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第一篇：物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實(shí)際工作中出現(xiàn)有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延伸到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開(kāi)店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的積極性不足，特別是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決

與上級(jí)政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開(kāi)發(fā)商必然處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清楚、不參與。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見(jiàn)，“享受免費(fèi)午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

第二篇：提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告

市人大常委會(huì)于8月25日至27日在市人大常委會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，組織部分市人大代表對(duì)我市物業(yè)管理工作進(jìn)行了三天的調(diào)研。調(diào)研組集中聽(tīng)取了市房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司、烏魯木齊城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司關(guān)于物業(yè)管理情況的工作匯報(bào)，隨后分四個(gè)組到天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)四個(gè)中心城區(qū)進(jìn)行調(diào)研，分別聽(tīng)取了各區(qū)建設(shè)局的情況匯報(bào)，并和街道辦事處、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司及小區(qū)居民進(jìn)行了座談，進(jìn)行了實(shí)地查看，發(fā)放相關(guān)調(diào)查表上千份。

一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求也日益提高。目前，我市取得資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)476家，實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)、大廈、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等項(xiàng)目共有2589個(gè)，總建筑面積5195萬(wàn)平方米，從業(yè)人員3萬(wàn)余人，服務(wù)近50余萬(wàn)戶、150萬(wàn)余人，占應(yīng)服務(wù)對(duì)象的50%左右。其中，通過(guò)我們發(fā)放的物業(yè)管理情況調(diào)查表了解到，我市四個(gè)中心城區(qū)共有居民住宅小區(qū)3570個(gè)，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)865個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)104家，物業(yè)費(fèi)收取率80%左右，物業(yè)管理行業(yè)已成為我市城市建設(shè)和城市管理的重要組成部分。

為規(guī)范我市物業(yè)管理工作，市人大常委會(huì)于2003年3月制定出臺(tái)了《烏魯木齊市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），該《條例》的出臺(tái)為我市物業(yè)管理工作提供了有力的法規(guī)保障。為貫徹落實(shí)《條例》精神，市政府及物業(yè)管理部門做了大量的工作，保障了《條例》的貫徹實(shí)施，推進(jìn)了我市的物業(yè)管理工作。

調(diào)研結(jié)果表明，目前我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀是：對(duì)《條例》貫徹執(zhí)行的力度不夠、管理體制不順、機(jī)構(gòu)不健全，這些問(wèn)題造成物業(yè)管理新舊矛盾不斷發(fā)生，影響了物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，對(duì)我市的社會(huì)穩(wěn)定和安定團(tuán)結(jié)也造成了一定影響。

二、我市物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

（一）市政府物業(yè)管理職能不到位，體制不健全，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，小區(qū)居民物業(yè)管理糾紛得不到及時(shí)解決。目前我市承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的部門是房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處，管理人員只有3人，各區(qū)（縣）是由建設(shè)局兼管此項(xiàng)工作，沒(méi)有設(shè)置專門機(jī)構(gòu)和專人管理。近年來(lái)，我市住宅小區(qū)發(fā)展迅速，加上公共租賃房、廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房的管理工作，現(xiàn)有的行政管理人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前物業(yè)管理的需要，各區(qū)（縣）建設(shè)局物業(yè)管理人員又都是兼職，加之個(gè)別管理人員缺乏責(zé)任心，管理不到位，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾和問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)地進(jìn)行解決，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。而真正與小區(qū)居民日常接觸的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)卻沒(méi)有明確的物業(yè)管理法定職責(zé)，全市物業(yè)管理沒(méi)有形成上下有效的管理體制。另一方面，國(guó)家建設(shè)部在20xx年修改的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中取消了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年檢制度，因此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管措施，準(zhǔn)入門檻較低，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展迅速但規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力弱，專業(yè)水平低，服務(wù)效益差，和業(yè)主矛盾糾紛不斷。

（二）業(yè)主委員會(huì)成立難，部分已成立的業(yè)主委員會(huì)并未在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。從調(diào)研的結(jié)果看，我市四個(gè)中心城區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)在3%左右，無(wú)論是業(yè)主本身還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都表示，依法成立業(yè)主委員會(huì)難度大，其主要原因是：業(yè)主法律意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)揮、維權(quán)意識(shí)、自我管理等認(rèn)識(shí)不到位，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)缺乏積極性；我市許多住宅小區(qū)都屬于前期物業(yè)管理，除部分小區(qū)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的子公司，因開(kāi)發(fā)商不配合，無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì)；有些小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)、有些小區(qū)又屬于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)業(yè)主成份復(fù)雜、人員流動(dòng)性大，難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，無(wú)法成立業(yè)主委員會(huì)。有些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會(huì)，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)：一是業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)意識(shí)差；二是業(yè)主委員會(huì)缺乏監(jiān)督機(jī)制；三是部分業(yè)主委員會(huì)不能很好地起到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間橋梁與紐帶作用；四是業(yè)主委員會(huì)人員素質(zhì)參差不齊，年齡偏大，文化水平不高，缺乏相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在實(shí)際工作中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這些因素導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）物業(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)不高，服務(wù)水平有待加強(qiáng)。我市的400多家物業(yè)管理企業(yè)中，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是在微利、持平乃至虧損的情況下運(yùn)行，究其原因，主要是從事物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量偏多但規(guī)模都比較小，不能有效地把管理與服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。部分物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)尚不能滿足業(yè)主的要求，如管理不規(guī)范、高收費(fèi)低服務(wù)、屢屢侵犯業(yè)主合法權(quán)益，個(gè)別小區(qū)還存在不按規(guī)定亂收費(fèi)等現(xiàn)象。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè),既不經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高，這些問(wèn)題在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

