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《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋”）將從今年6月1日起開始實(shí)施。該解釋是根據(jù)人民法院在審理案例中，對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)爭(zhēng)議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對(duì)人民法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)意義，而且對(duì)開發(fā)商和購房者而言，也有了“參考”。在該解釋即將實(shí)施之際，記者采訪了文康律師事務(wù)所的殷啟峰、許征律師，請(qǐng)他們就該“解釋”所規(guī)定的一些問題談了一些看法和認(rèn)識(shí)。 ●尊重當(dāng)事人的“意思自治” 該“解釋”尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人“意思自治”的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積“縮水”“漲水”的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第十八條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬證期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了“有約定從約定、沒約定從法定”的“意思自治原則?！? 建議：購房者和開發(fā)商在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)將對(duì)合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。 ●想說“合同無效”不容易《中華人民共和國合同法》規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該“解釋”規(guī)定，人民法院在審理案件中，只要《商品房買賣合同》沒有違犯《合同法》第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持“主張無效”的請(qǐng)求。 《城市商品房預(yù)售管理辦法》有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得《商品房預(yù)售許可證》，沒有取得預(yù)售許可證的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。 而該“解釋”明確規(guī)定，“商品房買賣合同”只要“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定有效?！边@樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。 點(diǎn)評(píng)：其實(shí)，無論是尊重當(dāng)事人“意思自治”，還是對(duì)合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是“以人為本”的原則進(jìn)一步深化。 ●特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對(duì)開發(fā)商包裝“樓盤”，對(duì)購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就“一廂情愿”地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)“誤差”如此之大。而這時(shí)開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。 《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對(duì)廣告內(nèi)容事項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。 “解釋”第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢姡摻忉寣?duì)于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對(duì)開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。 點(diǎn)評(píng)：銷售廣告和宣傳資料切不可“漫無邊際”，開發(fā)商要“誠信”，購房者要“當(dāng)心”。 ●慎簽《認(rèn)購書》在商品房交易中，為了保證買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的“定金”，并簽訂《認(rèn)購書》，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑證。對(duì)于購房者來說，在簽訂《認(rèn)購書》并交付一定“定金”后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不簽訂正式合同，或者是放棄購買《認(rèn)購書》中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對(duì)較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。 《認(rèn)購書》畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單。例如，有的《認(rèn)購書》約定的僅僅是：1、購房者認(rèn)購的房號(hào)、面積、單價(jià)、總價(jià)；2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方（購房者）須在簽署本《認(rèn)購書》后×日內(nèi)與甲方（開發(fā)商）簽署《商品房買賣合同》。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，甲方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。 從法律效力上說，一旦在《認(rèn)購書》里約定了定金，對(duì)于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對(duì)房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開發(fā)商認(rèn)為是購房者“不能和約定的時(shí)間里簽訂合同”而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金；而購房者認(rèn)為開發(fā)商的合同條款和簽訂《認(rèn)購書》時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商“出爾反爾”造成的，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。 “解釋”第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 根據(jù)對(duì)該“解釋”的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，購房者的定金就很可能被“扣繳”了。 所以，購房者在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，要注意以下問題：1、簽訂《認(rèn)購書》之同時(shí)，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對(duì)合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對(duì)雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在《認(rèn)購書》中確認(rèn)。2、為避免因“定金”的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，盡可能將“訂金”代替“定金”。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，“訂金”可以全部返還。 當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂《認(rèn)購書》，是保證房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用“訂金”這種相對(duì)沒有法律懲罰性的方式簽訂《認(rèn)購書》，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。 點(diǎn)評(píng)：法律對(duì)雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。 ●解決面積“縮水、漲水”問題法定化《商品房銷售管理辦法》作為部委規(guī)章，對(duì)此也有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照規(guī)定的原則處理。 該規(guī)定以“解釋”的形式出現(xiàn)，對(duì)制止開發(fā)商濫增減房屋面積，有了更明確的法律依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。 ●交易不誠信，開發(fā)商被嚴(yán)懲在房屋交易中，由于房屋的實(shí)際轉(zhuǎn)移和取得房產(chǎn)證的時(shí)間不相一致，購房者往往在實(shí)際占有使用房屋很長時(shí)間以后，房屋的產(chǎn)權(quán)一般還在開發(fā)商名下，有的開發(fā)商就因資金緊張，將以售出的房屋作抵押貸款，這無形中就給購房者增加了風(fēng)險(xiǎn)。 為此，該“解釋”第八條規(guī)定，對(duì)于開發(fā)商“一女多嫁”“嫁后抵押”的行為，購房者有權(quán)請(qǐng)求“解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任?！? 可見，該規(guī)定加大了對(duì)惡意抵押和惡意銷售行為的懲處力度。 點(diǎn)評(píng)：購房者應(yīng)注意的是，只有在開發(fā)商惡意抵押和惡意銷售行為而造成購房者無法實(shí)現(xiàn)購房目的時(shí)候，該懲罰才能生效。 另外，“解釋”的第十五條，對(duì)于合同解除權(quán)的期限：第十六條，對(duì)于如何處理違約金“漫天要價(jià)”和違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的規(guī)定，都對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決交易糾紛具有很好的實(shí)際意義。