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第一篇：房屋買賣合同糾紛種類及處理方法

房屋買賣合同糾紛種類及處理方法

在一些房屋買賣中，簽訂合同的主體合法，雙方對合同本身無異議，而在實際履行中往往發(fā)生糾紛，主要種類如下：

1、因房屋或房款的交付發(fā)生糾紛。

在一般的房屋買賣合同中都約定房屋和房款的交付方式或時間，但由于有的合同對房屋和房款交付的先后約定不明而發(fā)生糾紛。一方要求對方先交付房屋和房屋產(chǎn)權證，而另一方要求先付清房款。雙方各執(zhí)己見爭執(zhí)不下。也有的雙方對合同的理解或實際履行的情況不同，往往產(chǎn)生異議，往往是各說各的理。

2、因對合同的履行是否合適即是否適當發(fā)生糾紛。

在房屋買賣中雙方往往對如何履行交款和交付房屋，包括交款的時間、次數(shù)、數(shù)量、幣種或房屋交付的時間、房屋的狀況、房屋的裝璜等有約定。但由于對約定的一些具體內(nèi)容的理解不同而發(fā)生糾紛。如在一起房屋買賣中A公司向B公司出賣正在開發(fā)建設的一棟大廈的四層，雙方約定：總價款900萬元，合同簽訂后先付600萬元，交房前付200萬元，交房后再付100萬元。遲延付款或延遲交房均需承擔違約責任，逾期一日，違約方向對方支付相當于上述房款價格0.3%的滯納金。合同簽訂后B公司向A公司交付800萬元，A公司向B公司交付了大廈四樓毛坯房但沒有任何峻工及驗收合格手續(xù)。B公司向法院起訴要求A公司交付房產(chǎn)相關手續(xù)并起訴其承擔違約金;A公司辯稱自己已經(jīng)完全履行了交付義務，并反訴B公司違約，遲延交付房款，應該立即交付100萬元并承擔違約金。法院審理后認為，A公司與B公司所簽訂的合同合法有效，雙方應該全面履行。但在本案中A公司雖然交付了房產(chǎn)，但法律上規(guī)定的房產(chǎn)，是有合法手續(xù)的房產(chǎn)，并不是只是作為物的房產(chǎn)。其只交付毛坯房，沒有交付相關峻工及驗收合格的手續(xù)，不具備交付條件，不能認定為已經(jīng)交付了房產(chǎn)，當然也不能認定其全面履行了合同。A公司只是實際履行了合同，并非適當履行地履行合同，屬于違約行為，應承擔違約責任。因為在合同中約定了A公司在交付房產(chǎn)后B公司才交付最后的100萬元，因其履行合同不適當，不能認定為真正交付了房產(chǎn)，因而無權要求對方交付100萬元。

3、因一房二賣發(fā)生糾紛的處理。

現(xiàn)實生活是豐富多彩的，在實際生活中出現(xiàn)的房屋買賣糾紛也是多種多樣的。由于各種不同的原因，一房二賣甚至一房多賣的情況也屢見不鮮。

(1)由于賣房方的過失造成的一房二賣。這種情況多是房屋的產(chǎn)權人或者是同一房屋的共有人都履行了賣房的權利，或者是賣房方是法人單位，法定代表人和具體工作人員工作上聯(lián)系有失誤，重復賣房所致。比如一家要賣房，夫妻或父子同時在外答應或與人簽訂了賣房合同，甚至交付了定金。在這種情況下應該考慮以下因素：

A、首先應該審查一房二賣一方與他人達成協(xié)議的人誰是真正的產(chǎn)權人或者誰真正能夠代表產(chǎn)權人，如果二人的地位不同，那么應該認定產(chǎn)權人、有權代表人所簽訂的協(xié)議有效，非產(chǎn)權人或非法定代表人所簽訂的可以撤銷。

B、如果出賣人均為產(chǎn)權人或有權代表人在同等條件下可以在買房人之間達成諒解，由買房人協(xié)商由誰自愿放棄購買權。但放棄的一方有權要求出賣方承擔違約責任。如果條件不同，可以由出賣方進行選擇，根據(jù)賣房獲利情況決定，但要承擔對另一方違約的責任。

