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第一篇：小區(qū)物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報(bào)告

小區(qū)物業(yè)管理工作情況的調(diào)研報(bào)告

近年以來，區(qū)人大常委會(huì)城建環(huán)保工作委員會(huì)對(duì)我區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，先后到政府有關(guān)職能部門、有關(guān)鎮(zhèn)了解情況，并召開了有部分居委會(huì)、小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)人員參加的座談會(huì)，多方面聽取了各界人士的意見?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、我區(qū)小區(qū)以及物業(yè)的基本情況

我區(qū)小區(qū)基本情況：據(jù)2003年年底統(tǒng)計(jì)，我區(qū)現(xiàn)有居住小區(qū)395個(gè)，面積689.4萬M2。其中：無人管理小區(qū)197個(gè)（有的還不能稱為小區(qū)，只有單獨(dú)2、3幢房子，但統(tǒng)計(jì)時(shí)只能作為1個(gè)小區(qū)統(tǒng)計(jì)），涉及房屋1119幢，面積約160萬M2；已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)有76個(gè)。

物業(yè)企業(yè)基本情況：目前，在我區(qū)注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)有102家。其中：三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)19家，無級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)82家，三級(jí)（暫定）的物業(yè)管理企業(yè)1家（按建設(shè)部資質(zhì)管理辦法新頒發(fā)）；按照管理地域劃分：管理本區(qū)物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)有63家，注冊(cè)在我區(qū)、但管理的物業(yè)是外區(qū)縣的物業(yè)管理企業(yè)有39家，注冊(cè)在外區(qū)縣、但管理的物業(yè)是我區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)有12家。

物業(yè)管理從業(yè)人員基本情況：全區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員3900多人。其中有小區(qū)經(jīng)理上崗證的有110人，有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證的管理人員有280人。在周浦鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)分設(shè)有兩個(gè)物業(yè)急修中心，急修中心急修人員有18人。

二、我區(qū)居住小區(qū)的特點(diǎn)

1．居住小區(qū)檔次差距大。

體現(xiàn)在小區(qū)設(shè)施上，既有新建的設(shè)施齊全、綠化率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，也有以前開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)。體現(xiàn)在物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，既有象康橋綠寶園1美元/月. M2的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有象聽潮六村小區(qū)0.24元/月.M2的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也有售后公房小區(qū)５－７元／月.戶的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。體現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)收繳率上，收繳率高的小區(qū)達(dá)到95％，而像聽潮零二街坊物業(yè)管理費(fèi)收繳率只有10％。

２．小區(qū)分散，遺留問題多。

由于有一段時(shí)間的無序開發(fā)，造成我區(qū)的居住小區(qū)分散，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，墻面滲水，屋頂漏水，綠化殘缺不齊。有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，手續(xù)不完備。相當(dāng)部分小區(qū)沒有實(shí)行封閉。無人管理小區(qū)遍及全區(qū)的每一個(gè)鎮(zhèn)，量大面廣，歷史欠帳較多。

３．物業(yè)服務(wù)水平差距大。

在南匯有物業(yè)管理業(yè)務(wù)的75家物業(yè)管理企業(yè)中，大部分物業(yè)公司能夠做到規(guī)范服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)上做到周一至周日業(yè)務(wù)接待，公開各項(xiàng)辦事制度，公開企業(yè)監(jiān)督電話。在維修服務(wù)上做到了公開報(bào)修電話、24小時(shí)受理居民報(bào)修，急修２小時(shí)趕到現(xiàn)場、24小時(shí)處理完畢，事后回訪。在物業(yè)收費(fèi)上按規(guī)定公布收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)公布維修基金收費(fèi)帳目，不亂收費(fèi)。但也有一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，服務(wù)水平差。有的企業(yè)在處理急修項(xiàng)目時(shí)未能及時(shí)處理，夜間無人值班；有的企業(yè)存在接待人員態(tài)度生硬，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象。

三、我區(qū)物業(yè)管理工作、物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行的基本情況

近幾年來，區(qū)房地部門認(rèn)真執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，在物業(yè)管理方面做了大量的工作，特別是圍繞居民反映突出的問題，采取一系列措施，取得了一定的成效。具體體現(xiàn)在：