（四）部分小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，整體布局不合理，硬件條件相對(duì)落后。我市現(xiàn)有852個(gè)小區(qū)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期修建的直管公房、統(tǒng)建房和單位修建的福利房，這些住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，居住對(duì)象多為弱勢(shì)群體，無(wú)法開(kāi)展規(guī)范的物業(yè)管理工作，各種矛盾問(wèn)題突出。具體表現(xiàn)在：一是小區(qū)普遍存在著住房產(chǎn)權(quán)形式多樣性，房屋遺留問(wèn)題復(fù)雜化；二是小區(qū)配套設(shè)施不齊全，整體布局先天不足，水、電、暖供應(yīng)管線老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，總表與分戶表費(fèi)用差額無(wú)人承擔(dān)；三是小區(qū)安全防范設(shè)施匱乏，大多是開(kāi)放式“不設(shè)防”，無(wú)法實(shí)行封閉管理，環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生；四是小區(qū)綠地因常年失養(yǎng)面積逐漸縮??；五是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題解決不到位，大部分是開(kāi)發(fā)商只建不管，有些是在建階段有物業(yè)，全部建成后物業(yè)退出，導(dǎo)致這些小區(qū)缺乏物業(yè)管理。

（五）對(duì)《條例》的宣傳不夠深入，宣傳力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)。物業(yè)管理部門在物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)《條例》的宣傳不到位，對(duì)推行物業(yè)管理的重大意義和政策宣傳不夠，導(dǎo)致大多數(shù)群眾對(duì)物業(yè)管理存在模糊認(rèn)識(shí)，甚至是漠不關(guān)心；《條例》于2003年5月1日頒布，實(shí)施至今已有7年時(shí)間，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象依然突出，部分街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)干部對(duì)《條例》內(nèi)容知之甚少，難以根據(jù)《條例》指導(dǎo)和解決物業(yè)管理工作中遇到的矛盾糾紛。

三、調(diào)研組建議

（一）加大對(duì)《條例》的宣傳力度?！稙豸斈君R市物業(yè)管理?xiàng)l例》修改后即將頒布實(shí)施。市政府應(yīng)盡快制定出相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并通過(guò)廣泛深入的宣傳，使廣大干部群眾熟悉該《條例》主要內(nèi)容，提高法制意識(shí)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，正確行使自己的權(quán)利，自覺(jué)承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。

（二）建立科學(xué)的物業(yè)管理體制，強(qiáng)化協(xié)調(diào)能力。市政府要盡快理順關(guān)系，強(qiáng)化物業(yè)管理體制建設(shè)，在區(qū)（縣）、街道、社區(qū)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，充實(shí)物業(yè)管理行政人員，形成市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)管，區(qū)（縣）物業(yè)行政管理部門直接監(jiān)管，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具體指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行自律管理的格局，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)管理問(wèn)題。

（三）根據(jù)不同情況，依法成立業(yè)主委員會(huì)。成立業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)，市政府物業(yè)管理行政主管部門要積極督促協(xié)調(diào)有條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會(huì)，并為業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供保障；要正視現(xiàn)階段大部分住宅小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)實(shí)，根據(jù)不同情況制定相應(yīng)措施：?jiǎn)挝蛔≌^(qū)由單位負(fù)責(zé)管理；開(kāi)發(fā)商建設(shè)的小區(qū)，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)要通過(guò)加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，搞好物業(yè)管理；對(duì)一些基礎(chǔ)設(shè)施老化，無(wú)物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)，街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)要積極協(xié)調(diào)，組織小區(qū)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行小區(qū)居民自我管理或聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)管理問(wèn)題。

（四）加大對(duì)老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入改造力度。對(duì)部分老舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造，應(yīng)納入政府的財(cái)政統(tǒng)籌考慮，物業(yè)行政管理部門在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，拿出可行性方案，根據(jù)財(cái)力分階段進(jìn)行改造；建立和完善住宅維修基金制度，足額收繳物業(yè)管理維修基金，該基金應(yīng)由政府物業(yè)管理部門設(shè)立專戶代管，確保?？顚Ｓ谩?/p>

（五）加強(qiáng)行政管理隊(duì)伍建設(shè)，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度。一方面強(qiáng)化政府管理職能，努力加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍自身建設(shè)，充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)的參與物業(yè)管理、日常監(jiān)管工作的積極性；另一方面加強(qiáng)對(duì)管理人員的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，指導(dǎo)業(yè)主依法開(kāi)展活動(dòng)，確保監(jiān)管到位。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)。完善物業(yè)管理企業(yè)自律機(jī)制，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)在行業(yè)資質(zhì)的初審、行業(yè)培訓(xùn)及教育、行業(yè)信息發(fā)布以及維護(hù)行業(yè)內(nèi)公平競(jìng)爭(zhēng)等方面發(fā)揮積極作用，在政府與企業(yè)之間搭建溝通的橋梁，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的社會(huì)環(huán)境。