(2)由于賣房方的故意造成的一房二賣。有些一房二賣是賣房人的故意所為，但由于這種故意產(chǎn)生的時間不同，故意的內(nèi)容不同，也應該區(qū)別對待。

A、僅僅是一般違反合同法的故意。在賣房人僅僅是違反合同法的規(guī)定，出于違約的心理時，應審查一房二賣合同簽訂的時間和合同履行的狀況。大多時候出現(xiàn)一房二賣，是由于房主出于某種利益的考慮，或者是后買者出的價格高，或者是后買者是房主的同志、朋友、親戚、鄰居、戰(zhàn)友等。如果二合同都處于未實際履行階段，且不能在買房人之間進行調解或和解，可以按照“誠實信用”原則，以時間先后確定哪個合同應該履行。但后一個合同的買方可以保留違約的追訴的權利。

B、賣房人出于占有他人財物的故意，情節(jié)嚴重的.構成詐騙。出賣人在收取了他賣房款后，又以占有他人的財物為目的與第二人或者是第三人簽訂合同，意在騙取他人購房款或者定金，數(shù)額較大的構成詐騙的犯罪，應以刑事案件處理。當事人可以向公安機關控告，法院也應該對這類案件進行移送。

(3)如何處理已經(jīng)辦理產(chǎn)權轉移的一房二賣。在一房二賣或多賣中，如果都沒有辦理產(chǎn)權轉移應該如前所述去處理。如果有的已經(jīng)辦理了產(chǎn)權轉移登記，即已經(jīng)辦了產(chǎn)權證照，那么，就不能簡單地以簽訂合同的時間順序去確定支持誰了。因為證照的辦理具有產(chǎn)權轉移的公示作用，一般情況下法院在這種房屋買賣民事案件的審理中不能用判決的方式去變更所有權。而應該認定該買賣關系已經(jīng)成立，而沒有辦理產(chǎn)權證照的只能按照違約處理。由違約方承擔雙倍返還定金或者賠償損失。當然，如果房產(chǎn)證照是違法地通過私人辦理的，沒有經(jīng)過正常的辦照程序，利害關系人可以首先向房產(chǎn)管理部門提出申請，申請房產(chǎn)部門撤銷錯誤發(fā)放的證照，如果行政機關不撤銷或者是不作為，當事人可以向法院起訴。

因房屋質量問題發(fā)生糾紛的處理

1、因一般質量問題發(fā)生糾紛的如果屬于保修期內(nèi)的質量問題，應該判決房屋出賣單位對確實存在的質量問題進行修理或者對應予修理的部位進行鑒定，評估出修理價格判決房屋出賣者給付買房者相應的價款，由購房者自行雇請他人修理。對于已經(jīng)超過保修期的一般質量問題，房屋出賣者不再承擔修理義務。如果購房者向物業(yè)交納了房屋修理費用，應由相應的物業(yè)部門進行修理;如果沒有物業(yè)部門或者沒有向物業(yè)部門交費則應由購房者自行修理。

2、對于房屋主體結構不合格的，應該尊重購房者的意見，購房者要求賠償損失的，應判決賠償損失;購房者要求退房的應該允許。如黃某經(jīng)人介紹購買了某單位的集資樓，在入住前又對房屋進行了裝修，花費5000余元，但在入住后發(fā)現(xiàn)房屋天棚下現(xiàn)澆板與預制空心板之間發(fā)生不同程度的裂縫，并有漏水遺跡。黃某多次找賣房單位，該單位對漏水部位進行了維修，但仍然不能徹底解決問題。于是，黃某起訴要求退款并要求賣房者賠償裝修損失。一審法院認為賣房單位所建住宅樓確實存在瑕疵，影響居民正常生活，且造成一定經(jīng)濟損失，有責任和義務對存在的質量問題妥善處理，按照建筑工程質量標準進行修繕，并對因房屋質量問題而造成的損失予以補償。遂判決賣房單位在60日內(nèi)對黃某住房按照住房建筑工程質量標準進行修繕，以房屋質量檢驗部門驗收合格為準，并賠償因裝修房屋造成的損失5000元。黃某不服上訴。二審法院委托建筑工程質量監(jiān)督站對房屋進行質量鑒定，結論為房屋防水部分工程及室內(nèi)橫墻墻體部分工程不合格。有關建設主管部門答復該部分屬于房屋主體部分之一。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定，商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體部分質量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。于是，二審法院判決購房人于判決生效后60日內(nèi)將房屋返還賣房單位，賣房單位返還購房款5萬元;賠償購房人經(jīng)濟損失5000元;承擔評估費400元，鑒定費800元及一、二審案件訴訟費。