１、切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)。

全區(qū)物業(yè)行業(yè)把物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)作為一項(xiàng)重點(diǎn)工作，完善措施，狠抓落實(shí)，取得了比較明顯的進(jìn)步。各物業(yè)管理企業(yè)積極落實(shí)行業(yè)規(guī)范，改進(jìn)了工作作風(fēng)，提升了服務(wù)水平，得到了居民的肯定。區(qū)房地局去年專門組建了一支物業(yè)管理行風(fēng)巡查隊(duì)伍，先后巡查了150個(gè)居住小區(qū)，對(duì)物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)情況進(jìn)行巡查，同時(shí)聘請(qǐng)了行風(fēng)監(jiān)督員，加強(qiáng)自查，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)落實(shí)整改。去年我區(qū)物業(yè)管理行風(fēng)測評(píng)分為77.46分，高于全市平均分。

２、逐步理順物業(yè)管理體制。

一是將居住物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鎮(zhèn)政府在物業(yè)管理工作中的職責(zé)，建立協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核的長效管理機(jī)制。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。

二是實(shí)行物業(yè)管理重心下移。從去年８月１日開始，全區(qū)實(shí)行了居住物業(yè)管理小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制。區(qū)房地局和房地所通過巡查、抽查、投訴信訪件的處理等形式，加強(qiáng)了對(duì)小區(qū)經(jīng)理的日常管理和考核。

３、繼續(xù)完善物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部關(guān)于前期物業(yè)招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，加快了物業(yè)管理招投標(biāo)工作。全區(qū)通過招投?方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目數(shù)為18個(gè)，涉及建筑面積達(dá)181萬平方米，物業(yè)管理市場化運(yùn)作機(jī)制正在逐步形成。

4、不斷加大對(duì)行業(yè)監(jiān)管力度。

一是規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。通過開展物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)，推行《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》中規(guī)定的行為規(guī)范和崗位規(guī)范，進(jìn)一步明確了物業(yè)維修、服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和要求，不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。同時(shí)，加強(qiáng)了房屋應(yīng)急維修中心建設(shè)，統(tǒng)一應(yīng)急搶修人員服裝、統(tǒng)一報(bào)修電腦軟件。去年，全區(qū)應(yīng)急維修中心共收到居民應(yīng)急報(bào)修3167件，有效處理3167件，完成率達(dá)到100％。由于各方面的共同努力，措施得當(dāng)，去年全區(qū)直管公房沒有發(fā)生重大責(zé)任事故，維護(hù)了社會(huì)的穩(wěn)定。

二是推行三項(xiàng)便民服務(wù)承諾。動(dòng)員全區(qū)部分三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，向服務(wù)對(duì)象作出以快速反應(yīng)、方便業(yè)主、誠信服務(wù)為主要內(nèi)容的三項(xiàng)便民服務(wù)承諾。

三是加大商品住宅維修資金歸集和信息管理力度。目前，全區(qū)已歸集商品住宅維修資金1.73億元。同時(shí)商品住宅維修資金管理信息系統(tǒng)正式開通。通過這一服務(wù)平臺(tái)，有效解決了業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)維修資金的分?jǐn)?、查詢以及與銀行之間信息的溝通，變政府包攬式監(jiān)管為社會(huì)公開監(jiān)管。

5、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理法制建設(shè)。

認(rèn)真組織開展《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳和培訓(xùn)工作。按照建設(shè)部《關(guān)于宣傳、貫徹<物業(yè)管理?xiàng)l例>的通知》要求，分批對(duì)各鎮(zhèn)房地所、物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會(huì)主任等集中進(jìn)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部制定的相關(guān)配套文件的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，培訓(xùn)共計(jì)350多人次。

6、切實(shí)解決老百姓關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)的綜合整治改造。從前年開始，有關(guān)部門對(duì)新場石筍、周浦公元、周東、大團(tuán)南灣、惠南西南等小區(qū)實(shí)施綜合整治，解決水、電、漏、道路低洼、積水問題，總計(jì)投入資金1000多萬元。拆除違章建筑1萬多平方米，受到改造小區(qū)居民的歡迎。

