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第一篇：房屋買賣合同賣方

賣方（簡稱甲方）：

身份證號碼：住址：電話：

買方（簡稱乙方）：

身份證號碼：住址：電話：

根據(jù)《中華人民共和國》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 房產(chǎn)狀況

乙方同意購買甲方所有的位于的房屋，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證號，建筑面積為平方米，小房建筑面積為平方米。

該房所占土地的使用權(quán)為國有，號為.

第二條抵押情況甲方保證該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)，無任何權(quán)屬糾紛，保證能順利辦理過戶手續(xù)，否則，乙方有權(quán)解除合同，并由甲方雙倍返還定金。

第三條 價格條款

甲、乙雙方協(xié)商同意上述房產(chǎn)的交易單價為人民幣元/平方米，（地下室/小房）單價為人民幣元/平方米，（自行車庫/汽車庫等）單價為人民幣元/平方米，以上合計總價款為人民幣

第四條 定金條款

乙方于年月日已向甲方支付的定金元人民幣，在乙方支付首付款時充抵首付款。

第五條 付款方式及期限

甲、乙雙方共同與濟(jì)南市房地產(chǎn)市場綜合服務(wù)中心（簡稱服務(wù)中心）《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》，本合同簽訂后日內(nèi)，乙方將首付款萬元存入服務(wù)中心專用賬戶。剩余房款由乙方申請銀行按揭貸款，由銀行將貸款轉(zhuǎn)入服務(wù)中心專用賬戶。如果銀行實際審批數(shù)額加上首付款不足購房全款，乙方應(yīng)在天內(nèi)一次性補(bǔ)足存入專用賬戶。產(chǎn)權(quán)過戶登記完成，確認(rèn)乙方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證后，再由專用賬戶將全部購房款劃入甲方賬戶。

乙方積極按照合同的約定履行付款義務(wù)，乙方?jīng)]有按照本合同第五條的約定支付首付款，逾期以首付款為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。超過天，甲方有權(quán)單方面解除合同，并不退還定金。

乙方逾期支付尾款超過天，乙方應(yīng)以欠款數(shù)為基數(shù)按每日向甲方支付違約金。

第六條 稅、費(fèi)分擔(dān)甲、乙雙方辦理等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅、費(fèi)用，按法律規(guī)定應(yīng)該由賣方承擔(dān)的由甲方承擔(dān)，應(yīng)該由買方承擔(dān)的由乙方承擔(dān)。

該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓需交納，雙方約定，該費(fèi)用由□甲方承擔(dān)□乙方承擔(dān).如果一方?jīng)]有按照上述約定繳納相關(guān)稅、費(fèi)，另一方可在墊付后向?qū)Ψ阶穬?，并由違約方承擔(dān)元的違約金。

第七條 登記全部購房款轉(zhuǎn)入服務(wù)中心專用賬戶日內(nèi)，

甲方應(yīng)當(dāng)協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，把房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證變更至乙方名下。如果甲方逾期不協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證變更登記，乙方有權(quán)單方面解除合同，并由甲方雙倍返還定金。

第八條 房屋交付甲方于年月日將該房屋騰空交付乙方入住，并協(xié)助乙方天內(nèi)將上述房產(chǎn)內(nèi)的水、電、有線電視、煤氣、集中供暖等設(shè)施的用戶證及交費(fèi)卡更名后交付給乙方，甲方保證在交付房屋時將上述設(shè)施的費(fèi)用結(jié)清。

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房價款的萬分之支付違約金。

第九條 戶口遷出甲方應(yīng)在年月日前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。甲方逾期遷出戶籍關(guān)系的，每逾期一天，按總房價款的萬分之支付違約金。

第十條 裝修及設(shè)施設(shè)備等情況清單

甲方交付房屋的附屬設(shè)施或裝飾裝修不符合清單的，按不符部分的□約定價值□評估價值□市場價格承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十一條 違約責(zé)任

1、甲、乙雙方房屋買賣合同簽定后，若乙方中途毀約，應(yīng)書面通知甲方，乙方應(yīng)在天內(nèi)支付甲方本房產(chǎn)成交價格的作為違約金。甲應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息返還給乙方。

2、若甲方中途毀約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)將已付款返還給乙方同時支付乙方本房產(chǎn)成交價格的作為違約金。