以上是競聘上崗演講的內(nèi)容。

第二篇：商品房買賣合同糾紛解釋

該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。

具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的.其他損失由出賣人承擔。

出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。

第三篇：商品房買賣合同特征

商品房買賣合同作為不動產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征：

1、標的物在法律上呈現(xiàn)出復雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設施、設備的所有權或使用權。

2、標的物所有權的轉移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！段餀喾ā返诰艞l規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產(chǎn)價值巨大，對國計民生影響很大，國家對房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

第四篇：商品房買賣合同范本

(合同編號：　)

合同雙方當事人：

出賣人：____________________________________________________________________

注冊地址：___________________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_____________________________________________________________

企業(yè)資質證書號：_____________________________________________________________

法定代表人：_________________　聯(lián)系電話：____________________________________

郵政編碼：___________________________________________________________________

委托代理人：_________________　地址：________________________________________

郵政編碼：___________________　聯(lián)系電話：____________________________________

委托代理機構：_______________________________________________________________

注冊地址：___________________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：_____________________________________________________________

法定代表人：_________________　聯(lián)系電話：____________________________________

郵政編碼：___________________________________________________________________

買受人：_____________________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：___________　國籍：______________________________

【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】_____________________________________

地址：_______________________________________________________________________

郵政編碼：___________________　聯(lián)系電話：____________________________________

【委托代理人】【】姓名：_______________　國籍：______________________________

地址：_______________________________________________________________________

郵政編碼：___________________　電話：________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：