四、當(dāng)前物業(yè)管理主要存在的問題

隨著南匯經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)的不斷發(fā)展、人民群眾生活水平的不斷提高，居住物業(yè)管理服務(wù)的整體現(xiàn)狀已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不能適應(yīng)居民日益改善的物質(zhì)生活的需求。老百姓反映問題的焦點(diǎn)主要集中在三個(gè)方面：一是維修不及時(shí)，二是服務(wù)不到位，三是收費(fèi)不規(guī)范。分析上述矛盾的原因，主要是因?yàn)榇嬖谝韵聨讉€(gè)方面的問題：

1、物業(yè)管理體制尚未完全理順。

物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn)，涉及規(guī)劃、建筑、供電、供水、園林、環(huán)衛(wèi)、工商、物價(jià)、公安、消防等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。因此，光靠行業(yè)主管部門難以協(xié)調(diào)各方。鎮(zhèn)政府、社區(qū)在這方面的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮。社區(qū)管理干部的協(xié)調(diào)工作能力和水平也有待在實(shí)踐中進(jìn)一步提高。

2、歷史遺留問題未能及時(shí)得到解決。

改革開放以來，特別是在上世紀(jì)九十年代中期以前，形成了全民開發(fā)房地產(chǎn)的局面。為了盡快解決居民的居住困難，采取多種途徑、多種形式建造了大量的多層居民住宅。這類住宅往往是標(biāo)準(zhǔn)低、規(guī)模小、質(zhì)量差，配套設(shè)施嚴(yán)重不齊，有的根本沒有。無序的開發(fā)留下眾多后遺癥，開發(fā)商把這類房屋賣給個(gè)人以后不再過問。開發(fā)建設(shè)單位行為不規(guī)范，由于無規(guī)劃、土地使用不規(guī)范、建設(shè)無監(jiān)管等，以及有的建設(shè)單位早已歇業(yè)或轉(zhuǎn)制，造成小區(qū)缺少應(yīng)有的配套、物業(yè)無人管、權(quán)證辦不出，有些連起碼的用地手續(xù)和質(zhì)監(jiān)手續(xù)都沒有，更談不上房屋維修基金的歸集。這類住宅建造至今已有10-20年左右，絕大部分都處在無人管理狀況，房屋多年失修，小區(qū)臟、亂、差，居住在這些房屋的居民意見、矛盾很大，不斷有人向有關(guān)部門反映、投訴，信訪投訴經(jīng)常不斷，不安定、不安全的因素較為突出。

另外，我區(qū)從1992年至2000年開發(fā)建造的大量商品房中，由于開發(fā)企業(yè)不規(guī)范等原因，較多商品房中，也存在著配套不齊，房屋質(zhì)量差，房屋維修基金不到位等遺留問題。

3、維修基金難歸集，物業(yè)管理費(fèi)難收繳。

維修基金難歸集。2001年1月后所建的商品房，到2003年底，已歸集維修基金9951萬元，占應(yīng)歸集數(shù)10727萬元的93%。但2001年之前開發(fā)的商品房的維修基金歸集就難了。應(yīng)歸集數(shù)為12218萬元，已歸集5307萬元，只占應(yīng)歸集數(shù)的44%。這些數(shù)據(jù)，還不包括大量的無人管理的小區(qū)。這些小區(qū)有的找不到開發(fā)商，找到開發(fā)商的也是兩手一攤，手中沒錢。

物業(yè)管理費(fèi)收繳率不高。我區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)的收繳率常常在50-60%之間徘徊。部分居民自覺繳納物業(yè)管理費(fèi)的意識(shí)較差，有的居民以房屋質(zhì)量差等理由拒絕交費(fèi)，甚至帶來多戶都不交的連鎖反應(yīng)；也有的自己不交物業(yè)管理費(fèi)，還勸別人也不要交。去年，房地部門組織物業(yè)企業(yè)召開了兩次研討會(huì)，研討解決收費(fèi)難的問題，雖形成了一定思路，采取了一定的措施，但收效不高。如果這些問題不解決，長此以往，惡性循環(huán)，將不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

4、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未建立。

前期開發(fā)的商品房維修基金歸集不到位，有些小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低，小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)工作難以進(jìn)行，致使市場化運(yùn)作機(jī)制難以形成，難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。

