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司法鑒定評估報告書?評估說明

燒損物資及燒損房屋現(xiàn)在價值評估技術(shù)說明

一、評估對象

xxxxxxx需對原告火災被燒毀財產(chǎn)損失進行鑒定，特委托我所對被燒毀財產(chǎn)損失的價值進行評估

二、評估燒毀財產(chǎn)損失費用主要依據(jù)

（1） 《資產(chǎn)評估業(yè)務手冊》、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》； （2） 《2011中國機電產(chǎn)品報價手冊》； （3） 委托方提供的資料；

（4） 《xxxx火災事故認定書》、《火災直接損失申報統(tǒng)計表》相關(guān)資料；

（5） 燒損現(xiàn)場勘查記錄與照片。 （6） 評估人員市場調(diào)查相關(guān)資料與記錄。

三、評估方法

根據(jù)本次資產(chǎn)評估的目的為火災財產(chǎn)損失價值鑒定評估的實際情況，我們確定采用重置成本法進行評估。

四、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

本次評估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出評估報告的評估程序?qū)嵤┻^程和情況包括：

1、本所接受委托后，我所評估人員聽取委托方情況介紹，會同委托方人員對申報評估火災財產(chǎn)損失項目進行了核對。此外，我所評估人員在火災所在地現(xiàn)場會同xxxxx對委估火災財產(chǎn)損失情況進行了核查及詳細查勘，根據(jù)火災發(fā)生的情況，了解到燒損的財產(chǎn)受損狀況，勘查統(tǒng)計完全燒損的物資，

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被燒損房屋部位的輕重程度并進行了測量。

2、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況及《xxxxxx火災事故認定書》、《火災直接損失申報統(tǒng)計表》資料確定燒損的財產(chǎn)數(shù)量。在xx市的家電市場百貨商場以及在互聯(lián)網(wǎng)上對與燒損物資相關(guān)價格進行咨詢。對上述物資報價作為本次評估重置完全價值參考，根據(jù)物品的具體使用年限計算其成新率，最后確定燒損物資的損失價值。

3、評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘查情況對被燒損房屋的面積、燒損程度進行區(qū)分確定燒損率。又根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)與修建年限了解并計算其重置完全價值，最后計算燒損損失費用。

五、 評估舉例

案例：燒損房屋的評估 ㈠委估燒損房屋概述

委估房屋于2001年5月建成（房產(chǎn)證在火災中燒毀），據(jù)了解該房屋的產(chǎn)權(quán)面積為104平方米(僅為一二層樓)，

一、二層為磚混結(jié)構(gòu)，第三層為原房主在八年前搭建的磚木結(jié)構(gòu)。據(jù)現(xiàn)場勘查與了解,本次火災是從二樓的后半部分引起的,二樓與三樓的后兩間房屋的火災情況最為嚴重。三樓的石棉瓦在消防隊滅火時拆除，二樓的頂部與地面預制板燒損嚴重，部分預制板已經(jīng)露出鋼筋，部分預制板變現(xiàn)彎曲，人在上面行走有晃動的感覺。墻面龜裂部分已經(jīng)脫落。由此引起一樓后面二房間的頂部預制板產(chǎn)生裂紋,墻面龜裂。本次評估僅以燒損的房屋應予拆修或維修的部分進行估價，經(jīng)測量一樓需要維修的建筑面積為26.8平方米，二樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米，三樓需要拆修的建筑面積為26.8平方米。

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㈡評估計算過程：

本次評估運用重置成本法原理進行評估，

成本法原理：成本法是以重建該房地產(chǎn)所需的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息和應交納的稅費來確定估價對象價格的估價方法。

具體做法介紹如下：

1、確定燒損建筑物的重置價值；

2、確定燒損建筑物的燒損率=房屋正常使用成新率—房屋燒損剩余價值成新率（含拆除費用的比率）；

3、計算燒損建筑物評估價值=重置價值x折舊額 ㈢委估燒損房屋評估價值的計算

1、一二樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定 （1）建筑物的建安造價

根據(jù)xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設(shè)工程費用定額》SGD7-2000，結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚混結(jié)構(gòu)房屋造價為750元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。 750元/平米×10%=75元/平米 重置單價：750+75＝825元/平米 ②燒損率的確定

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委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟耐用年限為50年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中關(guān)于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于評估人員在現(xiàn)場勘查的一樓燒損情況適用表中的“結(jié)構(gòu)構(gòu)件、裝修、設(shè)備有明顯損壞和變現(xiàn)，并且不齊全，需大修或翻建”的房屋按嚴重損壞的三成新計算。對于二樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以20%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該一二樓房屋的燒損率計算如下：

一樓燒損房屋的燒損率=70%—30%=40% 二樓燒損房屋的燒損率=70%—20%=50% ③評估價值

一樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×40%＝330元/平方米 二樓燒損房屋評估單價＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米 由此計算一二樓燒損房屋的評估價值為：

一樓燒損房屋評估價值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元 二樓燒損房屋評估價值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元

2、三樓燒損房屋的評估價值 ①建筑物重置價格的確定 （1）建筑物的建安造價

根據(jù)xx市建筑行業(yè)平均水平，參照《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省裝飾程計價定額》SGD2-2000、《xx省建設(shè)工程費用定額》SGD7-2000，

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結(jié)合現(xiàn)場斟查情況，確定其磚木石棉瓦結(jié)構(gòu)造價為450元/平米。

（2）建筑行業(yè)稅費與合理的利潤 我們按建安造價的10%進行計算。 450元/平米×10%=45元/平米 重置單價：450+45＝495元/平米 ②燒損率的確定

委估房產(chǎn)建筑物磚混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟耐用年限為40年，該建筑物的正常使用成新率按年限法及《資產(chǎn)評估業(yè)務手冊》中關(guān)于《房屋、建筑物完損等級和成新率參考表》中對于“結(jié)構(gòu)整齊色澤不鮮、外粉少量剝落”按基本完好的七成新計算。對于三樓燒損情況適用表中的“房屋的結(jié)構(gòu)件已處于危險狀態(tài)”按危險的三成以下，本次評估以15%計成新率（考慮了房屋的部分拆除費用）。因此該三樓房屋的燒損率計算如下：

三樓燒損房屋的燒損率=70%—15%=55% ③評估價值

三樓燒損房屋評估單價＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米 由此計算三樓燒損房屋的評估價值為：

三樓燒損房屋評估價值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元 委估燒損房屋評估總價值

=一樓燒損房屋評估價值+二樓燒損房屋評估價值+三樓燒損房屋評估價值

=8,844.00+11,055.00+7,296.30 =27,195.3元

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六、 火災燒損財產(chǎn)總價值的評估結(jié)果

由以上分析，委估在火災中燒損財產(chǎn)在2011年5月31日評估基準日所表現(xiàn)的被燒損物資損失費用為42,789.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣肆萬貳仟柒佰捌拾玖元整，被燒損房屋損失費用為27,195.00元（以人民幣單位元取整），大寫：人民幣貳萬柒仟壹佰玖拾伍元整。

火災燒損財產(chǎn)總價值為69,984.oo元，大寫:人民幣陸萬玖仟玖佰捌拾肆元整。

具體評估的詳細情況請見資產(chǎn)評估明細表。

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