第五篇：關于處理商品房買賣合同糾紛案應注意的幾個問題的意見

在過去幾年中，本會受理的各種類型的民商事案件中，在數(shù)量上居第一位的是商品房買賣合同糾紛。因此，正確處理商品房買賣合同糾紛案件，對于維護商品房買賣市場秩序、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、公平保護雙方當事人的合法權益，提高本會的社會聲譽，都具有重要的意義?！　〗螘r間，本會在總結近幾年辦理商品房買賣合同案件的經(jīng)驗教訓基礎上，經(jīng)研究討論，形成了《關于處理商品房買賣合同糾紛案應注意的幾個問題的意見》，供仲裁庭裁決此類案件時參考。本意見未涉及的商品房買賣合同中的其他糾紛，按人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和國家的其他法律、法規(guī)辦理?！　∫?、關于逾期交房的違約金問題　?。ㄒ唬┏鲑u人在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付房屋，買受人尚未入住的?！　〕鲑u人在未取得房地產(chǎn)竣工驗收合格證書的情況下將房屋交付買受人使用，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項和第三十八條的規(guī)定，其交付行為無效，買受人有權拒絕入住。仲裁庭應當支持買受人依據(jù)《商品房買賣合同》提出的要求出賣人支付逾期交房違約金和賠償損失的仲裁請求?！　〕鲑u人提出合同約定的逾期交房違約金過分高于買受人實際損失，要求仲裁庭適當減少的。仲裁庭應參照有關部門規(guī)定的指導租金標準和實際租金或其它損失的情況，以約定的違約金數(shù)額是否超過損失的30%為標準，適當予以調整，其法律依據(jù)為《合同法》一百一十四條。出賣人未提出上述請求的，依合同裁決。　　買受人以約定的違約金數(shù)額過分低于因出賣人違約造成的實際損失為由，請求增加的，仲裁庭應在查明事實的基礎上，參照有關部門規(guī)定的指導租金或實際租金的情況，以實際損失確定其違約金額。買受人未提出上述請求的，依合同裁決?！　。ǘ┏鲑u人在房地產(chǎn)竣工驗收之前交付房屋，買受人接受房屋并實際入住的?！　〕鲑u人在房地產(chǎn)竣工驗收之前交付房屋，買受人接受房屋并實際入住，只要房屋通過了主體質量驗收、消防驗收、水電驗收、電梯驗收和燃氣驗收，符合人身、財產(chǎn)安全的基本入住條件，仲裁庭應依據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定認定雙方當事人協(xié)商一致，變更了房屋原交付條件的約定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房違約金”，但在房屋交付前的違約金應當支持?！　〕鲑u人實際交付的房屋未能通過主體質量、消防驗收、水電驗收、電梯驗收和燃氣驗收的，屬違法交付，仲裁庭應依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定，裁決雙方各自承擔相應的責任，即出賣人承擔逾期交房違約責任，買受人扣除相應的房屋使用費?！　√幚磉@個問題應注意兩點：一是買受人以出賣人違法交付為由請求解除合同，仲裁庭在查實后認為符合合同約定解除條件的，應當予以支持。如果買受人對房屋進行了裝修，買受人既請求解除合同，又請求支付逾期交房違約金和賠償裝修損失的，仲裁庭應查實違約金是否足以彌補買受人的損失，違約金大于損失的，不再支持裝修損失殘值；違約金小于裝修損失殘值的，應予以補足。二是對于違法交付的房屋買受人不請求解除合同，只要求支付違約金的，仲裁庭可以本著不告不理的原則，只依法支持違約金，而不能行使合同的解除權，但在仲裁庭意見部分應明確指出此屬違法無效的交付?！　。ㄈ┰诔鲑u人逾期交房，買受人逾期付款的，應如何裁決雙方的責任?！　?、在買受人沒有足額支付購房款的情況下，要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，仲裁庭應注意查明雙方當事人履行合同義務的先后順序。如果依照合同約定，買受人的付款義務在先，出賣人的交房義務在后，仲裁庭應駁回買受人的仲裁請求。如果出賣人的交房義務在前，買受人的付款義務在后的，仲裁庭應裁決出賣人承擔相應的違約責任。其法律依據(jù)為：《合同法》第六十七條?！　?、雖然買受人沒有足額支付購房款，但買受人有確切證據(jù)證明出賣人有喪失或可能喪失履行交房義務能力的情形，即使買受人有先履行付款的義務，仲裁庭亦不宜裁決買受人承擔逾期付款的違約責任。如果出賣人違反合同約定逾期交房，仍應承擔違約責任。