五、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議：

物業(yè)管理的最終目標(biāo)是向社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的方向發(fā)展，要做到“嚴(yán)格管理、科學(xué)管理、長效管理”。為進(jìn)一步提高我區(qū)物業(yè)管理水平，提出如下建議：

1、要進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的宣傳。

居住物業(yè)管理工作關(guān)系到廣大居民的日常生活，關(guān)系到居民情緒的穩(wěn)定，關(guān)系到黨和政府在人民群眾中的形象，關(guān)系到“三個(gè)代表”重要思想的貫徹落實(shí)。要運(yùn)用各種宣傳方式，提高居民素質(zhì)，使廣大業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理，不單單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。要分析現(xiàn)狀，研究對(duì)策，各方合作，加強(qiáng)管理，扎實(shí)推進(jìn)行風(fēng)建設(shè)，逐步走市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的道路，真正提高物業(yè)管理整體水平。

2、要進(jìn)一步健立和完善相關(guān)法規(guī)，做到物業(yè)管理工作有法可依、有章可循。

在認(rèn)真貫徹、執(zhí)行國務(wù)院條例的基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊出臺(tái)一系列結(jié)合我市、我區(qū)實(shí)際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理工作中各種關(guān)系：如調(diào)整政府相關(guān)部門與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)的關(guān)系、調(diào)整業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)與物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)的關(guān)系等等。在此基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，也應(yīng)及時(shí)出臺(tái)一些操作措施和處理方法，做到物業(yè)管理有法可依、有章可循。

3、要進(jìn)一步理順管理體制。

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，理順物業(yè)管理體制。要在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，充分依靠各有關(guān)部門、鎮(zhèn)政府、社區(qū)管理的作用，建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)、監(jiān)督、考核工作體制。要建立各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)相關(guān)的部門和單位共同做好物業(yè)管理工作，做到領(lǐng)導(dǎo)工作有人抓、具體工作有人做。各房地所要積極主動(dòng)地履行區(qū)房地局賦予的管理職能，積極參加由鎮(zhèn)政府社區(qū)組織召開的居住物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，研究落實(shí)各項(xiàng)措施，及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的突出問題，將物業(yè)管理落到實(shí)處；要與居委會(huì)密切合作，加大對(duì)業(yè)委會(huì)的組建、換屆和日常管理工作的指導(dǎo)，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的運(yùn)作，提高業(yè)委會(huì)自治管理的水平。

4、要進(jìn)一步理順各方關(guān)系，建立長效管理機(jī)制。

居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)在小區(qū)中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業(yè)管理的主體，不論哪一方出現(xiàn)不規(guī)范行為，勢必影響到整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。因此要理順居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及行業(yè)主管部門等各方在小區(qū)物業(yè)管理中的關(guān)系，各方都應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)法規(guī)、政策履行好各自義務(wù)，行使好各自的權(quán)利。具體地講，居委會(huì)應(yīng)發(fā)揮綜合協(xié)調(diào)的作用，代表政府參與業(yè)主大會(huì)的籌建和換屆工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)的行為，牽頭召開小區(qū)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)解決小區(qū)出現(xiàn)的各類矛盾和問題。業(yè)委會(huì)要充分認(rèn)識(shí)到自己是搞好本小區(qū)物業(yè)管理的主體，切實(shí)代表全體業(yè)主的利益，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，正確使用好物業(yè)維修基金，選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極配合居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)，妥善及時(shí)處理小區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的各種問題，并自覺接受政府有關(guān)部門的指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，以人為本，積極為小區(qū)業(yè)主提供各項(xiàng)服務(wù)和正確處理好小區(qū)的各類問題，自覺接受政府有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。房地所要定期對(duì)本區(qū)域內(nèi)的小區(qū)進(jìn)行檢查考核。區(qū)房地局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)工作的.指導(dǎo)、監(jiān)督，進(jìn)行不定期巡查，強(qiáng)化日常管理，不斷規(guī)范其行為，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，降低甚至取消物業(yè)管理資質(zhì)，確保整個(gè)物業(yè)管理工作水平的不斷提高。要在理順各方關(guān)系的基礎(chǔ)上建立一套行之有效的長效物業(yè)管理機(jī)制，做到從源頭抓起（新建物業(yè)應(yīng)從規(guī)劃時(shí)就應(yīng)考慮到諸多管理的需求），形成職責(zé)分明、措施得力、政令暢通、信息及時(shí)、辦事高效的一整套管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

