貨，按盤盈存貨的計劃成本或估計成本記入“待處理財產(chǎn)損溢”科目，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)之后，再__。 A．沖減管理費(fèi)用 B．沖減主營業(yè)務(wù)成本 C．沖減生產(chǎn)成本 D．計入營業(yè)外收入

36. 資本資產(chǎn)定價模型反映了風(fēng)險與要求的收益率之間的均衡關(guān)系。在資本資產(chǎn)定價模型中，β系數(shù)是重要的因素，其表示的內(nèi)容是__。 A．某項(xiàng)資產(chǎn)的總風(fēng)險

B．某項(xiàng)資產(chǎn)的非系統(tǒng)性風(fēng)險

C．某項(xiàng)資產(chǎn)期望收益率的波動程度

D．某項(xiàng)資產(chǎn)收益率與市場組合之間的相關(guān)性 37. 下列各項(xiàng)屬于資本性支出的是__。 A．在建工程利息支出 B．廣告費(fèi)

C．生產(chǎn)工人工資

D．固定資產(chǎn)日常修理費(fèi)

38. 某企業(yè)的實(shí)收資本為1 000萬元，年初未分配利潤為-1 100萬元，報告期實(shí)現(xiàn)凈利潤200萬元。如果該企業(yè)沒有其他事項(xiàng)，其凈資產(chǎn)利潤率為__。 A．0 B．10%

5 C．20% D．200% 39. 木材的纖維飽和點(diǎn)是指木材的__。 A．物理力學(xué)性質(zhì)發(fā)生改變的含水率臨界點(diǎn) B．內(nèi)部充滿自由水和吸附水時的含水率 C．體積開始發(fā)生膨脹時的含水率

D．含水率影響其強(qiáng)度變化的最低臨界值

40. 當(dāng)用同一品種及相同強(qiáng)度等級水泥時，影響混凝土強(qiáng)度的主要因素為__。 A．砂率 B．用水量 C．水灰比 D．水泥用量

41. 企業(yè)采用實(shí)際成本法對存貨進(jìn)行核算，如果改變發(fā)出存貨的計價方法則對下列各項(xiàng)產(chǎn)生影響的是__。

A．所有者權(quán)益和各期損益 B．負(fù)債價值和所有者權(quán)益 C．資產(chǎn)價值和各期損益 D．資產(chǎn)價值和負(fù)債價值

42. 潛水、承壓水三類。具有城市用水意義的地下水，主要是__。 A．滯水 B．承壓水

C．二滯水與潛水 D．潛水與承壓水

43. 關(guān)于門窗工程的工程量計算規(guī)則的敘述不正確的是__。 A．各類門、窗制作、安裝工程量均按門、窗洞口面積計算

B．卷閘門安裝，其工程量按門洞口高度加500mm乘以門實(shí)際寬度的面積，以平方米計算 C．不銹鋼門框工程量按門框外表面積以平方米計算 D．廠庫房大門、特種門，按扇外圍面積以平方米計算 44. 下列各項(xiàng)中，不應(yīng)計人委托加工物資成本的是__。 A．撥付的加工物資 B．支付的加工費(fèi)

C．委托加工物資收回后直接用于銷售時受托方代收代交的消費(fèi)稅

D．委托加工物資收回后用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品時受托方代收代交的消費(fèi)稅 45. 潛水、承壓水三類。具有城市用水意義的地下水，主要是__。 A．滯水 B．承壓水

C．二滯水與潛水 D．潛水與承壓水

46. 以下說法中不符合《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的是__。

A．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記

B．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與時，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分

C．建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，土地使用期限由當(dāng)事人自由約定 D．因公共利益需要提前收回建設(shè)土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償

6 47. 甲企業(yè)持有乙公司40%的股權(quán)，2007年12月31日甲企業(yè)長期股權(quán)投資的賬面價值為2000萬元。由于乙公司主營業(yè)務(wù)的市場條件發(fā)生變化，2008年發(fā)生虧損6000萬元。如果甲企業(yè)沒有承擔(dān)額外義務(wù)，則甲企業(yè)應(yīng)確認(rèn)的投資損失為__萬元。 A．800 B．2000 C．2400 D．6000 48. 計量和報告，不得提前或者延后。這體現(xiàn)的是__。 A．及時性 B．相關(guān)性 C．謹(jǐn)慎性 D．重要性

49. 按照《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》的規(guī)定，下列混凝土構(gòu)件中按水平投影面積以平方米計算工程量的是__。 A．平板 B．有梁板 C．無梁板 D．懸挑板

50. 下列選項(xiàng)包含在自有資金現(xiàn)金流量表中而非全部投資現(xiàn)金流量表中的是__。 A．流動資金 B．經(jīng)營成本

C．借款本金、利息償還 D．銷售稅金及附加

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第三篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項(xiàng)目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項(xiàng)目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費(fèi)三個子項(xiàng)。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認(rèn)可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團(tuán)與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項(xiàng)目內(nèi)涵的準(zhǔn)確把握，我們通過競標(biāo)獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達(dá)20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機(jī)器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進(jìn)，開發(fā)能力強(qiáng)，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定，2007年實(shí)現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預(yù)計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項(xiàng)目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認(rèn)可，所獲得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項(xiàng)目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準(zhǔn)，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項(xiàng)：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費(fèi)評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費(fèi)用。

我們的分項(xiàng)也獲得了委托方的認(rèn)可，分項(xiàng)不僅體現(xiàn)了對項(xiàng)目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準(zhǔn)。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補(bǔ)償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費(fèi)需由大股東核準(zhǔn)并出資。 1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)了在競標(biāo)時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。拆遷補(bǔ)償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價值。對房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補(bǔ)償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當(dāng)年預(yù)計實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當(dāng)年預(yù)計實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費(fèi)評估

工廠搬遷費(fèi)評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測。此次評估中搬遷費(fèi)不計資金成本。

搬遷費(fèi)的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計價的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險費(fèi)。

搬遷費(fèi)評估為計價所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

1 鑒于為搬遷損失給付補(bǔ)償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進(jìn)行，價值類型是“拆遷補(bǔ)償價值”。而對于給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牟块T不承諾補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，如訂單流失、信譽(yù)受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。

2 搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費(fèi)已一次付清，租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強(qiáng)現(xiàn)場清查核實(shí)。工業(yè)建筑要逐一核實(shí)建筑面積和結(jié)構(gòu)；機(jī)器設(shè)備要逐臺設(shè)定運(yùn)輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償順利推進(jìn)。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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