其法律依據(jù)為《合同法》第六十八條、第一百零七條。　?。ㄋ模╆P于逾期交房應以什么標準確定其違約金的問題?！　?、當事人在購房合同中約定：出賣人逾期交房未超過30天的，應以房款總額的日萬分之五支付違約金；超過30天的，應以房款總額的日萬分之三支付違約金。在處理逾期交房案件時，仲裁庭應統(tǒng)一按照日萬分之三的標準進行理解和處理，不宜前30天按日萬分之五進行處理，30天以后的再按日萬分之三進行處理，更不能全部按日萬分之五處理。　　2、當事人在購房合同主合同部分約定：出賣人逾期交房的應以房款總額的日萬分之三（五）支付違約金；在補充合同中又約定：“……應以房款總額的萬分之三（五、一）支付違約金……。因逾期交房給買受人造成損失的，還應當賠償損失?！睂τ谶@樣相互矛盾的約定，仲裁庭應當遵循后約定優(yōu)于前約定的原則進行處理。但需注意的是，如果買受人沒有在仲裁請求中主張賠償損失，仲裁庭應根據(jù)請求什么裁什么的原則進行處理，不應代當事人主張損失；如果買受人提出了違約金過低，不足以彌補損失，仲裁庭依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，以實際損失為限給予支持?！　《?、關于逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金（指導租金）問題?！　〕鲑u人違反合同約定，逾期未能使買受人領取《房地產(chǎn)證》的，原則上應按照《合同法》第一百零七條和一百一十四條的規(guī)定，依合同承擔違約責任。但應區(qū)分以下幾種情況：　?。ㄒ唬┵I受人在已全額支付購房款的情況下，出賣人違反合同約定，未能按期書面通知買受人申請房地產(chǎn)轉移登記，或因出賣人原因造成買受人不能按期領取《房地產(chǎn)證》的，仲裁庭應依據(jù)合同約定裁決出賣人承擔逾期*違約責任?！　。ǘ┵I受人已支付部分購房款，其余購房款是在出賣人幫助下以銀行貸款方式向出賣人支付的，如果貸款合同對辦理房地產(chǎn)證的義務沒有約定或仍然約定由出賣人辦理的，仲裁庭應依據(jù)合同約定裁決出賣人承擔違約責任?！　≡谏鲜鰞煞N情況下，出賣人如提出約定的違約金過分高于買受人損失，要求仲裁庭適當減少的，仲裁庭可在查明事實基礎上，將原約定的違約金適當調減；如果買受人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。　?。ㄈ┰诘盅嘿J款合同中，如果銀行、買受人和出賣人約定申領房地產(chǎn)證的*義務由出賣人轉移給銀行的，應視為出賣人和買受人對原商品房買賣合同*義務的變更。仲裁庭應根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定，駁回買受人要求出賣人支付逾期*違約金的仲裁請求?！　。ㄋ模┯馄谵k理《房地產(chǎn)證》并非出賣人的原因或地震、火災等自然現(xiàn)象原因造成的，仲裁庭可根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定裁決部分或全部免除出賣人逾期*的違約責任?！　〉谩逗贤ā凡糠只蛉棵獬熑螒⒁馊c：一是簽訂《商品房買賣合同》時這些原因和自然現(xiàn)象是否已經(jīng)存在；二是這些原因或自然現(xiàn)象對能否*造成的影響有多長時間；三是查實出賣人有無過錯?！　。ㄎ澹┏鲑u人交付房產(chǎn)后，但使買受人長期不能領取房地產(chǎn)證的，可否裁決解除合同？　　買受人購買房屋，其目的除了正常的居住使用外，還應當包括對該房屋進行轉讓、抵押、出租等權利的行使，因此，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。　　出賣人雖然已經(jīng)交付了房屋，但由于出賣人所建房屋系違章建筑、或沒有交清地價并經(jīng)營狀況嚴重惡化等喪失履行義務能力的原因，使買受人領取房地產(chǎn)證的合同目的無法實現(xiàn)的，如果買受人提出解除合同，仲裁庭應當支持。但買受人因居住使用了該房屋，應向出賣人支付一定的房屋使用費，其標準以有關部門規(guī)定的指導租金為準；如果該房進行了裝修，應對該房的裝修殘值進行評估，裝修費的殘值費用由出賣人支付給賣受人。其法律依據(jù)為《合同法》第九十四條。　　三、逾期*和逾期交房違約責任的時效問題　　依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條和第一百三十七條的規(guī)定，買受人請求出賣人支付逾期*違約金的仲裁時效，應從買受人知道或應當知道其權利被侵害之日起計算。即在仲裁時效中斷情形出現(xiàn)之前的兩年內(nèi)的逾期*違約金，仲裁庭應依法予以保護，兩年之前的逾期*違約金則不予保護。　　