5、進(jìn)一步做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。

物業(yè)管理工作在我區(qū)開展的歷史還不長，而且我區(qū)原來的基礎(chǔ)工作差，小區(qū)遺留問題多，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模小，服務(wù)水平處在中下狀況。雖然近幾年主觀上考慮應(yīng)抓緊把基礎(chǔ)工作做上去，也做了一些工作，如制訂規(guī)范性文件，明確房地所職責(zé)等等，但由于經(jīng)常應(yīng)付處理物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的具體矛盾和問題，我區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作還不能適應(yīng)整個(gè)管理和服務(wù)的需要，不能適應(yīng)提高物業(yè)管理整體水平的需要。因此，就基礎(chǔ)工作來講，除制訂規(guī)范性文件和建立機(jī)構(gòu)、理順體制外，重點(diǎn)還應(yīng)做好以下工作：

（1）因地制宜管理物業(yè)，進(jìn)一步解決歷史遺留問題。

要根據(jù)不同的物業(yè)，采取不同的管理服務(wù)方式，走專業(yè)化、社會(huì)化的道路。由于物業(yè)管理涉及到物業(yè)類型的多樣、規(guī)模的不同、檔次的高低、管理要求的高低等差異，管理過程中會(huì)出現(xiàn)各種問題和矛盾。物業(yè)管理靠單一的管理模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)需要的。應(yīng)根據(jù)不同物業(yè)的特點(diǎn)，采用不同的管理方式來適應(yīng)整個(gè)物業(yè)管理市場的需求。如對(duì)我區(qū)分散在各鎮(zhèn)的多層公寓式物業(yè)，由于該物業(yè)規(guī)模小（有的只有幾百平方米）、質(zhì)量差、遺留問題多而且又分散，一般沒有哪個(gè)物業(yè)管理企業(yè)愿意去接受委托；而居住在該類物業(yè)的業(yè)主由于無人管理，帶來了諸多不便，意見很大。對(duì)此類小區(qū)能建立業(yè)委會(huì)的，由業(yè)委會(huì)選聘或委托所在地的一個(gè)單位或部門派1至若干人負(fù)責(zé)該類房屋的保潔、保修、保綠，費(fèi)用在收取的物業(yè)管理費(fèi)和維修基金中支付。對(duì)業(yè)委會(huì)成立不起來的，可由居委會(huì)代理辦理上述選聘、委托事項(xiàng)，努力解決居民的實(shí)際困難。

解決歷史遺留問題主要分為三塊：舊小區(qū)綜合整治改造、無人管理小區(qū)的接軌和早期開發(fā)房產(chǎn)維修基金的歸集。我區(qū)老居住小區(qū)中存在的歷史遺留問題，情況復(fù)雜、涉及面廣、解決的難度大。目前單靠行業(yè)管理部門來單方面強(qiáng)調(diào)管理，無基礎(chǔ)可談；而靠居住在這類住宅的居民自行解決也無法著手，也沒有這個(gè)能力。因此只能在各級(jí)地方政府的牽頭下，根據(jù)不同情況，逐個(gè)小區(qū)、逐幢房屋進(jìn)行分析、研究，采取多種途徑、多種形式、多種方法、解決居住在這些房屋中居民的實(shí)際困難，提高和改善老小區(qū)的居住環(huán)境，確保整個(gè)社會(huì)的安定。

（2）加強(qiáng)對(duì)社區(qū)管理人員、房地所管理人員、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì)等方面相關(guān)人員的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

（3）建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)。把我區(qū)所有從事物業(yè)管理工作的行政管理人員及機(jī)構(gòu)情況、在我區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我區(qū)所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)委會(huì)相關(guān)情況等等內(nèi)容，建立數(shù)據(jù)庫進(jìn)入電腦信息系統(tǒng)，保證該基礎(chǔ)資料信息的系統(tǒng)性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性。各有關(guān)部門和單位也要根據(jù)該信息系統(tǒng)，各自建立好自己的管理系統(tǒng)，為提高服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)作決策提供依據(jù)。