第十二條本合同一式份，由雙方簽字后生效。

賣方（甲方）：買方（乙方）：

年 月 日年 月 日

第二篇：簽訂房屋買賣合同后,賣方漲價違約需雙倍返還定金嗎？

簽訂房屋買賣合同后，賣方漲價違約需雙倍返還定金嗎？

作者：張虎律師

近期，國內(nèi)一線大城市出現(xiàn)了房價暴漲的態(tài)勢，房價的上漲催生了賣方毀約另行漲價出售的情況，因此引起較多的二手房買賣糾紛。如果房屋價格波動較大，從簽訂合同到過戶前，可能房子前后相差幾萬、幾十萬甚至上百萬，多數(shù)賣方還是會遵守合同的約定，但也有一些賣方選擇違約支付買方違約金，拒絕履行過戶義務(wù)。簽訂合同后賣方漲價的情況下，買家應(yīng)該如何維權(quán)呢？

2016年1月，家住上海的郭先生通過某房產(chǎn)中介購買了李女士一套二手房，雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定房屋總價380萬元，首付260萬元，貸款120萬元。合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬元，45日內(nèi)支付260萬元首付款。貸款辦理下來后20日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后郭先生和李女士及房產(chǎn)中介共同簽訂了《三方協(xié)議》，約定貸款一次沒批的，李女士應(yīng)配合郭先生換其他銀行再次申請貸款，直至貸款批準(zhǔn)為止。就在等待貸款審批的這段時間，李女士這套房子市場價格看漲，且已有買方表示愿意多出40萬元全款購買。李女士告知郭先生房子不賣了，并表示可以將定金和首付款退給郭先生。郭先生和房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員多次找李女士協(xié)商，李女士態(tài)度堅決要求解除合同。郭先生無奈之下向法院提起訴訟，要求繼續(xù)履行合同并辦理過戶手續(xù)。以下為賣方漲價違約情形下法律分析：問題一：可否要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同并辦理過戶手續(xù)？根據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，貸款獲批后20日內(nèi)，李女士應(yīng)配合郭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，李女士構(gòu)成違約。對于郭先生來說，繼續(xù)履行合同可以以較低的價格成交買房，但是存在訴求無法實現(xiàn)的風(fēng)險，因為如果賣方一房二賣并且已經(jīng)與第三方辦理了過戶手續(xù)，且第三方為善意的情況下，即出現(xiàn)了《中華人民共和國合同法》第110條規(guī)定的事實上不能履行合同的情況，那么買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的訴求顯然是無法實現(xiàn)的。問題二：可否要求賣方按照定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任？如果買方同意賣方不再履行房屋買賣合同，在買方已經(jīng)支付定金的情形下，有權(quán)要求賣方雙倍返還定金。該訴求的法律依據(jù)為《中華人民共和國合同法》第115條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”上述郭先生與李女士房屋糾紛中，雙方約定的定金金額為10萬元，在郭先生支付了定金的情況下，李女士要求解除房屋買賣合同的，則其需返還郭先生20萬元。該情形需要注意的是定金的金額不能超過合同總金額的百分之二十。如果約定定金金額超過合同總價的百分之二十，根據(jù)《擔(dān)保法》第91條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十?！奔闯^百分之二十的部分不具有定金罰則的效力，例如雙方約定的定金金額為合同總金額的30%，如果賣方收了定金但不履行約定債務(wù)，在此情況下人民法院將判決雙倍返還即40%的合同金額，另外的10%按預(yù)付款處理。問題三：可否直接要求賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失？如果買方既不要求賣方繼續(xù)履行合同，也不適用定金罰則追究賣方違約責(zé)任，而是要求賣方直接賠償經(jīng)濟(jì)損失，是否有法律上的依據(jù)。在此情況下，買方可以向賣方主張因賣方違約而給其造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益的損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：一是雙方協(xié)商確定的，從其約定；二是雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

律師提醒：防止賣方因房價上漲主動違約，首先是增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，無形之中增加賣方的違約成本；其次是盡量將合同條款約定詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛；再次是盡可能地縮短交易時間，按合同約定及時、快速履行支付首款、申請銀行貸款、辦理過戶手續(xù)等程序，讓賣方盡可能沒有違約的理由與借口；另外，發(fā)現(xiàn)賣方違約跡象時要及時固定違約證據(jù)；最后，房屋買賣屬于風(fēng)險較多、糾紛易發(fā)的領(lǐng)域，且一般房屋買賣涉及金額較大，因此在買賣房屋過程中最好委托專業(yè)律師辦理，確保買房無憂。