同樣道理，出賣人逾期交房的違約金是按日進行計算的，也應當從買受人知道或應當知道其權利被侵害之日起計算，只保護仲裁時效中斷之前的兩年內(nèi)的逾期交房違約金?！　∷?、關于購房定金問題　?。ㄒ唬┰谫I受人支付購房定金時，出賣人已持有預售許可證，證據(jù)證明在出賣人保留房號（標的物）期間，買受人不支付首期購房款或不簽訂商品房買賣合同的，屬買受人違約。仲裁庭可依據(jù)人民法院關于貫徹《擔保法》意見的規(guī)定駁回買受人要求返還定金的仲裁請求。但有證據(jù)證明認購書所涉房屋與實際不符或與購房合同內(nèi)容不一致的，買受人不承擔違約責任?！　。ǘ┰谫I受人支付定金時，雖然出賣人已領取預售許可證，但證據(jù)證明出賣人在應保留房號期間將該房另行出售，且買受人并無過錯。仲裁庭可依據(jù)《合同法》第一百一十五條的規(guī)定，裁決出賣人雙倍返還定金?！　。ㄈ┵I受人支付定金時，出賣人未能領取預售許可證，一般應認定商品房買賣合同無效，仲裁庭應裁決出賣人返還定金；但在申請人申請仲裁前出賣人已取得預售許可證的，可以認定有效。其法律依據(jù)為《合同法》第五十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、二十四條、二十七條和《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條。　　五、關于銷售廣告是否屬購房合同內(nèi)容的問題?！　∩唐贩康匿N售廣告、宣傳資料不夠明確、具體的，屬于要約邀請行為，不能作為購房合同的內(nèi)容來處理，仲裁庭可在意見中告知當事人向工商行政管理部門尋求解決。但出賣人就房屋開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和具體確定，并對購房合同的簽訂和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，應視為購房合同的內(nèi)容，出賣人如違反該要約，應當承擔違約責任，仲裁庭可裁決解除合同或裁決出賣人承擔相應的違約責任。其法律依據(jù)為《合同法》第十四條、十五條。　　六、買受人以銀行貸款方式購買商品房，在裁決解除購房合同后購房款的返還問題?！　。ㄒ唬┯捎诔鲑u人逾期交房、交付的房屋不符合約定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果買受人在支付了一定數(shù)額的購房款后，其余款項是在出賣人的幫助之下以銀行貸款的方式支付的，并且貸款合同中約定了出賣人是買受人按期償付貸款的保證人，或約定了以所購房屋為抵押物，或約定出賣人不按期還本付息時出賣人應回購該房的，仲裁庭裁決返還的購房款應包括買受人直接向出賣人支付的款項和已經(jīng)向銀行還本付息的款項，而不宜將買受人從銀行所借款項全部返還買受人。　?。ǘ┵I受人雖系以銀行貸款方式購房，但出賣人的借款是通過自己的行為完成的，與出賣人沒有關系。如果仲裁庭以出賣人逾期交房為由裁決解除合同，應同時裁決出賣人返還買受人所交全部購房款（含以銀行借款方式所交購房款）。但需要指出的是，仲裁庭應注重合同約定，如果合同約定：“合同解除后，出賣人應將買受人所交全部購房款（不計利息）退還，并支付購房款總額10%的違約金”，應尊重約定?！　∑摺⒊鲑u人交付的房屋不符合合同約定，買受人請求解除合同、支付違約金或賠償損失的。　?。ㄒ唬┏鲑u人交付的房屋不符合雙方當事人在合同中約定結構、樓層、使用功能、朝向和面積（誤差比絕對值在3%以上）的，仲裁庭應當支持買受人解除合同的請求，并按合同約定裁決出賣人向買受人支付違約金。其法律依據(jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條?！　。ǘ┏鲑u人交付的房屋雖不完全符合合同約定，但不影響買受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁決解除合同，但可根據(jù)買受人的申請，裁決出賣人承擔修復責任；無法修復的，裁決出賣人賠償損失。　　八、買受人請求裁決出賣人為其辦理《房地產(chǎn)證》，仲裁庭應否予以支持?！　∫罁?jù)雙方當事人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》和國家有關法律的規(guī)定，擁有*職權的部門應為有關房地產(chǎn)管理部門，不是出賣人。出賣人只是創(chuàng)造條件并協(xié)助買受人向有關部門申請房地產(chǎn)轉移登記，因而仲裁庭不應直接裁決出賣人應在××日內(nèi)為買受人辦理房地產(chǎn)證，但應在仲裁庭意見部分加以說明。