（4）加快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制

由于多種原因，目前的物業(yè)管理收費(fèi)方法沒有從根本上按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，還十分不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，如同一小區(qū)多種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府指定價(jià)和指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低等等原因，使絕大部分的物業(yè)管理企業(yè)入不敷出、虧損嚴(yán)重，至使部分物業(yè)出現(xiàn)惡性循環(huán)。因此，我們要盡快建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制和盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系，逐步提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在提高服務(wù)質(zhì)量的前提下，逐步扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)長期虧損的局面，確保該行業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展。

6、進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度。

（1）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。

物業(yè)公司必須嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同中約定的維修服務(wù)業(yè)務(wù)，按照行業(yè)規(guī)范、對(duì)業(yè)主的服務(wù)承諾，及時(shí)為業(yè)主的報(bào)修提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，做到叫得應(yīng)、修得好，解決“維修不及時(shí)”問題。報(bào)修電話要24小時(shí)有人值班，受理居民報(bào)修。對(duì)確實(shí)有困難的公司，應(yīng)就近委托惠南或周浦房屋維修應(yīng)急中心負(fù)責(zé)急修。維修人員做到約時(shí)不誤、便民利民、工完料清、住戶簽收。物業(yè)公司員工上門必須佩卡，便于居民識(shí)別和監(jiān)督。推行服務(wù)文明用語。服務(wù)不到位，將受到相應(yīng)的處罰。

（2）進(jìn)一步落實(shí)小區(qū)告示制度。

新建住宅小區(qū)發(fā)放入住收費(fèi)告知單，上墻公布規(guī)范服務(wù)內(nèi)容，公開報(bào)修電話、急修電話和監(jiān)督電話，公開維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，給老百姓以知情權(quán)。凡是沒有上墻公布的企業(yè)，要根據(jù)房地局物業(yè)科的要求抓緊補(bǔ)課。

（3）小區(qū)經(jīng)理實(shí)行考核記分制。

小區(qū)經(jīng)理可累計(jì)綜合考分，在一年內(nèi)累計(jì)考分不合格的，房地局注銷其小區(qū)經(jīng)理崗位資格證書。如果被取消資格證書的，一年內(nèi)不得在本市內(nèi)擔(dān)任小區(qū)經(jīng)理。一年以后重新考試取得資格證書、辦理職業(yè)注冊(cè)后，才能受聘任。考核工作由各房地所負(fù)責(zé)。房地局物業(yè)科負(fù)責(zé)抽查。

（4）物業(yè)公司實(shí)行小區(qū)自查制度。

物業(yè)公司每個(gè)月要不少于一次進(jìn)行自查。公司經(jīng)理和小區(qū)經(jīng)理要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通交流，征求住戶意見，提高服務(wù)質(zhì)量。征求意見要有記錄，交給各鎮(zhèn)房地所備查。對(duì)住戶提出的合理要求要及時(shí)整改。要以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感動(dòng)人。

第二篇：物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動(dòng)，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、 我市物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

㈠小區(qū)物業(yè)管理的基本情況

物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)隨著我市近年來的住宅小區(qū)的不斷增多而顯得越來越重要，它關(guān)系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業(yè)管理辦公室，主管和規(guī)范北鎮(zhèn)市物業(yè)管理行業(yè)，通過采取物業(yè)公司申報(bào)考核機(jī)制、建立專項(xiàng)維修基金制度、成立業(yè)主委員會(huì)、頒布相關(guān)法律法規(guī)等一系列措施，將全市的物業(yè)管理工作逐步推向法制化、規(guī)范化。

目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業(yè)面積30萬平方米。有住宅小區(qū)147個(gè)，有28個(gè)小區(qū)由物業(yè)管理企業(yè)管理，其余小區(qū)部分由所屬單位管理，部分由業(yè)主自行管理。

我市物業(yè)管理居住面積已有90萬平方米，9家物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員80人取得從業(yè)資格證書，新建小區(qū)物業(yè)覆蓋率達(dá)100%，我市的物業(yè)管理工作從過去的建管不分，到現(xiàn)在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，樹立良好城市形象，發(fā)揮重大作用。

㈡住宅小區(qū)的特點(diǎn)