第三篇：房屋買賣合同糾紛賣方違約卻贏了訴訟看賣方如何完成驚天逆轉(zhuǎn)

房屋買賣合同糾紛，賣方違約，卻贏了訴訟！看賣方如何完

成驚天逆轉(zhuǎn)！

文：吳取彬

隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師 【導(dǎo)讀】：這是一起房地產(chǎn)買賣合同糾紛案件，賣方（被告）違約拒絕出售，買方訴至法院要求繼續(xù)履行合同，看似買方（原告）必然勝訴的案件。但是，案件的發(fā)展并非如原告所愿，最終原告的訴請被法院判決駁回，且看本案被告如何巧妙的利用法律法規(guī)之規(guī)定，完成驚天逆轉(zhuǎn)：案情簡介2008年12月8日，買方A公司與賣方B公司簽署《房地產(chǎn)買賣合同》一份，根據(jù)買賣合同的約定，B公司將位于本市某路某號D幢房屋轉(zhuǎn)讓給A公司，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣868萬元，原告分兩期支付，合同簽訂時支付468萬元，產(chǎn)權(quán)過戶時支付余款400萬元，雙方約定應(yīng)于2009年1月31日前辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；同時雙方約定逾期辦理房地產(chǎn)過戶登記，則每逾期一日應(yīng)按房屋總價的日萬分之五支付違約金。合同簽署當(dāng)日雙方確認(rèn)首期房款為人民幣468萬元，A公司已于簽訂買賣合同前支付給B公司。合同簽訂后A公司多次致函B公司要求辦理過戶手續(xù)，而B公司卻一再拖延，拒不配合辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2009年7月25日，A公司得知B公司將涉案房地產(chǎn)高價轉(zhuǎn)讓給案外人某包裝材料有限公司，但尚未辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 提起訴訟

買方（原告）遂即向法院提起訴訟，要求判令被告繼續(xù)履行買賣合同，與原告辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并判令被告支付逾期違約金人民幣781,200元（按房屋總價的日萬分之五，自2009年2月1日起計算至訴訟之日2009年7月30日），并申請了法院對涉案房產(chǎn)進(jìn)行了財產(chǎn)保全。 賣方應(yīng)對

賣方（被告）在收到本案訴訟材料后，于2009年8月29日向法院提出管轄權(quán)異議。一審法院于2009年9月25日裁定駁回管轄權(quán)異議。2009年9月30日，被告就管轄權(quán)異議裁定不服向二審法院提起上訴，二審法院于2009年10月20日裁定駁回上訴，維持原裁定，在被告依照法律規(guī)定完成上述程序的同時，被告在律師協(xié)助下與案外人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定將買賣合同履行過程中產(chǎn)生的爭議交由某外省仲裁委員會進(jìn)行仲裁，案外人依法于2009年8月20日向某外省市仲裁委員會申請仲裁，要求裁決繼續(xù)履行雙方簽署的買賣合同，裁決賣方將涉案房屋過戶至其名下，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2009年10月19日該仲裁委員會依法作出裁決，裁決賣方將涉案房屋過戶至案外人某包裝公司名下，并支付相應(yīng)的違約金。

2009年11月12日法院公開開庭審理本案。被告辯稱，涉案房屋已經(jīng)被生效的法律文書裁決給案外人，因此本案合同不可能再繼續(xù)履行，在合同不能繼續(xù)履行的情況下自然不存在逾期辦理房地產(chǎn)登記的違約責(zé)任，因此請求法院依法駁回買方A公司的全部訴訟請求。法院判決法院經(jīng)審理后認(rèn)為，由于生效的法律文書已經(jīng)裁決將涉案房地產(chǎn)過戶給案外人，本案A公司要求繼續(xù)履行合同已無可能，A公司基于繼續(xù)履行合同而要求被告支付的逾期辦理房地產(chǎn)過戶的違約金自然也不存在，A公司可以另案提起訴訟要求被告承擔(dān)不能履行合同的違約責(zé)任。據(jù)此，法院依法判決駁回A公司的訴訟請求。

律師析案

本案看似再簡單不過的房地產(chǎn)買賣糾紛案件，但是在訴訟過程中處處充滿玄機(jī)，原告A公司申請財產(chǎn)保全來捍衛(wèi)其訴訟請求，從表面上看，這是A公司必然勝訴的案件，但是被告卻通過“明修棧道，暗度陳倉”，最終完成驚天逆轉(zhuǎn)。

