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調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收進(jìn)水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度(鳳凰城購(gòu)房消費(fèi)支撐力度)

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20xx.4.14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是貿(mào)易比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收進(jìn)不菲，他們盡大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收進(jìn)水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)遠(yuǎn)景嚴(yán)重。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住，潛伏客戶存在;市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的本錢較高

2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收進(jìn)水平偏低，消費(fèi)力不足

3、小戶型需求彈性非常大， 對(duì)價(jià)格非常敏感

4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5、外地人居多，他們辛勞拼搏，假如要買屋子的話，更喜歡一步到位

6、商展為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7、四周都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80―150元/月

8、作為首次購(gòu)買者，最重要的還是價(jià)格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售本錢是公司發(fā)展最重要的題目，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12、普通員工不會(huì)由于工作而就近選擇居住地，她們往往由于居住而更換工作，普通員工活動(dòng)性比較大

13、對(duì)60―80平米的兩室較感愛(ài)好，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、鳳凰城著名度不高， 口碑不好

15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失看，但鄭汴路的升值布滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的遠(yuǎn)景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“留意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，捉住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功!

2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。鳳凰城應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3)正在形成的“大賣場(chǎng)”商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)鳳凰城二期的投資價(jià)值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。

4)鳳凰城項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

A、111國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的自然地產(chǎn)需求上風(fēng)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲自然的'地段上風(fēng)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一題目必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而鳳凰城項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。

二)劣勢(shì)

1)、 鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)進(jìn)尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和四周金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少)，也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2)鳳凰城二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔， 很難形成整體樓盤感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

3)鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。

4)與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成鳳凰城二期銷售心理價(jià)位抗性。

5)非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿看不符。

三)、機(jī)會(huì)

1)商展的拆遷，原本居住在商展二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯鳳凰城二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商展拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城二期主力客源。

2)挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商展倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從用度角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商展的二樓搬出來(lái)，到鳳凰城置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。

3)鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干氣力和支屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商展四周，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上放工的生活工作需求，而鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。

4)大賣場(chǎng)”的整合 ，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。

a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b)鳳凰城二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤有“大賣場(chǎng)”作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較輕易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c)鳳凰城二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)氣力是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取展單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣本錢。

d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種上風(fēng)。

e)以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅(jiān)氣力。

f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。