1、住宅小區(qū)檔次差距大。從小區(qū)配套設(shè)施方面看，既有新建的設(shè)施齊全、有專人管理、綠地率高的高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)（例如盛華苑小區(qū)等），也有早期開發(fā)的設(shè)施不完善、甚至是臟亂差的小區(qū)，小區(qū)樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業(yè)形同虛設(shè)。

2、老舊小區(qū)遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區(qū)建成時(shí)間較長，遺留問題多。有的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，配套不齊全；有的小區(qū)建設(shè)規(guī)模小，相關(guān)手續(xù)不完備；個(gè)別小區(qū)還是敞開式的，給物業(yè)管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。盡管我市很早就成立了公共事業(yè)管理辦公室對(duì)物業(yè)行業(yè)進(jìn)行管理，也出臺(tái)了很多政策和法規(guī)，例如《北鎮(zhèn)市物業(yè)管理辦法》對(duì)我市物業(yè)管理方面進(jìn)行指導(dǎo)和約束，但是由于物業(yè)方面的廣博性與繁雜性，我市對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關(guān)物業(yè)管理上崗證就上崗的現(xiàn)象，從業(yè)人員整體素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平參差不齊。大部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差。

２、費(fèi)率不統(tǒng)一，老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率低。從物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業(yè)管理費(fèi)收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達(dá)到98％，而有的老舊小區(qū)收費(fèi)率低，更有甚者沒有物業(yè)，只是業(yè)主自己交一點(diǎn)費(fèi)用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費(fèi)用，造成收費(fèi)難的原因是多方面的，一是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。三是業(yè)主反映的問題得不到及時(shí)解決，引發(fā)居民不滿情緒而影響交費(fèi)。四是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成。五是各個(gè)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不一，收費(fèi)高的與收費(fèi)低的相比認(rèn)為不值，不愿主動(dòng)交費(fèi)。

3、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難且運(yùn)作不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。具了解，我市大多數(shù)小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)，有些問題只是個(gè)別業(yè)主私下向物業(yè)反映，而不代表集體的訴求。造成這種現(xiàn)象的原因是：一是大多數(shù)業(yè)主認(rèn)識(shí)不足，新的小區(qū)設(shè)施、管理要好一些，多數(shù)人認(rèn)為沒有必要；部分老舊小區(qū)開發(fā)的較早，那時(shí)沒有專門的物業(yè)，只是開發(fā)商代管，由于贏利不高或收費(fèi)率低等原因，對(duì)小區(qū)棄之不顧，造成無物業(yè)管理的現(xiàn)象，其業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)更無必要，造成業(yè)主大會(huì)遲遲不能召開。二是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主戶數(shù)較多且相互之間大多又不熟悉，組織業(yè)主進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)存在較大難度。三是業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。四是有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然建立，但運(yùn)作不夠規(guī)范，管理機(jī)制不健全，無法真正地發(fā)揮其作用，最后不了了之，形同虛設(shè)。

4、物業(yè)行政管理體制尚未理順。行使對(duì)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是市住建局下屬的公共事業(yè)管理辦公室，但這種職能指導(dǎo)性的職能居多，對(duì)物業(yè)公司真正約束的作用沒有真正發(fā)揮出來。此外，物業(yè)管理涉及到房管、城建、物價(jià)、供電、供水、消防、公安等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協(xié)調(diào)各方，容易造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低的局面。

5、無物業(yè)管理的個(gè)別住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區(qū)，最早追溯到家屬樓的時(shí)代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損嚴(yán)重等問題，加之規(guī)模小，戶數(shù)少，大的物業(yè)公司不原接手，這些舊住宅小區(qū)目前尚無法開展物業(yè)管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

三、意見和建議

針對(duì)物業(yè)管理中存在的困難與問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業(yè)管理源頭監(jiān)管。市政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是市工商、建設(shè)等部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。二是集中組織各個(gè)物業(yè)公司學(xué)習(xí)相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，組織物業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，讓其持證上崗，并要求物業(yè)公司保障其合法權(quán)利，減少人員的流動(dòng)性，讓其服務(wù)能高效、持續(xù)、穩(wěn)定。第三，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、居委會(huì)、公事辦等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高服務(wù)收費(fèi)率。制訂統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范的同時(shí)制訂統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提高或變動(dòng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要征求廣大。