根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”第一百一十條條規(guī)定：“當(dāng)事人―方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務(wù)的標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！焙茱@然，本案情形不符合上述除外情形，A公司完全有權(quán)利要求B公司繼續(xù)履行雙方簽署的合同，并要求B公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案的最佳看點是B公司如何進(jìn)行反擊，最終達(dá)到本案勝訴的目的。 首先，賣方B公司“明修棧道”爭取時間。

訴訟中，B公司充分行使《民事訴訟法》賦予的權(quán)利，在答辯期內(nèi)提起管轄權(quán)異議，首先將訴訟拖入管轄權(quán)異議程序中，避免法院在原定的日期進(jìn)行開庭審理，從訴訟程序上爭取更多的時間，也為其將涉案房屋能夠成功轉(zhuǎn)賣給案外人贏得了時間，同時避免了若本案敗訴，承擔(dān)違約責(zé)任后，還需向案外人繼續(xù)承擔(dān)合同不能履行的違約責(zé)任。在民事訴訟中被告提起管轄權(quán)異議通常有以下目的：其一是達(dá)到拖延訴訟從而實現(xiàn)其他目的，這種情況往往是案件受理法院有管轄權(quán)，而被告在通過管轄權(quán)異議一審、二審贏得了時間；其二是將案件移送至有管轄權(quán)法院或?qū)ζ溆欣姆ㄔ海@種情況往往是案件受理法院對系爭案件無管轄權(quán)，或管轄權(quán)存在爭議，而原告通過一定的人際關(guān)系在案件受理法院立案，被告為獲得案件公平、公正的裁判而提起管轄權(quán)異議。而本案B公司提起管轄權(quán)異議目的顯然是明著拖延時間，避免一審過快的得到判決。

其次，賣方B公司“暗度陳倉”，將涉案房屋出售給案外人形成既成事實。

根據(jù)《民事訴訟法》第三十三條規(guī)定：“下列案件，由本條規(guī)定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄；?”。房地產(chǎn)案件屬于專屬管轄，當(dāng)事人不能選擇原、被告住所地、合同簽署地法院來管轄，若案外人提起訴訟，則只能向房地產(chǎn)所在地即本案受理法院提起訴訟，若案外人也要求繼續(xù)履行合同，這必將和本案向沖突，將達(dá)不到訴訟目的。本案B公司就爭議解決條款與案外人達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定由某市仲裁委員會進(jìn)行裁決。通過約定仲裁裁決的方式，不但可以規(guī)避法院對房地產(chǎn)案件的專屬管轄，另外，外地仲裁委員會通常案件不是飽和，在雙方爭議不大的情況下，通常還可以得到速裁，而且仲裁裁決是一裁終局制。本案B公司與案外人通過重新約定爭議解決方式，達(dá)到了“暗度陳倉”的目的。另根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，本案B公司與案外人生效的仲裁裁決書，導(dǎo)致涉案房屋物權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人，致使A公司與B公司之間簽署的買賣合同符合《合同法》第一百一十條第(一)項規(guī)定的“法律上或者事實上不能履行”，從而使A公司主張繼續(xù)履行合同無法得到法院支持，其主張的繼續(xù)履行合同項下的違約金，自然也不能得到法院的支持。對于本案未解決的問題，A公司只能另行向B公司主張解除合同及承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 法律風(fēng)險提示 本案系出賣人一房二賣的典型案例。對于這種情況，在司法實踐中，若兩份合同均未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及交付使用，則一般合同成立在先的一方要求繼續(xù)履行合同，法院往往予以支持。本案B公司與案外人巧妙的通過補(bǔ)充協(xié)議，將訴訟解決爭議方式變更為仲裁解決爭議，避免了同一法院就同一標(biāo)的兩次立案，從而最終達(dá)到訴訟目的。雖然本案以B公司勝訴告終，但是并不意味著不用承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，作為A公司仍然可以另案提起訴訟進(jìn)行索賠。因此，作為賣方應(yīng)本著誠實信用原則切實履行合同，當(dāng)然作為買方應(yīng)及時注意重大買賣合同固有的法律風(fēng)險，在一方違約時應(yīng)立即采取必要的措施維護(hù)自身合法權(quán)益。當(dāng)然這個案件同時也告訴我們，訴訟案件沒有不可能，在訴訟中必須考慮各種情況帶來的法律風(fēng)險。

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